物流成本核算

　　3.1物流成本核算方法綜述

　　物流成本核算方法是指將與物流成本核算對象相關的費用歸集并分配至該對象的具體方法。目前，國內外眾多學者、管理人員及財務會計人員在物流成本核算方法的研究方面做了大量有益工作，現將國內外比較有代表意義的物流成本核算方法總結如下:

　　1.ABC物流成本核算方法

　　Ray Mundy教授于20**年給出了一個基于ABC管理原理的物流總成本計算公式，如下所示：

　　(3-1)

　　這一方法為我們研究物流成本的核算提供了新的思路，但它的實際應用距物流成本管理的實踐要求還存在一定的距離。

　　2.基于作業成本的物流成本核算方法

　　作業成本法認為“產品消耗作業、作業消耗資源”，將資源按資源動因分配到作業，作業成本按作業動因分配到產品，這便是作業成本法的理論實質，最終目的在于尋找到產生成本的直接原因(并且是必然原因，否則認為是不必要作業)。

　　作業成本法對于企業的意義不僅在于物流成本的追溯和確定，更重要的在于之后基于作業成本法的作業成本管理，因為強調作業的成本管理有助于管理當局辨別無增值成本和消除引起這些成本的作業。

　　3.基于物流功能的物流成本核算方法

　　基于物流功能的物流成本核算方法主要是將物流費用按倉儲、運輸、存貨、資金、信息和物流管理等分類，按物流功能的不同考察企業物流費用的來源，計算公式為：

　　(3-2)

　　4.基于物流活動的物流成本核算方法

　　該方法認為物流成本等于需求預測、選址、采購、配送、包裝、流通加工、裝卸搬運、儲存、運輸、訂單處理、客戶服務、返還品處理、廢棄物處理以及其他輔助活動等環節中所支出的人力、物力和財力的總和，計算公式為：

　　物流成本=訂貨成本+訂貨處理及信息費用+運輸費用+包裝費用+裝卸搬運費用+進出庫費用+儲存費用+庫存占用資金費用+商品損耗+分揀費用+配貨費用+物流中心管理費用+其他由于交貨延遲造成的缺貨損失。 (3-3)

　　5.變動物流成本核算方法

　　變動物流成本核算是根據企業物流費用的發生與物流業務量的關系不同所進行的核算，包括隨物流業務量變動而相應變動的物流費用計算和不隨物流業務量變動的固定物流費用計算

　　6.責任物流成本核算方法

　　責任物流成本核算是指：根據物流成本發生的責任歸屬不同而對責任者的物流成本所進行的計算。責任劃分應以可控原則為基礎，即一定層次、一定部門和人員的責任物流成本是其權力活動范圍內可以控制或影響其發生額大小的成本。

　　進行責任物流成本計算，有利于評價各責任單位的物流活動狀況，加強其責任心，從而有利于控制和降低物流成本。

　　7.特殊物流成本核算方法

　　特殊物流成本核算是指：為了滿足物流管理進行某些物流決策的需要，對各物流活動方案的機會成本、差額成本、沉沒成本所進行的計算比較，它是一種臨時性的計算。

　　8.隱性物流成本核算方法

　　對于隱性物流成本的核算，相關文獻有所提出：對于“剝離”缺陷形成的隱性成本采用模糊聚類分析法，從相關成本、費用中將物流成本分離出來;對于“不完全”缺陷形成的隱性物流成本可以用模糊集合來描述。

　　9.其他物流成本核算方法

　　專家有所指出，生產企業物流成本單獨集中核算的主體思想是：(1)為了單獨集中核算物流成本，專門增設“物流成本”一、二級、三級賬戶;(2)進行物流成本的歸集與分配，其中企業發生的物流成本應借記“物流成本”賬戶，貸記相關賬戶，對于在供應、生產及銷售三階段都有發生的物流費用，應分別記入相應的二級賬戶及明細賬戶;(3)對于物流成本信息的披露，單獨集中核算后，使得物流成本信息在賬戶上一目了然，但為了更集中的反映物流成本信息，企業可以設計一份物流成本會計報表，以便對物流成本信息進行進一步分析和利用，也可以將經過單獨集中核算后的物流成本信息補充列示于企業的其他成本費用報表內。

　　本章主要介紹作業成本法，并基于此方法進行物流成本核算。

　　3.2作業成本法(Activity-Based Costing ABC)

