“裝修管理難”?是你沒有做原因分析與對策探討

　　近年來，政府部門對住宅房屋裝修管理越來越重視，相繼出臺了一系列文件和規章，起到了很好的規范作用。廣大業主對住宅房屋的安全使用、規范裝修重要性的認識也不斷提高。尤其是通過物業管理行業的各級創優達標活動，很多住宅小區就是首先從狠抓裝修管理開始而創建優秀示范小區的。然而，對照文明城市的要求和物業管理優秀示范小區的標準，就裝修管理這一環節來說，還有很長的路要走，存在許多急需解決的問題。

　　對于住宅房屋裝修中存在的主要問題及原因分析

　　1.屋頂露臺擅自加層建房搭棚。

　　客觀現實當中，房地產公司在住宅頂層的設計上留有1個甚至2-3個大露臺，在銷售房屋時，有的銷售人員把它當作賣點，說是賣頂樓送露臺，這對業主有很大的誘惑力，也讓購買房屋的業主一開始就認為露臺是私人財產。殊不知露臺是樓房的共有部分，不是屬于任何一個業主的私有財產。而現實當中買到露臺的業主往往會對露臺加蓋搭棚，使其成為洗衣房或陽光房。這樣的小區，抬頭望去是五顏六色，待若干年過去，屋頂上的搭棚破的破、碎的碎，大風刮來便搖搖欲墜。事實上，的確發生過加層搭棚部分在臺風季節刮到地上傷人又傷車的事。所以說，加層搭棚不光是難看又不安全，還直接影響到后幢樓房底層業主的采光。由此，引起了許多的投訴、糾紛，甚至是訴訟，物業服務公司苦不堪言。底層業主不僅到處投訴物業服務不到位，而且還因為違章搭建不拆除堅決不交物業費。

　　2.陽臺封閉，雨棚、花架要求個性化。

　　就陽臺封閉而言，如果能做到有序、統一那也不算什么大的違章之舉。尤其南方雨水多，臺風多，也是可以理解的。但現在的問題是用材和顏色五花八門，并且是有的封，有的不封，有的早封，有的晚封，整個小區搞得七零八落。雨棚花架更是嚴重，雨棚的材料、顏色就算統一，也難保風吹雨打沒幾年就破舊不堪，再加上其表面積灰無法及時消除，看上去更是大煞風景。更為嚴重的是還會影響日常生活。下雨天，雨水打在雨棚上滴滴答答，讓老年業主夜不能寢?；芤彩且粯?，就算是擺花，萬一不小心掉落或是臺風季節刮落，都會嚴重影響到他人安全。

　　3.安裝防盜窗盛行，空調室外機定位隨意。

　　特別是在實行物業管理以前，安裝防盜窗是很多家庭裝修必不可少的環節，花上幾千甚至幾萬元錢也在所不惜。然而現在仍有不少業主搬進高檔住宅小區以后還是安裝防盜窗。一樓裝，二樓裝，三樓四樓也就不得不裝，因為小偷在樓下有了防盜窗做梯子，這樣一來整個小區就亂了套。對于空調室外機位一般來說是事先就有位置、架子再加滴水落管的。問題是有些設計不合理，不能滿足業主的正常需求，而有些則是個別業主追求滿足自我，不管公共利益，我行我素。最后造成室外機亂放，空調管亂拉，滴水管亂飄。

　　那么上述這些問題是不是就無法解決了呢?不是的，曉得修云維平臺認為，我們如果能充分發揮物業服務公司獨特性并加大綜合執法力度，現行的裝修管理工作肯定會有一個明顯的進步和提高。

　　發揮物業服務企業的獨特作用，有效制止無序裝修現象

　　業主是物業服務企業的衣食父母。這里說的業主有兩個層次，尤其是在前期物業管理階段，房地產公司是大業主，住戶是小業主。物業服務公司先是與房地產公司簽定委托服務合同，待小區業委會成立后物業服務公司再與業主代表大會受權的業委會簽訂服務協議。因此，曉得修云維平臺認為，物業服務企業可以重點在以下幾個方面發揮作用：

　　一是在前期介入階段做好房地產公司的參謀和助手。在規劃設計、銷售合同、管理規約等方面出謀劃策，做到未雨綢繆。

　　在規劃設計上，物業服務公司從今后業主生活實際出發，給房地產公司多一點建議，可以為今后的裝修管理省卻不少麻煩。譬如說空調室外機位，盡可能做到布局合理，其大小也能滿足家庭空調所需的尺寸，并要安裝好冷凝水滴水管。頂層露臺盡量減少搭建的可能性，如確有空間，也盡可能在相對隱蔽處延伸屋頂，讓業主能有序封閉，而不是違章搭建，既不影響外立面，又能滿足業主的要求。

