第三節 　 物業設備維護管理

　　一、概述

　　物業設備的維護管理包括維護保養和計劃檢修。實踐證明，設備的完好與否和壽命長短很大程度上決定于維護管理的優劣。廣義的情形下 ，物業設備的維護管理還包括物業設備的更新改造管理。所謂物業設備更新改造管理，是指設備使用到一定年限后 ，其效率低、能耗大、年維護費高 ，可能發生問題嚴重的事故 ，為使其性能得到改善和提高 ，降低年維護成本 ，需對有關設備進行更新改造。

　　設備更新就是以新型的設備來替代原有的老設備。任何設備都有壽命 ，如果設備使用達到了它的技術壽命或經濟壽命 ，就必須更新。

　　設備改造就是應用現代科學的先進技術 ，對原有的設備進行技術改造 ，提高設備的技術功能及經濟特性。設備改造的主要途徑有 ：①對設備的結構作局部改進;②增加新的零件和各種裝置 ;③對設備的參數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調整。由于設備改造不舍棄原有設備 ，花費的技術改造費用一般比設備更新要少得多。所以 ，只要通過技術改造能達到同樣目的的 ，一般就不采用設備更新方式。

　　二、物業設備維護管理

　　(一)設備維護管理的分類

　　設備的維護管理包括維護保養和計劃檢修。

　　1.物業設備的維護保養

　　設備在使用過程中會發生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、震動、發熱、壓力異常等各種故障 ，影響設備正常使用 ，嚴重時會釀成設備事故。因此 ，應經常對使用的設備加以檢查、保養和調整 ，使設備隨時處于最佳的技術狀態。

　　2.物業設備的計劃檢修

　　對在用設備 ，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎 ，編制檢修計劃 ，對設備進行預防性修理 ，這就是計劃檢修。

　　實行計劃檢修 ，可以在設備發生故障之前就對它進行修理 ，使設備一直處于完好和正常使用狀態。

　　(二)物業設備維修管理的內容

　　1 .物業設備的維護保養

　　(1)維護保養的方式。

　　維護保養的方式主要是清潔、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查。對長期運行的設備要巡視檢查 ，定期切換 ，輪流使用 ，進行強制保養。

　?、倬o固。

　　為了防止設備發生更大震動導致螺帽脫落、連接尺寸的錯位、設備的位移以及密封面接觸不嚴造成泄露等故障 ，必須經常檢查設備的緊固程度。

　?、跐櫥?。

　　潤滑管理是正確使用和維護設備的重要環節。對潤滑油的型號品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規定。潤滑管理要求做到“五定”(定人、定質、定時、定點、定量)，并制定相應的潤滑管理制度。

　?、壅{整。

　　設備零部件之間的相應位置以及間隙是有科學規定的。因設備的震動、松動等因素 ，零部件之間的相對尺寸會發生變化 ，容易產生不正常的錯位和碰撞 ，造成設備的磨損、發熱、噪聲、震動甚至損壞 ，因此必須對有關的位置、間隙尺寸做定量的管理 ，定時測量、調整 ，并在調整后加以緊固。

　?、芡庥^表面檢查。

　　外觀表面檢查指對設備的外觀做目視或測量觀察 ，檢查設備的外表面有無損傷裂痕，磨損是否在允許的范圍內 ，防護罩等安全裝置是否齊全 ，溫度壓力運行參數是否正常，電動機有否超載和過熱 ，傳動皮帶是否斷裂或脫落 ，震動和噪聲是否異常 ，設備密封面的泄露狀況如何 ，設備外表面有無銹蝕跡象以及設備的防腐保溫層有無損壞等 。

　　(2)維護保養工作的實施。

　　維護保養工作主要分日常維護保養和定期維護保養兩種。

　　日常維護保養工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查 ，在班中按操作規程操作設備 ，定時巡視記錄各運行參數 ，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現象 ，在班后對設備做好清潔工作。在冬天，如設備即將停用，應在下班后放盡設備內剩水 ，以免凍裂設備。日常維護保養工作是設備維護管理的基礎 ，應該堅持實施 ，并做到制度化 ，特別是周末或節假日前更應注意。