　　3.2.1作業成本法概念體系

　　[美]羅伯特·S·卡布蘭，安東尼·A·阿特金森在其所著的《高級管理會計》一書中提到：作業成本法(Activity-Based Costing，簡稱ABC法)是將間接成本和輔助資源更準確地分配到作業、經營過程、產品、服務及顧客中的一種成本計算方法。在作業成本法下，許多組織資源的使用并非用于構成產品的實物形態，而是用于為各種輔助作業活動提供一個寬泛合理的安排，以便能夠為各類顧客提供不同的產品和服務。作業成本法的目的不是將共同成本分配到產品，而是對用于各種作業的資源進行計量和定價，這些作業主要是指輔助生產、交貨及顧客服務。

　　作業成本法的基本思想是產品消耗作業，作業消耗資源并導致成本的發生，它在成本核算上突破了產品這個界限，使成本核算深入到作業層次，目標是收集所提供產品的所有作業成本，并按成本動因恰當的將其分配到各產品。

　　作業成本法涉及的基本概念有：資源、作業、成本對象、作業中心和成本動因。

　　1.資源

　　作業成本法中的資源是指為了產出作業或產品而進行的費用支出。作為分配對象的資源就是消耗的費用，或可以理解為每一筆費用。

　　2.作業

　　作業是指一個組織為了某一目的而進行的耗費資源的工作，它是作業成本管理的核心要素。在作業成本理論中，作業大致可分為四種類型：單位作業、批次作業、產品作業或顧客作業。其中，

　　單位作業是指為每個單位產品所執行的作業，其成本與產品的數量成正比;

　　批次作業是指為特定批次產品所執行的作業，其成本與產品的生產批數成正比;

　　產品作業是指為特定種類產品所執行的作業，其成本與產品的品種數量成正比;

　　顧客作業是產品作業的延伸，把產品作業這一概念擴展到工廠以外則有顧客作業，該工作能夠使公司完成向個別顧客銷售，這些工作與向顧客銷售和交付的產品數量無關。作業成本法的作業級別關系如圖3.1

　　圖3.1 作業成本法的作業層次

　　3.成本對象

　　成本對象是指企業需要計算成本的對象。根據企業的需要，成本對象可以是：一個生產批次、一種產品或一個客戶等。

　　4.作業中心

　　將作業按照一定的標準(如：核算目的、作業重要性、作業相似性等)進行整合，就形成了作業中心。

　　5.成本動因

　　成本動因是指導致生產中成本發生變化的因素，也可作為成本分配的原因。成本動因分為以下兩種：

　　資源動因是用來表示作業、成本對象或其他資源對于資源需求的強度和頻率的單一數量標準，它用來把資源的成本分配到作業成本對象或其他資源;

　　作業動因用來表示成本對象或其他作業對于作業需求的強度和頻率的單一數量標準，它用來把作業成本分配到成本對象或其他作業中。

　　上述概念的內在聯系如圖3.2所示：

　　圖3.2 作業成本模型圖

　　3.2.2作業成本法計算程序

　　作業成本的計算程序可分為兩個階段：第一階段是分析資源動因，將消耗的資源分配到作業;第二階段是分析作業動因，將成本分配到成本對象。圖3.3為CAM-I機構發展的ABC模型，圖中的縱向程序即作業成本計算的4個步驟：

　　圖3.3 拓展的ABC模型

　　1.確認主要作業，劃分作業中心，以便集中由相同性質的作業引起的生產費用。安得可以通過作業流程圖分析物流鏈上各作業的相互聯系，從而在合理的范圍內整合同質作業、劃分作業中心。

　　2.分析和界定所消耗資源，歸集資源費用到同質成本庫。資源成本信息的主要來源是總分類賬，它提供了諸如企業今年支付了多少工資、多少折舊以及應支付多少稅金等信息。但總分類賬中沒有各項作業所消耗資源的成本，因此，安得必須將資源成本根據不同的成本動因分配到物流的各作業中去。同質作業成本歸集在一起便構成同質作業成本庫，即可用一項成本動因解釋成本變動的若干項作業的集合。

　　3.確定成本動因，計算成本庫動因率。成本動因反映了作業量與資源消耗費用間的因果關系，說明了資源被各作業消耗的原因、方式和數量，是把資源分攤到作業中取得衡量標準，亦可作為成本分配率，具體計算公式為：

　　(3-4)

　　4.分配作業成本于成本對象。測算了安得的各成本庫分配率及消耗的成本動因數量之后，便可把成本庫中的成本分配到各成本對象中，按以下公式計算：

　　(3-5)

