房企成本測算如何考慮土地增值稅

　　一、項目分解結構：目標成本與計劃成本

　　不管工程量清單體系還是概預算定額體系，往往是以材料、工種為工程項目主要劃分依據，這適合工程項目招投標和施工階段造價靜態計算，但由于沒有考慮工程項目施工順序、部位等因素，及施工企業施工組織管理模式如勞務分包模式、專業分包等，乃至合同條款、工程價款支付以及施工企業過程成本控制的管理要求，因而不適用于工程項目施工階段成本的動態管理。

　　工程項目一旦中標后，施工企業一般采用標價分離方法進行成本測算，確定施工項目的目標成本和施工項目部的計劃成本。成本構成一般包括人工費、材料費、機械費、措施費、專業分包工程費、管理費（含規費）、稅金等，可稱之為成本科目。

　　成本科目也是靜態的項目費用組成分類，沒有考慮項目施工順序和部位等因素，不能按施工順序和部位進行成本計劃、成本控制。按成本科目進行成本管控，一般為事后核算類型，即按期間進行核算分析，發現問題進行事后補救處理。

　　若按期間進行相關的成本計劃（目標成本和計劃成本），則成本分解起來非常困難，而且受施工進度影響很大，實際成本核算時，要想實現收入預算、目標成本、計劃成本和實際成本的四算對比，則需要調整原有成本計劃，保證口徑一致情況下核算盈虧才有意義。

　　對于工程項目工期比較緊的情況下，按成本科目實現四算對比雖然理論上可行，但可操作性很差。目標成本是施工企業成本管理和考核項目部成本控制效果的重要手段；計劃成本是項目部實施成本控制的重要依據。若沒有依據這兩個成本進行成本控制，則項目成本管理目標很難落實。

　　1.工程項目分解結構

　　應面向可交付的成果進行工程項目分解?？山桓兜某晒üこ虒嶓w和過程管理成果，工程實體即為建筑物的物理組件，過程管理成果為非物理組件。

　　物理組件包括建筑物結構性組件和建筑物非結構性組件。

　　結構性組件又分為承重結構性組件和非承重性結構組件。例如，框架結構工程，承重性結構組件包括基礎、地下結構、地上結構、屋面結構等組件以及各組件包括的梁、板、柱等組成元素；非承重結構組件包括垂直圍護功能的砌筑墻體（如二次結構）、內部隔墻、內外門窗等元素和水平圍護功能的屋面工程元素。

　　非結構性組件，即建筑物功能類組件，主要包括內外部裝飾、給排水、暖通、通訊、安保、防火、電氣、公共設施等功能組件。

　　非物理組件主要包括項目管理類組件和項目措施類組件。項目管理類組件包括施工項目過程管理產生的成果，如立項、設計、招投標、合同、施工、竣工驗收等各環節成果元素；項目措施類組件，為施工過程中必然消耗的，但又不是物理交付物，如施工中的模板、腳手架、施工降排水、安全文明施工等元素。

　　工程項目分解結構，采用多級描述建筑物的可交付的成果。在各個組件或元素末端上進行“工種”、“材料”及其“工程量”等資源信息掛接，實現該節點上的量、價的限額，結合施工組織設計和價格信息進行成本測算，形成企業目標責任成本和項目部計劃成本，在此基礎上，通過分包合同的簽訂、實施和結算來逐步實現成本控制。

　　2.成本項目分解結構

　　項目分解結構是實施項目管理的重要手段，貫穿項目管理全過程。工程項目分解結構是成本測算的成本項目結構，通過成本項目結構和企業積累的成本數據（如指標等），能快速測算項目成本，輔助企業決策。

　　通過該結構可以指導施工組織管理（分包、采購，計量支付等）、確定目標成本和計劃成本、編制成本計劃、實施成本控制和進行指標數據積累，積累的指標數據又能輔助成本測算和成本計劃的編制。

　　基于成本項目分解結構可實行過程的成本目標管理和考核?；诔杀卷椖糠纸饨Y構進行成本指標數據積累，可以形成各個組件（或元素）的單方數量指標、成本指標和占總成本比例等指標。該指標可指導快速的成本測算和成本分析。

