正式發布《荊州市中心城區老舊住宅樓加裝電梯實施意見》

　　上世紀80年代以來，

　　荊州市中心城區建設了大量多層住宅，

　　按照當時設計規范，

　　這些住宅樓均未安裝電梯。

　　近年來，

　　隨著中心城區高齡老人比例逐年增加，

　　老人上下樓困難的問題越發突出，

　　要求在老舊住宅樓加裝電梯的呼聲也越來越高。

　　為讓“懸空老人”上下樓不再難，市住建局傳來好消息，荊州將于近日正式發布實施《荊州市中心城區老舊住宅樓加裝電梯實施意見》(以下簡稱《意見》)，全力回應群眾期盼。

　　廣覆蓋，符合條件即可申請

　　荊州中心城區老舊住宅約有2100棟、6300個單元，涉及住戶8.8萬戶。隨著人口老齡化加劇，老舊樓房加裝電梯的呼聲日益高漲。為讓廣大老年人都能夠享受到加裝電梯政策利好，《意見》明確提出，中心城區已建成投入使用、具有合法權屬證明、經房屋安全鑒定能正常使用、未列入舊城改造和棚戶區改造計劃以及其他建設項目房屋征收范圍和計劃的老舊住宅樓均在老舊住宅樓加裝電梯適用范圍內。

　　其中，整個小區多個樓棟需要加裝電梯的，其申報主體為小區業主委員會;單個樓棟或單個單元需要加裝電梯的，由整個樓棟或單個單元全體業主指定的委托人作為申報主體。

　　重協商，意見一致方可安裝

　　記者先后來到兩個試點小區加裝電梯現場，看到電梯通過廊橋與原有房屋連接，外觀看起來渾然一體，對周圍環境影響小、噪聲小。濱湖路原國土局小區一位業主表示，加裝電梯時，大家要換位思考，制定出一套兩全方案，均衡各業主的利益，如隔層遞增收費等。同時，要形成長效管理機制，選定管理人員。

　　記者在即將出臺的《意見》中看到，老舊住宅樓加裝電梯應經本樓棟、本單元或本小區房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意并簽訂加裝電梯協議，擬占用業主專有部分的，還應當征得該專有部分的業主同意。

　　此外，荊州中心城區老舊住宅樓加裝電梯遵循“業主自愿、充分協商、依法依規、保障安全”原則，資金渠道以業主自籌為主，其他資金為輔;老舊住宅樓加裝電梯的出資業主對電梯施工安裝、管理、維修和安全運行等負主體責任;加裝電梯應嚴格執行國家相關技術標準和規范，在尊重規劃現狀、不改變原有建筑主體結構設計和不破壞原建筑基礎的原則下進行;加裝電梯新增部分，不再另行測繪，不計入各分戶業主的產權面積，不再辦理不動產登記，其電梯產權及占用的土地使用權歸全體業主。

　　嚴流程，環環相扣不放松

　　“加裝電梯工作將遵循嚴謹申報流程?！笔凶〗ň重撠熑私榻B，首先，要由申請人編制符合建筑設計、結構安全、消防安全和特種設備等相關規范、標準的老舊住宅樓加裝電梯方案。

　　老舊住宅樓加裝電梯應經有關業主同意后簽訂加裝電梯協議，協議需明確項目負責人或委托單位主要職責、資金概算及費用籌集方案、電梯運行維護保養費用分攤方案以及加裝完成后的電梯使用管理單位等內容。以上協議和方案由加裝電梯房屋所在社區居委會在擬加裝電梯單元樓道口、小區公示欄等位置公示10天，如有異議，居委會可組織調解，調解不成，社區居委會不予蓋章備案。

　　老舊住宅樓加裝電梯設計方案經業主充分協商、公示認可后，由申請人委托具有相應資質的設計單位按改建工程進行施工圖設計。施工圖經有資質的圖審機構審查后報所在區建設行政主管部門備案。

　　此外，申請人應向所在轄區住房和城鄉建設局提出加裝電梯的申請，并提供以下材料：相關業主身份證、房屋權屬證明復印件;代理人身份證、授權委托書;加裝電梯方案文本(相關文字說明、圖紙等);施工圖文件審查合格書;經所在社區居委會備案的加裝電梯協議等。