　　將分配到某產品的分攤作業成本和直接成本(直接人工和直接材料)合并匯總，便可得出所提供服務的總成本。

　　3.2.3作業成本法的優點

　　作業成本法可以看作是一種分攤方法，只不過相對于一般的分攤方法來得更精確，更能反映真實情況，同時也方便進行成本管理。

　　例如，Williams公司的材料接收部門每月的部門成本是50000美元，每月平均直接人工工時40000小時，則可以確定接收材料的分配率是1.25美元/小時?，F在考慮一個低產量的產品A，工廠每月大約可以生產100件A產品，且生產一單位的A需要1小時的直接人工，所以單位A產品的材料接收成本為1.25美元/小時，每月A產品的材料接收費用為125美元。

　　Williams公司采用作業成本法將材料接收部門的工作分為三個主要的作業：接收部件、接收材料和分配部件和材料。對于每一個作業，ABC法的設計者都為其選擇了一個相應的作業成本動因，然后收集每一個作業成本動因數量，并計算出成本動因率，具體如表3.1所示

　　表3.1 作業成本法的基礎信息

　　A是一個復雜的產品，它需要由50多個獨立購買的部件和一些不同類型的原材料來組裝成一個成品。一個月內生產100單位的A需要1個生產批次，購買20批部件和4批原材料(一個生產批次需要多次購貨，因為生產A需要大量的不同部件的材料)。用ABC法來計算A產品的材料接收費用具體如表3.2

　　表3.2 A產品的作業成本核算

　　表3.3 A產品的兩種不同核算方法結果對比

　　表3.3給出了兩種不同核算方法的結果，從中可以看出基于ABC法的A產品總成本為275美元，單位成本2.75美元，比傳統的直接人工分配方法計算的成本高出兩倍多。同時，計算過程也可以清晰地表明ABC法相對來說更科學、更精確，也為企業日后成本控制與管理做好了鋪墊。

　　3.2.4作業成本法在物流企業中的應用

　　根據作業成本法“產品消耗作業，作業消耗資源”的基本思想，可知物流服務成本是完成該服務的各個作業之和，而作業的成本是作業消耗資源的數量與單位資源費用的乘積，即：

　　(3-6)

　　根據此原理可以進行作業成本數學模型的設計，設某物流公司提供m種物流服務，共涉及n種作業，s種資源，列向量C=(C1,C2,...,Cm)T表示物流服務成本，其總成本的數學公式為：

　　(3-7)

　　其中：Aij表示第i項物流服務消耗j作業的數量(i=1～m，j=1～n);

　　Rjk表示單位j作業消耗k資源的數量(j=1～n，k=1～s);

　　Pk=(P1,P2, ...,Ps)T表示單位資源費用;

　　3.3案例分析

　　本章節主要著眼于第三方物流企業的物流成本核算，以國內著名的第三方物流企業--安得物流公司為案例，本著科學、簡單、可行、可操作性強等特點，采用作業成本法對其物流成本進行核算，對公司物流成本核算方法的改進具有重要的現實意義。

　　3.3.1安得物流公司簡介

　　安得物流有限公司創建于2000年1月，是國內最早開展現代物流集成化管理、以現代物流理念運作的第三方物流企業之一。經過七年的快速發展，今天的安得已經以專業化、規?；牡谌轿锪鞴拘蜗筌Q身于行業前列。

　　安得在全國各大中城市已經設立了100余個營業網點，這些網點通過功能強大的信息系統實現信息溝通和快速反應，形成了高效的物流服務網絡，具備全國性的綜合物流服務能力。公司為客戶提供快準運輸、高效倉儲、精益配送等物流服務的同時，還提供方案策劃、物流咨詢、條碼管理、庫存分析、批次管理、包裝加工等增值服務。

　　公司共設立了60多萬平方米的倉庫，布局完整、配置合理，為客戶提供7×24、管理一體化的倉儲服務，充分滿足各類企業的全國銷售需求。自20**年以來，公司的配送中心以倉庫為基礎，在數量、規模、網點分布等方面有了很大改進，具體情況如表3.4所示：

　　表3.4 安得物流公司配送中心的發展

　　年份 倉 庫

　　總數量(個) 規模/月面積

　　(萬平方米) 分存區域(萬平方米) 具備的配送能力

　　華

　　南 華東 中西 北

　　方 數量

　　(個) 層次網點數(個)

