物業管理師操作技能試題簡答題(附答案)

　　1、物業管理對物業的基本要求?

　　物業管理對物業的基本要求，不僅是從物業交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業主和使用人的角度考慮。具體要求有:

　　1)、物業的設計要“科學、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養護。

　　2)、建筑質量要好減少使用成本。

　　3)、設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　4)環境優美、安全、舒適。

　　5)、為物業管理提供必要的設施。

　　2、物業管理早期介入的物質準備包括那些方面的工作?

　　1)、人員準備，綜合素質高。

　　2)、資料準備，對方的資料和法規。

　　3)、設備準備，車輛、器材。

　　4)、資金準備。

　　3、規劃設計階段的工作應該注意反映那些問題?

　　1)、配套設施的完善問題。

　　2)、水電供應容量問題。

　　3)、安全保衛系統。

　　4)、垃圾處理方式。

　　5)、高層建筑物外觀的清潔問題。

　　6)、消防設施問題。

　　7)、物業管理需要的設備問題。

　　8)、對建筑材料得意見。

　　9)、其他問題。

　　4、物業建設階段的工作應從哪些方面對工程進行監督?

　　1)監督工程質量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

　　2)監督建設工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規格質量。

　　3)監督物業附屬設施設備的配套建設過程。

　　4)監督特殊附屬設施設備的建設過程。

　　5、擬管項目全面情況調查研究的主要內容?

　　1)項目的位置。

　　2)項目的面積。

　　3)項目建筑情況。

　　4)配套交通狀況。

　　5)消防、安保、清潔等設施狀況。

　　6)項目性質及特色。

　　7)政府的支持、扶持和介入程度。

　　8)開發商的背景。

　　9)周邊環境狀況。

　　6、竟標項目進行全面調查的主要內容，從什么渠道得到信息?

　　1)派人實地考察。

　　2)從新聞媒介收集信息。

　　3)向政府有關部門了解。

　　4)其他途徑。

　　7、怎樣對住區人員自然狀況進行分析?

　　1)總人數，它決定需求的總體規模。

　　2)性別，不同性別具有需求的差異性。

　　3)年齡，不同年齡段有需求的特殊性。

　　4)職業和學歷，這決定了需求的種類和檔次。

　　5)民族，不同民族的生活習慣各異。

　　6)經濟收入，收入水平直接決定需求水平。

　　8、我們應該按什么思路對住區人員需求進行分析?

　　1)按需求的對象分為物質需求和精神需求。

　　2)按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設施是必須的，滿足彈性大的公共設施應從實際出發，注意提高其效益。

　　3)按需求的條件分為現實的需求和潛在的需求。

　　4)馬斯洛的需求層次劃分法:生理、安全、社會、尊重、自我實現需求。

　　5)人的需求是由低級向高級不斷發展。

　　6)既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對性。

　　9、怎樣分析用戶需求特性?

　　1)對象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區的各種設施越能滿足人們的需求，就越能激發人的需求。

　　2)條件性，人的需求是在一定條件下產生的，最主要的條件是購買能力。

　　3)欲求性，需求一旦產生就會形成一種欲望，進而產生消費動機。

　　4)關連性，前一種需求得到滿足，后一種需求就會產生。

　　5)反復性，有些需求會產生周而復始的現象。

　　6)選擇性，對品種或地點的選擇。

　　10、如何進行對競爭對手企業情況的調查?

　　1)競爭對手總體情況調查，對手有多少，分布如何，具體競爭對手是誰?

　　2)競爭對手能力調查，資金、規模、業績、技術水平和經營水平。

　　3)競爭者成功的奧妙。

　　4)本企業與之競爭成功的機會有多大。

　　11、擬定物業管理方案前企業應該做好哪些準備工作?

　　1)組建工作班子。

　　2)對人員進行培訓。

　　3)準備經費。

　　4)準備設備。

　　5)準備相關資料。

　　12、物業管理方案包括哪些內容?

　　1)物業管理檔次，物業的類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定是制定物業管理方案的基礎，管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　2)物業管理服務的標準，物業的類型、功能、和檔次決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　3)物業管理財務收支預算，物業管理是有償的服務與管理，物業管理方案的核心是物業管理檔次決定管理應達到的服務標準和收費標準。

　　13、物業管理方案的基本結構?

