商業地產“售后包租”P.K.“買賣不破租賃”規則的案例

根據建設部的相關解釋，所謂“售后包租”是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。

案情簡介：

A項目，位于沈陽市中心商業核心地段，于20**年底破土動工，20**年6月竣工完成。該大樓占地面積7172平方米，總建筑面積近11萬平方米。開發商為沈陽AA房地產開發有限公司(簡稱AA地產)。A項目竣工以前，AA地產與沈陽CC飯店有限責任公司(簡稱CC飯店，為外方獨資企業)簽訂A項目房屋整體租賃協議，用途為酒店及賓館;協議約定由CC飯店出資裝修，租期為20年。20**年，AA地產以“國際知名連鎖酒店承租，確保20年高額穩定回報”對外進行“售后包租”的商業運作，大肆進行商業宣傳。截止到20**年下半年，近100家單位及個人從AA地產購買了A項目中的房產，并與AA地產投資設立的AA+酒店運營公司簽訂《委托經營協議》及《租金回報協議》。

AA地產所謂“售后包租”實質上就是將A地產項目拆零銷售給非特定小投資人，同時通過由其投資設立的關聯公司AA+與買受人簽訂20年固定化、利率化的返租回報協議(與CC飯店承租期相同)，從而將物業經營權從大量分散的產權人手中取回，然后由其統一管理、運營，獲取租金，回報產權人。這種商業模式一方面滿足了AA地產資金實力不足、資金鏈脆弱，需短時期回籠資金的需要;同時又滿足了大量小投資者對于所謂“零風險、高回報”的投資需求，能夠保證投資者在若干年限內獲取穩定的租金回報，使其回避了較大的經營成本與風險。

CC飯店在得知這一情況之后，立即與AA地產方面接觸，認為這種將房屋出售給若干不特定人然后再通過新產權人與其關聯公司AA+簽訂《委托協議》包租的方式，不能直接、完全地保障CC飯店作為房屋實際承租人的相應權利。并且，認為在租賃合同期限屆滿之前，對于AA+酒店運營公司能否切實履行本租賃合同，以及其能否完全掌控各個新的產權人，尚有諸多不可預知之處。于是，CC飯店向AA地產提出要求解除租賃合同并返還其裝修費用;AA地產則以“買賣不破租賃”為由拒絕。

本案爭議的焦點在于：根據《合同法》第二百二十九條之“買賣不破租賃”規則，承租方CC飯店在其承租房產被轉讓的前提下是否享有解除原房屋租賃合同的權利。同時，它引發了兩個重要的法律問題：一是AA地產與CC飯店所簽署的房屋租賃合同的有效性;二是“買賣不破租賃”立法初衷的探求與立法本意的回歸。

一、AA地產與CC飯店所簽署的房屋租賃合同之有效性分析

《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第六條規定，未依法取得房屋所有權證的不得出租;《辦法》第十三條及第十五條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。且辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書”。 AA地產與CC飯店是在A項目尚未竣工且尚無法辦理房屋所有權證書的情況下出租的，很顯然違反了《辦法》中的相關規定，那么雙方所簽訂的租賃合同是否有效呢?關于合同的效力問題，我國《合同法》第五十二條有著明確規定，列舉了合同無效的五種情形，其中包括如果合同的簽訂違反法律、行政法規的強制性規定則自始無效。那么判定AA地產與CC飯店所簽訂的A項目房屋租賃合同是否有效的關鍵就在于，其所違反的《辦法》是否屬于行政法規的范疇?！吨腥A人民共和國憲法》第八十九條第一款明確規定：作為最高國家行政機關，國務院可以“根據憲法和法律，規定行政措施，制定行政法規，發布決定和命令?！币虼?，所謂行政法規是指國務院為領導和管理國家各項行政工作，根據憲法和法律，并且按照《行政法規制定程序暫行條例》的規定而制定的政治、經濟、教育、科技、文化、外事等各類法規的總稱，其地位和效力低于憲法和法律。而《辦法》是1995年4月28日建設部第五次常務會議通過并以建設部第42號令的形式發布的，根據《中華人民共和國立法法》的相關規定，其性質屬于國務院下屬部委依據法律、行政法規制定的部門規章。雖然AA地產與CC飯店房屋租賃合同違反了“未依法取得房屋所有權證不得出租”的規定，但不屬于違反《合同法》第五十二條所規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”，因此該房屋租賃合同有效。

