江蘇省關于物業管理服務用房有關問題的處理意見

　　蘇建房(20**)371號

　　各市房管局、規劃局、建設局(委)：

　　經省人大法工委明確答復，現就執行《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱省條例)有關物業管理服務用房的規定通知如下，請遵照執行：

　　一、關于開發建設單位執行交付物業管理服務用房規定的適用問題。

　　1、省條例施行前已竣工交付使用的項目，交付物業管理服務用房的標準不適用省條例的規定。

　　根據法律、法規的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統一規劃建設，并竣工交付使用的項目，不適用省條例的規定，物業管理服務用房應按當時的規定建設并驗收交付使用。

　　2、在省條例施行前規劃建設或開始建設，省條例施行后竣工交付的項目，應區別處理：省條例施行前已建項目部分作為一個獨立的物業管理區域的，物業管理服務用房按當時的規定建設并驗收交付使用。已建部分和省條例施行后建設部分作為一個整體物業管理區域，物業管理服務用房面積不足省條例規定標準的，開發建設單位應在后期建設時，經規劃調整，進行補建和驗收交付使用。

　　項目后期建設已不能補建的，開發建設單位應調配相應的房屋補足物業管理服務用房。無法調配或調配不足的，應對業主作專項補償，供業主通過業主大會決定用于承租或購置物業管理服務用房;補償標準參照房屋銷售時的價格，結合建造標準確定。

　　3、物業管理服務用房的交付使用期計算，以竣工驗收合格，交接驗收為準。實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與物業管理企業交接驗收為準;未實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與業主委員會交接驗收為準。

　　二、關于物業管理服務用房的建造標準、產權登記、使用等問題。

　　1、物業管理服務用房的設計要求。物業管理服務用房的總面積按規劃總建筑面積的千分之三至千分之四計算，設區的市人民政府規定的標準高于此標準的，從其規定。規劃核準的圖紙上應標注物業管理服務用房的具體位置并在經濟指標中注明面積;設計單位應在圖紙上注明設計的實際面積。物業管理服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用的地方，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　2、物業管理服務用房建造的基本標準。應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業管理服務用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業管理服務用房面積。

　　3、物業管理服務用房的產權申請、測量、登記。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理服務用房一并申請登記。

　　房產部門應對物業管理服務用房獨立測量、計算面積、確權登記，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理服務用房”字樣，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　4、物業管理服務用房的交接驗收。開發建設單位應在竣工驗收合格后，30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業進行交接驗收;雙方辦理正式移交手續后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告;業主大會成立后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況書面告知業主委員會。未實行物業管理的，開發建設單位與業主委員會進行交接驗收，業主委員會應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告。

　　物業管理企業或業主委員會應持物業管理服務用房交接驗收清單和公告，到所在城市人民政府規定的物業管理行政主管部門備案;物業管理行政主管部門應當根據備案予以監督。

　　物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或按業主委員會的要求，在業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

　　5、物業管理服務用房的用途和維護。物業管理服務用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動，任何單位和個人未經業主大會的同意且符合相關規定，不得占用或者改作他用。物業管理服務用房不得買賣和抵押。實行物業管理的，由物業管理企業根據合同約定負責維護;未實行物業管理的，由業主委員會根據業主大會的決定負責維護。

　　6、物業管理服務用房的監督管理。規劃、建設、房產行政主管部門按照各自職責，對物業管理服務用房的規劃、設計、建設、登記、移交和使用活動進行監督管理。

　　江蘇省建設廳

　　二00六年八月三十日

篇2：中山市關于住宅小區建設配置物業服務用房的通知(2009年)

　　中府辦〔20**〕89號

　　火炬區管委會,各鎮政府、區辦事處,市屬有關單位:

　　根據國務院《物業管理條例》和新修訂的《廣東省物業管理條例》第三十八條中對物業服務用房的規定,經市政府同意,現就我市住宅小區物業服務用房的配置通知如下:

　　一、建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房,最低不少于50平方米、最高不超過300平方米;其中,業主委員會辦公用房最低不少于10平方米、最高不超過60平方米。分期開發建設的物業,應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。

　　物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層。

　　物業服務用房所有權依法屬于業主,專用于物業服務管理工作,不得改作他用。

　　二、市規劃行政主管部門在審批建設項目規劃建筑設計條件時,明確項目物業管理服務用房的規劃要求;在審批《建設工程規劃許可證》時,在圖紙中明確物業服務用房位置,并在許可證附件“其他面積”一欄中明確面積,并辦理規劃驗收。

　　三、建設單位應當在商品房預售時將市規劃行政主管部門批復的物業服務用房位置和面積予以公布,并在招投標選聘物業服務企業時提交承諾書,承諾移交的物業服務用房面積。

　　四、市房管部門在辦理所有權初始登記時,在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和房號(物業服務用房只作登記無需辦證也不作公攤)。

　　五、市建設行政主管部門在辦理竣工驗收時,嚴格按照規劃建設項目規劃建筑設計條件要求驗收物業服務用房。

　　六、本通知發布前沒有配置物業服務用房的住宅小區,支持、鼓勵建設單位參照以上條款予以配置。正在使用的物業服務用房,由建設單位或物業管理公司代理業主到市房管部門辦理所有權初始登記。