　　在預售合約中，物業服務公司可以建議房產公司明確裝修管理要求，以合同形式規定下來。業主臨時管理規約，要規定得明確具體，有可操作性，在簽訂預售合同的同時，讓業主書面承諾認可。同時物業服務企業與要購房業主簽訂的前期物業服務協議要規定雙方在裝修管理中的權利義務和違約責任。

　　二是在房屋交付使用和裝修管理服務中物業服務企業要“角色到位”。

　　對于預售合同也好，服務協議也罷，甚至于自己的書面承諾，很多業主是不會太多在意的，有些業主為了買下房子，簽就簽了。但是真正到了實施階段，可能就是另一碼事了。所以作為物業服務企業，不得不在業主服務指南(入住手冊)里再三明確、廣泛宣傳。在房屋交付現場，利用宣傳窗、宣傳欄、拉橫幅等，大張旗鼓地宣傳裝修管理規定和注意事項。營造一種規范有序裝修的環境氛圍，特別是當業主裝修方案來物業服務公司備案時，一定要仔細，如有問題及時明確地告知，千萬不能裝修到一半再說這個不行，那個不行。

　　大家知道，裝修是有階段性的，在小區裝修高峰期到來之前，物業服務企業一定要強化力量配置，強化巡查力度，強化責任到人。對每戶業主的裝修階段要了如指掌，列表明示。因為不同階段會有不同的巡查要求和裝修管理要求，所以如果按常規配置秩序，維護員、裝修管理人員是遠遠不夠的。只有人配足了，才能隨時掌握業主裝修動態，及時發現糾正存在問題。不但不會讓事態擴大，同時也能減少業主損失，實際結果與業主溝通協調一致的可能性較大。

　　三是主動爭取城管、房管、派出所、新聞媒體等相關部門的理解、配合、指導和支持。

　　物業服務企業在裝修管理中行使的是知告權、勸阻權、制止權和上報權，特別是當勸阻無效，制止不力的時候，只有上報權了，那就要看各有關管理部門的力度了，如果他們按部就班，走司法程序，或是以一紙通告了結的話，那么這個小區的后果就很難想像。比如屋頂露臺加層搭棚，不要說主管部門目前還是很少實施行政執法的，就是準備行政執法走程序也得幾個月或更長時間。那么，只要有一家搭了，其他業主怎么能擋得住?還有當業主個性化要求不能滿足，與物業服務公司發生爭執時，屬地派出所、當地新聞媒體采取怎樣態度，也至關重要。

　　“曉得修云維平臺”智慧物業管理軟件，提供掃碼報修、出入管理、智能巡檢、數字工牌、裝修管理、設備管理、數據分析展示等功能模塊，適用于商場、酒店、醫院、工業園、寫字樓、小區、工廠等。其中，在裝修管理方面，曉得修云維平臺也是下足了功夫，得到有效的管理。

　　“裝修管理難”往往根源于物業服務企業不可能經常與業主發生糾紛和爭執，不可能過度的采取強制措施。另一方面也往往根源于裝修管理涉及到政府各職能部門，并且職責不是太明確，不具有可操作性。由于違章違法裝修得不到及時有效的糾正和查處，很快蔓延，法不責眾，最后不了了之。所以筆者認為加大綜合執法力度已成為當務之急。

　　首先是建立健全裝修管理法律法規，做到有法可依，有章可循，并且依法制定具有可操作性的實施細則。

　　第二，各行政職能部門的裝修管理分工和職責劃分具體明確，責任清晰，一旦接到報告，可以直接行動。

　　第三，政府建立綜合執法隊伍，實行綜合執法。裝修管理往往涉及到各部門之間的配合和職能交錯。如果由房管、城管、規劃、公安等部門組成綜合執法隊伍，一旦接到報告，立即采取強制措施，效果一定很好。

　　第四，社會各界和新聞媒體，應該從法律法規出發，而不以個別業主利益角度出發進行宣傳報道和輿論導向。唯有如此，實行綜合執法，裝修管理難題才能得到有效破解。

篇2：常見物業裝修問題應知應會講義

　　常見物業裝修問題應知應會講義

　　1、裝修申請時需準備那些資料？為什么？裝修常見有那些問題？怎樣與業主做好相關解釋？

　　(1)裝修時除了需要業主身份證復印件、裝修負責人身份證復印件、電工證復印件各一分外存檔外，還需要房屋室內平面圖、拆改圖、家具電器擺放圖、水電安裝走勢圖、天花布置圖等相關圖紙。

