房產新知識精華(1)
1、房企決策者應具備的心理素質
2、細節是最重要的競爭力
3、湖濱花園的社區文化
4、設計莫冷落了鄰里關系
5、北京首家社區完成形象設計
6、西安重現盛唐園林風貌
7、營銷的“非實體化”傾向
8、地產名家論品牌
9、開創體驗經濟時代
1、房企決策者應具備的心理素質
經濟學家大衛?利連塔爾曾經說過:“管理的首要技巧是人文的,而不是技術的。因而,衡量經理人員最主要的標準應該是他的人文素質,是那種構成領導能力的無形的個性品質”。
作為房地產開發企業領導決策者應具備以下4個方面的心理素質--
堅定的信念。領導決策者必須樹立正確的政治方向,能在大是大非面前頭腦清醒胸懷開闊,正確理解和把握工作生活的意義、目的、價值以及人的行為準則、規范,以及作為的問題。
良好的認知。領導決策者要具有敏銳的觀察力(才能捕捉準確、全面、及時的信息),較強的記憶力(才能準確地保存信息,儲以備用)和思維能力(可以把觀察獲得的信息,進行思維加工,以去粗取精,去偽存真,把握信息之間的內部聯系,掌握其內在規律,實施正確決策)。
良好的決斷。判斷正確、決策及時而果斷是良好決策心理素質的主要標志。
良好的組織活動。領導者做出正確決策后,關鍵的問題還是如何去落實。房地產業政策性強、聯系面廣,日趨規范,因此,就需要領導決策者去認真協調各部門、各層面的關系,組織廣大員工高效率地去為實現目標而行動。在這里,組織領導能力、協調能力、人際交往能力強的領導決策者,會在所轄的范圍內演出一幕生動的活劇;如果缺乏組織、協調、交往能力,生性孤僻,就難以組織起群眾,也難以落實既定的目標。
2、細節是最重要的競爭力
有人說“上帝與細節同在”,讓我們揭開上帝的面紗,看看細節的微笑......
日本人的細節--
在沈陽中山廣場有一座“遼寧飯店”,本來是日偽時期的“大和飯店”,乃日本人留下的建筑物。這座已經歷過大半個世紀的建筑物飽嘗了幾十年酷暑嚴冬,至今連外墻磚幾乎都沒有壞損過和更換過,足見當年工藝之精細。
我們不得不承認,日本是一個追求精致的民族。大凡日本的工業品,從電器到汽車,都可以讓你從中感到這個精致民族的精致工藝,日本工業品的精致程度普遍在歐美產品之上。有人說日本人之所以喜好圍棋和高爾夫,就是因為這兩種運動最能品味和體現精致。昔日的東洋倭人之成為今天的經濟巨人,求精圖細之民族精神起到了重要的作用。
德國人的細節--
德國也是一個極求精細的國家,德國人對制造品的工藝苛求得近乎刻板。德國造的工藝品壽命長,奧妙就在于精確。如果說日本人崇尚外觀的精美,那德國人就是熱衷內在的精致。正是這兩個追求精細的國家,如今的GDP位居世界的第二位和第三位,并且在上個世紀的二戰時期,曾經與幾乎全世界的力量形成抗衡。
細節超越標準--
所有的標準幾乎都只是一個起碼的,最低的要求。標準往往不能表達細節的,而細節可以基于標準而超越標準,在標準約束之外構成產品真正的內在和外在的素質,只關注標準是不能完成細節的。
細節表達品位--
美觀容易,品位難求。品位的訣竅恰恰在于細節。氣質正是源于精致。對每個細節的精確考慮,往往能使品位有明顯的提升。走進一個優秀的住宅區,你能感到一種特殊的氣質,這種氣質能夠傳達發展商的氣質--是練達或是膚淺,是縝密還是粗糙。