　　最后，由轄區住房和城鄉建設局召集轄區內自然資源和規劃局、市場監督管理局、城市管理執法局等部門以及有關管線單位進行聯合審查，出具聯合審查意見。

　　《意見》提到，老舊住宅樓加裝電梯所需的建設、運行、保養、維修資金主要由業主承擔，具體可通過如下渠道籌集：按照“誰受益、誰出資”以及樓層受益大小等原則協商費用分攤比例后，由相關業主共同出資;按有關規定申請提取使用加裝電梯涉及專有部分的住宅專項維修資金;鼓勵房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產企業、電梯安裝企業及社會組織依法探索“誰投資、誰受益”、“誰使用、誰付費”等新型商業模式，并通過刷卡使用付費等租賃模式獲得收益，推動老舊住宅樓加裝電梯工作。

　　來源：荊州日報

篇2：呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼政發〔20**〕45號

　　第一章總則

　　第一條 為加強我市老舊住宅小區物業管理，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市未實行專業化物業管理的老舊住宅小區的準物業管理活動。本辦法所稱老舊住宅小區，是指已經建成交付使用，經整治改造仍不具備實施專業化物業管理條件的住宅小區。本辦法所稱準物業管理，是指由鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的物業服務活動。

　　第三條 老舊住宅小區準物業管理堅持“政府負責、部門協調、鄉鎮政府或者街道辦事處組織落實”的原則。老舊住宅小區物業管理優先選擇由業主大會選聘物業服務企業實施專業化的物業管理方式。業主大會成立前或者業主大會成立后沒有選聘物業服務企業的，由鄉鎮政府或者街道辦事處實施準物業管理。

　　第四條 呼和浩特市住房保障和房屋管理部門是本市老舊住宅小區準物業管理的行政主管部門，呼和浩特市物業管理機構負責全市老舊住宅小區準物業管理活動的指導和監督檢查工作。

　　各區人民政府物業管理部門具體負責本行政區域內老舊住宅小區準物業管理活動的協調落實工作。鄉鎮政府或者街道辦事處負責轄區內老舊住宅小區的準物業管理工作，包括開展老舊住宅小區準物業管理；組織指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督其依法履行職責；調解處理物業管理糾紛；解決物業管理區域內發生的突發事件以及其他需要協調的物業管理事項等。

　　社區居民委員會協助鄉鎮政府或者街道辦事處做好老舊住宅小區準物業管理工作。其他相關部門應當根據各自職責，做好與老舊住宅小區準物業管理有關的工作。

　　第五條 市、區人民政府應當采取措施對老舊住宅小區進行整治改造，并將整治改造規劃和年度計劃以及經整治不能實行專業化物業管理的老舊住宅小區名單向社會公布。

　　第二章 準物業管理的組織實施

　　第六條 老舊住宅小區準物業管理區域的劃分，由區人民政府物業管理部門會同鄉鎮政府或者街道辦事處，根據老舊住宅小區建設用地規劃，并結合建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素確定。

　　第七條 實施準物業管理的老舊住宅小區，應當配置物業管理用房，為小區實施準物業管理提供基本條件。物業管理用房優先使用老舊住宅小區的門房或者在其基礎上進行改建；無門房的由區人民政府或者鄉鎮政府、街道辦事處通過投資建設、租賃、購買等方式解決。

　　第八條 鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當收集準物業管理所需的相關資料，有關單位和個人應當予以配合。具體資料包括：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模I主名冊；

　?。ㄎ澹┪飿I管理所需的其他資料。鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施準物業管理期間，物業資料管理按照檔案管理相關規定執行。

　　第九條 區人民政府物業管理部門應當建立健全老舊住宅小區準物業管理各項規章制度及服務內容和服務標準，并負責對本轄區內各鄉鎮政府和街道辦事處的老舊住宅小區準物業管理活動進行監督。

　　第十條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當會同社區居委會將準物業管理服務內容和服務標準在小區內的顯著位置向業主公示，與業主委員會簽訂《準物業管理服務合同》，為業主提供物業服務，并接受物業管理部門的監督?！稖饰飿I管理服務合同》的內容包括物業的使用維護、業主的權利義務、物業服務費用標準及收交方式、違約責任等。

　　第十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當根據本轄區內老舊住宅小區的數量、建筑面積、戶數以及劃分的準物業管理區域等，聘用物業服務人員具體負責老舊住宅小區的公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護等準物業管理工作；也可以社區為單位，委托社區居委會聘用物業服務人員，由社區公共服務機構統一管理，開展準物業服務工作。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當對聘用的物業服務人員進行上崗前

