宏觀調控,信貸緊縮--新政的緊箍咒
如果說對于一個項目成功最重要的是那句經典名言--“地段,地段,還是地段”的話,那么,在房產新政下,開發商的緊箍咒無疑是“錢!錢!還是錢!”。
受宏觀調控影響,房地產企業的兩大命脈--銀根、地根仍然在繼續收緊,在銀行加緊追討拖欠開發貸款的同時,來自于政府的壓力和銷售的低迷,使開發商的資金鏈更加緊繃,一些實力不弱的地產商也開始面臨“斷頓之憂”。
有專家指出,房地產業雖在市場、政府和發展商的多方博弈中曲折前行,但決定整個房地產產業鏈條是否順暢的關鍵仍是開發資金。統計顯示,中國房地產開發商70%的資金都來自于銀行貸款。在融資渠道單一的情況下,如何通過創新融資渠道獲得資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令開發商最為頭痛的問題。
多元融資時代,開發商步入資本江湖的三大“內功”
最近一段時間來,合生、富力、中海等行業大佬紛紛海外融資,以解資金焦渴。分析認為,一方面是新政下市場的整體觀望氣氛,銷售低迷;另一方面是銀行口袋的扎緊,讓開發商不得不踏入資本江湖,謀求突圍,由此也預示著房地產市場融資多元化時代的到來。
而這個時代的到來,將徹底改變房地產業的游戲規則和市場競爭格局,對于眾多的中小開發商來說,這既是戰略轉型的契機,也是化蛹成蝶過程中的陣痛。專家認為,開發商若要步入資本江湖,以下三大“內功”的修練尤為關鍵。
1.戰略轉型:從“香港模式”向“美國模式”轉變是必由之路。
香港模式作為目前主導中國內地房地產發展行業的開發模式,開發商扮演的是“全能型”角色,既是投資商又是發展商,既參與項目的前期拿地、立項、規劃、建筑,又承擔項目后期的包裝、銷售、推廣及管理的工作,戰線過寬過長,導致了資金需求的繁瑣和復雜。而美國模式則包括三個小循環,分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環;以房地產投資管理公司或房地產產業投資基金為核心的房地產投資循環;以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。三個小循環合在一起又組成了一個大循環。
中國的房地產業用了二十年的時間,只構造了第一個小循環。因此,從概念上講,中國的房地產商到目前為止基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現。由此看來,投資循環的形成過程,是中國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的向上轉型。
2.風險化解:沿產業鏈進行專業化風險化解是突破資金困局的有效保障
在行業成為資本巨人游戲占主導地位的新形勢下,眾多資本實力不足的中小開發商僅憑一已之力,已難以應付高昂的開發成本和規避高額的風險,因此,在“新政”非常時期,開發商尤其需要投資者,策劃代理商等合作伙伴的支持。通過走強強聯合,協同作戰的道路,聯合更多資本持有者、更多相關專業公司,參與到項目運作中來。
這種相互間通過專業的資產管理及項目的運作平臺進行有效的整合,有利于共同把資金盤子做大,從而加強抗風險能力,以更強的姿態和更專業的能力,投資房地產市場。
3.資源整合:整合企業內外資源的能力是突破資金困局的關鍵
強強聯合無疑可以降低開發風險,但是,強強聯合能否產生良好效果的關鍵卻在于資源整合成功與否。一方面是自開發商內部的資源整合,包括資源的重新配置,戰線的調整,不良資產的剝離,資金鏈理順等等;一方面是外部資源的引進及整合,比如最近合生出讓股權,引進新加坡政府旗下的投資基金公司淡馬錫(Temasek)以及老虎環球基金(Tiger Global)兩家合作公司,正是通過外部資源挖掘,來緩解資金緊張的一個案例。
從另一個角度講,資源整合就是充分靈活運用各類金融工具,整合社會的各類型與房地產行業直接相關的專業資源,促進合作各方實現資源最優配置的資金(資產)管理平臺,從而突破資金困局,獲得豐厚收益。
房地產產業基金,遠水如何救近火?
