市物價局 市房產管理局關于規范商品住宅小區物業服務收費管理的通知

　　文 號： 荊價發〔20**〕56號

　　各縣(市、區)物價局、房產管理局，荊門中心城區各物業服務企業、各有關單位：

　　為規范商品住宅小區物業服務收費行為,充分發揮市場配置資源的決定性作用, 保障業主和物業服務企業合法權益，促進全市物業服務行業持續健康發展,根據《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》規定和省物價局關于印發《湖北省定價目錄》的通知、《關于轉發國家發展改革委放開部分服務價格意見的通知》等文件精神,結合我市實際，現將規范商品住宅小區物業服務收費管理有關事項通知如下，請遵照執行。

　　一、基本原則

　　商品住宅小區物業服務收費事關公眾切身利益和社會和諧穩定。要在堅持市場化改革方向，加快完善市場價格形成機制的前提下，區分基本和非基本需求，區別不同物業性質特點、市場競爭狀況、協商議價條件等，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價方式管理。集中建設的經濟適用房、公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府定價管理(荊門中心城區集中建設的保障性住房小區物業服務收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門另行制定);商品住宅小區前期物業服務收費和前期停車位物業服務費實行政府指導價管理;已成立業主委員會的商品住宅小區、別墅等非普通住宅和辦公用房、商業用房等非住宅物業和停車服務收費實行市場調節價。

　　二、規范商品住宅小區物業服務收費管理

　　(一)前期物業服務收費

　　1、荊門中心城區商品住宅小區前期物業服務收費應根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，在附件1的標準上分級定價。商品住宅小區前期物業服務等級標準由市物業主管部門制定并公布(具體標準詳見附件2)。中心城區外的其他地區商品住宅小區物業服務收費標準由各縣(市、區)價格主管部門會同物業主管部門結合本地實際制定并向社會公布。各地要依據服務成本變化和經濟社會發展要求，對前期物業服務收費標準實行動態調整。物業服務企業提供物業服務的住宅小區，在同一年度因物業服務和收費問題被舉報兩次及以上，且經核實限期拒不整改或整改不到位的，次年由小區所在地價格和房管部門，直接將該小區物業服務收費標準降低一級，物業服務標準仍按原標準執行。

　　2、建設單位應依據相關規定，按照公開公平公正競爭原則，通過招投標或采用協議方式，擇優選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，在政府制定的前期物業服務和收費標準內，約定具體服務和收費標準。同時，應將選聘的物業服務企業、前期物業服務和收費標準及提供的服務內容在商品房買賣合同(或租賃合同)中予以明確，凡未在商品房買賣合同(或租賃合同)中明確的，其物業服務費一律按通知規定的第三級物業服務收費標準收取。

　　3、對小區配套設施較復雜、出入口較多、物業服務要求和服務人員配置等有特殊要求的個別商品住宅小區，執行本通知規定的前期物業服務收費標準無法保證成本運行的，由建設單位在前期物業服務招投標前，按照規定的程序向市價格和物業主管部門單獨申請，核定其前期物業服務收費標準。

　　(二)物業服務收費

　　本通知規定的物業服務收費是指已成立業主委員會，由物業服務企業根據與業主委員會簽訂的《物業服務合同》，提供服務和收取費用。已成立業主委員會的商品住宅小區，由業主委員會根據業主大會的決定，代表業主與物業服務企業協商擬定物業服務和收費標準方案，須經業主大會會議討論決定。制定和調整物業服務和收費標準，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，并通過合同約定，按約定的服務和收費標準執行。按照上述原則，雙方不能協商一致的,可以共同向當地價格主管部門和物業主管部門申請價格調解。

　　(三)老舊住宅區、房改房等物業服務收費

　　老舊住宅區、房改房等物業服務收費由業主自主決定物業管理方式，自主選擇物業服務主體，自主協商確定服務和收費標準。制定、調整物業服務和收費標準，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，并通過書面形式約定。任何單位和個人不得違反上述原則，擅自收取物業服務費用。

　　三、規范商品住宅小區車輛停放服務收費

　　1.前期物業停車位物業服務費實行最高限價管理。市中心城區前期物業服務企業受建設單位或地下車庫所有權人委托，對小區地下車庫(車位)進行統一管理，維護停車場地設備設施、相關道路和停車秩序，可收取停車位物業服務費。其中：地下車庫停車位每車每月不得超過40元。凡已簽訂《前期物業服務合同》，約定地下車庫停車物業服務收費標準的，在合同有效期內仍按原合同執行。合同到期后，其原收費標準高于本《通知》規定標準的，應按規定的最高限價標準收取地下車庫物業服務費。若低于規定標準需要進行調價的，中心城區須申報市物價局、市房產局審核批準后執行。各縣(市、區)價格主管部門和物業主管部門在不突破上述最高限價標準范圍內，結合本地實際，確定轄區內相應的收費標準，向社會公布。