　　一

　　級 二級 三級 四級

　　20** 63 70 36 14 12 8 36 36 28 12 2

　　20** 48 62 28 10 14 10 38 38 30 26 8

　　20** 60 59 20 11 17 11 46 46 40 30 12

　　安得強力整合公路、鐵路、航空、水運的運輸資源，實現了多種運輸模式的最佳組合，高效的協調機制和信息集成，實現了客戶需求與社會運輸資源的最佳配合，貨量的持續增長和貨源的結構匹配，促進了更低成本、更高效率的運輸服務的發展。

　　“安得物流供應鏈管理信息系統”、“安得物流網絡辦公平臺”和“安得物流資源管理系統”是公司功能強大的三大信息系統。高度的信息化，不但使安得實行精益化管理成為了可能，也向客戶提供了更高價值的信息服務。

　　3.3.2當前物流成本核算方法分析

　　安得當前的物流成本核算方法并不科學，因為公司對物流服務成本的核算并不是以作業為基礎，而是把作業掩蓋在了一個黑箱之中，如圖3.4所示。從現代物流管理的角度來看，安得并沒有把握實際的物流作業成本，從而導致給客戶的報價并不是建立在真實成本的基礎上。

　　圖3.4 安得物流成本核算黑箱中的作業

　　通過調研可以得知安得目前物流成本核算中存在的主要問題包括：

　　1.物流成本沒有獨立的會計科目。在企業財務會計制度中，物流成本沒有單獨的科目，而是與其它成本一起列在費用一欄中，這樣很難對企業發生的物流成本做出準確、全面的計算與分析，也不便于安得同其它企業的物流成本進行比較。

　　2.對物流費用的核算方法失誤，不能從外部把握企業的實際物流成本。目前，安得公司的情況是：公司內部與物流相關的人工費、設備折舊費、固定資產稅等各種費用與企業其他經營費用統一歸集核算，因而，從現代物流管理的角度來看，企業難以從外部正確地把握實際的企業物流成本。

　　3.物流成本核算存在制度性缺陷，實際操作難度大。由于物流成本大部分發生在企業內部，而且范圍大、流通環節多，涉及的單位較多，因此對于安得而言，許多已經發生的物流成本在具體分解時存在很大的困難?，F行會計制度通常將一些應計算物流成本的費用，如倉儲保管費用、倉儲辦公費用、倉儲物資的合理損耗等都計入企業的經營管理費用，因此在實際計算物流成本時，對上述費用的分解還同時存在一個制度規范的問題，而且如果要分解這些隱藏的費用，在操作上也存在著很大的難度，操作成本較高。

　　4.無法掌握和控制的物流成本較多，增加了物流成本管理的難度。在公司內部，物流部門無法掌握和控制的物流成本較多，例如：由于過量進貨、過量生產而產生的保管費;緊急運輸產生的費用;過量服務所產生的費用都包括在其中，增加了物流管理的難度。

　　3.3.3基于ABC法核算物流服務成本

　　安得公司中標贏得了為生產軟飲料的L公司提供物流服務的業務，主要為其提供廣東省內的貨物運輸和市內商品配送業務，具體描述如下：

　　安得公司負責L公司飲料在廣東省內的分撥運輸和主要中心城市配送服務。L公司位于廣東省中山市，是飲料的產地。安得以公路運輸的方式將商品運送至3個一級分撥中心城市--潮州市、湛江市和韶關市，該段一級分撥運輸距離分別為480公里、380公里、300公里，然后由三個一級分撥中心向150公里范圍內的16個分銷網點進行適時配送。安得負責自貨物從廣州市工廠起，至貨物到達16個分銷網點位置的整個運輸配送服務過程的組織管理，包括公路運輸、一級配送中心的庫存管理以及向各網點的配送服務的全程組織和管理。