細節代表價值觀--
以造屋為例,發展商的價值如果是負責任的,那么住宅的所有細節就應當被充分地注意到--無論是建筑和環境的硬件,或是管理和服務的軟件。如今,公眾對發展商的普遍不信任,根本是對許多發展商價值觀的否定。
細節描述文化--
用感性思維的民族和用理性思維的民族對于細節的關注是不同的。中國人習慣了傳統烹調方法中的“鹽少許,糖若干”以及傳統中醫藥中的手抓定量方式,俄國人盡管擁有豐富的自然資源卻總是做些“傻大黑粗”的工業產品,而美國人卻可以為紐約時代廣場大廳設計組織近百位設計師干了一整年。
細節產生效益--
只有經過事前的深思熟慮和事中的精工細活,才會出現最少返工的和節省成本的效果。追精求細的成本是最值得的成本。在細節上少花的成本,往往會加倍地在別的地方付出?；蛟S,很少有人想到細節也是賣點,細節也是競爭力。而事實上,細節正是最重要的賣點和最有效的競爭力。
3、湖濱花園的社區文化
中國人崇尚和諧,和諧是中國傳統文化的重要范疇,和諧是中國人調節人與外部關系的重要規范。湖濱花園在調節社區內外各種關系的社區文化基本原則就是“和諧論”。首先,湖濱人致力于營造和諧適度的人與自然的關系。在湖濱花園社區內部的園林設計中,他們摒棄那種看似高貴的公園文化、廣場文化,而是重視人與自然的協調和參與性。在修建水景池時,旁邊采用青石以盡量還原于一種自然美的狀況;其次,湖濱更注重建立社區內外和諧融洽的人際關系。在房屋的設計中,以聯排別墅的設計再現鄰里親情的和諧關系,在院落的設計上,以低矮柵欄代替封閉式的高墻,給鄰里間提供了一種開放的空間;再次,湖濱花園也重視協調業主個體與群體之間互利共享關系。在社區會所的設計時,事先聽取業主的意見,并根據業主的意見在會所提供了集體活動的場所。
生活理念上,湖濱花園努力營造一種友善、健康的園區氛圍。富含寓意的雕塑、造型、娛樂設施、名人名言,充分體現了深刻的生活哲理。
湖濱人遵循《公民道德建設實施綱要》,倡導友善待人,“我為人人,人人為我”,從我做起,把友善之心用于社會,服務于社區。
4、設計莫冷落了鄰里關系
現時住宅的設計都是一家一戶封閉的結構。這個設計的好處是躲進小套成一統,獨門獨戶自逍遙,為居家的個性化創造了充分自由的天地。然而,其不足之處也在于它過于獨特的封閉,而缺失了鄰里溫情。
其實,人本主義關懷并不排斥鄰里親情。人本之人,不單單指個人或一個家庭,而是囊括了人的所有社會性的正義,現代化住宅設計所奉行的“以人為本”應當是這樣一個廣義的概念。它不僅承認人是住宅設計服務的主體對象,而且考慮到與人類關系密切的自然生態環境,絕不因為人要住樓就將世界變成鋼筋水泥的森林,而摒棄鳥語花香。同樣的,“以人為本”也要以“社會為本”,既關懷到人對住宅的物質享受,又關懷到同一住宅或同一住宅區鄰里間的情感交流與親和。
