物業設備管理要點淺析

　　湖南中航物業管理有限公司總工程師 潘世強

　　一、物業設施設備管理的重要性和意義

　　本文雖說是研討設施設備管理要點，但是作為物業服務人要始終明白設施設備管理的重要性和意義。

　　保障設施設備正常、安全、高效運行，就是保障物業正常運作核心基礎。試問：經常性故障停電、故障性停水、故障性停梯，這樣物業怎樣運作?那么物業使用人又怎能生活和工作?所以說設施設備管理關系業主切身利益，關系到物業保值升值，關系物業企業生存和發展。

　　二、從設施設備壽命周期來看物業設施設備管理重點

　　一般而言，設施沒備壽命周期從規劃、設計、制造、安裝、使用、維修、改造、更新至報廢九個階段。那么物業管理人主要負責從使用階段開始至報廢，其每個階段都要努力管好，但重中之重應是怎樣使用好和維護好。以下就是從兩個重點出發淺析物業設施設備管理要點。

　　三、設施設備管理要點

　　(一) 要點一：人機界面“友好對話”

　　這里的“人”是指參與設備管理活動中的管理負責人員、設備操作運行人員、維修養護技術人員以及與之相互關聯的設備廠商、維保人員等。

　　設備管理負責人在設備管理活動中扮演著至關重要的角色，他的每一個決定直接影響到設備運行的狀態和設備設施的完好率;他的每一個決策關系到設備維修維護的成本和維修基金的合理利用，關系到設備的技術安全、運行安全和維護、操作人員的人身安全。因此，作為設備管理負責人應該具備以下條件：

　　(1)設備管理人員必須學習和掌握設備的基本結構和原理，樹立現代化科學管理的理念。

　　(2)設備管理人員要具備系統理論知識和豐富的實踐經驗，并不斷地提高自身的技術水平，積極采用和推廣先進的設備管理方法和技術手段。

　　(3)不斷地完善科學的管理組織結構和管理制度。

　　(4)設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規、條例及設備安裝的驗收規范等。

　　(5)設備管理人員必須熟悉設備的技術理論知識及設備系統之間相互關聯的接觸點。

　　(6)具備了解和識別設備品質性能、系統結構和運行周期的能力，并能有效地制定合理的檢修計劃，組織實施設備的大中修，延長設備的使用壽命和檢修周期、節省維修費用和減少停工損失等。

　　(7)具備熟悉和了解操作人員與維修養護人員技術狀況的能力，并能根據技工的業務水平合理地安排相關工作，組織實施日常維修、維護，保證設備的安全、高效、及時經濟的運行。

　　(8)能夠識別設備廠商技術人員和維保人員的業務技術能力，并根據設備維護維修的狀況適時地向廠商或維保方提出有利于設備運行的要求，例如：維護維修技術人員的變更，配件的更換，人員的穩定等。

　　(9)熟悉設備的原始資料、臺帳，設備的技術登記資料及設備的系統資料。

　　(10)當設備出現事故時，要有組織相關人員進行緊急事件救援的能力，并能有效地遏止事件的外延。因設備在運行中發生意外不僅會破壞樓宇的正常工作秩序，同時，也會使企業遭受重大的經濟損失，也會給家庭帶來不幸。

　　因此，設備管理負責人在設備運行過程中所負有的責任是重大的。當然，樓宇內設備能夠安全、正常、高效、經濟的運行，也正是設備管理負責人價值的體現。

　　但是單純依靠少數專職設備管理負責人來管好樓宇的所有設備是不可能的，還應該調動設備操作人員、維修養護技術人員以及廠商和維保人員的積極性、主觀能動性，提高其業務技術水平使他們掌握各自的技能，并具有良好的職業道德和責任心，才是樓宇設備安全正常運行的根本保證。因此作為具體參與設備運行的工作人員應該具備以下條件：