　　2.已成立業主委員會的商品住宅小區，受業主大會、業主委員會委托，對小區車庫(車位)進行統一管理，維護停車場地設備設施、相關道路和停車秩序，雙方應在簽訂的《物業服務合同》中予以明確，其收費標準實行市場調節價。車庫(車位)所有權人和使用人應當按照《物業服務合同》約定的標準繳納停車位物業服務費?！段飿I服務合同》對小區業主共有的車庫(車位)未約定停車位物業服務費標準的,應先書面公告，通過書面征求或召開全體業主大會的方式，獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，并通過合同約定,按約定的收費標準執行。擁有獨立所有權車庫(車位)的業主，已繳納物業服務費的不再繳納停車位物業服務費。任何單位和個人不得違反上述原則，擅自收取停車服務費用。中心城區集中建設的保障性住房小區，制定或調整停車位物業服務收費標準前，應報市價格和物業主管部門審核批準后執行。

　　3.物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定;建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。

　　4.物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

　　5.建設單位或所有權人租售車位、車庫時，按照“公開、公平、誠實、信用”原則，自主定價。定價應以成本為基礎，加上稅金和利潤，結合供求狀況，合理制定租售價格，并對外公示租金標準、銷售價格、租賃年限等相關信息;不得濫用市場支配地位以不公平的高價租售車位、車庫。建設單位或所有權人租售車位、車庫價格投訴頻繁，矛盾突出的，價格主管部門應當通過開展成本調查，向社會公開成本調查結果等方式，引導其規范定價行為，接受社會監督;對經成本調查證實租售價格過高，公開成本調查結果后仍沒有相應整改措施的，價格主管部門應采取書面通知、約談、公告等方式提醒告誡;對濫用市場支配地位以不公平的高價租售車庫、車位的，提醒告誡仍不整改的，應依法查處。

　　6.進入商品住宅小區和非住宅物業管理區域內執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵(快)遞車、環衛車、房屋及市政設施維護維修車、殯葬車以及為業主或者物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛等免收停車費用。其他進入市中心城區商品住宅小區臨時停車時長不超過3小時的車輛，應免收停車費。超過3小時實行收費的，應按照《前期物業服務合同》或《物業服務合同》約定執行，并按規定做好收費公示?！逗贤肺醇s定收費標準的，任何單位和個人不得收取停車費。開發企業、物業服務企業或業主委員會等不得以小區業主未購買(租賃)車位為由，拒絕業主車輛進出小區。上述規定各地可參照執行也可結合本地實際制定。

　　7.物業服務企業對商品住宅小區人員、車輛實行出入證管理的，應當為業主免費配置必要出入證、卡、電子識別器等每戶不少于3個，車輛識別卡每戶不少于1個。業主因遺失、損壞需要補辦的，物業服務企業可以按照公示的價格收取制作成本費用。

　　四、規范物業裝修和其他收費

　　1.業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。業主或者物業使用人進行裝飾裝修房屋施工時，應與物業服務企業簽訂《裝修管理服務協議》，其中：裝修工人出入證押金每證10元、裝修垃圾的清運費收費標準每平方米3元在協議中明確。裝修完畢，物業服務企業應及時退還裝修工人出入證押金。業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業指定的地點堆放，由物業服務企業統一清運，按照上述規定標準收取裝修垃圾的清運費。除此之外，不得收取與裝修有關的電梯使用費、裝修押金等其他任何費用。

　　2.物業服務企業接受委托，代辦其它服務而需要收取服務費的，按照“誰委托誰付費”的原則，經過雙方協商確定。物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　五、規范物業繳費行為

　　1.物業服務收費面積按照不動產證登記的建筑面積計算;尚未進行權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積收取。

　　2.物業服務收費時間應當按照前期物業服務合同或商品房買賣合同約定的交房時間作為起始交費時間;沒有合同約定的，應當按照入住通知書(符合竣工驗收交付條件)約定的房屋交付時間作為起始交費時間。因建設單位原因導致延期交房的，物業服務費由建設單位承擔。

　　3.業主應當根據物業服務合同約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主在預交物業服務費時，可以自主選擇按月、季度、半年或一年時限交納，物業服務企業不得強制業主提前預交物業服務費，物業服務合同已約定繳費方式的按合同約定執行。

　　4.前期物業服務合同生效之日至物業交付之日的前期物業服務費用，由建設單位承擔;物業交付之日后的物業服務費用，由業主承擔。但因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，其空置期內的物業服務費，前期物業服務期間按照不高于物業服務費70%標準交納。業主大會(代表大會)成立后，由業主委員會根據業主大會(代表大會)的決定與物業服務企業合同約定。

