政策、法規對商鋪、住宅市場影響對比
對住宅市場的影響
由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反應也比較明顯。但是從已經出臺的政策和其走勢，結合上海市場的特點，我們總結的影響主要如下：
?。ǎ保┤セ俣葘陆??？駸嵬稒C潮退去后，市場回歸理性，買房開始慎重，導致去化速度減慢。
?。ǎ玻┩稒C群兩級分化。低質量投機者將被擠出市場，而實力強、投資能力強的投機者仍然會留在市場，并有短期投資轉向長期投資。
?。ǎ常┩顿Y需求和自住需求保持穩步增長。短期內由于市場拋盤，出現一定的觀望，但是總體仍然會保持增長趨勢。
?。ǎ矗┊a品需求出現兩級分化，品質要求大大提高。一些依托大勢而發展起來的區域，投機需求比重非常大，這些區域將面臨很大困難；而本身處于很好地段、環境好的項目仍然會有需求。同時，不注重品質的項目將難以銷售，而高品質項目仍然暢銷。
?。ǎ担╅L期市場信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。
?。ǎ叮┱哂绊懥谝粋€相對柔性的過程中釋放。
對商鋪市場的影響
?。ǎ保┱邔ι啼伿袌龅拇驂翰⒉幻黠@。
?。ǎ玻﹤鹘y商業的改造引發的需求增長空間很大。
?。ǎ常┯捎谏啼佂顿Y回報不確定性大，在大勢不利的情況下，商鋪投資性購買需求會出現下降，出租主導型開發模式將越來越成為商業開發的主流模式。
對比內容 | 住宅 | 商鋪 |
新政策稅費（含契稅、二手交易所承擔的費用） | 1、非普通住宅稅費由原來的1.5％調整到3%。2、二手房交易營業稅由無到收取差價的5％，再調整到現在成交總價的5％。 | 1、商鋪契稅沒有做任何調整，還是原來的3％。2、二手商鋪交易營業稅有所變動由收取差價5％調整到現在成交總價的5％。 |
去劃速度以及投機群體 | 1、由于一系列政策出臺，促使市場趨與理性，大部分客戶持觀望態度。2、投機群體兩極分化，強者更強，弱者將被淘汰，并將由短期投資轉向長期投資。 | 1、由于住宅市場的蕭條，部分投資群體已經將投資方向轉向了商鋪。2、商鋪投資也存在著兩極分化，由于商鋪轉讓所承擔的費用問題，也將使商鋪轉向長期投資。 |
投資回報率 | 住宅投資回報率基本上在3％～5％之間。 | 商鋪投資回報率均在8％～12％之間，有的甚至達到15％。 |
政策影響力 | 目前，房產市場對住宅的影響相對較大，但此影響將會在相對柔和的過程中釋放，使得住宅市場相對穩定。 | 出臺的一系列房產政策對商鋪市場的影響并不明顯。 |
需求空間 | 上海住宅是一個長期的空間，上海的住宅條件還是比較落后的，在一個長期的過程中住宅需求空間還很大。 | 目前上海由于消費水平的提高，促使傳統商業改革，使得商鋪需求空間很大。 |
銀行利率 | 住宅的利率近兩年一直都在調整，今年更是將年利率由原來的5.31％調整到5.51％，最高浮動可達6.12％ | 商鋪的利率沒有做過任何調整一直是6.12％ |
辦理登記費用（抵押費） | 住宅抵押費：200元 | 貸款抵押費：100萬以下（含100萬）：總價×0.1% 100萬~2000萬：100萬×0.1%＋超出部分價格×0.04% |
基本結論
市場進入調整期，后期的回落調整不可避免。這是促進市場回歸健康發展，具有積極意義。投機需求開始被擠壓，短期內市場將出現一定下跌，中長期保持平穩。項目市場差異化擴大，不同區域、不同品質的項目將面臨不同的市場命運。投機下滑，自住需求開始抬頭，投資由短期轉向中長期?，F階段的項目投資要慎重、理性，需仔細分析項目的最終真實需求空間。在今后幾年，只要是房子就能賣出的情況將不復存在，必須仔細甄選項目，具有實際需求支撐的項目仍然值得投資。