中華傳統的鄰里親情,正是中華文明的一種文化結晶。其科學性正不斷地為現代醫學、精神病學、兒童教育學、心理學、社會學等科學驗證。諸如,精神病學家就認定人際間的親密交往是治療孤獨癥、抑郁癥的良方;醫學界鼓勵非傳染性病人包括癌癥患者多多參與社會娛樂活動,保持健康的心態,作為藥物治療的最佳輔助;健康機構經過統計,確認長壽老人多是健談、多動、熱衷交往、樂于助人、性格開朗者;教育家提醒家長,對于獨生子女尤其要注意通過小朋友間的交往培養他們的群體意識,防止自我封閉,個人中心等不良心態,有助他們的人格健康成長。社會學家指出,四合院文明和石庫門風情所培育的是一種中國傳統的鄰里集體主義情感的東方文明生活方式,其意義正對立于現代西方十分頭痛的社會玻
正因為如此,著名房地產理論專家顧云昌等有識之士呼吁住宅設計的理念和實踐不應遺漏和冷落鄰里關系這一層重要的人文因素。而應當將鄰里親和作為中華傳統文化和社會主義文明融合到房地產建設中去。我想,這或許也是建筑設計上中國特色的一個繼承點和出發點。因為任何建筑或藝術的創新都離不開優秀思想和理念這個依據。
5、北京首家社區完成形象設計
亞運村安慧里社區完成CI形象設計,這是北京市首家。該社區有自己的“社區旗”以及“區徽”,還設定了從理念至形象上的細則。
亞運村安慧里社區主會場,有一本翻開的書的社 區旗,由藍紅黑黃綠五種顏色組成。這個圖案同樣形成了社區的區徽以及區標,并發給社區居民。同時,社區居民將收到一份“社區CI手冊”,該手冊對社區在安全、體育、文化、應急系統、醫療保健等方面提出了精確指標,在昨天公布之日該社區已全部做到。如:60歲以上老人每600人一名護士、平均5000人有一個干洗店和制衣店、社區至少有一家銀行、飯館至少有3家,建社區學校且社區教室每萬人一間,小區閉路電視監控,周界防范報警系統,樓宇對講防盜系統,住戶報警系統,保安巡更系統的建立達70%等內容。
6、西安重現盛唐園林風貌
日前西安興慶宮計劃投資將近1億元重現盛唐園林風貌。園內所有仿古建筑物及周邊環境都在進行變革性修繕整治。園內部分原來的混凝土道路已經被青石板取代。由郭沫若親筆題名的該園標志性建筑物“沉香亭”修繕工作現已接近頂部。原來所有仿古建筑物表面彩繪全部去除后更新,部分建筑物的造型正在向唐代風格靠近。
據劉建設園長介紹,自去年開始的興慶湖清淤工程已于今年5月1日前結束,目前園內10余個仿古建筑物的維修工作及道路鋪砌工程已拉開帷幕。通過這次大規模、綜合性修繕,要求興慶宮公園在風格上盡量接近唐代,并且要提高檔次。整個工程要求在今年9月20日前基本完工,爭取在國慶節前讓湖水蕩碧波,公園展唐采。
7、營銷的“非實體化”傾向
現今地產營銷最關鍵的一點,就是要捕捉并放大在樓盤實體中所蘊含的文化意象,并以文化范疇來塑造并表征這種在產品實體中所遮蔽著的意象,使營銷呈現出一定的“非實體化”傾向。陸新畬談起綠地集團開發的圣約瀚名邸高檔社區營銷手法:因為此樓盤所在地靠近圣約瀚大學舊址,所以把“生活的藝術”確立為設計理念,不僅售樓處用藝術吊燈、中廳鋼琴、名畫印品來體現其優雅、尊貴品味,而且電視廣告片也是別具一格,用電影膠片制作出帶有“符號感”的懷舊畫面,勾起人們對往日情懷的追憶。這種“文化引發心靈共鳴”的產品定位與營銷方式,令圣約瀚名邸炙手可熱。
