閔行區人民政府關于印發《閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見》的通知

　　閔府規發〔20**〕3號

　　各鎮人民政府、街道辦事處，莘莊工業區管委會，區政府各委、辦、局，各區屬公司：

　　現將《閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見》印發給你們，請認真遵照執行。

　　特此通知

　　20**年3月28日

　　閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見

　　根據《上海市住宅小區建設“美麗家園”三年行動計劃(20**-20**)》(滬府辦發[20**]8號)和《閔行區關于加強“黨建領航紅色物業”建設的實施意見(試行)》(閔委發[20**]50號)文件精神，為有效提升老舊公房小區物業管理與綜合服務水平，結合本區實際情況，制定本實施意見。

　　一、共建目標和原則

　　(一)按照市委、市政府關于“創新社會治理，加強基層建設”的總體要求和區委、區政府關于開展“黨建領航，紅色物業”的工作部署，以建設“安全、整潔、文明、有序”的小區為目標，對本區老舊公房小區及外區動遷房小區采用物業管理共建的方式，緩解因“質價不符”導致的社區居民日益提高的居住生活需求與小區物業服務水平長期滯后之間的矛盾，促進物業企業做好物業服務工作，提升物業服務專業化、規范化水平，鞏固“美麗家園”創建成效，不斷提高居民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

　　(二)堅持黨建領航，加強“紅色物業”建設，推進社區共治與居民自治。完善居民區黨組織領導下的居委會、業委會和物業企業共同參與的“三位一體”協商工作機制，推動各方力量積極參與社區治理，通過小區綜合管理聯席會議等平臺組織社區群眾參與社區管理事務協商和實事項目決策，建立各方參與的小區共建治理模式，提升基層社區治理水平，形成共建共治共享的社區治理格局。

　　二、共建范圍

　　堅持全面共建與重點扶持相結合。對直管公房、系統公房、售后公房小區(以下統稱“公房小區”)，混合型小區(公房與商品房共存，但公房戶數或面積均超過60%)及外區動遷房小區(本區早期安置外區居民的動遷基地及世博動遷項目)等三類小區全面納入共建范圍【本區農民動遷房小區由各街鎮(莘莊工業區)自行納入屬地共建考核范疇】。

　　三、準入條件

　　物業管理共建采取條件管理，共建范圍內的小區申請須同時符合以下準入條件：⑴物業服務費收繳率達到80%;⑵已落實物業管理“四個一”規范化建設要求(即立好一個門崗、扮靚一支隊伍、公示一塊牌子、明凈一個窗口);⑶符合業委會組建條件的，業委會必須組建;不符合組建條件的，居委會要有效代為履行業委會職責。

　　四、考評及退出機制

　　(一)制定物業服務綜合評價體系，建立由居民區黨組織、居委會、業委會、業主、街鎮及區住宅小區綜合管理聯席會議辦公室等部門組成的多方評價主體，綜合共建小區物業企業參與文明創建、垃圾分類、微卡口管理和平安建設情況、合同履約情況、以及涉及相關法律法規所確定的強制義務落實情況等要素，通過設置科學合理的考核評價指標，形成完善的物業服務綜合評價體系，最終考評結果與共建獎補資金掛鉤。

　　(二)每半年一次對小區物業管理情況進行綜合考核評價，對半年度綜合考評得分低于70分的小區取消該小區本次共建獎補;對一年內連續兩次綜合考評得分低于70分、向審計提供虛假審計資料或因物業管理失職發生人員傷亡安全責任事故的在管小區物業企業實行一票否決制，取消本輪政策后續所有共建獎補。上述在管企業被取消共建獎補資格的小區如重新選聘物業企業，新物業企業符合準入條件的仍可申請共建獎補。待本政策期滿后，隨著物業服務“質價相符”市場環境的逐步形成，政府考評獎勵資金可以考慮適時退出。

　　五、職責分工

　　區房管局負責牽頭本區老舊公房小區物業管理共建工作，制定物業服務綜合評價體系，對街鎮進行業務指導和監督。各街鎮負責轄區內老舊公房小區物業管理共建工作，具體由街鎮(莘莊工業區)住宅小區綜合管理聯席會議辦公室牽頭，負責落實居民區黨組織、居委會、業委會、業主及街鎮相關職能部門對符合共建條件的小區進行考核評價，并做好轄區內共建小區考評基礎資料的收集和歸檔工作。