篇2：鄉鎮住宅市場操盤心得
鄉鎮住宅市場的操盤心得
城市化進程中的第一次高潮受益的是核心城市，攤大餅式的發展過程中，大城市有了吸附周邊資源的“核變”能力，但是帶來的負面效應也贏得了共識，人口集中、交通擁堵、環境污染、發展受限。從城市發展的規劃角度講，發展衛星城是必然趨勢，一部分特點鮮明、有發展潛力的中心鎮，以及具備資源優勢的鄉鎮就成為這次發展中的主角。
影響住宅市場最重要的是人文屬性，當這種潛在和無以復加的“內驅力”在交互作用時，我們很多時候都是無所適從，結果總是能夠映射出絲毫的痕跡。
首先，鄉鎮的定位首當其沖，這是鄉鎮經過多年歷練的根本，也是確定自我發展并經過實踐鍛煉自我成型的一種固有模式，可能有不合時宜的方面，但是發展自有他的道理，這種潮流不能違逆。
鄉鎮發展大概呈現以下幾種模式：
類別
發展特點
消費需求
吸附星級
?、?/p>
工業主導型
主要是以顯性存量人口為主
★★★★★
★★☆☆☆
工礦依托型
移民建鎮型
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交通樞紐型
現實和未來的交集
★★★★☆
★★★★☆
區域中心型
邊界發展型
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商貿帶動型
增量人口可持續上升
★★☆☆☆
★★★★★
旅游服務型
歷史文化名鎮
從這些眾多的發展模式中，外來人口的增量數據是影響住宅市場發展的核心因素，目前山東很多鄉鎮主要是以①②類型為主，在操作這種鄉鎮項目的過程中，要處理的一個關鍵矛盾是迎合市場開發產品，還是提高級別，吸引客戶向置業升級的方向轉移，但是不論是那種情況都存在具備購買力的客戶向中心城市轉移的弊端。
其實在細分客戶購房需求的過程中，不能回避的是生活成本和房價之間的關系，一方面客戶希望能夠把生活和生產進行兼顧，孩子上學、家庭的維護這都是需要近距離實現，以降低生活成本。在這種前提下，就必須就近置業，但是等具備購買力之后，他一般會把置業升級的可能性放在中心城市，一方面為自己退休之后做準備，另外一方面為孩子的未來考慮，希望孩子能夠在一個更高級別的城市中去創業實現夢想。
購房客戶一般以公務員和事業單位職工做為主力購房群體，由于存在經常性調動的特點，如果老家在本地，自然可以穩定的在鄉鎮置業；如果是另外一種從別的縣市或城市進行的調動，從骨子里有一種動蕩感，他對于穩定有一種特殊的依賴，他一般會把家安在中心城市，鄉鎮購房的可能性也小。
操盤中信息操控的有效性需要準確的研究，盡可能減少信息發布的次數，由于鄉鎮客戶圈子小，溝通渠道相對集中，易于形成團體，對于本鎮的散戶盡可能少去做團購政策，以減少節外生枝的事情發生，當然對于一些廠礦企業另當別論；當鄉鎮客戶形成團體的時候，確定房源、價格策略時一定要慎重，出現矛盾要采取冷處理，不要激化矛盾，客戶購房期待升值的想法有時很直白。
骨感的夢想，留念！
篇3：北京庭院式住宅市場調研報告
北京庭院式住宅市場調研報告
第一章 庭院式住宅市場調研分析
第一節 庭院式住宅項目綜合概述
一、綜述
傳統意義上的庭院式住宅一般只有1、2層，最高不超過3層。此類房設計融休閑、娛樂、觀賞、住宿為一體，院內還有魚池、假山、小花園等，整幢房子均在圍墻之內。主要建筑面南背北，四面圍合，前低后高，中間空虛，圍合成一個負陰抱陽，藏風聚氣的民居空間，成為“順四時而適寒暑，和喜怒而安居處，節陰陽而調剛柔”的“陰陽之樞紐”，人居其中，頭頂青天，腳踏實地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，極具安全依托之感。我國傳統的庭院住宅從表面上看是一種建筑形式，但實際上它已超越了形式范疇，而是蘊涵著深厚的文化因素，體現著系統化的居住結構，已經衍化為一種居住文化。
