前言
全程策劃源于市場回歸市場,貫穿項目可行性分析、項目定位、項目規劃、建筑設計、景觀設計、營銷推廣全過程的完全運作模式,每個環一節又細分許多嚴謹、科學的專業程序,全程策劃的思想體系自始自終由一條主線貫穿全程,由市場調研、策劃、規劃、建筑、景觀、廣告等專業單位及人員共同組成的多兵種協同作戰、方可完成項目的全程策劃及運作,整合資源、理性運作、立體作戰是全程策劃的運作原則。
而我司作為專業的顧問公司,已集合了具多方面的專業人才,如市場調研、建筑設計、物業管理、招商代理等方面,便于協助貴司統籌整個項目的啟動、運作、經營,從工作的環節可分為:
上述工作環節可分為三個階段性工作:
1.前期策劃顧問
1.1項目可行性研究分析
開發什么樣的產品、面對何種形態的市場、物業建了賣/租給誰、如何賣/租、甚至如何在銷售過程中塑造品牌、創造最大的利潤,相信是每個發展商所關心的問題,而在目前競爭如此激烈的市場,只有通過對區域市場進行多角度、::全方位的調查,才能充分了解和把握投資者的心態、消費心理的變化、商戶的需求等情況,創造迎合市場需求又具有超前性的物業,并為發展商制定開發策略、招商策略,以利于項目以最佳的形象、盡快推出市場并招商完畢,使發展商取得合理的投資回報。
工作內容:項目可行性研究分析
調查方法:實地調查、問卷調查。
資料來源:實地調查結果、政府統計數據、我司研究部資料庫。
服務形式:提供書面報告(正式的中文書面報告一式兩份、并提供報告摘要、報告完成后進行電腦演示解說)。
作用:提供詳盡的市場資料;決策的參考依據;獲取銀行貸款、融資;作為招商工具(具有權威性);后續工作的指引
工作時間:2個月。
1.2前期策劃顧問
在市場調查數據的基礎上,憑籍我司多年的招商經驗對項目的市場定位、產品的規劃特性、開發計劃、招商計劃、價格策略、廣告宣傳計劃、宣傳活動建議等提出顧問意見。
服 務 形 式:提供書面報告。
報告工作時間:報告完成時間為2個月。
報告具體內容:詳見后頁目錄
①確定目標客戶、進行市場定位
根據市場調查結果,確定貴項目的目標客戶類別,并細分客戶群,確定項目形象、檔次定位、品質定位、功能面積分布、租金價格范圍。
②項目建議(規劃、建筑設計、設施設備、物業管理方面)
研究物業的圖則,在市場需求的基礎上,參考成功的個案,掌握競爭對手與市場發展趨勢,對項目的建筑外觀設計、商業符號、內部平面布局、物流安排、車流安排、裝修標準、建筑材料的選用、設施設備選型等提出建議,我司將從合理適用的角度考慮,盡可能減少工程成本的同時提高項目的市場競爭力。
工作目標:通過上述建議以達到以下目標
-滿足目標商戶的需要
-吸引人流
-延長顧客停留時間
-提高顧客消費率
-提高項目銷售額
③招商計劃建議
此部分主要是在可行性研究報告中提出初步開發計劃的基礎上進一步深化招商計劃,由于項目的招商計劃需配合開發進度,因此,我司也將對項目的開發進度提出專業意見,希望項目的建設過程能配合招商工作的開展。根據建議的計劃安排,我司將提供一份開發進度表和招商計劃表予貴司參考。
開發計劃:此部分建議需貴司配合提供資料,采用先進的手段和方法,對項目工程進度和成本進行控制與管理。
招商計劃:根據項目建設進度和市場發展情況提出建議。
招商建議內容包括:各期的推出市場的物業范圍確定、具體的功能布局建議、推出時機、招商的面積、具體位置確定、主力消費群、等。
④租金確定及價格策略的制定
根據市場購買力調查結果,綜合競爭對手、市場動態情況測算項目整體租金水平,并初步確定各階段的租金均價水平、具體的租金表、租金優惠措施等。
⑤促銷策略建議
配合項目的形象定位,確定項目整體的宣傳主題、賣點(可以是塑造賣點),并對相關的宣傳工具提出建議。
內容包括:
- 廣告宣傳策略(媒體組合方案、各階段訴求點等)