綠地集團開發的“綠地名人坊”也是如此,中國傳統的藝術氛圍、文化思想融入到現代建筑的環境中,厚重的文化底蘊、人本氣質與靈動的思考空間,成就了這一文化名宅。在“大名者的居?！痹O計定位下的綠地名人坊以清溪、竹林、木廊等中式符號營造出禪意景觀和儒雅氛圍,準確地傳達出建筑的氣質。素淡凝重的裝修風格,獨具中華文化意韻的飾品、背景音樂,使視覺、聽覺渾然一體,文化內涵自然滲透于居室的每一方寸間。
8、地產名家論品牌
張寶全:我個人認為,中國房地產界的品牌正在逐漸形成,許多優秀的企業也正在追求自己的品牌。房地產業存在企業品牌,產品品牌不容易形成,因為所有的地產產品都是地域化的產品,而且在同一地區內由于位置不同、自然條件不同,差別很大,地產產品是一種個性化的非標準的產品。它不像家電等是一種標準化的產品,它沒法進行標準化生產。
王若雄:我認為一個房地產企業,企業品牌遠遠比項目品牌重要得多,在目前中國房地產的這種發展狀況下,對開發商來說,某一個項目可能會做好,但要真正形成整個企業的品牌則不太容易。而且品牌一旦形成,便無形之中加大了這個企業的責任。
企業品牌的形成和這個企業成本中的人工成本是分不開的。由于目前整個房地產企業素質較低,真正形成一個企業的品牌非常困難。一個品牌的企業,質量是第一位的。在房地產建筑過程中,建筑工人是直接負責質量的對象?？墒窃诋斍?我國大部分建筑工人是那些剛剛放下鋤頭進城的農民,而正是他們肩負著質量的重任。在這種情況下,要培植一個系列化的、專業化的、標準化的房地產產品是比較困難的。用一顆平常的心,正直的心,去做正派的事,可能會越做越好。
袁三平:品牌應該是一個公司的品牌,團隊的品牌。房地產發展商的主要工作是一個集成,利用廣泛的社會資源,是一個整合的過程。在這種整合的過程中,最大的問題是如何顯現出你的水平,可能會有其他許多因素,但是管理的責任完全在于發展商,從立項、定位到銷售,甚至到售后服務,這個過程表現的就是你企業的品牌,公司管理水平的高低直接體現在項目的好壞上。
&nb sp; 任志強:用最簡單的話來解釋,品牌就是一種要約,品牌就是一種承諾,就是要給消費者一種確定性的承諾。維護和創造品牌需要極大的成本,需要有內部的要約,要克服兌現承諾的困難,最后才有可能最終確立。品牌的價值在于它可以持續不斷地為后繼產品創造價值?，F在房地產更新的速度高于任何一個產品更新的速度。
9、開創體驗經濟時代
中國人的模仿能力可能是世界第一流的,“一窩風”現象也可能是中國獨有的。只要是新東西、好東西,既不怕你大也不怕你小,要不了幾天,神州大地就會到處都是。房地產也不例外,從中國房地產真正走向商品化的那一天起,同質化就未能避免。特別是近幾年,一會兒“歐風“一片、一會兒到處是洋房,有人做生態住宅,不幾天,仿佛全國都成了生態,復式好賣,不管是高層多層,也不管是經濟房還是豪宅,呼啦啦都搞復式單位。最嚴重的是外立面的同質化,造型、顏色、用料都一樣,把一個本來豐富多彩的城市搞的如此呆板、單調,不知那些開發商想沒想過,歷史和后人會對他們怎樣評價?同質化帶來的惡果,除了對城市形象造成極大的破壞外,對發展商自己也沒任何好處。市場永遠不會接受同質化。消費者要的是一個家,一個自己的不同于別人的家,一個能融合自己個性、感情、愛好、習慣的舒適的家,既然你的和他的和他他的都一樣,我干嗎選你的?