目前北京市場上真正的庭院式住宅極少，一些項目只是借用了庭院式住宅的布局和規劃，本篇報告主要列舉四個項目，慧谷根園是已售項目，耕天下為在售項目,萬萬樹及西山庭院是新建項目?；酃雀鶊@及萬萬樹項目為真正意義上的獨立庭院住宅，耕天下及西山庭院項目只是引用了住宅庭院式的設計，屬于社區庭院式設計的住宅項目。
第二節 供方市場調查分析
一、價格分析
1、 單價分析：
從上圖可以看出，各項目均價偏高，屬于高端價位，且部分項目在同區內還普遍高于其它項目的均價,如西山庭院高于同區產品1000元左右；
2、 總價分析：
各項目總價偏高，最低總價也平均都在120萬元以上；
從總價范圍可以看出各項目客戶群體定位均在高端客戶群體，慧谷根園、萬萬樹、西山庭院三個項目，總價浮動范圍不大，產品定位專一，有自己專屬的客戶群體；耕天下項目總價范圍從143萬至440萬元之間，總價范圍浮動較大，產品定位多樣化。
二、規模
較早開發的項目規模都較為偏小，如慧谷根園5.5萬平米以及耕天下4.1萬平米；
新開發項目規模較大，如西山庭院14萬平米及萬萬樹20萬平米體量。
三、規劃設計
各項目均為低密度住宅，容積率普遍較底；
各項目均能夠依托周邊的自然環境景觀或是極優越的地理位置，以庭院式住宅概念為基礎，營造具有較為濃厚文化氛圍的高檔社區；
目前市場上真正的庭院式住宅概念的項目，規劃以聯排TOWNHOUSE及獨院別墅為主，像慧谷根園及萬萬樹，每家每戶均有自己的獨院，慧谷根園項目是聯排式住宅，每戶有自己的獨院，但面積較小，萬萬樹項目為別墅，每戶贈送的獨院面積更達到了400至800平米，這也是萬萬樹項目最大的賣點；
耕天下及西山庭院項目，雖然也引用了中國傳統的庭院式住宅為理念，但都是多層板式住宅建筑，還不能稱得上是真正的有自家庭院的住宅，社區借用了庭院式布局進行規劃，樓間圍合的庭院是公共使用的；
社區規劃注重景觀及綠化的營造，各社區的綠化率都普遍達到了高值。
四、戶型設計
戶型面積指標偏大，沒有一居設計、二居設計極少，只有西山庭院項目有二居，且三居以上才稱得上主力戶型，躍層及復式設計均占有較大比重，別墅項目萬萬樹及TOWNHOUSE項目慧谷根園面積指標在275-350平米之間。
戶型設計追求豪華性及舒適性，依托周邊的自然環境、自身的環境景觀及文化氛圍，營造“豪宅”指標。
五、物業管理與服務
各項目物業管理費在2.39至5元之間。
六、裝修標準
此類住宅主要以毛坯房面向市場。
七、媒體策略
各項目選擇的推廣方式主要為報紙廣告、展會、廣播以及雜志廣告。報紙廣告主要選擇刊登于北京青年報；各項目較多參加的展會為在國貿舉辦的四季房展；廣播主要選擇北京交通臺及北京音樂臺；財經類以及高檔直投類雜志也可以經?？吹酱祟愴椖康膹V告；在銷售過程中，不能忽視的是口碑宣傳的功效，常?？梢栽谝欢ǖ目蛻羧后w中起到連鎖反應效果；總體上來說，各項目在各個不同的推廣周期中，均有較連貫的宣傳推廣策略，宣傳攻勢較為猛烈，廣告費用投入量較為巨大。
八、宣傳概念
各項目均打出了概念牌，深挖中國傳統文化并適時炒作，分別為項目自身賦予不同的特性：
慧谷根園于20**年上市，當時這類產品還比較少見，一上市即引起廣泛關注，是當時的高檔產品，被標稱為“城市獨院住宅”，是具有較濃郁京味的TOWNHOUSE項目，老北京的胡同文化貫穿于整個社區的規劃設計理念當中；
耕天下緊鄰先農壇及陶然亭公園，更是在所處的優越地理位置上下足了功夫，號稱“菁華名邸”，社區依托周邊的傳統文化環境，打造“京味豪宅”；