另外，《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！彪m然《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第五十四條規定房屋租賃應當向房產管理部門登記備案，但是并未將登記備案作為租賃合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第九條規定：法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。故房地產租賃合同的登記備案絕非合同之生效要件，且實踐中《房地產管理法》及《辦法》所規定之登記備案制并無強制性，絕大多數房屋租賃合同實際上并未經過登記便已生效。對此我們可以參考《上海市房屋租賃條例》(1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過，屬地方性法規。)有關房屋租賃的規定。其中第八條規定：未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的不得出租;第十五條規定：房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。

總而言之，AA地產與CC飯店房屋租賃合同有效，且已于合同簽署成立時便發生法律效力，并非因未辦理登記備案手續而未生效。

二、“買賣不破租賃”立法初衷的探求與立法本意的回歸

以羅馬法為代表的早期民法堅持物權的絕對性理論，主張“買賣使租賃終斷”，即租賃權不能對抗第三人。它強調租賃僅僅是一種契約、一種合同，從而將租賃權列于債權的范疇，認為是承租人向出租人的一種權利主張。也就是說，承租人只具有依據租賃合同向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權利，而不能直接針對干涉其活動的第三人行使相關的對于租賃物的物權。如果租賃權受到了妨害，承租人只能向出租人主張權利，并要求出租人排除對其平安無擾地使用租賃物的妨害。如果出租人在租賃期間將租賃物合法轉讓給第三人，承租人同樣也不能向該買受人要求其繼續承認其租賃權或者得到相應保護，反之他只能依據租賃合同針對出租人提起有關的訴訟。這種立法源于古代重視所有權，而輕視使用、收益權的觀念與傳統，是當時社會經濟發展水平低下所

決定的;但是隨著社會經濟的不斷發展，人們越來越重視承租****利的保護以及物之效用的發揮，認為如果租賃權不能對抗第三人，則必然導致租賃關系得不到維持，不利于物的流轉和效能的最大發揮。

第一次世界大戰期間，西方各國紛紛立法，以強化承租人的地位，削弱所有權的絕對優勢，出現租賃權之物權化現象。主要就體現在“買賣不破租賃”的規定上，即法律賦予租賃權以對抗力?！兜聡穹ǖ洹返?71條第 1項規定：“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務?！?《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限?！?《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。 我國臺灣地區的民法典第425條規定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在?！?/p>

“買賣不破租賃”規則則在我國的相關立法上也有具體體現?！逗贤ā返诙俣艞l規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！薄段餀喾ā返谝话倬攀畻l規定：“訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權?！?《擔保法》第四十八條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！薄逗Ｉ谭ā返谝话偃藯l規定：“船舶所有人轉讓已經租出的船舶的所有權，定期租船合同約定的當事人的權利和義務不受影響，但是當及時通知承粗人。船舶所有權轉讓后，原船舶合同由受讓人和承租人繼續履行?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利的繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權及其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》一百一十九條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！?/p>

根據上述規定，我們可以將《合同法》第二百二十九條所確定之“買賣不破租賃”規則歸納為：租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對新房主及承租人仍然有效。也就是說，無論是房產的新所有權人還是承租人都無權解除原房屋租賃合同，雙方必須按照原房屋租賃合同的相關約定，各自履行自己的義務并享受相應的權利。那么根據我國《合同法》第二百二十九條所規定之“買賣不破租賃”原則，CC飯店要求解除原來與AA地產所簽訂的房屋租賃合同是沒有法律依據的。顯然，《合同法》第二百二十九條在強制房屋新所有權人接受并履行原房屋租賃合同的同時，也無形中剝奪了承租人基于保護個人合法利益，在其不能或難以接受新房屋所有權人取代原出租人承受原房屋租賃合同的情況下，解除房屋租賃合同的權利。在正常的情況下，這種規定是能夠實現房產轉讓情況下承租人合法權利之保障目的的。因為在一般情況下，承租人更為關注的是房產的使用價值及商業價值，對于房屋是否轉讓以及受讓人的身份不會給予過多的關注;但是隨著社會經濟的不斷發展，尤其是房地產市場的不斷繁榮，復雜而多樣的房地產商業運作模式對于這種規定提出了挑戰。正如本案出租人AA地產為解決資金快速回籠的問題，將A商業地產項目分割轉讓給多數不特定小投資人之行為，導致承租人CC飯店對于房產由單一產權人變為若干新非特定產權人的情況以及因此對未來經營所產生的不穩定感、不確定性的關注，會超過對于房屋本身使用價值及商業價值的關注，因為這種不穩定性、不確定性給未來租賃權的安全實現帶來了許多隱形的、難以預測的且無法評估的障礙。