所以,在硬件上無法避免后,一些開發商就開始認識到服務在競爭中的作用了,但是,他們不知道,服務也是可以模仿的,而且服務以一種共性的方式提供給每一個獨特的人,其消費者得到的最終服務效果又怎樣?我們可想而知。
馬斯洛提出人的五種需求,其最高層次的需求是自我實現。馬斯洛在這里強調的是“自我”,也就是說,人的需求發展到最高層次后,那些共性的、同質的、不自我的需求提供物是無法完成實現的。要完成自我實現唯有體驗,因為只有體驗是完全自我的。
如果開發商們從一開始就有意識的以一種體驗心態,去規劃、去設計、去建造、去經營,一開始就有意識的為消費者營造、提供一個可以體驗的過程、環境和氛圍,那么可以肯定,你所提供的就不是其他人可以模仿的。
麗江花園之所以成功就是因為他們營造的社區文化,都是消費者能夠參與并喜歡參與的,如每年定期舉行的業主運動會、麗江藝術節等,強調業主的親身體驗,并因為美好的體驗而讓人們記憶深刻,從而達到以老帶新的磁場效應。這就是麗江花園長銷不衰的秘訣。但是我們不得不承認,麗江花園的文化體驗是不自覺的、無意識的,要想在當今激烈的競爭中突圍而出,必須要非常著意地營造一些體驗主題、體驗環境、體驗過程、體驗細節,而且這里必須說明的是,體驗不僅僅產生于文化,體驗雖然更多是精神上的,但必須與感官緊密聯系,包括觸覺、味覺、視覺、嗅覺、聲覺。
篇2：寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(2011修正)
寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正)
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告（第56號）
《寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改〈寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例〉的決定》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議于20**年11月28日通過，現予公布，自20**年12月1日起施行。
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會20**年11月28日
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》的決定（20**年11月28日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）
寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》作如下修改：
第六條修改為：“設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
“（一）有一千二百萬元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；
“（二）有十一名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；
“（三）與專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；
“（四）法律、行政法規規定的其他條件?！?/p>
?。?0**年12月1日寧復回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第27次會議通過20**年12月1日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告第94號公布自公布之日起施行）修正，修正內容如下：
1.將第三十條第四項修改為：“征收補償的落實情況”；
2.將第三十五條第二項修改為：“項目的立項計劃、規劃、建設用地等審批文件”；
3.刪去第三十六條、第四十條（四）項；
4.條文順序作相應訓整。
寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正版全文)
第一章 總則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，維護房地產市場秩序，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合自治區實際，制定本條例。
第二條 凡在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，對房地產開發經營活動進行監督管理，應當遵守本條例。
第三條 房地產開發經營應當符合城市規劃以及土地利用總體規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府土地管理部門依法負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發經營活動的企業。
第六條 設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┯幸磺Ф偃f元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；
?。ǘ┯惺幻陨铣钟匈Y格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；
?。ㄈ┡c專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；
?。ㄋ模┓?、行政法規規定的其他條件。
第七條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記注冊。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業實行資質管理制度。未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。
房地產開發企業不得隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書；不得偽造、涂改、轉讓、出租、出借資質證書。
第九條 設立房地產開發企業，應當向企業所在地房地產開發主管部門申請資質初審；經初審合格的，報自治區建設行政主管部門核發暫定資質證書。
暫定資質證書有效期為一年。開發項目未完成的，可以延長有效期，但延長期限不得超過二年。
房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期滿前三十日內，向房地產開發主管部門提出核定資質等級申請；經企業所在地房地產開發主管部門初審后，報自治區建設行政主管部門核定相應的資質等級。
第十條 房地產開發企業申請核定資質等級，應當提交下列文件：
?。ㄒ唬┵Y質等級申報表；
?。ǘ憾ㄙY質證書；
?。ㄈI業執照復印件；
?。ㄋ模┵Y產負債表和驗資證明；
?。ㄎ澹┓ǘù砣说纳矸葑C明和專業技術人員的資格證書及聘用合同；
?。┓康禺a開發項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書的執行情況報告；
?。ㄆ撸┮验_發經營項目的有關證明材料。
第十一條 房地產開發企業資質按照企業條件分為一級資質、二級資質、三級資質、四級資質，承擔相應規模的房地產開發項目：
?。ㄒ唬┮患壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目規模不受限制；
?。ǘ┒壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過二十五萬平方米；
?。ㄈ┤壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過十萬平方米；
?。ㄋ模┧募壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過三萬平方米。
暫定資質的房地產開發企業應當依據資質證書的要求承擔相應規模的開發項目。
房地產開發項目分期開發的，其建筑面積按總規模計算。
房地產開發企業不得越級承擔開發項目。