　　5.建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。

　　6.在商品住宅小區內配套建設的保障性住房，執行該商品住宅小區的物業服務收費標準。城市低收入住房保障對象物業服務收費優惠規定，按當地政府有關優惠政策執行。

　　六、規范物業其他行為

　　1.物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，按國家和省相關規定執行，不得計入物業服務成本。

　　2.物業區域內的共用部位、共用設施設備經營所得，扣除物業服務企業代收成本(扣除比例由物業服務企業與業主大會協商確定)后的收益屬于全體業主共有，其分配、使用由業主大會決定。已(未)成立業主委員會的，物業服務企業應當每半年公布一次經營所得收益和支出情況，主動接受業主監督。業主大會也可以委托審計機構對其收支情況及使用的公平合理性進行審計。

　　七、強化事中事后監管，維護物業服務市場秩序

　　1.嚴格行業標準，規范定價行為。各地物業主管部門應建立和完善物業服務等級標準和行業規范，細化量化服務內容、服務標準，指導物業服務主體根據不同業主的消費需求和經濟承受能力，合理確定服務項目，提供質價相符的物業服務。各地價格主管部門要規范物業服務企業定價行為，指導物業服務企業與業主(業主委員會)建立物業服務定價協商機制，依法履行協商定價相關規定與程序，規范定價流程。

　　2.加強誠信體系建設，建立物業服務信用評價和價格誠信制度。各地物業服務主管部門應建立物業服務企業信用信息動態評價機制，并公布測評結果。各地價格主管部門要加強價格誠信建設，建立物業服務企業價格信用檔案。

　　3.強化行業監管，建立物業服務和收費投訴巡查制度。各地價格主管部門和物業主管部門，對質價不符、業主反應強烈、舉報投訴集中的物業服務和收費，要及時開展成本調查和服務等級考核，公開調查結果，強化社會監督。

　　4.實行明碼標價，建立收費公示制度。物業服務企業應按照《中華人民共和國價格法》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規要求，依法經營，公平競爭，誠實守信，為業主提供質價相符的物業服務。應嚴格執行明碼標價規定，在經營場所和住宅小區醒目位置公示收費依據、收費項目、服務內容、收費標準等，不得收取任何未標明的費用。建設單位出售房屋時，應向房屋買受人書面告知商品住宅小區車位規劃數量、車位(庫)租賃價格、出售價格，保障房屋買受人的知情權和選擇權。

　　5.嚴格執法，維護物業服務市場秩序。各地物業主管部門對不按合同約定提供相應服務，激化矛盾的物業服務主體，實行“信用信息管理”制度。各地價格主管部門要加大價格檢查監督力度，及時受理群眾對商品住宅小區物業服務價格的投訴舉報，依法及時查處價格違法行為，維護統一開放、競爭有序的物業服務市場環境。

　　八、本通知前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本通知規定執行。其他收費管理仍按照《湖北省物業服務收費管理實施辦法》的相關規定執行，今后若國家和省有新規定，從其規定。

　　九、本通知自20**年1月1日起執行。

　　附件：1.荊門市中心城區商品住宅小區前期物業服務等級收費標準

　　2.荊門市中心城區商品住宅小區前期物業服務等級標準

　　荊門市物價局 荊門市房產管理局

　　20**年12月27日

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

　　忻州市人民政府辦公廳

　　關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知

　　忻政辦發〔20**〕73號

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：

　　《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　忻州市人民政府辦公廳

　　20**年6月25日

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

　　第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

　　市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

　　市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

　　第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。

　　第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

　　第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

　　根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

　　電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。

　　已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

　　第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。

　　前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。

　　第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。

　　第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。

　　業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。

　　第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。

　　第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

　　第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

　　供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。

　　第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。

　　第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

　　第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。

　　附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　附件：

　　忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　一級標準（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.20元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；

　　3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；

　　6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

　　二級標準（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.14元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；

　　3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；

　　5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。

　　三級標準（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；

　　6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.11元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；

　　3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

　　六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；

　　2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；

　　4、預防花草、樹木病蟲害。

　　四級標準（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員持證上崗；

　　7、設有服務電話，及時與住戶溝通；

　　8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；

　　9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；

　　10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；

　　2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、設護樓護院人員進行巡查；

　　3、對進出小區的車輛進行管理；

　　4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.08元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；

　　3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；

　　6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；

　　2、預防花草、樹木病蟲害。

　　五級標準（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　2、建立住戶檔案；

　　3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；

　　4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；

　　5、管理人員持證上崗；

　　6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：

　　1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；

　　2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　3、設備房保持整潔；

　　4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；

　　3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；

　　3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

　　五、保潔服務（0.06元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；

　　3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）

　　對小區的花、樹木實施綠化養護管理。