　　(1)操作人員應該熟悉了解自己負責設備的基本原理、系統組成、結構性能及其附屬設備的狀況，并能讀懂相關的維護使用說明書。

　　(2)操作人員應該掌握自己負責設備的安全操作規程，設備正常運行的工況。

　　(3)操作人員應具備發現設備運行過程中出現故障及時上報的能力。

　　(4)操作人員應具備處理設備簡單故障的能力并能調整設備運行的參數。

　　(5)維修養護技術人員首先應該具備操作人員的技能并熟悉安全操作規程及安全維修規程。

　　(6)維修養護技術人員應該熟悉并掌握設備系統的工作原理、結構組成及各工作單元的特征等。

　　(7)維修養護技術人員必須熟悉設備正常運行的工況、參數以及非正常運行的工況參數。

　　(8)維修養護技術人員必須能夠識別設備系統的竣工圖、系統圖，并能從圖中讀出設備的工作原理。

　　(9)維修養護技術人員應具備識圖診斷設備系統故障的能力。

　　(10)維修養護技術人員應具備根據設備的安裝、維護設備說明書等相關資料分析故障修復故障的能力。

　　(11)維修養護技術人員應具備配合廠商或維保方進行設備系統大、中修的能力。

　　只有建立起一支具有一定專業知識及業務技術水平能力的人才隊伍，才能確保設備運行的有效利用率及設備的完好率，就能實現設備八字方針：正常、安全、經濟、高效。另外，管好設備還應該加強對操作使用設備的人員培訓教育，不斷的提高他們的業務技術水平，并按要求取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗。但而今取得相關技術資格等級證書的水分含量較重，與實際工作能力相差有一定的距離。因此物業管理企業要加強對操作人員和維修養護人員的再教育再培訓，使操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、衛生設備、愛護設備。最終真正實現人機友好“對話”，這樣就能實現人機界面有機統一。

　　(二) 要點二：建立設備管理體系

　　要做好物業設備管理就必須建立和完善設備管理體系，對設備進行規范化、標準化、專業化的管理：

　　1、建立設備管理質量體系。設備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設備管理要引入ISO9001質量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設備維修制度等，對設備進行規范化、標準化管理操作并嚴格執行，做到責任到崗、任務到人，用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。

　　2、建立績效考核機制。為了提高工作效率和服務質量，建立設備管理考核、督查機制，制定設備管理考核標準。如設備上要有設備卡、設備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期、不定期對各小區(大樓)的設備進行現場檢查、考核。做到優勝劣汰、賞罰分明，調動員工的工作積極性，增強企業凝聚力和向心力。

　　3、建立設備檔案。物業的設備結構復雜，管線縱橫，對設備原始檔案要進行歸檔、匯總、登記造冊，對設備系統的資料如竣工圖等進行保管，對系統中一些常出現問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據。如發電機等一些重大設備發生故障時需原生產廠家維修時，通過設備臺賬及時與生產廠家和聯絡人取得聯系，為設備及時維修贏得寶貴時間。故對設備建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等，按照檔案管理要求，實行專業化、科學化管理，使設備管理適應現代化管理需求，同時為設備的及時維修，確保設備的完好與使用安全提供科學依據。

　　(三) 要點三：做好設施設備維護保養和檢修

　　設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能。因此，對設備進行維修保養，做到以預防為主，堅持日常保養與科學計劃維修相結合即：

　　1、堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO備用好、修好、管理好;“四會”即是對設備會使用、會保養、會檢查、會排除故障;“五定”即對設備進行清潔，潤滑、固定、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質和定責。對重大的主要設備采用預防性維修，防止設備出現故障，對一般設備做好日常維修保養。

　　2、做好年度保養計劃和大中修計劃。每年年初或年終都均研討本年度或下年度年度保養計劃和大中修立項計劃。這樣計劃性對設備管理，可有效保障設施設備正常、安全、高效運行。

　　做好計劃，關鍵是落實計劃、跟蹤計劃、實現計劃性成果。

　　做好設施設備年度保養計劃：一要做到計劃不留盲區、盲點，物業所有設施設備都要包含到，不能遺漏;二要做科學計劃時間，并根據季節性針對性做好設備保養計劃;三是確保保養頻次，一般各系統設施設備年度兩個頻次。

　　做好設施設備大中修立項計劃：一要徹底了解設施設備是否需要大中修，述說大中修原因和大中修后效果;二要研討確定大中修方案;三要做好預算費用來源。

　　3、注重安全管理。對設備進行維修保養時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應嚴格按照操作規程和制度開展工作。如操作人員在檢修電氣設備時，應做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發生。因為設備管理最基本和最重要的要求是保證設備體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。

　　4、結合實際、降耗節能。企業必須建立適合于自身特點的設備維修保養方案，遵循“安全、經濟、合理、實用”的原則，有計劃、有步驟地進行。做好設備的預防性維修保養，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態，同時在物業設備維修中提出節能改造可行性方案，盡可能采用節能設備、經濟適用且品質優良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節能、延長設備使用壽命的目的，從而降低設備運行維修費用，培養管理隊伍的創新精神，維護業主的權益。