房地產開發企業的資質等級核定標準，按照國家和自治區有關規定執行。
第十二條 房地產開發企業資質等級按照下列規定核定：
?。ㄒ唬┮患壻Y質，由自治區建設行政主管部門初審同意后，按照有關規定報國務院建設行政主管部門辦理審批；
?。ǘ┒壻Y質、三級資質、四級資質，由企業所在地房地產開發主管部門初審同意后，報自治區建設行政主管部門審批。
第十三條 房地產開發企業分立、合并，變更名稱、地址、法定代表人的，應當在營業執照變更后三十日內，向原資質審批部門辦理變更手續。 房地產開發企業終止業務活動的，應當向原資質審批部門辦理注銷資質證書。
第十四條 房地產開發企業的資質實行年度檢驗制度。
對資質條件發生變化或者有不良經營行為的房地產開發企業，自治區建設行政主管部門應當按照有關規定調整其資質等級或者注銷其資質證書。
未經年度檢驗或者年度檢驗不合格的房地產開發企業，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原資質審批部門降低資質等級或者注銷其資質證書。
第十五條 自治區外房地產開發企業進入自治區行政區域內從事房地產開發經營活動，應當持資質證書到自治區建設行政主管部門辦理登記、備案手續，并接受房地產開發項目所在地房地產開發主管部門的監督管理。
第十六條 從事房地產開發經營活動的專業技術人員，實行執業資格注冊管理制度。
專業技術人員執業資格注冊及管理，由自治區建設行政主管部門按照國家和自治區有關規定辦理。
第十七條 房地產開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得非法向企業收取費用，不得無償占用或者強迫壓價購買開發企業的商品房。
第三章 房地產開發建設
第十八條 房地產開發，是指房地產開發企業在依法取得的房地產開發項目用地上進行基礎設施建設、房屋建設的行為。
第十九條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。
確定房地產開發項目，應當控制零星項目建設，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
房地產開發主管部門應當會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃和城市危（舊）房屋改造規劃，報本級人民政府批準；未列入規劃的，不得進行開發建設。
第二十條 房地產開發企業從事房地產開發建設，應當依法辦理土地使用權審批手續。
房地產開發用地應當以出讓方式取得；法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
第二十一條 房地產開發用地使用權出讓，應當依法實行招標、拍賣。確實不能采用招標、拍賣的，可以采用協議方式。采用協議方式的，必須進行地價評估，集體審核確定協議價格，并向社會公布協議結果。
市、縣人民政府應當建立房地產開發建設用地收購儲備制度。
第二十二條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。
房地產開發主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。
第二十三條 房地產開發項目建設工程應當依法進行招標。
第二十四條 房地產開發企業應當在土地使用權出讓合同簽訂之日起十五日內，或者收到劃撥土地使用權批準文件之日起十五日內，到開發項目所在地房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊，并依法辦理其他手續后，方可進行房地產項目開發建設。
第二十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以由土地管理部門無償收回土地使用權；因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工遲延的除外。
第二十六條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，并每半年向房地產開發項目所在地房地產開發主管部門報送備案。
房地產開發主管部門應當對房地產開發項目手冊記錄的內容進行監督檢查，并將檢查結果作為房地產開發企業資質評定的依據之一。
第二十七條 房地產開發主管部門應當組織、指導房地產開發企業和施工單位在房地產開發項目建設中，推廣使用新技術、新材料、新設備和新工藝。
第二十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第二十九條 房地產開發項目工程竣工后，房地產開發企業應當進行竣工驗收。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
第三十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，房地產開發主管部門應當組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位對下列內容進行綜合驗收： （一）城市規劃設計條件的落實情況；
?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；
?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；
?。ㄋ模┱魇昭a償的落實情況；
?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。
第三十一條 房地產開發企業應當收集、整理房地產開發項目各環節的文件資料，建立、健全房地產開發項目檔案，并在房地產開發項目驗收合格后十五日內，向項目所在地房地產開發主管部門或者有關部門移交房地產開發項目檔案。
第四章 房地產經營
第三十二條 房地產經營，是指房地產開發企業將其開發的房地產開發項目或者商品房依法轉讓或者銷售、出租給他人的行為。
第三十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，土地收益的繳納和處理按照國家有關規定辦理。
第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準于轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓人應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第三十五條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當簽訂房地產開發項目轉讓合同，并自辦理土地使用權變更登記之日起三十日內，持下列材料到項目所在地房地產開發主管部門備案：
?。ㄒ唬┓康禺a開發項目轉讓合同；
?。ǘ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地等審批文件；
?。ㄈ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地、拆遷等審批文件；
?。ㄋ模╉椖窟M展情況的證明材料；
?。ㄎ澹╇p方房地產開發企業的資質證書；
?。┓康禺a開發主管部門需要提供的其他證明材料。
第三十六條 銷售商品房，包括預售商品房和現售商品房。
房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托依法成立的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向商品房購買人出具商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條 預售商品房，實行預售許可制度。
預售商品房，房地產開發企業應當向商品房所在地房地產開發主管部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得有任何性質預售行為，不得向預購人收取任何預定性質的費用。
預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證，并與預購人簽訂商品房預售合同。