- 招商促進策略(地盤包裝、招商活動安排、優惠措施等)
-公關推廣策略(定向營銷、有關媒體的公關活動)
-品牌策略(品牌的鑄造)
-整體宣傳推廣費用預算
⑥制定工作流程表及工作安排表
這也可作為雙方對整個工作進程的監控工具。
1.3協助貴司甄選廣告公司并監督其工作
可通過招標或根據廣告公司的經驗情況選擇合適的廣告公司,并監督有關宣傳工具的制作,協助安排在選定的媒體刊登廣告,協助貴司控制廣告費用的有效利用。
服務內容:
-推薦、甄選廣告
-確定廣告宣傳內容及設計;
-宣傳媒介的選擇及活動期;
-招商手冊、展板及宣傳單設計與印刷安排;
-參與廣告牌的設計、布點建議;
-地盤包裝設計建議;
-現場招商部裝飾包裝建議;
-招商價格表及其他宣傳品的印刷監督;
-廣告宣傳費用預算;
-監督廣告公司的工作進度及質量;
服務方式:與貴司及廣告公司開會;參與整個項目從籌劃到運作過程中的各個宣傳環節。
1.4協助準備招商有關文件
協助貴司指定的律師準備有關租賃意向書、正式租約、交款通知書、付款方法等,為正式推廣做好準備。
1.5策劃并指導參與一切推廣宣傳活動
策劃并指導、參與一切與項目有關的市場推廣宣傳活動,例如郵寄宣傳單張、軟性推廣、新聞發布會、展銷會等,并制定廣告預算。
1.6地盤包裝建議
工地作為買家最為切身關注的地方,是宣傳最經濟和有效的場所,工地形象如何,不僅直接與物業和公司形象有關,而且還能營造氣氛,因此,我司將協助廣告公司、設計公司共同完成地盤包裝工作。
工作內容:
-入口牌坊設計建議;
-施工進度板擺放、設計建議;
-廣告布幅設計建議;
-指示牌設計、布置建議;
-充氣拱門、空飄布置建議;
-圍墻設計建議;
-路旗設計布置建議。
1.7現場招商部布置建議
現場展廳在項目的招商過程中體現出重要的作用,處處體現專業地產開發商的精品意識和品牌形象,激發目標客戶的進場經營的欲望。
工作內容:
-位置選擇建議
-建筑外觀風格定位建議
-場地布置(接待區、洽談區、模型展示區、音像區、休息區、辦公區)
-硬件建議(形象墻、展板、彩電、模型、有關設備)
-內外裝修建議
1.8參與有關項目的工作會議
2.招商服務
2.1具體操作
由于市場的不斷變化,我司將在項目推向市場前制訂最新的具體操作方案以指導整個招商活動的進行。
工作內容:
-依照已定的工作進度表及細節全面開展工作;
-派優秀的招商人員進駐現場;
-制訂招商工作流程;
-招商人員崗位職能的確認;
-制訂預租期操作方案;
-確認法律文件;
-現場租賃人員服裝準備;
-海外招商工作的進行;
-協調國內與港澳地區的租賃活動;
-其他準備工作。
2.2現場招商部管理
工作內容:
-現場招商部的接待管理和監控;
-客戶檔案記錄;
-客戶租用心理分析、廣告宣傳效果分析;
-協助貴司收取客戶訂金,簽署正式租憑合同;
-租賃情況匯總、租用情況統計分析;
-租賃合同的執行監控;
-協助貴司處理突發事件、提出應變措施。
2.3檢討招商策略
根據招商情況,檢討招商策略,并對廣告宣傳策略、招商策略、定價策略以及后期項目發展、功能定位提出修改意見。
2.4合同和登記
協助辦理租賃合同的公證登記。
3.后期跟進工作
3.1場地交收
在進場期間,負責協助貴司及管理公司處理客戶進場手續。
3.2總結檢討
對項目進行發展、工程及租賃等方面的總結,與發展商共同總結檢討項目成功的經驗與改進之處。
4. 廣州**花園可行性研究報告-目錄
1.項目概述
1.1基礎數據
1.2地理位置
1.3周邊環境
1.4用地現狀
1.5項目基本發展模式
2.市場調查
2.1廣州市會所市場分析
2.2廣州市會所市場發展前景預測
3.項目定位
3.1基礎數據
3.2規劃的要求與限制
3.3目標市場的確定與發展定位
4.發展成本
5.財務分析
5.1現金流量表
5.2投資回收期