　　1.建立作業體系、界定耗用資源

　　根據安得公司提供的案例，結合作業成本法的基本原理和實施程序，可以建立物流作業活動體系，并界定各作業所耗用的資源，具體內容如表3.5所示：

　　表3.5 L公司物流服務項目作業體系及耗用資源

　　作業名稱 作業類型 資源動因 費用項目

　　方案設計 產品水平作業 人工工時 人工費、材料費

　　方案投標 產品水平作業 人工工時 人工費、材料費

　　信息系統設計 產品水平作業 需求復雜程度 人工費、材料費

　　信息系統調試 產品水平作業 調試次數、人工工時 人工費、材料費

　　運輸 批次水平作業 運輸距離 人工費、車輛燃油費、保險費、車輛折舊費、事故損失費、維修保養費

　　裝卸作業 單位水平作業 機械工時、人工工時 人工費、維修費、燃料費、折舊費

　　入庫 批次水平作業 入庫次數 人工費、維修費

　　裝卸搬運 批次水平作業 托盤數 人工費、維修費、燃料費、折舊費

　　保管與補充 批次水平作業 托盤數 人工費、維修費、燃料費、折舊費

　　揀選 批次水平作業 托盤數 人工費、維修費、折舊費

　　檢驗 批次水平作業 托盤數 人工費

　　出庫 批次水平作業 出庫次數、托盤數 人工費、維修費

　　單證處理 批次水平作業 入庫次數、訂單數量 人工費、材料費

　　客戶訪問 產品水平作業 客戶數量 人工費、差旅費、管理費

　　提供客戶報告 產品水平作業 客戶數量 人工費、材料費

　　調查、聯絡 批次水平作業 客戶數量 人工費、管理費

　　解決問題 批次水平作業 延遲交貨次數 人工費、管理費

　　在此，我們將該物流項目所涉及的資源費用分為直接資源費用和間接資源費用，其構成如表3.6所示：

　　表3.6 L公司物流項目耗費資源費用分類

　　直接資源費用 人工費、車輛燃料費、材料費、路橋費

　　間接資源費用 訂單處理費、折舊費、保險費、維修費、管理費、倉儲費、庫存費、缺貨成本、配送費、委托運輸費、事故損失費、其它費用

　　2.確立作業中心

　　確定了作業和消耗的資源后，下一步就是根據作業的相似性將各個作業合并、整合，建立作業中心，并確定合理的成本動因。各個作業中心成本是該中心各個作業成本費用之和，應包括：運輸費、折舊費、職工工資、修理費、低值易耗品的費用和辦公管理費等。這些數據均可從安得的總分類賬中獲取，經過加工處理后利用，歸集后的L物流項目的作業中心以及相應的成本動因如表3.7所示：

　　表3.7 L物流項目的作業中心以及相應的成本動因

　　作業中心 作業名稱 成本動因

　　業務承攬 方案設計 人工工時

　　方案投標

　　系統設計 信息系統設計 人工工時

　　信息系統調試

　　運輸配送 運輸 運輸距離

　　裝卸 裝卸作業 機械工時

　　庫存管理 入庫 托盤數

　　裝卸搬運

　　保管與補充

　　揀選

　　檢驗

　　出庫

　　分銷商評審 客戶訪問 客戶數量

　　提供客戶報告

　　訂單處理 單證處理 訂單數量

　　問題處理 調查、聯絡 問題次數

　　解決問題

　　對此案例的作業中心成本動因的確定特作如下說明：

　　(1)業務承攬和系統設計的工作以人工為主，故該作業中心以人工工時為成本驅動因素;

　　(2)運輸和配送的成本與運輸的距離密切相關，所以以運輸距離作為該作業中心的成本動因;

　　(3)倉庫內的飲料都是以整托盤的方式存放的，倉儲環節的人員工資是由其工作量決定的，在完全托盤化的倉庫作業中，倉庫人員的工作量是與托盤數成正比的，故將托盤數定為庫存管理的成本動因;

　　(4)訂單數量是影響訂單處理成本的最直接因素，所以將訂單數量確定為訂單處理的成本動因;

　　(5)裝卸搬運作業一般是機械完成的，故以機時為成本動因。

　　3.計算物流服務成本

　　確定了作業中心及其對應的成本動因后，將完成每個作業的作業動因相加得到該作業中心的成本動因數，乘以相應的成本動因率便可得出每個作業中心的作業成本，再將各作業中心的成本相加，即可得到整個物流合同的總成本，由作業成本基本原理數學模型變形后，得出成本動因率計算公式為：

　　(3-8)

　　其中：Rj表示j作業中心的成本動因率

　　Cij表示作業中心j的第i項作業成本

　　表示作業中心的成本動因數量

　　n表示歸入j作業中心的作業數量

　　作業中心成本庫消耗的資源費用總量和成本動因總數，可以從安得對各個作業成本的記錄以及成本費用賬目(如：成本記錄單、作業成本賬目和物流業務統計表等)中獲得，以此來計算各個作業中心的成本動因率。表3.8即為安得公司經過綜合整理后的各作業中心成本庫消耗的資源費用總量和成本動因量總表，并以此計算出個作業中心相應的成本動因率。