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sp;萬萬樹項目位于溫渝河北側，溫渝河地區已是高檔住宅項目較為集中的地區。萬萬樹項目以大宅獨院式生活為主要宣傳概念，強調“大樹下的庭院生活，”宣傳了一種生活方式，廣告語為“慢，到萬萬樹去”、“慢拍生活”等；西山庭院項目依托所處的地理位置以及周邊優美的自然環境——西山，并賦予社區以中國式的庭院布局設計，具有了傳統及文化的氛圍，并加上萬科的品牌效應，使項目推出后受到了較大的關注。
九、銷售情況
慧谷根園項目開盤于20**年，已經全面入住?；酃雀鶊@項目面向市場推出后，由于當時市場此類產品稀缺，在短期內獲得了較好的銷售業績，并取得了較好的市場口碑。目前此項目銷售率在95%以上，處于尾盤銷售期內；
耕天下項目于20**年開盤，銷售周期近一年，目前銷售率達到90%左右，萬萬樹項目及西山庭院項目均為新開盤項目，目前銷售證件未全，前期銷售情況良好，市場反饋較為熱烈。
第三節 需方市場調查分析
一、客戶來源：
各項目均以獨特的概念炒作以及文化氛圍的營造，吸引了不同區域的客戶群體，較之同區的其它項目，在客戶群體構成上能夠最大程度的突破地緣性限制；
二、家庭結構
在已購房群體中以二口和三口家庭為主體。
三、購買動機
西山庭院項目的客戶群體，主要以改善居住條件為主要目的，一般作為第一居所使用；
慧谷根園項目的客戶群體，主要是以更新換代居住產品為主要目的；耕天下項目，近鄰先農壇，為自身賦予了較為濃厚的傳統文化氣息，其客戶群體的購買主要是以要求不同于一般人群的居住環境和其濃厚的人文氛圍為主要目的，以上兩個項目由于距離市區較近，一般都用來作為第一居所使用；
萬萬樹項目距離市區較遠，是獨棟別墅產品，客戶購買主要作為第二居所使用；
各項目的客戶購買均以自住為主，投資及保值所占比值很小。
四、職業分布：
由于總房價款的限制，各項目的購買人群職業分布范圍較為單一：
西山庭院項目主要以高級白領為主；
耕天下項目以其濃厚的文化氣息吸引了不少華僑及著名演藝界人士；
慧谷根園及萬萬樹項目以其獨院、私密性高等特點，吸引了眾多的私企老板購買。
五、年齡分布：
由于客戶群體的購買普遍為二次置業，已購房客戶的年齡結構相對于同區其它項目的購房主流客戶年齡要偏大，主要分布在35歲以上，是擁有了較為雄厚的經濟基礎、在社會中屬于事業有成的中青年人群。
第四節 各項目市場調查詳表
? 表一：各項目一覽表
? 表二：開發綜合實力對比表
? 表三：基本情況調查表
? 表四：戶型情況調查表
? 表五：價格分析對比表
? 表六：客戶構成對比表
各項目一覽表
序號 項目名稱 位置 物業屬性 現狀
1 慧谷根園 望京新興產業區 低層聯體獨院住宅 入住
2 耕天下 陶然公園東 底層園林建筑 準現房/施工
3 萬萬樹 順義溫渝河北側 獨院別墅 施工
4 西山庭院 海淀區圓明園西路 多層住宅 施工
開發綜合實力對比表
項目 開發商 銷售代理 廣告策劃 建筑設計 景觀設計 物業管理
慧谷根園 三合慧谷房地產 -- -- 中央國際 泛亞易道 世幫衛世理
耕天下 北京誠通房地產開發責任有限公司 -- -- 中聯環建文建筑事務所 北京土人景觀園林設計公司 建國物業
萬萬樹 北京東君房地產 -- 深圳尚美佳 英國阿特金斯香港華鴻 美國EDSA、英國阿特金斯 香港戴德梁行
西山庭院 北京萬科企業有限公司 -- 達奇廣告 美國GBBN建筑事務所 美國BENTLEY KOEPKE景觀設計公司 北京萬科物業管理有限公司
基本情況調查表
項目 占地 建面 綠化率 容積率 規劃套數 車位配比 項目特色 開工時間 入住時間