　　1)項目管理的整體設想與策劃。

　　2)管理模式，包括:運作模式、工作流程、組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制。

　　3)人力資源管理，人員的配備、培訓、管理。

　　4)規章制度建設，規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化管理。

　　5)經營管理指標，經營、管理指標承諾及采取的措施。

　　6)社區文化建設與社會服務。

　　7)財務管理及經費收入測算。

　　8)日常管理。

　　9)物業維修養護計劃和實施。

　　14、制定物業管理方案的主要步驟?

　　1)成立機構、培訓人員。

　　2)準備經費、設備、資料。

　　3)項目、使用人需求、競爭對手調查。

　　4)研究分析調查資料。

　　5)確立管理檔次、管理目標。

　　6)確立主要措施和服務管理項目。

　　7)經費預算。

　　8)草擬方案文本。

　　9)向專家顧問咨詢。

　　10)送公司領導審閱。

　　11)修改、研討、可行性研究。

　　12)定稿、實施、反饋。

　　15、制定物業管理方案的主要方法?

　　1)經理意見法。經理意見為主，征求意見為基礎。

　　2)內部征詢法。廣泛征求意見，綜合歸納后制訂。

　　3)學習借鑒法。借鑒國內外對相似物業管理的思路。

　　4)專家意見法。在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂。

　　5)綜合制定法。綜合運用以上四種方法制定。

　　16、物業管理企業內部制度的建立主要有哪些內容?

　　1)員工管理條例:勞動用工制度，員工行為規范，員工福利制度，企業獎懲制度。

　　2)各部門的職責范圍:辦公室、財務部、管理部門、服務部門。

　　3)員工崗位責任制:經理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責。

　　17、建立物業管理企業外部制度，應該從哪些方面著手建立?

　　1)物業接管驗收規定。

　　2)樓宇入住規定:入住通知單書，收樓須知，入住手續書，入住合約。

　　3)物業管理合約:明確業主、開發商、管理者的權利與責任，明確對物業公共部位及公共設施的管理，對物業損壞無法正常使用的規定，管理費用的規定，法律責任和其他事項。

　　4)住戶手冊:居住區概況與管理，業主須知，日常管理與維修，物業管理條理，綜合服務和有關部門電話號碼。

　　5)住宅區房屋及設施接代管制度:對接管范圍、標準程序的規定，對房屋代管權責的規定。

　　6)房屋管理服務制度:房屋維修養護規定，房屋裝修管理規定。

　　7)住宅區管理規定:治安消防車輛，衛生綠化，樓宇市場管理，禁止違章。

　　8)業主公約和業主委員會章程。

　　18、制定物業管理制度的程序?

　　1)研究所管物業的實際情況。

　　2)研究業主及使用人的全面情況。

　　3)正確評價本企業現狀。

　　4)學習有關政策法規，借鑒外企業經驗。

　　5)形成規章制度條目及思路。

　　6)分頭草擬，征求意見，討論修改。

　　7)定稿-批準-執行。

　　19、業主公約其法律依據?

　　1)《民法通則》規定:不動產的相林各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風、采光等相臨關系。

　　2)建設部《城市異產毗連房屋暫行規定》:所有人和使用人對公用的部位和設施，應共同合理使用并承擔相應義務。

　　20、業主公約的特點?

　　1)公約的主體是全體業主。

　　2)公約的客體是物業使用、維修和管理等方面的行為。

　　3)公約的內容是有關物業使用維修管理方面的權利和義務，既有法律規范又有社會公德的內容。

　　4)公約經業主簽約，大會審議通過，對全體業主和使用人都具有約束力。

　　5)公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　21、業主公約的主要內容?