　　(2)為什么需要室內拆改圖？

　　答：因為室內墻拆除后，業主肯定想在原墻位上做衣柜或把墻進行移位來擴大和縮小房間以達到使用效果，如在原間墻做衣柜是可以的，但要把墻移建在承重梁或反梁以外的樓板上就存在樓板要承受新建墻的重力，樓板的負壓是有標準的，當樓板超過容許的承載力時，在重力作用下樓板就會有下沉甚至裂斷的可能。

　　2、為什么需要家具電器擺放圖？

　　答：部分家具是超過樓板承載了的(樓板的承載力按國標是500kg/m2)，但實際上每個建筑是達不到標準，解釋同上。

　　3、為什么要水電安裝走勢圖？

　　答：1、為以后的維修查找起到關鍵作用，因時間長久，所布置的水電路線已經記不清，如造成滲漏或電路短路時很快就可以查明原因，這也是對業主起到保護作用。

　　4、為什么要天花布置圖？

　　答：重要的一個原因就是避免安裝天花時打鑿及沖鉆破壞樓板的整體結構，另外避免沖鉆時沿樓上單元安裝水管走位打鑿，造成水管滲漏。

　　5、拆墻需注意那些？

　　(1)首先了解墻體類型：

　　(2)墻的類型按其所處位置墻可分為外墻和內墻。外墻是指房屋四周與室外接觸的墻;內墻是位于方位房屋內部的墻。按其方向可分為縱墻和橫墻?？v墻是指與房屋長軸方向一致的墻;橫墻是與房屋短軸方向一致的墻。

　　(3)按其受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指承受上部傳來荷載的墻，非承重墻是不承受上部傳來荷載的墻。只承受自身重量的墻，屬于非承重墻。所以，非承重墻包括自承重墻和框架墻?？蚣軌κ侵冈诳蚣芙Y構中，填充在框架間的墻，它的重量由樓板、梁、柱承受。房屋中的隔墻也屬于非承重墻。

　　(4)現在的房屋都是框架結構，一般室內的隔墻都可以拆，外墻是不可以拆的。

　　6、另外，衛生間隔墻為什么不能擴大或縮??？

　　答：衛生間隔墻如果擴大，必將把沒有做防水的地板做成整體衛生間，這部分很容易產生滲漏，必然會引起樓下業主的投訴。即使另做防水，都達不到防水效果，除非經原設計單位提出設計方案(《國家裝飾裝修管理辦法》明確規定)，經15天的閉水實驗，才可以改動。

　　i、衛生間如果縮小，將會影響沉池結構，因為衛生間沉池處于懸空狀態，它所承載的重量非常有限，如果在沉池內加砌隔墻，墻的重量必然會增加沉池的壓力，久而久之沉池就會損壞或出現裂痕。

　　7、防盜網為什么不能安裝在外立面和窗外？

　　答：現廣州市有明確規定，所有防盜網都不能安裝在房屋窗外面，因為不但影響房屋的整體外觀，還影響城市容貌，而且安裝防盜網在消防安全方面還存在很大隱患。因此，安裝防盜網時要求在防盜內在開一個安全出口。

　　8、為什么房內樓板不得鑿線管槽？房間內能加高多少？

　　答：因為現在的樓板開發商已經不再用水泥沙做防護層，交樓時地板是實板，如果打鑿的話，就容易鑿穿樓板，破壞樓板整體結構，所以樓板是不可以開線槽的。

　　i、業主如對房內有加高需要的，高度為10cm(最高不得超過12cm)，所有加高均使用輕質磚，因為超高后重量就會超過樓板的承載力。

　　9、天臺為什么不能不得安裝太陽能熱水器和任何樣式雨棚卡布??？

　　答：這些都是我公司不成文的規定，因為搭建雨棚后會破壞樓宇整體外觀(為評優秀小區做準備)，所以強制性不能安裝任何形式雨棚。

　　i、太陽能熱水器不能安裝是因為大多數業主都需要安裝，但天面位置是不夠，如給安裝的話，就會存在安裝在公共位置及屋頂上的琉離瓦上，一是對外觀的影響，二是部分業主的強烈投訴。