　　定期維護保養工作是以操作人員為主、檢修人員為輔來進行的。它是有計劃地將設備停止運行 ，進行維護保養。根據設備的用途、結構復雜程度、維護工作量及操作人員的技術水平等 ，來決定維護的間隔周期和維護停機時間。定期維護保養需要對設備進行部分解體 ，應做好以下工作：①徹底內外清掃、擦洗、疏通;②檢查運動部件運轉是否靈活及其有無磨損情況 ，調整配合間隙;③檢查安全裝置;④檢查潤滑系統油路和油過濾器有無堵塞 ;⑤清洗油箱 ，檢查油位指示器 ，換油;⑥檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。設備的定期維護保養能夠消除事故隱患，減少磨損 ，延長設備壽命 ，發揮設備的技術功能和經濟特性。

　　(3)設備的點檢。

　　設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。一些主要的設備在出廠時 ，制造廠商會提供該設備的點檢卡或點檢規程 ，其內容包括檢查內容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等。設備點檢時可按制造廠商指定的點檢點和點檢方式進行工作 ，也可根據各自的經驗補充增加一些點檢點。設備點檢時可以停機檢查 ，也可以隨機檢查。檢查時可以通過人摸、聽、看、嗅等方式 ，也可利用儀器儀表進行診斷。通過設備的點檢 ，可以掌握設備的性能、精度、磨損等情況 ，及時清除隱患 ，防止突發事故的發生 ，不但保證了設備的正常運行 ，又為計劃檢修提供了正確的信息依據。

　　設備的點檢包括日常點檢及計劃點檢。

　　設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內容主要包括：①運行狀況及參數 ;②安全保護裝置;③易磨損的零部件;④易污染堵塞、需經常清洗更換的部件 ;⑤在運行中經常要求調整的部位 ;⑥在運行中經常出現不正?，F象的部位。

　　設備的計劃點檢一般以專業維修人員為主 ，操作人員協作進行 ，計劃點檢應該使用先進的儀器設備和手段 ，可以得到正確可靠的點檢結果 ;計劃點檢內容主要有：① 記錄設備的磨損情況 ，發現其他異?，F象;②更換零部件 ;③正確修理的部位、部件及修理時間;④安排檢修計劃。

　　2 .物業設備的計劃檢修

　　對于在用設備 ，根據運行規律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎 ，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理 ，這就是計劃檢修。

　　實行計劃檢修 ，可以在設備發生故障之前就對它進行修理 ，使設備一直處于完好和正常使用狀態。

　　根據設備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低 ，設備維修工程一般分為小修工程、中修工程、大修工程和設備更新和技術改造工程四種。

　　(1)小修工程。

　　小修工程也稱為零星維修工程 ，是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運行故障而進行的局部維修。通常只是清洗、更換和修復少量易損件 ，并作適當的調整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責 ，操作人員協作進行。

　　(2)中修工程。

　　中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修 ，對設備部分解體修理和更換少量磨損零件 ，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求 ，使設備能正常運轉到下一次修理 ，更換率一般在10% ～30% 。

　　(3)大修工程。

　　大修工程是指對設備進行定期的全面檢修 ，對設備進行局部或全部的解體 ，修復或更換磨損或腐蝕的零部件 ，在修理時 ，也可結合技術進步的條件 ，對設備進行技術改造 ，使設備基本恢復原有性能 ，更換率一般超過30% 。

　　大修工程中的一種類型被稱為系統大修 ，是一個系統或幾個系統甚至整個物業設備系統的停機大修檢。系統大修的范圍很廣，通常將所有設備和相應的管道、閘門、電氣系統及控制系統都安排在系統大修中進行檢修。在系統大修過程中 ，所有的相關專業檢修人員以及操作人員、技術管理人員都應參加。