“買賣不破租賃”原則的設立：一是為了保護弱勢的承租人。承租人作為租賃合同的一方，如果所有物的任意性變動便會導致其承租權的喪失，那么承租人的權利保障便無從談起。二是為了締約成本的經濟化。如果買賣合同的簽訂會導致租賃合同的無效，那么租賃物的出租就會受到影響，進而會引起整個經濟活動成本的增加，這也是“買賣不破租賃”原則為各國立法所認同的深層次原因 ?！逗贤ā返诙俣艞l剝奪了承租人在租賃房產轉讓他人情況下解除原租賃合同的權利，實際上違背了“買賣不破租賃”原則的上述立法初衷。

實際上，AA地產向非特定小投資者拆零出售已經出租給CC飯店之房產的行為，給CC飯店未來的酒店運營及承租權的安全行使帶來了巨大的商業風險和法律風險：

第一，這種商業運作模式鏈牽涉到開發商、商業經營管理公司、投資者、商家在內的復雜、多層次性的利益關系。這種拆分了商業物業的固有屬性，將所有權、經營權及使用權讓渡于不同主體的運營模式，一旦整合不力，矛盾會隨之產生。顯然，這種復雜且多層次的關系會對CC飯店行使租賃合同權利造成很大的潛在風險。

第二，小業主簽訂購房合同后，必須與AA+酒店運營公司簽署委托經營協議和租金回報協議。而AA+酒店運營公司只是AA地產投資設立的一家資金實力并不雄厚的小公司，甚至可以說是在法律上獨立于AA地產的“空殼公司”。AA+酒店運營公司低下的履約能力會對CC飯店房屋租賃合同的安全履行產生實質性影響。當下，因經營不善，承諾返租的空頭公司人去樓空的現象已屢見不鮮。

第三，AA+酒店運營公司先期承諾的回報率，通常都是按照最理想的經營條件來計算的，沒有把實際運營過程有可能遇到的問題估算進去。如果由于市場風險，本來就是個未知數的回報率沒有如期實現，必然帶來小業主與AA+酒店運營公司之間的糾紛，而這種糾紛也必然波及商家。

第四，根據《合同法》第二百二十七條的規定，如果承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。那么如果CC飯店在運營過程中暫時出現了經營困難，導致未能如期支付租金，則會產生種種難以預測的后果：或許部分小業主會要求解除租賃合同，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將破壞CC飯店的經營規劃和整體布局，風險此時將漸漸暴露。

綜上，在這種情況下，根據《合同法》第二百二十九條之規定，剝奪CC飯店單方面解除房屋租賃合同的權利顯然有失公平，也有悖于“買賣不破租賃”原則保護承租****利的立法宗旨?！逗贤ā返诙俣臈l規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。那么，

如果出租人將房產轉讓給第三人，且承租人不認可，是否也應當賦予其對等的租賃合同解除權呢?出租人以及租賃房產是房屋租賃合同最主要的構成要素，雖然承租人在大多數情況下更為關注的是租賃物本身的使用價值，但是不能由此剝奪其對出租人關注的權利。另外，根據《合同法》第九十四條的規定，如果在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，另一方當事人有權解除合同。在本案中，AA地產已經通過其出售行為表明其將無法履行房屋租賃合同，那么CC飯店當然有權解除與其簽訂的房屋租賃合同。

如果本意在于保護承租人合法權利之“買賣不破租賃”規則成為束縛承租人合法利益實現的羈絆，那么就違背了最初的立法宗旨，同時也不利于社會經濟的發展。既然是賦予房屋承租人的特殊保護，那么就應當盡到徹底保護之效能，當承租人認為這種保護不利于其合法權利的實現時，應當允許其解除原房屋租賃合同，這既是合同“意識自治”及社會經濟發展進步的必然要求，也是法律對承租人放棄承租權之對抗力應有的一種尊重?！逗贤ā返诙俣艞l“詞不達意”的不準確表述實際上違背了“買賣不破租賃”的立法初衷，故建議將其修改為“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，但承租人解除租賃合同的情況除外?！碑斎粚τ诔凶馊私獬赓U合同的時間及解除方式的要給予一定的限定。