5.3投資利潤估算
5.4財務評估
6.項目風險分析
6.1盈虧平衡分析
6.2敏感性分析
7.結論和建議
7.1基本結論
7.2初步建議
5.項目前期策劃建議書-目錄
1.市場分析
1.1項目所在區域房地產市場分析
1.2項目所在區域消費者分析
1.3競爭對手分析
2.項目分析
2.1項目SWOT分析
2.2項目開發條件分析
3.項目定位
3.1
3.2目標客戶定位
3.3價格定位
4.項目盈利分析
4.1現金流量表
4.2資金回收分析
4.3投資利潤估算表
4.4財務機會/風險分析及其應對措施
5.項目風險分析
5.1敏感性分析
5.2不確定因素分析及其應變措施
篇2：全程策劃服務手冊:項目前期調查分析研究
全程策劃服務手冊：項目前期調查分析研究
“知此知彼、百戰百勝”是行銷成敗關鍵。[**]團隊核心伙伴由臺灣資深營銷專家和大陸本土策劃精銳構成，專業素養蘊藉和年資積淀多年，深知市場關鍵這一定律，也深喑解碼市場的價值意義；因此，我們每一位成員從基層營銷員到主管人員，加入[集合新思維]團隊的首任工作就是市場和產品研究的歷練。不論我們團隊每次的任務目標是[全案策劃]、[廣告推廣]和“營銷顧問”或是“直接代理”，“發現需求、創造需求、滿足需求”是[集合新思維]市場和產品研究團隊的宗旨和精神，只有了解市場需求動態，才能正確導入產品、精確定位，只有充分掌握產品的發展趨勢，才能迎合潮流、滿足消費的需求，也是營銷必需深切解讀和把握的關鍵。
一、【市場調查分析研究】
1、服務內容：
1-1宏觀經濟狀況研究
1-2房地產市場研究
1-3區域房地產市場研究
1-3-1 區域房地產市場整體描述
1-3-2 區域居住文化、習性，及歷史沿革研究
1-3-3 供應與需求狀況對比分析
1-3-4 區塊市場差異分析
1-3-5 項目生存空間分析
1-4模擬個案研究
1-4-1 模擬個案列示
1-4-2 價值要素分析
1-4-3 可借鑒點挖掘
1-4-4 同業競爭態勢分析
1-5區域樓盤調查分析
1-6競爭項目調查分析
1-6-1 競爭項目參數調研
1-6-2 競爭項目賣點分析
1-6-3 競爭項目營銷表現分析
1-6-4 競爭項目銷售情況分析
1-7房地產消費特性分析
1-7-1 特征分布
1-7-2 消費動機
1-7-3 消費心理
1-7-4 功能偏好
1-8區域人文結構調查分析
1-8-1 年齡和文化層次
1-8-2 現居住區域狀況
1-8-3 職業特征和收入
1-8-4 購房意向和洞機
1-8-5 支付能力(價格承受能力)
1-8-6 按揭意識
1-9區域內城市規劃動態分析研究
1-10 區域內城市交通調查分析
1-11 區域內教育配套調查分析
1-12 區域內商業配套調查分析
1-13 區域媒體收效調查分析
2、服務和取費方式：
A、項目顧客：是指受委托服務單一項目、非全面代理的項目顧客，包含下列組合內容：
(1).工作時間：20-30工作日
(2).投入人數：2-3人(不包含抽樣、問卷街訪之臨時調查人員)
(3).服務費用：我們辦事處(上海)周邊城市區域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收*萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
B、公司顧客：是指簽定長期顧問支持之顧客，包含已簽定項目代理之顧客。包含下列組合內容：
(1).工作時間：20-30工作日
(2).投入人數：2-3人(不包含抽樣、問卷街訪之臨時調查人員)
(3).服務費用：我們辦事處(上海)周邊城市區域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收*萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
