案例分析：物業企業資質、收費等級、服務標準三者的關系

　　案例：

　　家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議，她看到小區收費處物業企業公示的物業資質等級為三級，但物業服務收費標準竟然是一級，十分不理解，認為三級資質為什么能收一級的費用，隨即向主管部門投訴物業企業亂收費。

　　分析：

　　物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模，以及承接項目的能力;物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。

　　1、物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備是什么?

　　答：共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;

　　共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。

　　自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。

　　自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。

　　2、物業維修責任：

　　----物業保修期內，共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備由保修單位負責維修。

　　----物業保修期滿后，業主自用部位、自用設施設備的養護、維修，由業主負責。共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造由全體業主共同決定或列入專項維修資金支出。

　　3、物業服務活動中，物業服務企業提供哪些服務：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;

　　(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;

　　(三)公共綠化的養護和管理;

　　(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

　　(五)車輛停放管理服務，保障道路暢通;

　　(六)物業檔案、資料管理;

　　(七)裝飾裝修管理服務;

　　(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

　　4、新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備哪些條件，方可交付使用?

　　(一)生活用水納入公共供水管網，并供水到戶;

　　(二)用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電;

　　(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;

　　(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;

　　(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;

　　(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　5、本市實行物業服務重大事件報告制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告：

　　(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;

　　(四)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;

　　(五)物業管理區域內發生重大傷亡事件;

　　(六)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

　　物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。

　　6、物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交哪些資料和財物?

　　(一)業主共有的結余資金;

　　(二)第五十三條規定的資料;

　　(三)物業服務用房;

　　(四)維修、保養物業形成的技術資料;

　　(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;

　　(六)其他應當移交的資料和財物。

　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

　　7、物業服務活動發生糾紛怎么辦?

　　答：業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　　8、物業服務活動中不得有哪些行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

　　(三)擅自將住宅改變為經營性用房;

　　(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

　　(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　(六)侵占綠地，毀壞花草樹木;

　　(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;

　　(八)亂設攤點、亂停車輛;

　　(九)違反規定飼養動物;

　　(十)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;

　　(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

　　(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。

篇2：物業企業資質收費等級服務標準之間關系問答

　　物業企業資質、收費等級、服務標準之間的關系問答

　　案例：家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議，她看到小區收費處物業企業公示的物業資質等級為三級，但物業服務收費標準竟然是一級，十分不理解，認為三級資質為什么能收一級的費用，隨即向主管部門投訴物業企業亂收費。

　　分析：物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模，以及承接項目的能力；物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤，是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。

　　1、物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備是什么？

　　答：共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室；

　　共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。

　　自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。

　　自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。

　　2、物業維修責任：

　　答：物業保修期內，共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備由保修單位負責維修。

　　物業保修期滿后，業主自用部位、自用設施設備的養護、維修，由業主負責。共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造由全體業主共同決定或列入專項維修資金支出。

　　3、物業服務活動中，物業服務企業提供哪些服務：

　　答：（一）物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

　?。ǘ┪飿I共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

　?。ㄈ┕簿G化的養護和管理；

　?。ㄋ模┕仓刃蚓S護、安全防范等事項的協助管理服務；

　?。ㄎ澹┸囕v停放管理服務，保障道路暢通；

　?。┪飿I檔案、資料管理；

　?。ㄆ撸┭b飾裝修管理服務；

　?。ò耍┪飿I服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

　　4、新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備哪些條件，方可交付使用？

　　答：（一）生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；

　?。ǘ┯秒娂{入供電網絡，不得使用臨時施工用電；

　?。ㄈ┯晁?、污水排放納入雨水、污水排放系統；

　?。ㄋ模┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

　?。ㄎ澹╇娫捦ㄐ啪€、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

　?。┳≌瑓^道路與城市道路或者公路直接相連；

　?。ㄆ撸┌凑找巹澮笸瓿勺≌瑓^的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

　?。ò耍┓制诮ㄔO的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

　?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣（市）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

　　5、本市實行物業服務重大事件報告

制度，物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告：

　　答：（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

　?。ǘ┙ㄖ锛捌涓綄僭O施設備發生安全隱患，且在8小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全；

　?。ㄈ┪飿I服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活；

　?。ㄋ模┌l生群體性突發事件，影響社會和諧穩定；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域內發生重大傷亡事件；

　?。┢渌绊憳I主、物業使用人正常生活的事件。

　　物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

　　發生安全事故或者突發事件時，物業服務企業應當及時采取應急措施，并向有關部門報告，協助做好救助工作。

　　6、物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交哪些資料和財物？

　　答：（一）業主共有的結余資金；

　?。ǘ┑谖迨龡l規定的資料；

　?。ㄈ┪飿I服務用房；

　?。ㄋ模┚S修、保養物業形成的技術資料；

　?。ㄎ澹┪飿I管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備；

　?。┢渌麘斠平坏馁Y料和財物。

　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

　　7、物業服務活動發生糾紛怎么辦？

　　答：業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　　8、物業服務活動中不得有哪些行為：

　　答：（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；

　?。ǘ┱加没蛘邠p壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　?。ㄈ┥米詫⒆≌淖優榻洜I性用房；

　?。ㄋ模┐娣乓兹?、易爆、劇毒和放射性物品；

　?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　?。┣终季G地，毀壞花草樹木；

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　?。ò耍﹣y設攤點、亂停車輛；

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　?。ㄊ┡欧庞卸?、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；

　?。ㄊ唬┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；

　?。ㄊ┓?、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。