篇2：商業地產售后包租P.K.買賣不破租賃規則案例

商業地產“售后包租”P.K.“買賣不破租賃”規則的案例

根據建設部的相關解釋，所謂“售后包租”是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。

案情簡介：

A項目，位于沈陽市中心商業核心地段，于20**年底破土動工，20**年6月竣工完成。該大樓占地面積7172平方米，總建筑面積近11萬平方米。開發商為沈陽AA房地產開發有限公司(簡稱AA地產)。A項目竣工以前，AA地產與沈陽CC飯店有限責任公司(簡稱CC飯店，為外方獨資企業)簽訂A項目房屋整體租賃協議，用途為酒店及賓館;協議約定由CC飯店出資裝修，租期為20年。20**年，AA地產以“國際知名連鎖酒店承租，確保20年高額穩定回報”對外進行“售后包租”的商業運作，大肆進行商業宣傳。截止到20**年下半年，近100家單位及個人從AA地產購買了A項目中的房產，并與AA地產投資設立的AA+酒店運營公司簽訂《委托經營協議》及《租金回報協議》。

AA地產所謂“售后包租”實質上就是將A地產項目拆零銷售給非特定小投資人，同時通過由其投資設立的關聯公司AA+與買受人簽訂20年固定化、利率化的返租回報協議(與CC飯店承租期相同)，從而將物業經營權從大量分散的產權人手中取回，然后由其統一管理、運營，獲取租金，回報產權人。這種商業模式一方面滿足了AA地產資金實力不足、資金鏈脆弱，需短時期回籠資金的需要;同時又滿足了大量小投資者對于所謂“零風險、高回報”的投資需求，能夠保證投資者在若干年限內獲取穩定的租金回報，使其回避了較大的經營成本與風險。

CC飯店在得知這一情況之后，立即與AA地產方面接觸，認為這種將房屋出售給若干不特定人然后再通過新產權人與其關聯公司AA+簽訂《委托協議》包租的方式，不能直接、完全地保障CC飯店作為房屋實際承租人的相應權利。并且，認為在租賃合同期限屆滿之前，對于AA+酒店運營公司能否切實履行本租賃合同，以及其能否完全掌控各個新的產權人，尚有諸多不可預知之處。于是，CC飯店向AA地產提出要求解除租賃合同并返還其裝修費用;AA地產則以“買賣不破租賃”為由拒絕。

本案爭議的焦點在于：根據《合同法》第二百二十九條之“買賣不破租賃”規則，承租方CC飯店在其承租房產被轉讓的前提下是否享有解除原房屋租賃合同的權利。同時，它引發了兩個重要的法律問題：一是AA地產與CC飯店所簽署的房屋租賃合同的有效性;二是“買賣不破租賃”立法初衷的探求與立法本意的回歸。

一、AA地產與CC飯店所簽署的房屋租賃合同之有效性分析

《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第六條規定，未依法取得房屋所有權證的不得出租;《辦法》第十三條及第十五條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。且辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書”。 AA地產與CC飯店是在A項目尚未竣工且尚無法辦理房屋所有權證書的情況下出租的，很顯然違反了《辦法》中的相關規定，那么雙方所簽訂的租賃合同是否有效呢?關于合同的效力問題，我國《合同法》第五十二條有著明確規定，列舉了合同無效的五種情形，其中包括如果合同的簽訂違反法律、行政法規的強制性規定則自始無效。那么判定AA地產與CC飯店所簽訂的A項目房屋租賃合同是否有效的關鍵就在于，其所違反的《辦法》是否屬于行政法規的范疇?！吨腥A人民共和國憲法》第八十九條第一款明確規定：作為最高國家行政機關，國務院可以“根據憲法和法律，規定行政措施，制定行政法規，發布決定和命令?！币虼?，所謂行政法規是指國務院為領導和管理國家各項行政工作，根據憲法和法律，并且按照《行政法規制定程序暫行條例》的規定而制定的政治、經濟、教育、科技、文化、外事等各類法規的總稱，其地位和效力低于憲法和法律。而《辦法》是1995年4月28日建設部第五次常務會議通過并以建設部第42號令的形式發布的，根據《中華人民共和國立法法》的相關規定，其性質屬于國務院下屬部委依據法律、行政法規制定的部門規章。雖然AA地產與CC飯店房屋租賃合同違反了“未依法取得房屋所有權證不得出租”的規定，但不屬于違反《合同法》第五十二條所規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”，因此該房屋租賃合同有效。