　　二、萬科的目標成本測算表編制原則

　　以萬科為例，首先，萬科的目標成本按項目開發期分期編制，所有核算對象的目標成本以各建筑產品類型的目標成本體現，一個開發期只能編制一個目標成本。

　　其次，目標成本測算必須應用集團統一測算表格，并體現量價分離的原則。

　　再次，目標成本的制訂以項目的規劃指標以及各部門共同確定的建造及材料部品標準、銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表須附詳細的產品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。

　　在萬科的成本測算表中，各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標如建筑面積、基底面積、戶數、單元等推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據施工圖預算完成對目標成本修訂后，《項目目標成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算的結果。

　　成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。

　　產品定位和目標成本測算是互動的決策過程，必須與設計、工程、營銷、成本反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。

　　投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。

　　各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。

　　三、考慮土地增值稅下的成本測算

　　對單體開發項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。但對開發規模較大，工期較長的項

目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？

　　1.成本核算對象的三種確定方式

　　做法一：以項目整體作為成本核算對象

　　待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

　　做法二：根據功能區比例分割成本

　　即先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估一個比例來分割不同功能區成本，也就是說從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。

　　做法三：按不同功能區確定成本核算對象（可?。?/P>

　　這種做法更為科學合理，即從一個成本核算對象計算出一個單位成本，既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

　　2.房企土地增值稅的正確核算

　　土地增值稅是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

　　一些房地產企業在實際核算時，簡單套用財政部發布的《關于印發企業交納土地增值稅會計處理規定的通知》，在銷售一個項目的部分房地產時，根據一定的會計資料估計應交納的土地增值稅，并在“應交稅金” 帳做出記錄。在項目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發生變化時，可能需要對先前記錄的“應交稅金” 賬戶進行調整，如需要沖回原有賬面記錄的應交土地增值稅。

　　上述做法，一方面企業在沒有相關外部法律文件的許可下自行調整應交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務機關的稅收征管工作。

　　由于土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所以如果在房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經營成果而計提相關土地增值稅時應先記入預提費用賬戶，待最基本的核算項目或核算對象銷售完成，滿足土地增值稅的計繳條件時，清理預提費用賬戶的相關明細科目，并將原計提的預提費用轉入應交稅金科目，并以應交稅金科目有關明細賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。

　　附某房地產項目成本測算全表（金額單位：萬元）

　　說明：本測算按照常規項目進行測算，未進行待征地綠化費用，考慮土地費用400萬元/畝，公司期間費用（稅金、管理費、銷售費用）按照150元/㎡，考慮不可預見費用20元/㎡。

篇2：中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2011修正)

　　中華人民共和國土地增值稅暫行條例(20**修正)

　?。?993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發布 根據20**年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）

　　第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

　　第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第六條 計算增值額的扣除項目：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~；

　?。ǘ╅_發土地的成本、費用；

　?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　?。ㄋ模┡c轉讓房地產有關的稅金；

　?。ㄎ澹┴斦恳幎ǖ钠渌鄢椖?。

　　第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　?。ǘ┮驀医ㄔO需要依法征收、收回的房地產。

　　第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

　?。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產成交價格的；

　?。ǘ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的；

　?。ㄈ┺D讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

　　第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

　　第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

　　第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

　　第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

　　第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

篇3：房地產開發企業土地增值稅會計處理

　　房地產開發企業土地增值稅的會計處理

　　1、納稅義務人

　　凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產），并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

　　2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。

　　3、稅率。

　　房地產開發企業的土地增值稅實行四級超率累進稅率：房地產增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；房地產增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；房地產增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；房地產增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。

　　4、土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，依照四級超率累進稅率計算稅額。公式為：

　　應納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除法

　　增值額＝轉讓房地產取得的收入－法定扣除項目金額

　　[例]某房地產開發公司有償轉讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，開發住宅的實際成本是1800萬元，繳納的營業稅及附加為160萬元。

　　1.計算土地增值稅：

　　增值額＝轉讓收入－扣除項目金額＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）

　　增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％

　　增值率為73.47％，適用稅率為40％，速算扣除率為5％。

　　應納稅額＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）

　　2.會計分錄如下：

　　計提時：

　　借：經營稅金及附加　4780000

　　貸：應交稅金——應交土地增值稅　4780000

　　實際繳納時：

　　借：應交稅金——應交土地增值稅　4780000

　　貸：銀行存款　4780000