培訓，提高物業服務人員的專業知識和業務技能。

　　第十二條 老舊住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備，由鄉鎮政府或者街道辦事處組織，按照有關規定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

　　各專業經營單位應當在業主委員會或社區居委會的協助下，分別與業主簽訂服務合同。專業經營單位應當承擔專業經營設施設備分戶計量裝置（含）或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第三章 準物業管理費用及政府補貼政策

　　第十三條 老舊住宅小區準物業管理費用標準由價格行政主管部門根據物業管理部門確定的準物業服務內容、服務標準測算服務成本，并按照物價指數變動情況、城鎮居民人均可支配收入等情況制定。

　　老舊住宅小區準物業管理費用由政府補貼資金與業主交費按照各50%的比例承擔；其中政府補貼資金由市、區兩級政府各承擔50%。市、區人民政府應當將老舊住宅小區準物業管理費用中政府補貼部分列入財政預算。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區公共服務機構為業主提供規定服務內容以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。

　　第十四條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當將老舊住宅小區準物業管理費用實行專戶管理，專項用于公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護及聘用人員工資等支出，不得挪作他用。

　　第十五條 實施準物業管理的老舊住宅小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。住宅產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或者社區居委會督促其交納；經督促拒不繳納的，鄉鎮政府或街道辦事處以及社區公共服務機構可以向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 實施準物業管理的老舊住宅小區中的低保戶、特困戶，可以憑民政部門核發的特困、低保等相關證明向鄉鎮政府或者街道辦事處申請物業服務費減免，減免部分納入政府補貼范圍。第十七條申請準物業管理政府補貼資金應符合以下條件：

　?。ㄒ唬┼l鎮政府或街道辦事處在轄區老舊住宅小區內開展準物業管理工作；

　?。ǘ┪飿I服務內容和標準達到政府規定的要求。

　　第十八條 準物業管理政府補貼資金的申請和撥付按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┓媳巨k法規定條件的，由鄉鎮政府或街道辦事處向區人民政府物業管理部門提出補貼申請，資金核算以小區為單位，材料齊全的，區人民政府物業管理部門應予以受理。

　?。ǘ﹨^人民政府物業管理主管部門在10日內進行材料審查和實地察勘，情況屬實的，由區人民政府物業管理部門將補貼資金撥付鄉鎮政府或街道辦事處。

　?。ㄈ﹨^人民政府物業管理部門撥付老舊住宅小區準物業管理補貼資金后，應當向市人民政府物業管理部門提出補貼申請,市人民政府物業管理部門核實后，根據區人民政府物業管理部門的撥付資金憑證，按照1∶1的比例撥付。

　　第十九條 供水、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，按照規定的標準向業主收取服務費用。

　　第四章 監督管理

　　第二十條 物業管理部門應當加強對老舊住宅小區實施準物業管理工作的組織領導，制定具體的監督考核辦法，并實施監督檢查。

　　第二十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當建立物業管理費用籌集情況和使用情況賬目，接受審計等有關部門和小區業主委員會的監督。

　　第二十二條 鄉鎮政府或者街道辦事處違反規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕交納，并可以向市、區物業管理部門進行舉報。物業管理部門應當對業主的投訴舉報進行受理，根據物業管理相關法規、規章的規定，及時處理并將處理結果反饋給投訴舉報人。

　　第二十三條 違反本辦法規定，供水、供暖等專業經營單位無正當理由拒絕、拖延接收專業經營設施設備的，由政府相關部門責令限期改正。影響業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第二十四條物業管理部門、鄉鎮政府或者街道辦事處和其他有關部門的工作人員在老舊住宅小區準物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、循私舞弊等行為的，由相關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十五條 住房保障和房屋管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十六條 各旗縣老舊住宅小區準物業管理可參照本辦法執行。

　　第二十七條 本辦法自公布之日起施行。

篇3：老舊住宅小區物業管理收費困境分析

老舊住宅小區的物業管理隨著我國住房制度改革的推進,有了近 20 年的發展歷史,但是物業管理收費問題始終是一個老大難問題,沒有一個長期的有效機制來提高收費率,下面結合我們方莊小區物業實際工作來分析老舊住宅小區收費難的成因。

