項目土地接管作業指導書

　　1.作業目的

　　土地接管是涉及兩個經濟實體履行重大經濟合同中的關鍵環節，利益驅動往往使對方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。

　　2.作業依據

　　土地出讓合同，土地測繪報告，定界報告。

　　3.主管崗位　總經濟師：代表本公司出席土地接管的現場會議，簽署土地接管的相關文件。

　　主辦崗位　項目經理：暴露所有遺留問題，并逐項落實處置措施。

　　4.緊前工作條件

　　收到土地開發單位的土地移交通知書。

　　5.作業描述

　　5.1收到土地開發單位的土地移交通知書后，應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內容包括拆遷進度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應的處置意見等。做到公司內部上下心中有底。

　　5.2通知總經濟師到場主持接管。帶好有日歷的照相機。

　　5.3現場查勘和拍攝，由對方帶領查勘全場，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對性拍攝）。

　　5.4需要重點關注的問題（土地轉讓合同另有約定的從約定）：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎，構筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區域內管線已在區域邊界外截斷；地面以上和區域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛；區域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區域周邊5米之內已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。

　　5.5召開現場會議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經濟師視現場情況和對方的誠信態度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費用一次性包干或實報實銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接管。

　　5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的，應仔細審核，劃除無關的內容，所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調的一點是對方必須承諾：除非已經明確告知并已詳細記錄在案，今后在工程實施過程中如發現地下還有尚在使用的過境管線，危險埋藏物，未拆除的障礙物等，其責任和損失賠償均由土地開發單位承擔。

　　5.7本主辦崗位負責督促檢查整改內容的落實情況。

　　5.8本主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內的土地面積，校核可減免土地費用的紅線內的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發單位結算土地費用。對方有違約情況的，須協助配合上級主管向對方索賠。

　　5.9整理所有土地資料，經總經濟師審核后歸檔。

篇2：項目接管物業維修基金管理規定

　　項目接管物業維修基金管理規定

　　1.0 目的

　　規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。

　　2.0 適用范圍

　　適用于物業維修基金的管理工作。

　　3.0 職責

　　3.1出納員負責物業維修基金的收取工作。

　　3.2行政/財務組相關人員負責物業維修基金的催繳工作。

　　3.3財務部會計負責維修基金的使用核算及管理、核算工作。

　　3.4財務部經理負責維修基金管理工作的監督。

　　3.5公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。

　　4.0 程序要點

　　4.1物業維修基金的分類：

　　4.1.1公用設施維修基金，用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅共用設施的重大維修工程。

　　4.1.2房屋本體維修基金。用于房屋本體共用部分的維修養護。

　　4.2物業維修基金的使用范圍

　　4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：

　　a）小區內的道路；

　　b）小區內的路燈；

　　c）小區內園林綠化地；

　　d）小區內的地下排水；

　　e）小區內的文化體育場所；

　　f）小區內的停車場；

　　g）其他公用設施。

　　4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：

　　a）房屋的承重墻的結構部位；

　　b）抗震結構部位；

　　c）外墻面；

　　d）樓梯間；

　　e）公共通道；

　　f）門廳；

　　g）公共屋面；

　　h）電梯；

　　i）機電設備；

　　j）本體消防設施；

　　k）公共天線；

　　l）本體上下水共用管道；

　　m）共用離盜監控設施；

　　n）其他房屋本體共用部分。

　　4.3物業維修基金的收取標準

　　4.3.1配備電梯的住宅：

　　a）發展商按每年平方米建筑面積成本價的4%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。

　　4.3.2不配備電梯的住宅

　　a）發展商按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；

　　b）購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

　　4.4物業維修基金的收取程序

　　新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：

　　4.4.1房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有機初始登記前按本規定3.1. a)和4.3.2. a)的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.2購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本規定4.3.1. b)和4.3.2. b)的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　　4.4.3業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本規定4.3.2.a）的規定交納維修基金，存入專戶銀行。

　　4.5物業維修基金的使用程序：

　　4.5.1管理公司根據實際情況需要使用物業維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：

　　a）公司總經理簽字并加蓋管理公司或項目處章的使用申請；

　　b）相關項目的有關圖紙、預算資料；

　　c）施工承接單位或人員資質資料。

　　4.5.2小區業主管理委員會在接到物業維修基金的使用申請后14日內召集業主大會審議：

　　a）同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司總經理或項目處經理共同簽字的《物業維修基金命名用申請表》，區住宅管理部門應在接到申請表后的14日內完成審批，并將款項劃撥到公司帳戶。

　　b）不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書通知管理公司。

　　4.5.3業主大會不同意使用維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請，業主管理委員會必須執行；

　　4.5.4業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監督，并按工程要求進行驗收；

　　4.5.5維修基金帳目，應由下列單位每3個月張榜公布一次：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6維修基金的管理程序：

　　4.6.1維修基金由小區住宅管理部門設立專門賬戶管理，小區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

　　4.6.2小區財務根據維修基金的收支單據編制記賬憑證、登記帳簿，按相關規定進行獨立的帳務處理；

　　4.6.3小區業主或其他相關人員及單位，如對維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：

　　a）業主管理委員會；

　　b）管理公司或項目處。

　　4.6.4管理公司或項目處接到質詢后：

　　a）原則上應在7日內予以答復；

　　b）特殊情況另行處理。

　　4.7維修基金資料的保管：

　　4.7.1財務部會計應在每月31日將本月維修基金的發生憑據匯總、記帳并按相關規定進行帳務處理。

　　4.7.2財務部經理對維修基金的財務資料審核無誤后，加密在財務部長期保存。

　　4.8維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。

　　5.0 記錄

　　5.1《物業維修基金使用申請表》MPS-A2-06

　　5.2《物業維修基金使用情況公布表》MPS-A2-07

篇3：項目土地接管作業指導書

　　項目土地接管作業指導書

　　1.作業目的

　　土地接管是涉及兩個經濟實體履行重大經濟合同中的關鍵環節，利益驅動往往使對方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。

　　2.作業依據

　　土地出讓合同，土地測繪報告，定界報告。

　　3.主管崗位　總經濟師：代表本公司出席土地接管的現場會議，簽署土地接管的相關文件。

　　主辦崗位　項目經理：暴露所有遺留問題，并逐項落實處置措施。

　　4.緊前工作條件

　　收到土地開發單位的土地移交通知書。

　　5.作業描述

　　5.1收到土地開發單位的土地移交通知書后，應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內容包括拆遷進度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應的處置意見等。做到公司內部上下心中有底。

　　5.2通知總經濟師到場主持接管。帶好有日歷的照相機。

　　5.3現場查勘和拍攝，由對方帶領查勘全場，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對性拍攝）。

　　5.4需要重點關注的問題（土地轉讓合同另有約定的從約定）：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎，構筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區域內管線已在區域邊界外截斷；地面以上和區域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛；區域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區域周邊5米之內已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。

　　5.5召開現場會議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經濟師視現場情況和對方的誠信態度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費用一次性包干或實報實銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接管。

　　5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的，應仔細審核，劃除無關的內容，所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調的一點是對方必須承諾：除非已經明確告知并已詳細記錄在案，今后在工程實施過程中如發現地下還有尚在使用的過境管線，危險埋藏物，未拆除的障礙物等，其責任和損失賠償均由土地開發單位承擔。

　　5.7本主辦崗位負責督促檢查整改內容的落實情況。

　　5.8本主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內的土地面積，校核可減免土地費用的紅線內的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發單位結算土地費用。對方有違約情況的，須協助配合上級主管向對方索賠。

　　5.9整理所有土地資料，經總經濟師審核后歸檔。