　　表3.8 各作業中心成本庫消耗的資源費用總量和成本動因量總表

　　作業中心 作業成本庫總成本 成本動因總量 成本動因率

　　業務承攬 206,840元 人工工時：3,320小時 62.3元/工時

　　系統設計 263,480元 人工工時：1,870小時 140.9元/小時

　　運輸配送 7,980,450元 運輸里程：495,680公里 16.1元/公里

　　裝卸 1,323，430元 機械工時：61,270機時 21.6元/機時

　　庫存管理 4,346,830元 托盤數：91,320托 47.6元/托

　　分銷商評審 27,490元 客戶數：176個 156.2元/個

　　訂單處理 72,250元 訂單數：2,856份 25.3元/份

　　問題處理 30,180元 問題次數：268次 112.6元/次

　　總計 14,235,670元

　　在確定了成本動因率后，根據L物流項目記錄的各作業中心成本動因數量，便可計算安得公司L項目的作業中心成本庫成本和該物流合同的總成本，計算列表如表3.9所示：

　　表3.9 L物流項目成本庫成本和合同總成本計算列表

　　作業中心 L項目作業成本動因量 成本動因率 L項目作業中心成本庫成本

　　業務承攬 人工工時：360小時 62.3元/工時 22,428.0元

　　系統設計 人工工時：110小時 140.9元/小時 15,499.0元

　　運輸配送 運輸里程：45,560公里 16.1元/公里 733,516.0元

　　裝卸 機械工時：5530機時 21.6元/機時 119,448.0元

　　庫存管理 托盤數：8100托 47.6元/托 384,750.0元

　　分銷商評審 客戶數：16個 156.2元/個 2499.2元

　　訂單處理 訂單數：279份 25.3元/份 7,058.7元

　　問題處理 問題次數：23次 112.6元/次 2,589.8元

　　合計 1,287,788.7元

　　通過案例分析可以得知：基于作業的成本核算和控制模型是符合現代物流企業提供服務無形性、瞬時性及多樣性、營運間接費用高等特點的一種新型的成本管理方法。它的成本核算系統相對于傳統的以數量為基礎的成本核算方法，能提供更為準確的成本信息;按作業設立責任中心，易于區分實際作業成本差異的責任;作業核算和分析有助于企業制定出真正合理的預算標準，按作業中心編制的預算還能解決傳統預算編制過程中的責任不清問題等。目前，國內物流企業設施現代化水平的提高為模型的應用提供了適用的條件?？梢灶A見，基于作業成本法的物流企業成本核算和控制模型在我國的應用前景是十分廣闊的。

篇2：大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　大廈小區成本核算與成本控制細節管理

　　一、大廈和小區成本控制的目的和意義

　?。ㄒ唬┠芴嵘飿I管理企業的競爭力

　　成本控制為什么能提升物業管理企業的競爭力？現在物業管理的競爭點也就是物業管理的發展。尤其是深圳二十年的發展變化，于五、六年前，我們看一個物業公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區都會發現，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業管理企業都是比較好的。而近幾年，企業為了塑造自己的核心競爭力又把物業公司轉向服務了。

　　另外從物業管理發展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發現，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明物業公司競爭重點已經變了。

　　那么，物業管理企業之間存在競爭，現在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業公司要業主少交一點錢，業主可能會更加容易接受物業公司。但這必須保證相同的服務質量，也就是說這種競爭力是物業管理企業花業主最少的錢，做最多的和最好的事情。

　?。ǘ┰鰪姌I主對物業公司的可信任程度

　　提高業主對物業公司的信任程度，讓業主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業主喜歡。

　　如果物業公司的成本控制能與業主溝通，并建立在業主滿意的基礎上進行成本控制，業主一定會對物業管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業主會說經常收我們的錢，收了錢物業公司到底做了些什么？

　?。ㄈ┦俏飿I管理企業內部規范管理的需要

　　現在政府有明文規定說物業管理企業的利潤應該是支出成本的10%。物業管理行業的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：

　?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤？

　　因為物業管理企業所花的錢畢竟是花在小區里面的，花在業主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區服務的。如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。

　?、跒槭裁匆殉杀究刂圃?0%呢？

　　人們知道物業管理涉及到的面是最廣的，一個小區的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業管理的服務范圍之內。如果物業公司在物業管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規?；蛘唛_展多種經營，這是物業管理發展方向。

　　在香港物業管理企業水平最高的一類是發展商下面的物業公司。物業公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發展商服務，錢也由發展商來補貼。二類是向內地擴展的，只要有一點物業就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業管理的利潤是來自于發展商的、來自于規?；?。這是內部管理的需要，行業的規范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。