第三十八條 預售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
?。ǘ┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄋ模┌刺峁┑念A售商品房工程施工進度計算，地上建筑設計層數三層以下的建筑主體完工，地上建筑設計層數四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設計層數八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進度和竣工交付日期；
?。ㄎ澹┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證。
第三十九條 現售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嘧C書；
?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；
?。ㄎ澹┡涮谆A設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
?。┣捌谖飿I管理方案已經落實。
第四十條 銷售商品房，房地產開發企業應當與購買人簽訂商品房銷售合同，并將商品房銷售合同、房地產開發項目手冊及符合商品房銷售條件的有關證明文件，報商品房所在地房地產開發主管部門備案。 商品房銷售合同應當載明所售商品房的位置、結構、建筑面積、分攤面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及違約責任等。
第四十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中必須載明商品房預售許可證的文號。
第四十二條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定。經濟適用住房實行政府指導價或者政府定價。
第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用的商品房按期交付購買人。未能按期交付使用的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者雙方當事人在合同中約定的其他原因，確需延期交付的，房地產開發企業應當通知購買人。
第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資格的單位對商品房面積實施測繪，并將測繪結果及有關房屋權屬登記的資料報送商品房所在地房地產開發主管部門備案，并向購買人出示測繪結果。
第四十五條 房地產開發企業交付商品房時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的內容，對所銷售的商品房承擔質量保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，造成房屋原有功能的損害，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。商品房購買人應當按照住宅使用說明書的要求使用商品房。
商品房質量保修期從商品房交付之日起計算。
商品房購買人認為商品房主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督管理機構申請核驗；經核驗，原商品房主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第四十六條 購買人購買商品房后，應當依法辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。具體辦法由自治區人民政府另行制定。
第五章 法律責任
第四十七條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十八條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照。
第四十九條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第五十條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價百分之二以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第五十二條 違反本條例規定，房地產開發企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下的罰款：
?。ㄒ唬╇[瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；
?。ǘ﹤卧?、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第五十三條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第五十四條 違反本條例規定，房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第五十六條 國家工作人員在房地產開發經營管理工作中，玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第五十七條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第五十八條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第五十九條 本條例自20**年10月15日起施行。
篇3：城市房地產開發經營管理條例(2011修正)
城市房地產開發經營管理條例(20**修正)
?。?998年7月20日中華人民共和國國務院令第248號發布 根據20**年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）
第一章 總則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┯?00萬元以上的注冊資本；
?。ǘ┯?名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
?。ㄒ唬I業執照復印件；
?。ǘ┢髽I章程；
?。ㄈ炠Y證明；
?。ㄋ模┢髽I法定代表人的身份證明；
?。ㄎ澹I技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
?。ㄒ唬┓康禺a開發項目的性質、規模和開發期限；
?。ǘ┏鞘幸巹澰O計條件；
?。ㄈ┗A設施和公共設施的建設要求；
?。ㄋ模┗A設施建成后的產權界定；
?。ㄎ澹╉椖坎疬w補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
?。ㄒ唬┏鞘幸巹澰O計條件的落實情況；
?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；
?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；
?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實情況；
?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄈ┌刺峁┑念A售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
?。ㄋ模┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
?。ㄒ唬┍緱l例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
?。ǘI業執照和資質等級證書；
?。ㄈ┕こ淌┕ず贤?；
?。ㄋ模╊A售商品房分層平面圖；
?。ㄎ澹┥唐贩款A售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。