新建物業移交和接管作業指導書

　　1.作業目的

　　本作業不表示物業產權性質發生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。

　　2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業，簽署移交接管協議。

　　主辦崗位　土建和設備工程師：具體經辦本項作業。

　　3.緊前工作條件

　　大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發，幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷，提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

　　4.作業描述：

　　4.1物業管理的前期配合：首屆物業管理公司在取得物業的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

　　4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協助項目經理落實。

　　4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見，監理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

　　4.2 正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。

　　4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業管理公司簽收：

　　4.3.1 房地產權證；

　　4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；

　　4.3.3 質監站的竣工驗收備案證明；

　　4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工圖；

　　4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；

　　4.3.7 沉降觀察記錄；

　　4.3.8 重大工程質量事故記錄；

　　4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；

　　4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數額等）；

　　4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；

　　4.3.12 開發單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同，協議及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范圍清單。

　　4.4 物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：

　　4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。

　　4.4.2 項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：

　　4.4.2.1 物業管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

　　4.4.2.2 物業管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發單位應于滿足。

　　4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協商清場時限。

　　4.4.2.4 協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。

　　4.4.2.5 協商保修辦法，簽署保修協議。對于物業管理公司而言，保修責任在開發單位一方，但為了能使保修業務及時處理解決，開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：

　　開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司，由物業管理公司負責保修包干。多不退，少不補；

　　總包單位承擔保修責任，開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。

　　4.5 自物業管理公司簽署交接書當天起，物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇2：新建物業移交和接管作業指導書

　　新建物業移交和接管作業指導書

　　1.作業目的

　　本作業不表示物業產權性質發生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。

　　2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業，簽署移交接管協議。

　　主辦崗位　土建和設備工程師：具體經辦本項作業。

　　3.緊前工作條件

　　大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發，幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷，提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

　　4.作業描述：

　　4.1物業管理的前期配合：首屆物業管理公司在取得物業的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

　　4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協助項目經理落實。

　　4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見，監理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

　　4.2 正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。

　　4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業管理公司簽收：

　　4.3.1 房地產權證；

　　4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；

　　4.3.3 質監站的竣工驗收備案證明；

　　4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工圖；

　　4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；

　　4.3.7 沉降觀察記錄；

　　4.3.8 重大工程質量事故記錄；

　　4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；

　　4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數額等）；

　　4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；

　　4.3.12 開發單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同，協議及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范圍清單。

　　4.4 物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：

　　4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。

　　4.4.2 項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：

　　4.4.2.1 物業管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

　　4.4.2.2 物業管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發單位應于滿足。

　　4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協商清場時限。

　　4.4.2.4 協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。

　　4.4.2.5 協商保修辦法，簽署保修協議。對于物業管理公司而言，保修責任在開發單位一方，但為了能使保修業務及時處理解決，開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：

　　開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司，由物業管理公司負責保修包干。多不退，少不補；

　　總包單位承擔保修責任，開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。

　　4.5 自物業管理公司簽署交接書當天起，物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3：關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見(2012年)

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　天津市國土資源和房屋管理局文件

　　津國土房物〔20**〕372號

　　市國土房管局關于印發天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見的通知

　　各區、縣房管局，各物業服務企業：

　　《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經20**年第14次局長辦公研究決定，現將需繼續施行的《關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見》修訂后印發給你們，請遵照執行。

　　20**年11月5日

　　關于天津市新建住宅物業管理接管驗收的指導意見

　　各區縣房地產管理局，各物業服務企業：

　　為了規范新建住宅物業管理接管驗收活動，明確開發建設單位和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，新建住宅物業竣工后，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則與開發建設單位做好接管驗收工作。

　　一、接管驗收條件

　　新建住宅物業具備下列條件后，物業服務企業與開發建設單位應當辦理物業管理接管驗收手續。

　　(一)建設工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;

　　(二)取得《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛生等設施設備建設完畢，能夠正常使用;

　　(四)電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書。

　　二、接管驗收內容

　　(一)基礎資料

　　1.竣工驗收合格報告;

　　2.小區規劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;

　　3.物業質量保證文件和使用說明文件文本;

　　4.供水合同;

　　5.供電協議書;

　　6.供氣協議書;

　　7.供熱協議;

　　8.消防設施合格證;

　　9.電梯準用證;

　　10.機電設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議;

　　11.業主購房合同文本;

　　12.維修資金交納明細;

　　13.《新建住宅商品房準許交付使用證》;

　　14.《天津市住宅前期物業服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料。

　　(二)房屋本體

　　1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內墻面、地面、樓地面和樓道等。

　　2.房屋設施設備：包括各種管線、表具、電器設備及有關設施設備。

　　(三)共用配套設施設備

　　1.共用配套設施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理用房、會館和消防等設施。

　　2.共用配套設備：變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設備。

　　三、接管驗收程序

　　(一)書面通知驗收。新建住宅物業具備上述條件后，開發建設單位應當及時以書面形式通知物業服務企業進行物業管理接管驗收工作。其中：分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，分期進行接管驗收。

　　(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發建設單位和物業服務企業組成的驗收小組，根據工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關工作。

　　(三)移交基礎資料。驗收小組應當對基礎資料進行查驗。資料完整齊全的，開發建設單位應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。不齊全的，開發建設單位應當書面說明情況并明確移交的時間和明細，待資料齊全后辦理交接手續。

　　(四)查驗房屋及設施設備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質量標準和接管驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。

　　(五)限期組織修復。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復;對于不影響房屋和設備使用的問題，開發建設單位可行自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。

　　(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內容逐項驗收后，物業服務企業與開發建設單位應當及時簽訂物業管理接管驗收文件。

　　接管驗收文件應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的基礎資料明細。

　　(七)資料保管。物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后，應當將基礎資料、接管驗收文件由物業服務企業妥善保管。

　　四、接管后維修責任

　　新建住宅應當執行建筑工程保修的有關規定，在國家和我市規定的保修期限內，由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、設施、設備，由業主負責

　　維修、養護;共用部位、設施、設備的日常維修、養護由物業服務企業負責。 　　五、接管驗收備案

　　物業服務企業與開發建設單位辦理接管驗收手續后30日內，物業服務企業應當書面告知轄區物業管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎資料明細復印件送物業管理行政主管部門留存。

　　物業管理行政主管部門應當將上述留存資料存入項目檔案。