　?。ㄋ模┦俏飿I實現保值增值的有效手段和途徑

　　眾所周知，物業管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區（大廈）正常運作，也就是實現了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。

　　也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。

　　二、物業管理的成本費用

　　成本是指物業管理企業對一個特定物業進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業管理服務當中對房屋的使用人或者業主進行維修管理和服務所發生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業管理必然有這個周期過程。物業有了周期性以后，在物業的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的?？傮w上可分成三個階段：

　?。ㄒ唬┢鸩诫A段

　　一個新的小區，物業管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區。

　?。ǘ┥L成熟階段

　　生長成熟階段物業公司所有的管理都走向了規范，人員的培訓基本上到位了。對物業的基本情況以及設施設備也已經熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩定。

　?。ㄈ┧ネ似陔A段

　　經過很長一段時間以后，物業開始老化，有些設備的使用壽命可能已經到了，那么物業公司的支出自然而然又要升高。

　　所以財務管理在物業管理的成本支出方面也是隨著物業管理周期來進行變化的。

　　三、物業管理小區的成本預算

　　籌備期也是物業管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：

　?。ㄒ唬┍M量的購買工具設備。

　　為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資產。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區面積大，就買個剪草機，如果那個小區小一點就不買，那么就由這個小區負擔那個小區的剪草工作；假如旁邊有一個小區（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。

　?。ǘ┎豢深A見的費用比較多。

　　我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現場，發展商也還在現場，這個時候就會發生不可預見的費用。如果物業公司是發展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業公司去弄一下，即使不要物業公司出錢，也要物業公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。

　?。ㄈ┧娰M的問題。

　　在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發展商來控制。那個時候，物業公司也有理由，假如物業公司接的話，物業公司本身的電費支出根本沒有發展商很小的一部份。當時可能還在施工階段，業主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發展商所做的。比方說：“發展商這里有五套房子沒賣掉，發展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業公司開不開？開了以后物業公司怎么跟發展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業主入伙以后或者在發展商撤場以后再把水電接過來，物業公司采取這樣的態度較穩妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發展商，由發展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。

　?。ㄋ模┓智迮c發展商、施工隊的一些責任界線。

　　這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就

　?。ㄎ澹┤藛T的培訓費及資料費。

　　籌辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內正常調配，從其他管理處抽一些精英人員到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業主公約、手冊、規定、制度等資料都必須要有的，所產生的費用也比較大。

　?。┢匠＝洜I支出費用的測算。

　　經營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。

　　1、行政延?

　?、偃斯べM（包括工資、稅金、福利、保險）；

　?、谵k公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）

　?、廴斯づ嘤栙M。我們知道物業公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質水平上的高低一定程度上影響物業公司的服務質量。所以，培訓工作被越來越多的企業所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質也不行，有素質還要經過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經理證；c企業經理證。再說現在社會發展得較快，經常有新的管理模式沖擊；法律時刻修改、完善；稅務經常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電”。

　?、懿盥觅M；

　?、萆鐓^文化費。社區文化費指的是由物業公司來組織的。社區文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區（大廈）基本上不考慮物業公司員工的宿舍問題，所以有可能物業公司會產生宿舍費用；

　?、薇０操M。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。

　?、呓哟M。

　　2、公共電費：

　　包括：

　?、匐娞?/a>用電；

　?、诘缆氛彰鳎ò窡?、射燈、圍墻燈、彩燈）；

　?、巯?/a>用電；

　?、軜堑勒彰?；

　?、莸叵萝噹煺彰?；

　?、拗悄芑到y用電；

　?、吲潘到y用電；

　?、嗥渌O施用電（如噴泉，高檔的小區有溫水泳池）；

　　3、公共水費：

　?、倬G化用水；

　?、谇鍧嵱盟?；

　?、酃苍O施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；

　　4、維修養護費用：

　?、匐娞菥S護（分維修費和保險費）；

　?、诜课菥S護費用；

　?、垭娖?、電訊的維護；

　?、芙o排水的維護（包括消防水的維護）；

　　5、攤銷（其中包括固定資產的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：

　　6、固定資產的維修（主要指自有的，不是指小區的）

　　7、不可預見的費用

　　8、管理者酬金

　　9、稅金

　?。ㄆ撸┢匠＝洜I收入費用的測算。

　　1、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場）：

　　這里著重說一下停車場，停車場各個物業公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業公司充減管理費；但是如果是發展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發展商來收租金的或使用的，就算物業公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發展商的。那么如果地下車庫物業公司收什么？物業公司要注意了，一般有兩種情況：