　　業主公約一般由政府行政管理部門統一制訂示范文本。業主大會可根據本物業區域的實際情況進行修改補充，經業主簽約或業主大會通過后，上報行政主管部門備案。業主公約應包括的內容有:

　　1)物業的名稱、地點、面積及戶數。

　　2)公共場所及公共設施狀況。

　　3)業主大會的召集程序及決定重大事項的方式。

　　4)業主使用公共場所及公共設施的權益。

　　5)業主參與管理和監督的權利。

　　6)各項維修，養護和管理費的交納。

　　7)業主應遵守的行為準則。

　　8)違約責任及其他有關事項。

　　22、業主公約訂立的原則?

　　1)合法性原則。符合有關政策法規和土地使用權出讓合同規定。

　　2)集體性原則。以全體業主的集體利益為目標。

　　3)民主性原則。通過業主大會的形式訂立，反應全體業主的利益和要求。

　　23、首次制訂業主公約一般按什么程序進行?

　　1)組織人員學習有關政策法規，研究“示范文本”。

　　2)結合實際情況，依照“示范文本”制定公約草案。

　　3)公約草案提交業主大會討論修改。

　　4)業主大會通過。

　　5)業主簽字，業主公約生效。

　　24、《業主公約》和《物業管理公約》有什么區別?

　　二者約束的主體不一樣。

　　在物業管理中，用來約束主體行為的公約有《業主公約》和《物業管理公約》?！稑I主公約》的主體是全體業主，《物業管理公約》的主體是業主、使用人、物業管理經營者。因此，違反《公約》行為一般分為三種:

　　1)業主違反《公約》。

　　2)使用人違反《公約》。

　　3)物業管理公司違反《公約》。

　　25、裝修時違反《公約》的行為界定?

　　裝修時違反公約的行為有:

　　6)隨意改動房屋結構，拆出承重墻，改變水電氣管線走向。

　　7)外墻任意添裝防護欄和晾衣架。

　　8)裝修時違章使用或損壞

　　公共設施設備。

　　9)拒絕交納裝修垃圾清運費。

　　26、搬遷時違反《公約》的行為如何界定?

　　搬遷時違反公約的行為有:

　　1)占用或損壞公共部位和設施設備，違章使用電梯等設備。

　　2)不按規定時間搬遷，妨礙滋擾他人。

　　3)用超長超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

　　27、日常違反《公約》的行為怎樣界定?

　　日常違反公約的行為有:

　　1)違規轉租房屋。

　　2)不執行業主大會決議。

　　3)拒絕交納管理費和毗連部位的維修養護費。

　　4)任意搭建放置自用設施。

　　5)違章使用水電氣和電梯設備。

　　6)占用或損壞公共部位和公共設施。

　　7)隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。

　　8)違規存放易燃易爆等危險品。

　　9)踐踏占用綠化用地。

　　10)亂設攤點、廣告牌。

　　11)隨意停車，噪聲擾民。

　　12)違規飼養家畜家禽。

　　28、做到及時發現各種違章行為應該注意哪些方面?

　　1)物管人員要加強責任心，認真履行崗位職責。

　　2)各部門負責人經常檢查員工是否到位，及時發現并處理業主或使用人的違約行為。

　　3)提高業主和使用人自覺遵守公約的意識，建立有效的監督機制，認真接待并處理業主和使用人反映的違約行為。

　　29、公約與物業管理制度有哪些共性和個性?違反了公約或管理制度應如何正確處理?

　　1)公約與管理制度的共性有:1目的相同，都是為了維護物業的完好及正常使用。2實質內容相近，都是規范主體在物業管理活動中的行為。

　　2)公約與管理制度的個性有:1制訂者不同，管理制度由物業管理企業制訂;公約由業主委員會制訂。2承諾人與制約人不同，管理制度由物業管理公司承諾，制約業主和使用人;公約由全體業主或業主、使用人和物業管理公司共同承諾，相互制約。3性質不同:制度是管理性，屬于硬性約束;公約是承諾制約性，具有軟約束的特點。4對違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評教育，嚴重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

　　3)正確處理違反公約行為的方法有:1規勸。2制止。3批評。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

　　30、有關裝修管理規定?(裝修的流程)

　　1)住戶裝修申報:1業主裝修前必須向工程部提出申請。2工程部對業主的資格進行確認并提供有關資料。3業主盡快請設計公司設計并選擇合格的裝修單位。4業主15天內將裝修設計圖紙交工程部。