隨著國內金融市場和房地產市場的發展,房地產業過去僅依靠商業銀行的單一融資渠道所面臨的高金融風險已進一步凸現,這為海外眾多房地產基金和國內一些準房地產基金創造了市場空間,目前包括摩根斯坦利、荷蘭國際集團、美國華僑民間基金、德意志銀行房地產投資基金以及紐約鳳凰金融有限公司等海外基金都先后采用投資公司的形式介入了我國房地產業,成為填補國內發展商資金缺口的一股重要力量,房地產基金再次成為房地產界最熱門的話題之一。
對于開發商而言,行業基金的介入,不僅有利于實現與國際資本的對接,緩解資金緊張,也有利于剝離不良資產,縮短戰線;而對于整個房地產融資體系來說,房地產投資基金的發展拓展了新的融資渠道,促進一個競爭性融資體系的形成,不僅有利于降低銀行風險,也有利于行業整體的良性發展。
從國際市場看,房地產產業投資基金已成為推動行業發展的重要推動力量。目前世界上已經超過300只上市的地產類產業基金,資產總額超過了300億美元,在美國,房地產基金幾乎已經滲透每一個大中城市的房產經營活動中;澳洲房地產基金的規模已經占到當地股票市場總值的8%;亞洲是地產基金發展最成熟的國家--日本第一只地產基金也已于20**年在東京證券交易所上市。
相比于發達國家,中國在行業基金方面已經遠遠落后。隨著中國金融市場的進一步完善和開放,中國建立符合我國國情的房地產產業基金呼聲已經越來越高。據悉,國內第一個直接股權投資基金--中比基金已獲得商務部牌照,得以啟動;同時國內相關的《產業投資基金法》也在研究之中。種種跡象表明,中國房地產基金即將破蛹而出。
然而,由于房地產投資基金乃至整個產業投資基金,在我國都是新生事物,其發展還面臨法律、體制、意識等眾多障礙,國內至今尚未出現名正言順的房地產基金。對于目前正處于資金困局中的開發商,房地產業基金雖不說上是空中樓閣,卻仍然是遠水救不了近火。
風險代理,焦渴中的一場甘霖
有分析認為,新政造成的銷售低迷是促使開發商加劇陷入資金困局的直接因素。由于國內的整體金融投資市場不發達,大量閑散資金無處可去。儲蓄無利可圖,股市持續低迷,似乎除持續漲價的樓市外找不到更好的投資渠道,一旦地產進入低潮,投資者即陷入彷徨觀望的境地。而融資和銷售同時受阻,內外交困,開發商雪上加霜,嗷嗷待哺。
究其根源,是目前在發展商與投資者這兩者之間,缺乏一種有效的溝通渠道和專業嫁接的橋梁。若要實現發展商與投資者的資金對接,必須要有一個結合點。一旦資金能夠長驅直進房地產行業,發展商與投資者必然是兩得益彰,大有裨益。
而作為發展商與消費者之間的橋梁,有少數房地產中介代理公司已經先知先覺,積極行動。據悉,國內著名的十大房地產中介機構之一--凌峻(中國),即計劃成立投資顧問公司,據凌峻董事長陳將楚介紹,凌峻希望在銷售通道之外再扮演一個資金橋梁的重要角色,邀請投資者共同為中小型發展提供包銷等風險代理業務,這對中小發展商和投資者都是一個“看得見,摸得著”重大利好消息。
據凌峻介紹,房地產風險代理是一種與過往只拿傭金、不擔風險的代理方式相反,由代理商先期承擔前期所有的費用和風險,不收傭金、只賺差價的房地產營銷方法。目前主要有兩種模式:一種是“包廣告”。這是營銷策劃代理性的廣告包銷,即代理商提供以廣告媒介及宣傳資金投入為主,以及提供圍繞營銷管理工作的全部營銷費用的包銷形式,稱之為“包廣告”,也可以理解為準包銷。
另一種是“包銷售”。是代理商(也是投資商)與發展商在項目開盤前共同確定項目總體銷售價格(通常略低于市場價格),由代理商向發展商作包銷承諾,即在一定條件、一定時間內,無論樓盤銷售情況如何,代理商均需按時按雙方商定的樓價款向發展商分期、分批支付項目總價款,而代理商從實際銷售溢價中獲取巨額收益,稱之為“包賣樓”,也可以理解為托盤包銷。
通過這兩種方式,開發商、代理商可以充分實現分工明確、各施其長,風險共擔、利益共享的專業合作。風險代理使本應由開發商獨力承擔的風險,局部轉移到房地產中介公司身上,在一定程度上減輕了開發壓力。這對資金實力較弱的中小型開發公司來說,無疑是焦渴難耐中的一場甘霖。
篇2：房地產經紀二手物業買賣資金托管協議
房地產經紀二手物業買賣資金托管協議
甲方(賣方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________
代理人:________身份證/護照號碼:________
乙方(買方):________身份證/護照號碼/營業執照號碼:________
代理人:________身份證/護照號碼:________
丙方(托管方):____房地產經紀有限公司
地址:深圳市深南東路發展銀行大廈附樓4樓
甲乙雙方簽署了關于____物業(以下簡稱該物業)的二手買賣合同，現就交易過程中有關款項委托丙方托管的事宜達成協議如下:
一、甲乙雙方方同意獎定金____幣____元整(小寫____)交由丙方托管，甲乙雙方同意在定金中預留交樓押金____幣____元整(小寫____)。解除托管時，丙方按上述金額放款，不包含利息。
二、乙方應根據甲乙雙方簽署的二手房買賣合同的約定將需定金打入本協議第三條丙方指定的帳號，如乙方以現金方式支付，丙方應出具資金托管收據，相關收據自資金托管事項完成托管資金依本協議約定從丙方支付給甲方或退還給乙方后自動失效。付款方式未按約定付款，丙方不承擔任何責任。