慧谷根園 380畝 5.5萬 40% 0.7 216 每戶1個 京味聯排獨院TOWNHOUSE 20**/5 20**/6
耕天下 2萬 4.1萬 40% 1.7 168 1：1 先農壇邊的低層園林住宅 20**/9 20**/8
萬萬樹 1800畝 20萬 62% 0.38 600多 每戶2個 大樹下的獨棟庭院住宅 20**/3 20**/12
西山庭院 10萬 14萬 30% 1.14 644 1:1 庭院式布局、西山風景 20**/6 20**/6
戶型情況調查表
樓盤名稱 慧谷根園 耕天下 萬萬樹 西山庭院
使用率 96% 86% 90% 88%
層高 3 2.7-2.79,5.8(挑空) 3.3 3
凈高 2.7 2.55-2.65 3.1 2.7
一居 -- -- -- --
二居 -- -- -- 149
三居 -- 147-173 -- 125-171
四居 -- 260 -- --
復式/躍層 275-320 217-429 300平米左右 230-252
價格分析對比表
樓盤名稱 起價 均價 最高價 總價范圍 物業費
慧谷根園 8000 9000 10000 250-300 3.8
耕天下 --- 11000 12000 143-440萬 3.9
萬萬樹 -- 6000 -- 270-397萬 5
西山庭院 6500 7500 8500 120-200萬 2.39
客戶構成對比表
項目名稱 客戶來源 職業 年齡 購買動機 家庭結構
慧谷根園 突破地緣限制，東部及北部地區為主 私企老板 35歲以上 二次置業、更新換代居住產品 二口及三口
耕天下 不受地緣限制 華僑、演藝界人士 35-45之間 二次或多次置業、要求不同于一般人群的居住環境 三口為主
萬萬樹 不受地緣限制 私企老板 40歲以上 二次或多次置業、要求不同于一般人群的居住環境 三口為主
西山庭院 西、北部地區為主 高級白領 35歲以上 一次及二次置業為主、改善居住條件 二口及三口
第二章 四合院住宅市場調研分析
第一節 四合院住宅綜合概述
四合院是北京傳統的住宅形式，稱作"四合院"，是因為整個建筑東、西、南、北四面都有房子，圍合在一起。北京的四合院有大、中、小三種不同規格。
小四合院布局較為簡單，一般是北房(又叫正房)3間，大多都用隔斷分成一明兩暗或兩明一暗。東西廂房各2間，南房(又叫倒座房)3間，其中最東面的一間開作門洞。大門多是起脊門樓，院內都有青磚墁的甬道與各室相通。老北京人一家兩、三輩人多住這樣的小四合院，其中長輩住正房，晚輩住廂房，南房一般用作客廳或書房。如西四北三條胡同 19號院。
中四合院一般都有三進院落，正房多是5間或7間，并配有耳房。正房建筑高大，都有廊子。東、西廂房各3間或5間，廂房往南有山墻把庭院分開，自成一個院落，山墻中央開有垂花月亮門。垂花門是內外的分界線。民間常說的"大門不出，二門不邁"的"二門" 指的就是這道垂花門。前院又叫外院，外院東西各有一、兩間廂房，要比里院的廂房小一些，它多用作廚房或仆人的居室。鄰街是5至7間倒座南房，最東面一間開作大門，接著是門房，再是客廳或書房，最西面的一間是車房。如西四北三條胡同11號院。
大四合院建筑雄偉，房屋高大，院落重疊，前廊后廈，抄手游廊，垂花門，影壁，隔斷都十分講究，院內有院，院外有園，院園相通，為大型住宅建筑，非一般人所能居住。如府學胡同36號院。
四合院的建筑布局明顯受到古代風水說的影響，大門都不開在中軸線上，而開在八卦的"巽"位或"干"位。所以路北住宅的大門開在住宅的東南角上，路南住宅的大門開在住宅的西北角上。大門內外設有影壁。
