論業主組織權利及發揮

　　郭衛建

　　“社區治理：公共服務與組織發展”學術研討會論文

　　20**年8月16-17日 于人民大學

　　一、業主組織權利的基礎

　　業主大會和業主委員會為《物權法》和《國務院物業管理條例》(本文后面簡稱《條例》)規定的一個物業管理區域內的兩個基本業主組織。

　　另外， 有少數的物業管理區域(商住小區)，對業主組織有所創新，成立了業主代表組織, 如業主代表大會、樓門長會議、單元代表會議等 (本文后面通稱為業主代表組織)，我們可稱之為非基本業主組織。

　　單個個體業主的權利基礎是“業主的建筑物區分所有權”，體現在《物權法》第70條：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”(為方便傳述，本文后面將“建筑物共有部分”簡稱為“共有物業”)。 業主因享有專有部分所有權，從而享有按專用部分所對應但又不可分割的共有物業的共有權和管理權。 業主對于共有物業的共有權和(共同)管理權，是業主“生來俱有的”，只要是合法認定的業主，就有這兩個權利。一個物業管理區域內的共有物業一般有：道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房、停車位等。

　　由一個物業管理區域內的全體業主自然組成的“業主大會”，擁有該物業管理區域內全部的共有物業，是共有物業的共有權和管理權的主體。業主大會的權利有兩層含義：擁有共有物業的物權和對共有物業的管理權。業主大會對于共有物業的管理擁有最高的決策權利。 需要強調的是，此處所提的業主大會是一個物業管理區劃內的所有業主，即百分之百的業主自然組成的組織。一個人如果買了某個物業管理區域內的房子，成為了業主，就自然成了這個物業管理區域中業主大會的一員。如果一個業主賣掉了房子，則自然地退出了業主大會這個組織。另外由于共有物業的不可分割性，單個的業主不能將共有物業的某一部分分割給自己，從而退出業主大會。

　　由業主大會(全體業主)按規則和程序選舉產生的業主委員會，為業主大會的代表組織。業主委員

　　會的權利應來源于業主大會對于業主委員會的授權。

　　非基本業主組織(如業主代表組織)的權利，同樣應來自于業主大會的授權。

　　二、業主組織權利的行使

　　業主組織行使自己的權利，一般是對共有物業的管理提出議題及對議題進行表決，議題由一定比例的業主表決通過了，則該議題生效，成為業主管理共有物業的決定。

　　由于共有物業是共有且不可分割的，每一個單一的業主，對于共有物業的使用和管理，沒有絕對的排它性權利。單體業主可以不參加共有物業的管理事務，但必須要遵守其它業主表決通過的決定，即 “業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務” 《(物權法第七十二條)》。

　　對于共有物業的管理，理想的是百分之百的業主，即業主大會的所有成員全部參與和同意。但在實際運作中，這是不現實的，共有物業的管理，只要有一定比例的業主同意即可，即全體業主共同決定(業主大會的決定)，只要有一定比例的業主同意即可生效，即可成為全部業主管理共有物業有效的決定。

　　對于一個物業管理區域內，業主共同決定(或者業主大會決定)的有效性門檻，物權法第七十六條做出了規定。而業主委員會或業主代表組織的決策的有效性，可由全體業主決定(業主大會決定)進行設置或授權業主委員會或業主代表組織自行設置。 可參見下面表1。

　　表1業主組織決策的有效性

	決定的事項	有效性的門檻
業主共同決定 （業主大會決定）	共有物業管理的重大事項。 物權法第76條規定。	（業主人數及專有面積）雙2/3同意，或雙1/2同意。按物權法第76條規定。
業主委員會決定	業主大會決定（全體業主決定）授權決策的事項	1/2,或2/3,或一致同意原則。由全體業主決定（業主大會決定）進行設置或授權業主委員會自行設置
業主代表組織決定	業主大會決定（全體業主決定）授權決策的事項	如業主代表人數的1/2，或2/3.由全體業主決定（業主大會決定）進行設置或授權業主代表組織自行設置

　　業主共同決定(或業主大會決定)有效性門檻的高低是把雙刃劍。門檻設置的高，議題由全體業主(業主大會)通過的困難大，不容易形成業主共同決定(業主大會決定)。這時，與所表決的議題相關的事情可能會擱淺、進行不下去。 但決議一旦通過了，在實施這些決定時，因較多的業主同意該決定，實施起來較為容易。 相反，如果門檻設置的低，則議題由全體業主(業主大會)通過的可能性大，但實施起來遇到的困難也會大。