二、【項目可行性分析研究及概念提示協同】：
1、服務內容：
2-1項目區域研究
2-1-1 地理位置
2-1-2 地塊分析
2-1-3 交通狀況
2-1-4 區域配套
2-2SWOT分析
2-2-1 項目強勢
2-2-2 項目劣勢
2-2-3 機會分析
2-2-4 威脅分析
2-3投資環境分析
2-3-1 當前經濟環境分析
2-3-2 房地產政策法規分析
2-3-3 房地市場供求及走勢分析
2-4項目慨況分析
2-4-1 項目的開發背景和構想
2-4-2 項目地塊價值及優劣勢分析
2-4-3 項目前期準備工作進展狀況分析
2-4-4 項目主要經濟技術指針分析研究
2-5土地建筑功能選擇分析判斷
2-6土地價值分析判斷
2-7土地研展價值分析判斷
2-8土地成本敏感性分析
2-8-1 容積率
2-8-2 資金投入
2-8-3 邊際成本利潤
2-9投入產出分析
2-9-1 項目成本慨算
2-9-2 項目銷售收入測算
2-9-3 項目利潤預測
2-9-4 項目贏利指針分析
2-9-5 項目盈虧平橫分析
2-9-6 股東回報率分析
2-10項目融資計劃分析建議
2-10-1 項目開發總資金需求分析建議
2-10-2 項目分期開發各階段資金需求分析建議
2-10-3 融資方式和時間分析建議
2-11項目風險預測與防范控制措施建議
2-11-1 項目運作中可能面臨的風險分析
2-11-2 風險的防范措施建議
2-12同類項目成敗的市場因素分析
3-1 項目定位
3-1-1產品定位
3-1-2&
nbsp; 客戶定位3-1-3價格定位
3-1-4房型定位
3-2 規劃慨念設計提示
3-2-1整體規劃理念設計提示
3-2-2小區的規劃布局和空間組織提示
3-2-3小區容積率的敏感性分析提示
3-2-4小區道路系統布局(人流、車流)提示
3-2-5小區公共配套布局安排(學校、會所、購物)提示
3-2-6小區建筑風格的形式及運用提示
3-2-7小區建筑外立面色彩的確定提示
3-2-8小區戶型比例的搭配關系提示
3-2-9小區精典戶型的功能判斷及面積劃分提示
3-2-10小區環境綠化慨念原則提示
3-2-11小區環藝小品主題風格確定及提示
3-3 設施配套及智能化提示
3-3-1住戶對設施配套及智能化的需求提示
3-3-2物業管理的需求分析提示
3-3-3開發商投資價值分析提示
3-3-4設施配套及智能化系統的功能分析提示
3-3-5設施配套及智能化系統的硬件要求分析提示
3-3-6設施配套及智能化系統的軟件要求分析提示
3-4物業管理慨念提示
3-4-1物業管理介入的時機
3-4-2物業管理賣點提煉、特色服務建議
3-4-3社區會所經營可行性分析
3-4-4客戶關系管理CRM系統建議
3-4-5社區文化營造建議
3-4-6物業管理實用表格、文本體系提示
2、服務和取費方式：
A、項目顧客：是指受委托服務單一項目、非全面代理的項目顧客，包含下列組合內容：
(1).工作時間：視項目進展
(2).投入人數：3-5人(市場及策劃專業小組和顧問團人員)
(3).服務費用：我們辦事處(上海)周邊城市區域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收**萬元整(RMB)交通、食宿等補助。
B、公司顧客：是指簽定長期顧問支持之顧客，包含已簽定項目代理之顧客。包含下列組合內容：
(1).工作時間：視項目進展
(2).投入人數：3-5人(市場及策劃專業小組和顧問團人員)
(3).服務費用：我們辦事處(上海)周邊城市區域，費用計：**萬元整(RMB)，含相關人員食宿、交通及其它雜支費用。超過我們所在位置800公里以上，另加收**萬元整(RMB)交通、食宿等補助。