三、托管帳戶
戶名:深圳市____房地產經紀有限公司客戶交易結算資金
賬號:8____2
開戶行:____銀行深圳上步支行
四、托管期限:自本協議約定托管款項打入丙方指定銀行帳號之日起至本合同約定的托管終止事由實現為止。
五、在任何一項托管終止事由發生時，只要甲乙雙方或單方按本協議第六條的約定提交了書面申請，無論是否存在甲方與乙方的爭議(包括但不限于:是否具備申請條件、申請解除托管的金額、交易的實際履行情況、申請的方式等)，丙方均按照相應申請對相應資金予以解除托管而無須承擔任何責任。
六、托管終止條件
1、甲乙雙方約定放款條件為:
托管定金在符合下述第____項條件時丙方可解除托管將資金放給甲方(單選)
(1)甲方將該物業的房地產證原件交給配合甲乙雙方過戶的第三(含各類中介公司、經紀公司及擔保公司)且該物業經查檔確認產權清晰有效無抵押無查封狀態;
(2)甲乙雙方到國土產權部門辦理遞件過戶手續并將遞件回執交給丙方;
(3)丙方查詢該物業處于抵押便不存在查封狀態時(甲方需配合丙方辦理查檔手續，提交包括公證委托書在內的一切必要的文件)
(4)其它甲乙雙方約定條件:
托管交樓押金在甲乙雙方已實際交樓結清相關欠費且向丙方提供雙方簽字的交樓確認書時丙方可解除托管將資金放給甲方。
2、甲乙雙方同時到丙方共同提交已解除二手房買賣合同的書面文件并向丙方提交雙方確認同意終止托管的書面申請。丙方按甲乙雙方書面申請的要求將托管資金的全部或部分支付給甲方或乙方。
3、甲乙雙方就二手房買賣合同發生爭議要求丙方放款或不得放款時應向丙方發出書面申請，但丙方在收到書面申請前已按本協議約定辦理了托管款項的支付或退還手續的，視為無效申請，丙方不承擔任何責任。
如果乙方均認定對方違約，分別向丙方書面申請放款或不得放款的，鑒于丙方不是裁決機構無法辯明違約責任的歸屬，為保護甲乙雙方的利益，丙方有樹依據法院或仲裁委的生效書判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議來進行操作，在法院或仲裁委的生效判決書、裁決書或甲乙雙方達成的和解協議形成并提交給丙方前，丙方有權不進行任何操作，甲乙雙方均無異議，不得追究丙方的任何責任。
4、法定終止
(1)在托管資金被司法或行政等有關國家機關要求凍結的情況下，丙方按照該要求辦理。凍結解除的，托管資金仍依照本協議予以托管處理。
(2)在托管資金被司法或行政或行政等有關國家機關要求劃扣的情況下，丙方按照該要求辦理，本協議項托管資金予以相應解除。
(3)其他依法應當終止的事由。
5、部分終止
如果依照約定或法定事由，出現托管帳戶項下托管資金部分解除托管的，對剩余款項的托管仍然依照本協議前述約定的或法定的終止事由由丙方予以處理。
七、托管期間，丙方對資金托管不意味著丙方對應付款方的付款義務向另一方承擔任何保證、擔保、監督等責任。
八、本協議自甲乙丙三方簽字或加蓋公章之日起效。本協議一式四份，甲乙雙方各執一份，丙方執貳份，具有同等法律效力，如果發生爭議各方應協商解決，協商不成，可依據中華人民共和國法律，采取下列第種方式解決(單選):
(1)向深圳仲裁委員會申請仲裁;
(2)向中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會申請仲裁;
(3)向深圳市____區人民法院起拆。
甲方:________乙方:________
代理人:________代理人:________
____年____月____日
丙方:________
篇3：房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書
房地產經紀物業買賣資金委托監管確認書
委托方:________身份證號:________
住址:________電話:________
受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司
地址:深圳市深南東路____大廈13層
本人收到買方________(身份證號:________交來物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，該合同現已生效，對各方均具有約束力，本人確認將嚴格依照合約約定履行義務。
上述物業的產權及權利憑證現狀為:□房產尚在抵押中□房產證原件尚未交付給經紀方的狀態。
本人愿意將已收取到買方的上述物業監管資金暫時委托經紀方代為保管。并依照以下兩種條件由經紀方分別向本人支付:
1、在本人將認購書轉讓完成，由經紀方支付給本人物業監管資金____幣____元整(小寫:____)，并于3個工作日內打入委托方指定帳號。
2、余款____幣____元整(小寫:____)為本人支付給經紀方的信息服務費。
經紀方向本人支付上述款項的方式為:
□委托人親臨經紀公司領取款項。
□委托人同意將上述款項直接由經紀方轉入本人指定下列帳戶，視為本實際收取。
開戶行:________
戶名:________
帳號:________
委托方:________受托方:深圳市____行房地產經紀有限公司
____年____月____日 ____年____月____日
附:本人(委托方)復印件
本人(委托方)個人存折或銀行卡復印件