　　因此筆者認為，全體業主(業主大會)決定的有效性門檻高低設置, 不僅是一個理論問題，同時也是一個實踐問題。

　　三、業主組織對于責任的承擔

　　由全體業主(業主大會)做出的決定，如果侵害了業主的權益，業主提出要求要改正或甚至要求補償，由全體業主(業主大會)承擔責任。

　　業主委員會，或業主代表組織，在業主大會的授權范圍內，按規定的程序和規則做出的決策，如果侵害了業主的權益，仍由全體業主(業主大會)承擔責任。 但如果業主委員會、或業主代表組織沒有按照授權的要求去做、或做出了授權范圍之外的決策，而這些決策侵害了業主的權益，業主提出要求要改正或甚至要求補償，則業主委員會或業主代表組織，應承擔責任。

　　為了避免業主委員會和業主代表組織做出授權范圍之外的決策或者沒有按業主授權的程序進行決策，全體業主(業主大會)對于業主委員會和業主代表組織所授的權利和行使這些權利的邊界條件，應盡可能清晰明了。

　　四、構建有效的業主組織，更好地行使業主組織權利

　　法規雖然規定了“業主大會”和“業主委員會”為物業管理區域的兩個基本業主組織，但都有弊端。

　　我國城市物業管理區域(商住小區)規模普遍較大，一般在數百戶到數千戶。以北京為例，平均數約為一千戶。這么多業主，來自不同的行業、單位、地區，要開業主大會會議，在同一時間把大多數業主集中到同一個地點開會，實際上是不現實的。 所以開業主大會會議，基本上都是書面表決的一個過程。

　　所以，對于上千名業主的物業管理區域來說，業主大會作為全體業主的組織，不是一個能“主動行動”的組織，而只是一個“被動書面表決”的組織。因此僅僅有業主大會，并不能保護業主的權益。

　　業主委員會，規模小，能開會、能討論，能做決策，是一個可以“主動行動”的業主組織，但有其如下的弊端：

　　1) 對于一個要業主大會表決的議題，從議題的提出、形成文本、到交由業主表決的過程，如果沒有適度規模的業主的參與，對于議題進行充分討論，很可能被業主委員會操縱，議題的公正性不能得到保障。

　　2) 一個千戶物業管理區域，按《條例》規定，業主提議召開業主大會會議，需有20%以上的業主提議，即200多戶的業主提議。要收集200多戶左右的業主簽名，對于松散的、沒有組織的業主群體來說，是非常困難的。因此，提議召開業主大會，基本上都是由業主委員會決定。

　　3) 《條例》中規定了業主對于物業管理事務的提議權和對于業主委員會的監督權，但是這些權利如何行使，《條例》并沒有具體規定。因此這些權利的行使實際上是沒有制度保障的。如業主提出的議題與業主委員會的意見不一致時，或者業主對業主委員會不信任而要行使監督權時，根據《條例》規定，由業主委員會來受理，業主委員會既當運動員又當裁判員，這在制度上就是一種悖論。 業主委員會沒有“上級單位”檢查把關，分散的業主對業主委員會又不能進行有效的監督，業主委員會成了一個不受監督的組織機構。很多業主委員會，特別是業主委員會主任，要么沒有作為，要么濫用權利。過去幾年中，業主委員會主任鋃鐺入獄的報導也不少見。

　　4) 在部分小區中，有相當多的共有物業，所涉及的商業利益巨大，業主委員會在給全體業主謀取利益時，肯定會損害原有的利益所得者的利益。如果這些利益所得者鋌而走險，會對業主委員會的成員造成財產和人身傷害。

　　因此，一個物業管理區域內的業主組織，除了業主大會和業主委員會外，至少應建立一個監督和制衡業主委員會的組織。按照《物權法》的規定，如果得到多數業主的同意，一個社區完全可以根據自己的實際情況，如社區的大小、配套設施情況，制定本社區的業主自我管理、物業管理的模式。 對于大多數社區，如數百戶到幾千戶的社區，筆者認為，一個規模適度(30名至50名)的、有限權利的業主代表組織(如有限權利業主代表大會)，加上業主大會和業主委員會的組織構架，是一個較好的選擇。

　　有限權利業主代表大會與業主大會、業主委員會的業主組織構架有如下含義：

　　第一、對于物業管理區域內的重大事項(《物權法》規定的事項)，或按議事規則應該啟動全體業主共同決定(召開業主大會會議)的事項，由全體業主共同決定(業主大會決定)。 應設置多種啟動全體業主共同決定(召開業主大會會議)的方式，并將啟動的門檻設置的合理的低，以方便全體業主(業主大會)容易行使自己的權利。

　　第二、以有負責人、有實際存在(有辦公地點、聯系人、聯系方式)的社區業主代表大會為共有物業管理的核心。 全體業主(業主大會)決定之外的較重大事項，在充分授權的基礎上，由業主代表大會決策。業主委員會可設計為業主代表大會(和業主大會)的執行機構。日常工作中的具體事務，可由業主委員會決定?？梢栽O立業主監事會，以實現更理想的分權制衡。