　　10、為什么安裝空調或空調定位時要管理人員現場指導？

　　答：因為空調安裝都有預留位，但部分業主卻不一定會守規矩，或在設計時處于美觀考慮，會將空調重新選位安裝，這樣就會對整體樓宇外觀造成影響，再者，部分業主在選位時不考慮空調冷凝管走向，一但安裝時才知要過梁柱，這時就會對梁柱構成破壞的危險，所以安裝時，必須通知裝修管理員現場指導和調配。

　　11、為什么封閉排水、排污管道時需要留檢查口？

　　答：因為排水及排污管道是整幢業主共用的，所有住戶生活污水都是經此管道往外排放，如果此管道堵塞的話，將會影響整幢業主的生活，所以，為便于堵塞時及時得到疏通，這就要求業主裝修封閉管道時必須留檢查口。(正常檢查口都在單層1、3、5、7、9樓)

　　12、為什么開始裝修必須預選把排污、排糞及二次排水口用物體封閉？

　　答：因為裝修時很容易造成余泥或其它物體掉進管道內，把排污、排糞及二次排水口堵塞，由此主戶家內經常就會產生水侵，造成不必要的損失，根據物管法規定，如因管道堵塞導致住戶家發生水侵，經調查查清是那一單元造成的，將負責全部賠償責任。如查不出是那一家所為的話，則受損單元共用排水管道樓以上所有單元共同分攤損失，同時，物業公司也有管理過失責任，因此，裝修前必須對管道進行封閉。

　　13、為什么衛生間沉池封閉前要經驗收？

　　答：衛生間是住戶生活沖洗的地方，長期需要用水和排水的位置，所以防水要求特別高，如沉池不架空，二次排水就起不到做用，如二次排水口被堵塞，沉池內的積水就排不出處，時間長了以后就很容易產生滲水現象，所以，沉池封閉前就必須驗收。(驗收主要看1）沉池是否架空2）二次排水口是否暢通(可用水試)3）排污和排糞管道是否接正確。

　　14、為什么房間內堆放裝修材料不宜過多？為什么水泥及沙石或重物體要靠承重墻邊放？水泥堆放時須要按什么規定？

　　答：房內堆放材料過多特別是木料，就會存在消防隱患，因裝修單元要使用電設備，再者裝修工人的素質和意識不高，又喜歡抽煙，這樣一來稍微不留神，消防事故就會發生，所以材料不宜過多;因每家每戶需要的沙、水泥比較多，水泥及沙屬于重物體，堆放過多或堆放在樓板中央，重量就會對樓板產生重力，在重力的情況下，一旦超過樓板的承載力，樓板就會產生斷裂現象，所以不能堆放過多，也不能堆放在樓板中央，必須沿著承重墻邊放;而且水泥放置時，疊放的包數不得超過5包。

　　15、為什么施工單元不得打開門進行？

　　答：因施工單元產生的灰塵比較大，會簸及公共地方，為了避免公共地方衛生受到影響及產生鄰里糾紛，所以所有裝修單元裝修時必須關閉房門進行。

　　16、電梯分客梯和貨梯，所有搬運不得使用客梯進行，發現立即沒收搬運證，并對搬運工人教育和指引。

　　17、不得使用電梯僑箱作搬運使用，不得把裝修廢料及垃圾堆放在大堂內等待電梯進行搬運，發現此情況立即沒收搬運證或出入證。

　　18、陽臺為何不得堆放材料？

　　答：眾所周知，陽臺屬于懸空建筑，它是利用樓板伸出的抓筋連接，沒有任何物體支撐，它的承載力是很小的，如堆放過重的物體，它隨時有可能發生斷裂。而且在陽臺堆放物品，如有臺風來時，陽臺的東西就會吹落，造成安全危害。再者，更存在很大消防隱患，因為在陽臺堆放雜物，如樓上業主或其他人稍不留意，把煙頭丟下來，就會釀成大禍。(華景有過一單類似情況)