北京的四合院院子比例大小適中，冬天太陽可照進室內，正房冬暖而夏涼，庭院是戶外活動的場所。正房或正廳無論在尺度上、用料上、裝修的精致程度上都大于、優于其它房屋。長輩住正房，晚輩住廂房，婦女住內院，來客和男仆住外院；符合中國古代家庭生活中要區分尊卑、長幼、內外的禮法要求。
北京的四合院講格局，講款式，講氣派，重傳統，整個院落布局嚴整、敞亮，使人有雅靜舒適之感，而老北京人一家長幼有序各居其室，作息各得其便。
第二節 供方市場調查分析
北京市場在售的四合院產品供量十分稀少，在售的比較有名的項目為西海四合院，目前市場的供應主要還是來源于二手房經紀市場、古建翻新等，專門經營四合院產品的經紀公司的作法一般是收購某一四合院，給予一定的收購（拆遷）補償，報規劃批復后，進行修繕及翻建，最后出售。
北京市四合院改造工程已從近期開始啟動，舊城區四合院改造工程多集中在二環線以內的東城區交道口、王府井以及南池子地區，預計未來市場供應將主要以舊城區內的四合院改造工程為主。北京市共劃分二十五片四合院改造工程，一般限高六米左右，在住宅外貌及胡同原貌不能有所改變的前提下，可在格局內部進行修繕及翻新。
一、價格
1、 單價
目前市場在售四合院每平米售價在人民幣24000元至30000元左右，什剎海附近的四合院最貴，售價在人民幣30000元/平米左右；
四合院改造工程多為整體工程標價，無法進行單價比較；
通過對四合院經紀公司的市場調查，得出收購四合院翻新出售的成本造價應該在人民幣17000元/每平米左右。
2、 總價
西海四合院項目總價范圍從人民幣320萬元至3000萬元不等，由于戶型面積指標差距較大，導致總價差較大；
四合院改造工程根據四合院本身面積的大小，總造價從人民幣700萬元至3000萬元不等。
二、戶型
在售項目西海四合院戶型面積從106.8平米至1015.9平米不等，如下圖所示：
目前已動工的北京四合院改造工程中的南池子四合院單個占地面積為500平米，建筑面積約在1000平米。
三、規劃設計
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nbsp; 目前的四合院改造工程以及在售的四合院項目，基本在外裝上都保持了原貌，四合院改造工程更規定了不得任意更改宅基地的具體位置、要保持胡同的原始面貌等的嚴格要求，但可以在內部格局上所較大改動，以滿足一些客戶定制格局的要求。四、推廣情況
北京城區內的四合院具有歷史悠久、文化氛圍濃厚、產品數量稀缺、總體價位偏高等特點，其購買群體也相對較為單一，屬于金字塔的尖頂端客戶群體，在推廣上，開發商或經紀公司很少作大量的廣告宣傳，一般都有固定的銷售網絡或是朋友之間進行介紹，形成了特有的銷售渠道。
五、銷售情況
四合院項目銷售的廣告雖然一直未見在大眾媒體上有過大肆宣傳，但其市場的銷售情況一直很平穩，有其固定的客戶群體，市場一直以來對此有著穩定的需求。
四合院住宅單體院落主要以較大面積的出售為主，較小的面積反而會影響其銷售，目前市場上500甚至700平米以上的四合院銷售情況比較看好，是市場需求的主流。
第三節 需方市場調查分析
通過對四合院銷售市場的調查，總結四合院購買群體主要分為以下幾類：
1. 年歲較大的海外歸國華僑，想在老年時葉落歸根，此類客戶群體是目前四合院市場的主要購買力量，所占比例60%以上，這部分客戶群體對所購四合院要求比較高，并在外觀上要求保持完整的四合院原貌，內部設施要現代化及舒適；
2. 單位、企業購買，作為辦公場所及外地駐京辦事處使用，這類買家對四合院的內部格局要求較為嚴格，以滿足辦公所需；
3. 投資型買家，購買四合院后委托經紀公司托管、運營、出租等；
4. 高官及其子女。