　　五、基層政府公權力的合法適度介入，有利于業主組織權利的發揮

　　應充分認識到我國共有物業服務和管理的如下特性：

　　一是共有物業的服務和管理是一個“準公共產品”。 單個業主參與小區共有物業管理的成本和其收益，不對稱，即業主參與了，不會得到更多的服務;業主不參與，享受到的服務也不會少。這樣會導致業主參與性不高，搭便車。無論是選舉(或被選舉)業主委員會委員，或是參與業主大會對于重大共有物業管理事項的表決，多數業主的理性選擇可能就是不參與。

　　二是共有物業“大而全”。大，指的是我國物業管理區域一般偏大。 全，則指得是我國的《物權法》采用的法律體系將整個物業管理區域(一個建筑區劃內)內所有共有物業規定為由全體業主所有。而在我國的香港地區及像加拿大等一些西方國家，法律是將每一個樓內的共有物業規定為由這個樓的業主共有，而樓外的綠地、道路、停車場等，由政府管理和提供服務。

　　第三個方面，還應該認識到，業主的公民意識，參與共有物業管理事務的意識，對于業主大會決定的服從意識，都還在一個較低水平上，還需要長時間的培育。

　　因此筆者認為，在目前及將來相當長一段時間內，在一些業主參與程度較差的物業管理區域，守住《物權法》規定的業主參與業主大會表決的底線，政府公權力的適度合法介入，基層居民自治組織居民委員會的適度合法介入，比如對于業主大會會議的召開，在居民委員會公示性召集仍開不起來的情況下，由居民委員會來召集、指導、和監督，對于業主大會發揮權利是一種促進。

　　結語：

　　業主的權利基礎是物權。全體業主(業主大會)的權利基礎是對共有物業的物權和管理權。其它形式的業主組織的權利來源于全體業主(業主大會)的授權。法規規定的業主大會和業主委員會兩個基本業主組織，相對于我國的物業管理區域規模普遍較大的實際情況，都有弊端。 在有條件的物業管理區域中，為了更好的發揮業主組織的權利，更好的實現和體現業主共同決定，在充分授權的基礎上，建立有適度規模的業主代表組織(如業主代表大會)，建立起分權制衡、程序正義的議事規則，是業主管理共有物業、實現自治的長久和可持續發展的一個重要條件。 在目前及將來相當長一段時間內，政府公權力的適度合法介入有利于業主組織發揮其權利。

篇2：中國業主組織的發展

　　中國業主組織的發展

　　1991年，以“業主委員會”為名稱的中國的第一個業主的組織誕生了。準確的說，它還不是一個真正的業主組織，而是一個由政府、物業服務企業策劃和監控的、幾個業主組成的、以維護業主利益為目標的、業主群體中的一個委員會，一個“小組”。只不過冠以“業主”這兩個字而已。

　　而由于這個“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業服務企業提供資金，故其生存活動(維持運轉所需資金)就成了其第一重要的事情，而業主利益就成了第二業務。這種以“業主”名義產生的委員會或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要務就是為錢而生存。自然就會把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個業主的幫會、協會組織概念。并且還把名稱為“業主委員會”的小組，定義在了“業主大會的執行機構”這一法律地位。準確的說，從這個時候起，業主們才有了真正是自己的組織--由全體業主組成的--業主大會。而早期那個以“業主”冠名的委員會，其實只是一個由幾個業主組成的，號稱維護業主利益的小組而已。

　　這個時候的業委會，其運轉所需的一切資金預算，都來自業主大會，即由業主大會會議決議來決定業委會的預算。業委會不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業服務企業“彎腰”，頂多向業主大會彎腰，向全體業主彎腰。至此，一個由全體業主參加的，由全體業主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業委會使用這些費用的一個完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來了!

　　20**年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織--業主大會的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實，設計了當業主們不能組織起來的時候的決策機制--業主共同決定。但無論如何，一個建筑物或一個建筑區劃(物業管理區域)內的業主組織，不再是那個以“業主”二字冠名的“委員會”，而是業主大會。當然，一個人數眾多的協會類組織，選舉一個常設理事機構也是非常自然的。盡管20**年《物業管理條例》修改之后取消了對業委會“業主大會的執行機構”的限制，也并不是說業委會就可以代替業主大會做出決定。因為《物權法》規定：

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　就是說，上述七項事項由業主共同決定，或由業主大會會議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業委會來決定。這，就是業委會的真正法律地位--業主大會的常設理事機構。

　　立法，已經走在了社會習慣的前面：業主組織是全體業主參加的業主大會而不再是一個幾個人組成的以“業主”冠名的委員會。上海等城市都已對業主大會備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關業主大會的部門規章。