　　19、拆墻不得使用5-8磅錘，只能使用4磅以下的錘子，如使用大磅錘，它打墻的振動力太大，會影響樓宇的結構和造成樓下單元天花裂痕現象，故不得使用大錘。

　　20、拆墻時不得掏空墻下部分，然后把上部分整幅墻推倒，因為整幅墻的重力會影響樓下天花產生裂痕現象。

　　21、任何時候，下水管道(排污、糞)都不得拆改。

　　22、所有裝修工人或搬運工人不得以任何天氣熱為借口在小區或房間內打赤脖、穿背心、穿短褲施工或搬運，違者一律趕出小區。

　　23、裝修工人只能在臨時出入證指定單元施工，不得竄房裝修，發現立即沒收。

　　24、非業主不得大堂內停留，發現此情況立即趕走。

　　25、搬運時，不得使用手推車進入電梯內。

　　26、搬運的余泥垃圾必須搬到指定的余泥池堆放，不得放在公共地方或者放在余泥池旁。

　　27、不得從大堂內搬運任何東西。

　　28、做木工裝修時，應提醒裝修單元每天手工前要清掃，把垃圾清運到余泥堆放點。

　　29、搬運時不得在大堂內地板拖拉，如造成大堂內地板大理石花痕，必須罰款。

　　30、不得因房間需要通風而把防火門打開。

　　31、要求每戶裝修單元必須經常性對本單元門口進行清潔、

　　32、走火通道上不得堆放任何物品及裝修材料。

　　33、一切施工不得在室外(大堂)進行。

　　34、不得駁接公共電路進行私用，違返規定處以500-1000元罰款。

　　35、中午超過12：15分未出小區的裝修工人，臨時出入證件全部沒收。

　　36、中午12：00-14：00分和晚上不得在裝修單元內留宿、煮食、吃飯，因為：1）治安防范工作需要 2）消防安全工作需要3）保潔工作需要4）避免超時裝修現象的發生

　　37、裝修材料進入地下車庫卸貨時，貨物不得放在電梯口，以免把路堵塞。

　　38、電梯活動門上不得使用任何物體卡住使用，違反規定者處以500元罰款。

　　39、室外不得搭建任何建筑物和構筑物。

　　40、不得占用公共位置，不得在公共位置上做門。

　　以上為裝修常見問題，未盡事宜待續

篇3：物管案例分析:物管人員處理違規裝修涉法律問題

　　物管案例分析：物管人員處理違規裝修涉及的法律問題

　　案例：

　　某小區物業管理處規定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內有施工的聲音，于是推門而入。發現裝修工人在滿是易燃物的施工現場吸煙，并且沒有按規定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經業主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業主和裝修施工人的合法權益。同時表示將訴諸公堂。

　　備注：

　　1、該戶業主未簽署《裝修管理服務協議》。

　　2、管理處認為施工單位違反了該小區裝修安全管理規定，要對其作出相應的處罰。

　　點評分析：

　　1、本案例中物業管理工作人員的行為，似乎是在根據相關法規和合同認真履行自己的職責和義務，制止違規裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的?？墒?，本案例中物業管理工作人員以裝修管理為由，在未經業主（所有權人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關于公民的合法財產以及人身權益不受侵犯的法律規定，侵犯了業主的合法權益，確有侵權之嫌。

　　2、物業管理人員在現場發現裝修施工人員的違規事實和安全隱患以后，按照相關法規的規定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節，不構成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業管理人員也可以采取服務上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務。

　　3、《物業管理條例》第四十七條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告?？梢娢飿I管理企業沒有行政處罰權，不能對施工單位“作出相應的處罰”。

　　4、業主未簽署《裝修管理服務協議》并不能說明業主沒有履行《物業管理條例》第五十三條規定的“事先告知物業管理企業”的義務，因為“事先告知”不一定以簽署協議為載體。也不構成業主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業主的權利（在不違章的情況下）。

　　啟示與思考：

　　1、物業管理人員在現場工作中往往容易忽略細節處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規日趨完善，人們維權意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應有的法律意識。本案例中業主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現場工作人員是否養成了良好的工作習慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

　　2、物業管理工作人員在面對業主和各種外來施工人員的態度上應一視同仁。在實施服務過程中始終保持有禮有節，不卑不亢，體現出熱情服務、依法管理的職業風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

　　3、事實上作為物業管理常規業務的裝修管理工作，可以在多種環節加以控制。比如在物業銷售環節可以在銷售合同中的物業管理內容里加以明確，也可以在《業主臨時公約》中加以明確。業主入伙環節可以在業主辦理入伙手續時明確。業主大會、業主委員會成立時在《業主公約》加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續辦理以及日常巡查等環節加以控制和處理?？傊?，物業管理企業可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協助處理等法定義務，規避這類風險。

　　4、在處理現場違章裝修時，如果出現業主或裝修施工單位拒不配合物業管理人員正當的裝修管理工作時，物業管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發放《違章通知書》、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。