簽署認購書、合同的注意事項

　　(一)目的:規范認購書、正式預售合同及補充協議,使期具有有效的法律效力,保障公司的合法利益。

　　(二)具體注意事項:

　　1、認購書、正式預售合同的起草,由銷售辦根據項目的實際情況草擬草案,送財務部、法律室、甚至社會公認的法律機構進行審核,形成一套正式的簽署范本。

　　2、對認購書、正式預售合同的正式簽署范本,必須向銷售人員專門認真地就合同上每一條款和細節逐一解釋清楚。

　　3、對認購書的內容條款注意以下幾方面:

　　A、認購面積:必須注明"該面積為暫定面積,應以政府測定面積為準,合同總價因此多除少補"等字眼。

　　B、價格及幣種:注明原價總價,以統一規范注明折扣率(如95%折),寫明實際成交價,注明幣種(如"人民幣")。

　　C、付款方式及付款時間:清楚注明客戶選擇的付款方式,付款方式的具體付款時間可在附件上注明。

　　D、更改條款的注意事項:換房、更換付款方式、換名的費用及相關規定。

　　E、善用備注(或補充欄):對未交清定金的時間及沒收定規定,對付款時間的彈性規定,及其他雙方協商后補充的事項。

　　F、對乙方未能按時交納首期款的違約罰則。

　　G、雙方有效的通郵地址和通訊電話、傳真號碼。

　　H、認購書的簽字和蓋章,www.airporthotelslisboa.com必須經過總經理辦公室確定,法人授權指定人(銷售經理)簽署認購書,指定專用章(如銷售專用章),這需要在工商局取得合法證明。

　　4、對正式預售合同的內容條款注意以下幾個方面:

　　A、必須交納首期款后才能簽署該合同。

　　B、補充協議的雙方約定,必須注明大樓或小區內那部分是不屬于購房者的。

　　C、平面圖注意要與所購單位實際擺放方位一樣。

　　D、就銀行按揭方式中由于首期款分期支付,必須由乙方簽署一份向甲方無息借款但須按期不款的協議。

　　E、預售合同得簽字和蓋章,必須法人授權指定人(總經理)簽署合同,指定專用章(公司章或合同專用章),這需要在工商局、公證處取得合法證明。

　　辦理按揭的程序及注意事項

　　1、由專人負責按揭手續的辦理,其他銷售人員熟悉辦理的過程,在必要時協助按揭負責人的工作。

　　2、注意事項:

　　A、在客戶交付首期款并簽署正式預售合同后,向其詳細介紹按揭辦理的手續,但介紹時注意不要把按揭事情復雜化,要簡單明了與客戶說清楚,為客戶作投資參謀和分析。

　　B、注意律師審核客戶按揭資料時,若客戶資料不合要求,必須與客戶進行溝通,解說情況,請客戶補充資料。

　　3、附件(樣式由財務部準備,并提供相關按揭銀行資料):(售樓現場張貼)。

　　A、按揭收費一覽表

　　B、銀行貸款客戶資信調查表

　　C、《銀行貸款客戶資信調查表》

　　D、《銀行個人住房按揭貸款申請審批表》

　　E、《樓花抵押登記表》

　　F、按揭明細表

　　G、貸款合同

篇2：房地產按揭中的風險控制對策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現代商業社會中,追求利潤是每一個經濟實體的目標。然而對市場道德并不完善的中國當代社會,爾虞我詐的商業交易仍然很普遍,房地產市場尤其嚴重。發展商考慮的是如何將風險轉稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內部的人聯手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發展商做成生意,并將風險降低,或將風險轉移給發展商。

　　銀行將風險轉移給發展商的現象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發展商交往時口頭承諾給發展商多少貸款額度,給予如何如何的服務,放貸時間及其他條件都很誘人,待發展商與其真正做起業務后,才跟發展商談各種放款條件,部分主動權此時已掌握在其手中,發展商騎虎難下;

　　二、將風險轉給發展商后,銀行并不認真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發展商,不采取任何行動,盡量拖延時間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓;

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動或遲遲不采取法律行動,最終由發展商承擔回購責任和高昂的罰息,一舉兩得,聚?；▓@二期就存在這樣的現象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個小樓盤,我司由此造成的損失將達20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責任,最終的經濟責任由發展商承擔,但處理這些問題或采取法律行動都要以銀行的名義進行,發展商沒有起訴或對客戶采取直接行動的權利,主動權全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發展行給我司做的按揭,應每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應主動每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動的讓銀行通知,一旦供樓出現異常,應根據情況迅速采取行動;

　　二、應與銀行進一步完善責任機制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動的應由其承擔責任,要形成書面協議分清責任;三、對客戶確實供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點錢(讓點小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實要起訴才能處理的,我司律師應迅速界入,銀行應積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責任機制(書面協議)是非常重要的一環。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執行,我司也沒有其他辦法。此種情況應分別處理;一、對已裝修入住的,應果斷采取一些強硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應誘之,了解其苦衷,然后再采取相應措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業交易中風險和收益應該是對等的,我們固然要有一定的社會責任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應該防范一些銀行和某些銀行一部分動機不良的人,未雨綢繆,把風險控制在自己手中。公平來說,不能把所有風險轉稼給銀行,同樣,銀行也不應把所有風險讓發展商承擔。