另外，《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定?！彪m然《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第五十四條規定房屋租賃應當向房產管理部門登記備案，但是并未將登記備案作為租賃合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一)》第九條規定：法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。故房地產租賃合同的登記備案絕非合同之生效要件，且實踐中《房地產管理法》及《辦法》所規定之登記備案制并無強制性，絕大多數房屋租賃合同實際上并未經過登記便已生效。對此我們可以參考《上海市房屋租賃條例》(1999年12月27日上海市第十一屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過，屬地方性法規。)有關房屋租賃的規定。其中第八條規定：未依法登記取得房地產權證書或者無其他合法權屬證明的不得出租;第十五條規定：房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。

總而言之，AA地產與CC飯店房屋租賃合同有效，且已于合同簽署成立時便發生法律效力，并非因未辦理登記備案手續而未生效。

二、“買賣不破租賃”立法初衷的探求與立法本意的回歸

以羅馬法為代表的早期民法堅持物權的絕對性理論，主張“買賣使租賃終斷”，即租賃權不能對抗第三人。它強調租賃僅僅是一種契約、一種合同，從而將租賃權列于債權的范疇，認為是承租人向出租人的一種權利主張。也就是說，承租人只具有依據租賃合同向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權利，而不能直接針對干涉其活動的第三人行使相關的對于租賃物的物權。如果租賃權受到了妨害，承租人只能向出租人主張權利，并要求出租人排除對其平安無擾地使用租賃物的妨害。如果出租人在租賃期間將租賃物合法轉讓給第三人，承租人同樣也不能向該買受人要求其繼續承認其租賃權或者得到相應保護，反之他只能依據租賃合同針對出租人提起有關的訴訟。這種立法源于古代重視所有權，而輕視使用、收益權的觀念與傳統，是當時社會經濟發展水平低下所

決定的;但是隨著社會經濟的不斷發展，人們越來越重視承租****利的保護以及物之效用的發揮，認為如果租賃權不能對抗第三人，則必然導致租賃關系得不到維持，不利于物的流轉和效能的最大發揮。

第一次世界大戰期間，西方各國紛紛立法，以強化承租人的地位，削弱所有權的絕對優勢，出現租賃權之物權化現象。主要就體現在“買賣不破租賃”的規定上，即法律賦予租賃權以對抗力?！兜聡穹ǖ洹返?71條第 1項規定：“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務?！?《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限?！?《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。 我國臺灣地區的民法典第425條規定：“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在?！?/p>

“買賣不破租賃”規則則在我國的相關立法上也有具體體現?！逗贤ā返诙俣艞l規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！薄段餀喾ā返谝话倬攀畻l規定：“訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權?！?《擔保法》第四十八條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！薄逗Ｉ谭ā返谝话偃藯l規定：“船舶所有人轉讓已經租出的船舶的所有權，定期租船合同約定的當事人的權利和義務不受影響，但是當及時通知承粗人。船舶所有權轉讓后，原船舶合同由受讓人和承租人繼續履行?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利的繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權及其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》一百一十九條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！?/p>

根據上述規定，我們可以將《合同法》第二百二十九條所確定之“買賣不破租賃”規則歸納為：租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對新房主及承租人仍然有效。也就是說，無論是房產的新所有權人還是承租人都無權解除原房屋租賃合同，雙方必須按照原房屋租賃合同的相關約定，各自履行自己的義務并享受相應的權利。那么根據我國《合同法》第二百二十九條所規定之“買賣不破租賃”原則，CC飯店要求解除原來與AA地產所簽訂的房屋租賃合同是沒有法律依據的。顯然，《合同法》第二百二十九條在強制房屋新所有權人接受并履行原房屋租賃合同的同時，也無形中剝奪了承租人基于保護個人合法利益，在其不能或難以接受新房屋所有權人取代原出租人承受原房屋租賃合同的情況下，解除房屋租賃合同的權利。在正常的情況下，這種規定是能夠實現房產轉讓情況下承租人合法權利之保障目的的。因為在一般情況下，承租人更為關注的是房產的使用價值及商業價值，對于房屋是否轉讓以及受讓人的身份不會給予過多的關注;但是隨著社會經濟的不斷發展，尤其是房地產市場的不斷繁榮，復雜而多樣的房地產商業運作模式對于這種規定提出了挑戰。正如本案出租人AA地產為解決資金快速回籠的問題，將A商業地產項目分割轉讓給多數不特定小投資人之行為，導致承租人CC飯店對于房產由單一產權人變為若干新非特定產權人的情況以及因此對未來經營所產生的不穩定感、不確定性的關注，會超過對于房屋本身使用價值及商業價值的關注，因為這種不穩定性、不確定性給未來租賃權的安全實現帶來了許多隱形的、難以預測的且無法評估的障礙。