　　(四) 要點四： 保證良好的設備運行環境和工作環境

　　1、干凈整潔的環境衛生。在整個設備層內無垃圾，無污漬、無雜物、無粉塵。

　　所有設備、管道、控制柜(箱)內無積塵。設施設備運行對環境衛生有非常高的要求，如果環境衛生不好對設備運行會造成不良的影響，如電梯光模有積塵就會造成電梯不能關門或有時能關門有時不能關門，如帶電設備有積塵時在環境濕度較大的情況下就容易造成間接短路等故障。同時做設施設備的衛生是我們與設施設備進行對話基本方式，也是發現設施設備初期故障的有效途徑。從設施設備運行管理“清、調、補、防、治”來說清潔是設施設備管理的第一步，是認識設施設備的開始。連清潔都做不好的保養，是否真的做了保養誰會信。同時別人工作環境衛生的整潔是我們應該思考的問題，有一個好的工作環境能提高人的勞動效率，同時也是考評一個組織對生活的要求水平。自己工作的環境都是臟亂差，他會去管他的設施設備的衛生嗎?他會去關心給客戶造成的衛生問題嗎?同時可以看出一個組織的管理水平“一屋之不能治，何以治天下?”，所以不能管理好自己工作環境衛生的組織是管理不好自己設施設備的。

　　2、良好的環境照明。設備層到處是明亮如白晝，設施設備的運行情況和運行狀態一目了然，設施設備的初期故障一眼可見。不管是國家或是地方都對設備層的照度有嚴格的要求。我們有的管理者打著節能降耗的旗幟省小錢作大秀，其不知節能降耗是在合理使用能源基礎上，對設施設備自身能耗情況分析，找出節能措施和方法。通過經濟運行分析，對設施設備的合理改造來實現節能，不是想當然的卸幾個燈就能節能了，更不能省小錢耗大錢。所以我認為，在有設備經常處于運行狀態下的地方應保證合理的照度，同時保證運行設備的照度也是保證安全和減少安全事故的要求。

　　3、合理的環境溫度和濕度。管道無銹蝕，所有管道、閥門無漏水、滲水、滴水、冒水、地面無積水。設備運行對環境溫度和濕度有嚴格要求，高溫高濕環境下會增加設備故障和老化，縮短設備壽命。特別會加速金屬物銹蝕和霉變，使弱電設備提前報廢、電梯死機或抱閘等。從節能的角度考慮，電梯機房采取多種降溫降濕措施，如對電梯機房空調與換氣扇相結合，也可以采用空調與自然通風相結合。但是要根據外環境溫度和設備運行溫度要求比較進行空氣對流降溫和隔熱隔溫的轉換管理。對于泵房主要是降濕，如防漏、滲、冒、跑，保證無積水、無增濕因素。如有增濕因素應加強通風換氣或排、引加除濕措施相結合?！氨ｐB”好我們的設備，就如養自己孩子一樣時時關心它、愛護它，對它所處的環境進行改造，使其適合它的運行要求。

　　(五) 要點五：使用先進的設備管理工具

　　根據需要積極推廣使用先進的設備管理工具，提高設備管理工作的效率和質量。如應用電腦提高設備信息管理水平采用先進的設備診斷儀器對連續運行的設備進行自動檢測和控制，在設備修理中采用各種精密檢測器具以提高修理精度等。如今，物業建設的科技含量在迅速上升，設備升級更新的頻率逐步加快，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須把握好設備管理的先進技術及變化的脈搏，采用前沿的設備管理經驗，使物業管理企業立于不敗之地。

篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題

　　物業設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保?。?、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。

　　物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態?？傊?，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業知識教材：供暖設備管理概述

　　物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　?、贌嵩?制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　?、跓崦捷斔凸艿?把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　?、凵嵩O備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　?、馘仩t本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　?、跓崃ο到y:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　?、蹮燂L系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　?、苓\煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　?、儆脩羰覝睾细衤?。

　?、谶\行事故率。

　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。

　?、苁?。

　?、菟|達標率。

　?、掊仩t負荷率。

　?、哓搨鹿事?。

　?、鄟砣?、來電、來信*率。

　?、釤焿m、煙氣排放達標率。

　?、夤芄芾砉具M行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　?、墼谶\行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　?、偈彝夂褪覂裙┡矫?、系統圖。

　?、诠芫W設備的合格證及使用說明書。

　?、垭[蔽工程的分段驗收記錄。

　?、芄芫W的水壓試驗記錄。

　?、葜匾缚诤附淤|量檢查記錄。

　?、薰艿赖臎_洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。