　　2)物業管理公司審批:1業主遞交裝修方案一周后，工程部會同安保部對方案進行審核。2裝修方案最終由物業管理公司批準后方可實施。3方案批準后按規定簽協議，領取裝修許可證。

　　3)裝修施工單位:1與物業管理公司簽訂《裝修施工責任書》，領取施工許可證。2按批準的方案進行施工，不得有任何更改。3在施工期間嚴格遵守管理規定。4嚴格執行建設部《建筑內部裝修設計防火規范》。

　　4)物業公司驗收:1裝修完工后由業主通知有關部門驗收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。3驗收合格后由工程部向業主出具竣工驗收單。4業主貧驗收單到管理部和安保部辦理必要的手續。

　　31、物業管理資金的概念、物業資金管理的概念?

　　1)物業管理資金是:為保持物業及附屬設備設施的狀態完好和使用安全，充分發揮物業的各項功能以滿足業主需要而投入的貨幣總和。物業管理資金根據所處階段不同，分為物業管理啟動資金和日常物業管理資金。

　　2)物業資金的管理是:物業管理企業對管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。管理對象是物業管理資金，管理目的是有計劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運用效率。

　　32、物業管理啟動資金的來源?

　　物業管理啟動資金是物業管理企業開展工作初始階段所需各項必要開支的資金，以及物業公共設施專用維修基金。其中包括兩部分:

　　1)管理企業形成、建立、組成所需的資金。來源-房地產開發企業單位組織及個人出資入股形式。用于-企業的注冊資本、辦公場所、辦公用品、職工工資等。

　　2)物業公共設施維修基金。來源-從三方面收取:國家、集體、個人。用于-物業的意外事故大修及日常維護。

　　33、物業公共設施維修基金如何進行管理?

　　1)物業管理委員會設帳存入銀行專戶。

　　2)使用時?？顚Ｓ?，由管委會監察批準。

　　3)不宜由管理企業掌管，防止短期行為。

　　4)近期不用時應在確保安全的基礎上，爭取合理運作使其增值。

　　34、日常物業管理資金的來源與管理?

　　1)物業管理服務費。由管委會、管理企業和政府物價部門幾方面考慮，共同協商制定。

　　2)物業管理企業開展多種經營收入。

　　3)其他收入。政府政策性撥款、單位個人捐贈、物業升值、投機性收入。

　　日常物業管理資金的管理主要有兩個方面:

　　1)收取使用管理。及時有效地收取各種費用，有計劃地使用、量收支出、?？顚Ｓ?。

　　2)財務方面管理。加強財會制度的建立和監督力度;杜絕內部財務漏洞，避免發生意外事故;防止貪污冒領等現象發生;加強安全保衛工作。

　　35、物業管理資金的性質?

　　1)根據物業管理所有者不同可分為國有資金、集體所有資金、私有資金、多產權所有資金。

　　2)根據物業管理的對象和目的分為經營性資金和消費資金。

　　3)物業管理資金性質的不同，決定了經營者對物業管理資金的管理與使用方式不同。

　　36、物業管理資金的使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面?

　　1)成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現的勞動生產耗費，包括勞動對象如原材料、勞動手段如設備、勞動力工資福利。必須支出無資金回收，是管理企業必須保障的資金。

　　2)公益性資金支出與使用。物業管理企業必須承擔社會責任與義務的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無資金回收，有利于樹立企業形象。

　　3)投資性資金支出與使用。為了籌集發展使用的資金，把暫時不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報。四注意:選好投資的方向，資金的安全性，資金的回收周期，占整體資金的比例。

　　37、物業管理資金使用責任制?

　　1)管理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負管理責任，使用人員負使用責任。

　　2)領導下達資金使用指令與計劃，財務人員負責把資金撥給使用人使用。

　　3)領導與財務人員及資金使用人之間互相監督，各負其責。

　　4)責任到人，層層負責，互相監督，使資金安全準確地使用到位。

　　38、物業管理資金的預算及其所必須的前提條件?