一、復雜的產權,造成了物業管理繳費主體確認難
由于老舊小區歷史都比較長,伴隨著我國房改政策的變遷,房屋產權情況也不斷變化。在方莊小區,國家單位、企事業單位比較多,在這些單位改制之后,產權的歸屬界定非常復雜。比如國家電力公司,產權幾經轉移,一些下屬的單位也不愿承接產權。沒有明確的產權界定,物業管理收費就無從談起。同樣,根據現行北京市的物業管理收費辦法,實行市場調節價,但是小區業主委員會成立的不多,這樣在進行物業費對價時沒有談判對象。同時,存在一些老舊小區業主房產的建筑面積因歷史原因無法準確界定,使物業收費更困難。老舊小區一般是公房或開發商自建自管,大產權證的面積和分戶面積對不上,特別是過去規劃方面的原因,在房屋性質上更難判斷。
還有,開發商在建設小區時按照原規定分配給辦事處、奶站、郵局、學校等的配套公建,多年來一直處于不繳物業管理費的狀態。這樣,物業收費工作面臨著既要承認歷史又要適應社會的變遷,造成了收費難。

二、雜亂的業主階層,造成物業管理收費無序
我們假設現在有了業主委員會,業主委員會也愿意和物業管理公司就費用情況進行商議。但是,由于老舊小區業主階層的多樣性,帶來了業主本身對物業管理服務理解的多樣性和費用承受力的嚴重落差。農民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、::公寓等混在一起,靠一個業主委員會根本代表不了廣大業主。特別是業主委員會對比較大的產權單位和一般個體業主都不具有公信力和影響力。由此,物業管理收費問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區,已經有好幾個業主委員會主任因無法組織大家獲得統一的意見,開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中,各個單位對電梯的要求和服務都不一樣,有的想更換電梯,有的認為現在就可以了,有的干脆就不交費。在這樣一個雜亂的社區,收費問題要實行市場調節是很難的。

三、服務標準缺失,造成物業管理收費不公平
實行市場調節,就要有比較成熟的物業管理市場?，F實情況是,物業管理市場自《物業管理條例》實施以來才開始逐步形成。當新舊物業管理公司還不能順利進行交接的時候,談市場調節,顯然過早。特別是業主和物業管理公司之間關于服務標準的認定不足,關于費用標準自然也是公說公有理,婆說婆有理。再加之,大量的物業管理企業還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中,唯一的手段就是低價競爭。這不僅嚴重打擊了部分好的物業管理企業的積極性,也損害了業主的利益。更重要的是,由于物業管理服務的公共性,使得業主總是從個人的角度來評價物業管理公司的服務。比如說,業主關心的室內維修、小區環境、停車秩序等,畢竟不是物業管理的全部。在物業管理日常工作中,大量的公共部位的維護,共用設備設施的維護保養,大量鄰里矛盾的處理,對各專業公司的監管等等,業主不清楚、不關心,自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費的產品,物業管理公司都得投入資金、人力進行服務。這兩者之間的矛盾,由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道,很難達到一致。這樣,物業管理服務收費的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環境,造成物業管理收費的外部壓力
根據相關調查,很多地區物業管理企業的主業收支不均衡。一些地區的物業管理企業的虧損達到70%。政府在考慮收費問題時,始終沒有考慮到收繳率的問題。根據網上調查,一般物業收費收繳率達到80% 已經很好了,大部分根本達不到。為了生存,物業管理公司都要靠多種經營來補充物業費用的不足。正因為如此,就造成了更多的矛盾。但按照現有的法規,多種經營都將有新的說法,嚴重的主業經營虧損是不可避免的?？梢?過去物業管理市場的激烈競爭,實質上是對多種經營權利的競爭?，F在情況有所改變。就普通的住宅小區來說,僅靠物業管理的收入,是無法生存的。同時,物業管理企業自身也有很多需要完善的地方。比如說專業性不強,服務人員素質不高,服務意識不強等,但由于各項成本支出加大,特別是人工成本加大,企業沒有時間和精力來夯實基礎、勤練內功。尤其需要指出的是,政府行業部門對物業管理的認識還有不盡完善的地方。
物業管理作為社區管理的一個重要方面,有很多方面是需要政府強制力來支持的,需要政府的干預。在20**年的抗擊非典中,行業部門提出很多行政命令,比如對電梯要兩個小時噴灑一次藥物,但這些只有要求沒有補貼,費用都由物業管理公司自己來支付。任何一個國家,對于物業管理這樣具有公眾性的服務企業,都需要政府的補貼和政策優惠,但我們看到的卻是一味地把企業推向市場。

五、失衡的公私權利,導致物業管理收費的矛盾重重
權利和義務是對等的。但是從高法的解釋上看,業主委員會可以狀告物業管理公司,物業管理公司不能把業主委員會當作