“買賣不破租賃”原則的設立：一是為了保護弱勢的承租人。承租人作為租賃合同的一方，如果所有物的任意性變動便會導致其承租權的喪失，那么承租人的權利保障便無從談起。二是為了締約成本的經濟化。如果買賣合同的簽訂會導致租賃合同的無效，那么租賃物的出租就會受到影響，進而會引起整個經濟活動成本的增加，這也是“買賣不破租賃”原則為各國立法所認同的深層次原因 ?！逗贤ā返诙俣艞l剝奪了承租人在租賃房產轉讓他人情況下解除原租賃合同的權利，實際上違背了“買賣不破租賃”原則的上述立法初衷。

實際上，AA地產向非特定小投資者拆零出售已經出租給CC飯店之房產的行為，給CC飯店未來的酒店運營及承租權的安全行使帶來了巨大的商業風險和法律風險：

第一，這種商業運作模式鏈牽涉到開發商、商業經營管理公司、投資者、商家在內的復雜、多層次性的利益關系。這種拆分了商業物業的固有屬性，將所有權、經營權及使用權讓渡于不同主體的運營模式，一旦整合不力，矛盾會隨之產生。顯然，這種復雜且多層次的關系會對CC飯店行使租賃合同權利造成很大的潛在風險。

第二，小業主簽訂購房合同后，必須與AA+酒店運營公司簽署委托經營協議和租金回報協議。而AA+酒店運營公司只是AA地產投資設立的一家資金實力并不雄厚的小公司，甚至可以說是在法律上獨立于AA地產的“空殼公司”。AA+酒店運營公司低下的履約能力會對CC飯店房屋租賃合同的安全履行產生實質性影響。當下，因經營不善，承諾返租的空頭公司人去樓空的現象已屢見不鮮。

第三，AA+酒店運營公司先期承諾的回報率，通常都是按照最理想的經營條件來計算的，沒有把實際運營過程有可能遇到的問題估算進去。如果由于市場風險，本來就是個未知數的回報率沒有如期實現，必然帶來小業主與AA+酒店運營公司之間的糾紛，而這種糾紛也必然波及商家。

第四，根據《合同法》第二百二十七條的規定，如果承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。那么如果CC飯店在運營過程中暫時出現了經營困難，導致未能如期支付租金，則會產生種種難以預測的后果：或許部分小業主會要求解除租賃合同，要求自行出租或者自營，這是合理且合法的要求，這將破壞CC飯店的經營規劃和整體布局，風險此時將漸漸暴露。

綜上，在這種情況下，根據《合同法》第二百二十九條之規定，剝奪CC飯店單方面解除房屋租賃合同的權利顯然有失公平，也有悖于“買賣不破租賃”原則保護承租****利的立法宗旨?！逗贤ā返诙俣臈l規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。那么，

如果出租人將房產轉讓給第三人，且承租人不認可，是否也應當賦予其對等的租賃合同解除權呢?出租人以及租賃房產是房屋租賃合同最主要的構成要素，雖然承租人在大多數情況下更為關注的是租賃物本身的使用價值，但是不能由此剝奪其對出租人關注的權利。另外，根據《合同法》第九十四條的規定，如果在合同履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，另一方當事人有權解除合同。在本案中，AA地產已經通過其出售行為表明其將無法履行房屋租賃合同，那么CC飯店當然有權解除與其簽訂的房屋租賃合同。

如果本意在于保護承租人合法權利之“買賣不破租賃”規則成為束縛承租人合法利益實現的羈絆，那么就違背了最初的立法宗旨，同時也不利于社會經濟的發展。既然是賦予房屋承租人的特殊保護，那么就應當盡到徹底保護之效能，當承租人認為這種保護不利于其合法權利的實現時，應當允許其解除原房屋租賃合同，這既是合同“意識自治”及社會經濟發展進步的必然要求，也是法律對承租人放棄承租權之對抗力應有的一種尊重?！逗贤ā返诙俣艞l“詞不達意”的不準確表述實際上違背了“買賣不破租賃”的立法初衷，故建議將其修改為“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，但承租人解除租賃合同的情況除外?！碑斎粚τ诔凶馊私獬赓U合同的時間及解除方式的要給予一定的限定。