　　物業管理資金的預算管理是以物業管理目標為導向，以提高管理效益為出發點，以財務管理體系為保障，全面控制物業管理與經營活動的一種計劃管理模式。物業管理資金的預算及管理要達到目標必須具備的條件是:

　　1、扎實的會計工作和基礎管理工作。

　　2、完善的制度體系。

　　3、好的領導體制與領導集體。

　　4、充分利用管理會計的職能。

　　39、物業管理資金預算編制程序和編制原則?

　　資金預算的編制程序有:

　　1)資金預算的編制由預算專業部門負責。

　　2)根據往年的資金使用情況及預測今年物業管理的發展。

　　3)根據現有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預算計劃。

　　4)領導審批后執行。

　　5)較大的管理企業應分層編制，層層審核把關，最后匯總論證。

　　6)資金預算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結合論證。

　　資金預算的編制原則有:

　　1)目標性原則。預算的編制應圍繞管理經營目標進行。

　　2)全面性原則。做到全面、系統、平衡、完整。

　　3)范圍與周期性原則。確定預算單位范圍和預算周期。

　　4)人本原則。預算應成為激勵人，使人看到希望，適合人完成。

　　40、房屋修繕定額都包括哪些內容?如何選用修繕定額?

　　1)總說明。綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還要說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素。

　　2)分部工程說明。說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內容及換算方法，選用材料的規格和各種材料的損耗率的確定。

　　3)分部工程量計算原則。計算方法、計量單位、尺寸起止范圍、應扣除和應增加的部分、計算附表。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。工程量是修繕預算的基本數據，工程量的準確性直接影響到修繕預算的準確性。

　　4)定額項目表。規定了各分項工程項目的人工、材料消耗用量指標，還列有人工工資標準、材料預算價格及匯總的基價。項目表上方為該分項工程的工作內容和計量單位。

　　5)附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱及規格表。

　　選用修繕定額時應注意:

　　1)應選用當地現行的修繕定額。

　　2)利用附近地區的修繕定額。

　　3)利用工程預算定額。注意增加工料消耗數量，舊料回收利用。

　　41、房屋修繕預算的編制步驟包括哪些?

　　1)熟悉施工圖紙，收集預算材料。

　　2)計算工程量。

　　3)選用修繕預算單價。

　　4)編制修繕工程預算表。

　　5)編制主要材料用量表。

　　6)編制主要材料調價計算表。

　　7)編制修繕工程預算費用表。

　　8)寫編制說明、裝訂簽章。

　　42、編制房屋修繕預算需要了解收集了哪些方面的情況?

　　1)熟悉施工圖紙。

　　2)收集預算材料。

　　3)收集施工組織設計資料。

　　4)了解施工現場情況。

　　5)了解施工方式。

　　43、如何計算工程量?

　　1)先根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和現場實際情況，確定工程量計算項目。

　　2)將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。

　　3)在計算工程量列項時，要按照先拆除、后新作和修補的修繕施工順序進行。

　　4)注意拆除工程對對其他部位的影響，應同時考慮修繕工程量。

　　44、如何選用修繕預算單價?

　　1)按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用與施工圖紙中內容相應的預算單價。

　　2)如遇工程內容與定額項目內容不符時，應換算成所需的修繕預算單價。

　　3)如遇定額中沒有的項目時，應編制補充修繕預算定額。

　　4)選用修繕預算單價時，還要考慮舊料的回收利用。

　　45、修繕工程預算表應反映出哪些主要費用?

　　1)單位工程的工程直接費。

　　2)分部工程的工程直接費。

　　3)單位工程的人工費、材料費和機械費。

　　4)各種主要材料需用量。

　　46、列出編制工程預算表的步驟和方法?

　　1)按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。

　　2)將預算單價和主要材料的定額量填入表內。

　　3)將各分項工程項目的工程數量乘以預算單價，得出總價。

　　4)將各分項工程項目的工程數量分別乘以人工費、材料費和機械費的單價，得出合價。

　　5)將各分項工程項目的工程數量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。

　　6)將各分項工程項目的總價、合價及各種材料的需用量分別匯總，填入小計欄。

　　7)將各分項工程小計內的工程直接費、人工材料和機械費、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費用和材料需用量，填入總計欄。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。