　?、贅I主和發展商之間達成什么協議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業公司就向業主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業公司應該向發展商收；

　?、谌绻l展商委托物業公司把車位租出去，就向發展商收取手續費。收取費用的高低應由發展商和物業公司去協調。

　　2、家政服務費：

　?、偕祥T維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；

　?、谄渌杖?。

　　最后來計算數據狀況，物業公司通過以上幾項，管理處對小區（大廈）一年來的費用進行預算。

　　四、成本控制

　　1、由業主委員會來審核這些項目；

　　2、如果沒有成立業主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。

　　由業主提意見，公布電話、公布業主意見，那么征求業主的意見以后，物業公司進行修改后實施。一來物業公司通報并做這些項目后以防出現爭執的情況；二來使物業管理能把業主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業公司最終的目標還是為了業主。一個企業也是為了忠實的顧客群體。要業主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業委會征求意見。同時業委會也會收到單個業主的意見，經業委會權衡后向物業公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協商。

　　3、公共水電費

　?、乓幏锻庥秒姷墓芾?。

　?、埔幏豆舱彰鞴芾?。

　　在公共照明管理方面，建議物業公司最好在每個小區（大廈）都要有一張很明確的開關管理規定。整個小區，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數據化。那么，這張開關管理規定作為每位員工上崗培訓的一項內容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內容之一。然而，開關規定隨季節變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內的燈要換成感應的。

　　另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的......為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業公司會把燈調整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節的管理，既可節約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時全開了，既浪費電對燈泡又產生不良影響。

　　還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區的一些電表。

　?、枪灿盟?/p>

　?、僖⒁庖幏锻饨佑盟?。

　?、谝幏端吹氖褂?。小區用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規范，這個需要物業公司去監控。二是自管的。

　?、塾境睾蛧娙?。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經常會出現半個月或一個月就換一次水。物業公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要物業公司管理的好，一點問題都沒有。

　?、鹊唾|易耗品的費用的測算（主要指維修、低質易耗品的控制）。

　　低質易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質易耗品更新費=（一般公共設施的購置費+安裝費）×12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。

　?、傻唾|易耗品的成本控制

　?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質量。廠家的評估一定要管理處或企業搞品質管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業公司既省事又有效益。

　?、谫|量求佳。

　?、酃┴浬桃鄬潭?。

　?、芤窟M貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發價，價格肯定要低一點。

　?、菀耘f換新--就是物業公司維修工要換東西或要領用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現只知道“換新工”的現象。

　?、薅ㄆ跈z查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設備房等，要經常去開一下，讓它走動走動。就像物業公司的柴油發電機要每一個月或半個月去開一次一樣的道理。

　　另外，物業公司買一些東西也有一點小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業公司買任何東西的時候都要以控制成本為前提來考慮實際問題。

　?、邆}庫和采購的管理。每個物業公司都有相應的制度，而且這個環節是相當重要的。重點是要注意對供貨商做事后的回訪，購完貨以后物業公司的品質管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質部，品質管理人員聯系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負責送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業公司更好地控制。

　?、噘Y源共享。從物業管理發展趨勢也可以看到，像某物業公司實行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業公司只用一個經理來領導，下面可能設主管或主辦的形式，然后采購、工具、設備、人員都可以統一調配，這種管理模式就是節約成本的一種做法，也是資源共享的做法。

篇3：房地產成本費用項目及核算內容

　　4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎設施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設施費

　　6)開發間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:www.airporthotelslisboa.com)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

　　(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改

　　造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

　　■基礎設施費

　　指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:

　　(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

　　(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。

　　(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。

　　(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:

　　(1)土建工程費

　?、倩A工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。

　?、谥黧w工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。

　?、塾屑坠┎牧系?還應包括相應的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　?、匐姎?強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。

　?、劢o排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

　?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

　?、菘照{安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

　?、尴腊惭b工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

　?、呙簹獍惭b工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

　?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

　?、嵘鲜龈黜椚缬屑坠┎牧?、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

　　(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設施費

　　指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:

　　(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:www.airporthotelslisboa.com)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

　　(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

　　(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。

　　■開發間接費

　　指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:

　　(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

　　(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。

　　4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:

　　■營業費用

　　指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

　　(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

　　(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

　　■管理費用

　　指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經費和職工教育經費。

　　(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

　　(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務費用

　　指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。