　　七、建設單位未按照本通知要求提供物業服務用房的,由市建設行政主管部門按《廣東省物業管理條例》的有關規定處理。

　　八、本通知從發布之日起執行。

　　中山市人民政府辦公室

　　二00九年十二月二十五日

篇3：南山區社區配套和公共服務用房移交工作方案(2007年)

　　南山區社區配套和公共服務用房移交工作方案(20**)

　　根據《關于印發深圳市社區配套和公共服務用房清理移交工作方案的通知》(深府辦[20**]79號)要求，我區社區配套和公共服務設施用房的清理工作已基本完成，即將進入移交工作階段，為確保移交工作順利，結合我區實際情況，制定本方案。

　　一、工作目標

　　對清理后應當移交但尚未移交的社區居委會、中小學、幼兒園等公共服務用房，移交區物業辦管理，以進一步完善基層有關硬件設施，提高社區服務水平。

　　二、移交范圍

　　(一)1988年1月3日實行土地使用權有償出讓制度以來，由開發單位建設的居委會、中小學用房(土地合同明確約定產權歸開發單位的除外)。

　　(二)1988年1月3日實行土地使用權有償出讓制度以來，土地合同約定或其他規定應當移交但尚未移交給政府的幼兒園等公共服務用房。

　　三、移交原則

　　(一)各部門要特事特辦，簡化程序，開設綠色通道辦理移交手續。

　　(二)土地合同沒有明確產權是否歸政府、以及沒有明確是否以成本價提供給政府的居委會、中小學用房，均由政府以成本價收回。

　　(三)移交實物的成本價，應本著處理遺留問題宜粗不宜細的原則，按工程造價管理站公布的竣工當年信息價和造價指標確定成本價指導方案，審計部門對該方案的執行情況進行審核。

　　(四)需補辦規劃、報建和消防等相關手續的，參照處理國企改制問題的有關政策規定執行。

　　(五)對于已建成而實際建設面積與規定建設面積不符的，本著實事求是的精神解決。

　　(六)對應建而未建或未按規定建設的，由開發單位按補建補購的原則處理。

　　(七)對已建成但挪作他用或占用的，應按報建時的功能予以恢復，限期移交，并追討損失。

　　(八)對已建成但開發單位已滅失或無法聯系的，公告后直接移交。

　　(九)移交工作涉及的相關經費，由區財政解決。

　　四、接收部門

　　社區配套和公共服務用房接收部門為南山區物業管理辦公室。

　　五、組織機構

　　(一)成立“南山區社區配套和公共服務設施用房的移交工作領導小組”(以下簡稱區領導小組)，由副區長高圣元任組長，區物業辦主任游壽南同志任副組長，成員單位包括物業辦、建設局、民政局、教育局等。領導小組下設辦公室，辦公室設在區物業辦，由游壽南同志兼任主任，張效民、張愛群、于學智同志任副主任。

　　(二)領導小組辦公室職責：

　　1、組織協調全區居委會、中小學及幼兒園等公共服務用房的移交工作，制定相應的工作流程，制作移交工作所需的相關表格和函件，督促有關部門按要求提供資料，督促各職能部門的工作進度、監督工作質量和組織成果驗收。

　　2.針對移交過程中出現的各種情況和問題，以職能部門的名義向相關單位發出相關函件等。

　　3.定期召開工作協調會，及時通報情況，研究解決辦法。對不配合移交工作的開發單位，按照區工作組的要求，通知各職能部門依法處理。

　　4.對按成本價提供的配套設施按工程造價管理站公布的竣工當年信息價和造價指標提出成本價指導方案。

　　六、相關部門職責分工

　　(一)區民政局

　　負責協調居委會等用房的接收工作，協調簽訂移交確認書及向產權登記部門申請產權登記的相關工作。

　　(二)區教育局

　　1、負責相關中小學用房的接收工作，向區物業辦申請產權管理登記。

　　2、協調中小學、幼兒園用房的接收工作，向區物業辦申請產權管理登記。

　　(三)區建設局

　　核查有關居委會、中小學及幼兒園等公共服務用房的相關施工報建、竣工驗收資料;對已約定建設社區配套和公共服務用房而未辦理施工報建的盡快督促開發單位申報資料。

　　以上各職能部門應對拒不移交或者對移交工作不配合的單位，依法采取有效的行政手段和合法的強制措施，以保障移交工作的順利實施。

　　七、時間安排：

　　即日起至10月10日進行社區配套和公共服務用房移交工作。

　　八、相關措施

　　1、充分利用各種行政手段，進一步加大移交工作的力度。對不配合移交工作的單位，按照區領導小組的要求，由領導小組辦公室通知各職能部門通過以下方式進行處理：

　　(1)暫緩辦理該單位的相關業務。

　　(2)行業主管部門在資質審查時予以扣分或作相關處理。

　　(3)工商、稅務等各部門根據相關職能依法查處。

　　2、非法占用且拒不配合移交的物業管理公司，由物業管理主管部門依法處理。

　　3、對拒不配合移交工作的單位，在媒體上予以曝光。

　　4、對拒不移交的單位，必要時循司法途徑解決。