　　盡管業主委員會的運轉直接反應出業主組織--業主大會的運轉水平，但業主組織還是業主大會。業主委員會，只是業主組織內部的一個特別機構而已。

　　我們有理由相信，中國業主組織的發展，必將是從獨立運轉的業主委員會，逐步轉向到花業主大會的錢、組織業主大會會議、產生業主共同決定、為業主大會做事的業主大會內部的公仆(理事、秘書)機構。完成這個理念、制度、操作轉型之日，就是中國業主組織發展走向成熟之時。

篇3：業主組織培訓--業主共同作主的核心理念要點

　　業主組織培訓資料(1)--業主共同作主的核心理念要點

　　業主相處-共同作主的核心理念要點

　　業主共同享有“共有權”和行使“共同管理權”

　　共同所有，同權享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽光運行，共同監督

　　放開建議，程序決定

　　意見表達，實名負責

　　多數決定，保護少數

　　一、共同所有，同權享受

　　小區里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場地停車位;水泵窨井排水管道;業主們商議事情開會的會所，等等，這些實物財產，都是全體業主共同所有的;

　　所以，對共用部位：

　　“先使用業主就永遠使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應該給其他業主公平補償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費用為例：

　　業主室內專歸一戶使用，室內維修水電消耗等，單戶業主出錢;

　　單元樓道，本單元業主使用，維修和用電消耗等，全單元分攤;

　　一幢樓共有共用，維修費用由整幢樓業主按單戶面積比例出錢;

　　全小區共用部分，維修費用由全體業主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區共有的實物資產的使用維護--保潔、維修、綠化養護、保安，這些打理所干的活，是全體業主都一樣享受的服務，全體業主就要合伙出錢。

　　三、陽光運行，共同監督

　　城市住宅業主之間沒有親緣關系，沒有企事業單位的同事或上下級關系，沒有業務關系、沒有朋友關系，在完全陌生的情況下，要使用維護共同財產，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開透明、共同監督。

　　公開透明--必須要公開清晰的內容包括：

　　共有資產(實物資產和資金存量情況);

　　開支情況(維修資金和共有收益的開支;酬金制的費用開支);

　　收益情況(實物資產的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業主大會決定、業委會等機構操作過程記錄)

　　共同監督--監督的依據與方式：

　　各項操作事務，決定與執行的運行依法共同制定明確的依據(議事規則、管理規約);

　　業主大會批準的業委會計劃和通過的預算;

　　任何一位業主都可以查詢、復制、抄錄的權利

　　四、放開建議，程序決定

　　業主們不同的喜好、生活習慣和對小區怎么管理才更方便、安全、更劃得來，會有很大差距，評價也會很不一樣，眾口難調，意見不一怎么辦?

　　放開建議而非壓制--每戶業主都有權建議，所以要相互聽取，而不是拒絕理睬或相互責罵

　　充分表達程序決定--七嘴八舌不同意見，經過充分表達，相互理解各個不同意見的利弊權衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見，投票做出決定

　　五、意見表達，實名負責

　　為了保證每個業主的建議權，又能避免情緒化對立，所以有必要采用實名的方式，讓每個提意見的業主盡量冷靜客觀，用事實和邏輯論證自己的建議;對自己的言論負責任。包括

　　在小區論壇網站、公告欄，向其他業主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區進行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵業主提出自己認為更合理的建設性建議方案

　　六、多數決定，保護少數

　　業主之間存在著利益不一致，首先應該共同遵守約定的程序，執行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數票的決定也不能侵犯少數人的正當權益，所以，也應該避免對少數人明顯不合情理的權益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對少數人利益造成損害，可能多數人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺在開發商銷售的時候就已經界定給的了頂樓業主，是專用權部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業主拒絕動用維修資金，那么，多數人的拒絕決定，就侵犯了少數業主權益，該頂樓業主就可以依法起訴共有權人侵犯了自己的權益。

　　--少數人無法從共用部分的運行開支或更新開支中受益，或收益較少的業主比例很小

　　例如，一樓業主無法從電梯運行中受益;多層無電梯的業主也不從高層電梯運行中收益，但是如果多層業主人數不足1/3的話，那么多數人決定的費用分攤方案就可能不合情理。粗糲這種利益矛盾，應采用情理之中的“收益-付費匹配原則”，不受益的不付費，少受益的少付費，多受益的多付費，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對約定的表決再進入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對少數人利益造成損害，執行多數人決定，但對少數人應予合理補償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業主室內，施工后應恢復該戶裝修狀態，對該戶業主的配合應表示感謝，造成的損失也應合理補償(如影響一天的居住，就是一天的標間住宿費)。而該戶業主如果拒絕入戶維修，對其他業主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個要點，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學經濟學系 朱憲辰教授)