　　六、資金管理

　　一是各街鎮(莘莊工業區)根據符合共建準入條件的小區面積及“以獎代補”標準向區房管局提出申請;區房管局根據對各街鎮(莘莊工業區)申請的復核結果，結合第三方審計等工作經費，會同區財政局安排落實“以獎代補”資金;二是各街鎮(莘莊工業區)根據考評結果，負責將“以獎代補”資金下撥至各共建小區物業企業，確?！耙元劥a”資金落實到位。三是以街鎮(莘莊工業區)為單位，在核定物業管理共建“以獎代補”總金額不超過的前提下，制定“以獎代補”資金分配使用細則，突出績效和結果導向，重點用于“紅色物業”創建有明顯成效、物業費向上調價成功、物業服務水平有顯著提升的共建小區物業企業進行激勵嘉獎及小區硬件設施的改造建設。鎮(莘莊工業區)共建小區的“以獎代補”資金通過區鎮財力結算的方式撥付;街道共建小區的“以獎代補”資金由區房管局根據考評結果下撥。

　　七、監督管理

　　各街鎮(莘莊工業區)是行政區域內物業管理共建資金使用的監管主體，區房管局和區財政局要完善對各街鎮物業管理共建資金使用的監督管理，每年抽取三分之一物業共建小區，委托第三方會計事務所對小區的年度收支盈虧情況和物業服務費收繳情況進行審計。若審計發現小區年度物業服務費收繳率低于80%及其他違反物業管理共建要求和相關管理規定的情況，在第二年取消該小區物業管理共建資格。

　　八、附則

　　1.本文件自20**年4月30日起施行，有效期至2022年4月29日。如與上級政策有不一致之處，以上級政策規定為準。

　　2.各街鎮(莘莊工業區)可以參照區級物業管理共建活動實施意見，制定本區域的物業考核激勵機制。

　　3.本文件由閔行區人民政府負責解釋。

篇2：搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　搞好社區建設和物業管理，共建美好家園

　　隨著我國住宅商品化進程不斷深入，社區建設和物業管理與人民生活的關系越來越緊密，因此，搞好社區建設和物業管理，對于國家的長治久安具有深遠意義。

　　一、理順關系

　　現階段，由于我國物業管理尚處于起步階段，國人在很大程度上對物業管理和社區建設的概念還存在誤區，有的甚至認為“物業管理就是社區建設”，其實，社區建設和物業管理存在著本質區別。要搞清楚二者的不同，必須先明確居民和業主的區別。從法律上來看，居民是依居住地為標志的居住者，是社區建設的主體，社區內年滿十八周歲、居住超過兩年的居民可以以此身份平等行使社區建設的權利；業主是經過法定程序具名登記的住宅的買受人，是物業管理的權利主體，依照自身所買受的權力份額對物業管理行使權利并承擔義務。

　　居民的權利是均等的，而業主的權利是不均等的；居民的權利是具有公民屬性的，是依附于人的，是不可買賣的，而業主的權利是具有商業屬性的，是依附于物的，是可以買賣的。對于居民來講，無論其身份如何，財富如何，在社區建設中都只能行使自身特定的權利；而一個業主如果擁有足夠的資金，他甚至可以購買一個社區內全部的物業管理權利。由于我國住宅商品化剛剛起步，擁有兩套甚至多套住宅的業主并不多見，因此，在商品住宅小區內，業主和居民呈現高度的重合狀態，但仍然不會等同，因為每個單元房往往只有一個業主，卻往往不止一個居民。在這樣的社區內，作為業主的居民僅僅是全體居民的一部分，因此，即便是全體業主也無法完全代表全體居民行使社區建設的權利。

　　業主和居民的不同，也表征了社區建設和物業管理的區別，二者的權利來源是不同的，權利屬性也是不同的。居民參與社區建設的權利是“與生俱來”的，是非物質的一種“準政治權力”，是平等的，是不可以買賣的。物業管理的權利是依附于物業的，是不平等的，是可以買賣的。

　　社區建設和物業管理雖然存在本質不同，但同時也具有共性，它們都具有相同的區域屬性，都是在某個限定的區域內的人的活動。因此，二者又是密不可分的。首先，物業管理是社區建設的重要物質基礎。物業管理的好壞將直接影響居民的安居，而這正是社區的首要功能，良好的物業管理是社區建設的重要保證。在一個無法安居的社區內，如果人人自顧不暇，勞心于住宅的安全，是不可能顧及到社區建設的其他內容的。其次，社區建設也會直接對物業管理產生影響。物業損耗的主要原因還是人的活動，因此，一個秩序良好、道德高尚的社區對于物業而言必然產生良好影響。試想，在一個隨意亂扔垃圾，隨意破壞公物的社區，物業管理的成本將會多高？

　　二、明確權責

　　明確了社區建設和物業管理二者的關系，就不難明確作為社區建設和物業管理的直接參與者--社區居委會和業主委員會的作用了。作為社區的自治組織，居委會是社區建設的主體，居委會的建設將對社區建設產生直接影響，居委會的建設決定了社區建設的走向。作為物業管理的自治機構，業委會是保證社區物業正常運行的重要力量，顯然，社區建設只有依靠二者的協調配合才能健康開展。

　　在具體實踐中，業委會與社區居委會卻往往出現不和諧音符，甚至在某些社區還會出現激烈摩擦。這大多是由于二者不能很好的明確自身的定位造成的。要協調二者關系，在具體工作中，凡是涉及物業權利的事務，社區居委會必須尊重業委會的自治權利，在設備設施的維修，公共面積的使用過程中充分尊重業主的意愿。反過來，業委會在物業管理事務中也必須服從社區居委會對社區建設的總體規劃，在物業的使用計劃中配合社區居委會的便民利民項目設置，文化活動的開展等等社區建設事務。

　　二者之間不和諧的原因還有一個，那就是參與程度。由于大部分業主委員會都是緣于初期的維權而關注物業管理，這些維權活動又具有普遍性，因此，業主參與業委會的程度普遍高于社區居委會。與此相反，業主甚至相當多數的居民對于居委會的建設缺乏熱情。有些人甚至不知道社區居委會是居民的自治組織，而認為居委會是政府的某類機構，這種誤解導致了社區居民（包括業主）對社區居委會的關注和參與程度低，有些還抱著排斥甚至敵視的心態。因此，要建設好社區，必須提高社區成員的參與程度，必須建立一種和諧的機制，使得社區居委會和業委會真正成為各司其職、名副其實的自治組織，只有這樣，才能順利完成社區建設的各項任務，才能真正實現社區的自治。

　　再說一下物業管理公司，其專業技能對于社區而言是非常重要的，業主大會雇用物業管理公司的原因也正是如此。物業管理公司是受托管理，其在物業管理中的權力來源是業主大會，但是，由于目前很多物業管理公司尤其是前期物業管理公司并沒有認識到這一點，導致在身份上的錯位，無形當中造成了與社區居委會和業委會的隔閡與糾紛。這是發展中的問題，隨著物業管理的不斷發展，物業管理公司與社區的關系會得到改善。

　　雖然物業管理公司并不是社區的權利主體，但其專業水準對于社區的物業管理事務具有舉足輕重的作用，它既是社區建設和物業管理中的“專業技術人員”，也是全體業主的物業管理意愿的直接執行人。盡管在物業管理事務中沒有權利能力，但物業管理公司并不是完全被動的，應當充分運用自身的專業技能，不折不扣地行使業主大會的授權，切實地保證業主通過物業服務合同和業主公約表達出來的意愿得到履行和落實。

　　最后說一下業主和居民，作為物業管理和社區建設的主體，他們的意識程度直接影響社區的發展方向。社區建設和物業管理中的任何制度都需要人來執行和遵守。社區秩序的維護與社會不同，它不是依靠國家機器的強制力來實現的，依靠的是社區成員的共同表達機制和社區成員的自律。失去了這一點，社區也就失去了存在的基礎，人人各行其是的社區，最終只能造成混亂。社區成員必須服從全體的意愿，必須自覺地遵守公約，才有可能最終實現社區的健康發展。

　　總而言之，要建設一個和諧美好的社區，必須依靠每一個社區成員的努力，必須依靠社區內各方面的協調合作，也必須依靠專業機構的專業技能，只有各司其職，嚴格自律，才能造就一個和諧美滿的社區。

　　文/蔡若焱北京市海淀區上地西里居委會