　　值得注意的是 ，設備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復性檢修)，但如果認真貫徹各項操作規程和規章制度 ，認真完成設備的日常維修和計劃檢修工作 ，那么計劃外的檢修是可以減少或避免的。

　　中修、大修應由專業檢修人員負責 ，操作人員只能作一些輔助性的協助工作。

　　(4)設備更新和技術改造工程。

　　設備更新和技術改造工程是指設備使用到一定年限后 ，技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重 ，必須更新設備 ，提高和改善設備的技術功能及經濟性能。

　　3 .維護保養和計劃檢修的關系

　　(1)設備管理應以“維護保養為主 ，計劃檢修為輔”為原則。

　　如果維護保養工作做得好 ，發現問題后及時加以處理 ，則會大大減少設備檢修工作量 ;反之 ，如果設備操作人員不愛護設備 ，不遵守設備的操作規程和規章制度 ，不對設備進行維護保養工作 ，就會加劇設備的損壞 ，使設備經常發生故障停機 ，就會大大增加設備檢修工作量。因此，每位維護保養人員應該具有很強的工作責任心 ，認真執行各項工作標準 ，精心維護設備。

　　(2)維護保養和計劃檢修中的注意事項。

　?、僖灶A防為主 ，堅持日常保養與按計劃檢修并重 ，使設備經常處于良好狀態。

　?、趯ξ飿I設備做到“三好”、“四會”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的物業設備。“四會”是指設備檢修人員對物業設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是指物業主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質。

　?、蹖嵭袑I人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主 ，同時提倡設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型檢修。

　?、芡晟圃O備管理和定期檢修制度。制定科學的保養規程 ，完善設備資料和檢修登記卡片管理 ，合理制定出定期檢修計劃。

　?、菪夼f利廢 ，合理更新 ，降低設備檢修費用 ，提高經濟效益。

　　1.什么是物業設備基礎資料管理?物業設備基礎資料管理分為哪些類型?

　　2.物業設備原始檔案管理通常包括哪些內容?

　　3.物業設備管理的目標是什么?反映物業設備管理質量的指標是什么?

　　4.什么是物業設備技術運行管理?物業設備技術運行管理的主要任務有哪些?

　　5.什么是物業設備經濟運行管理?物業設備經濟運行管理包括哪些內容?

　　6.物業設備的維護保養方式有哪些?

　　7.物業設備的維護保養和計劃檢修之間具有怎樣的關系?

篇2：P公司機器設備管理、使用及維護制度

　　P公司機器設備管理、使用及維護制度

　　一、管理范圍

　　包括電腦、復印機、傳真機、打印機、投影儀、數碼相機及通訊設備等。

　　二、管理辦法

　　1、由運營中心全面負責公司所有辦公設備的購置。

　　2、凡在公司范圍內可以調撥使用的設備，不得再重新購置;確需添置的設備報運營中心技術部核實，總經理批準后方可購置。

　　3、特殊專業設備，須說明用途報運營中心核實，并報總經理審批;審批后可由部門自行購置或運營管理中心配合購置。

　　4、凡各部門共用的辦公設備，其使用、管理與維護由運營道理中心全面負責;其他辦公設備，按現在使用狀態，由各部門指定專人負責其使用、管理與維護。

　　5、設備維修或更換配件必須事前報運營中心技術部經理批準，維修費用必須經技術部經理確認后方可報銷。

　　6、公司的投影儀、數碼相機實行有償使用，按天計算：

　　投影儀：對外400元/天，對內200元/天;數碼相機：對外100元/天，對內50元/天。

　　三、使用和維護規定

　　1、使用和移動辦公設備時，必須嚴格按操作規程規范操作;由于違規操作而造成設備損壞的，視情節由違規者承擔部分或全部維修費用。

　　2、電腦使用者必須做好對本機的維護(磁盤清理、磁盤掃描、碎片處理等)工作，不得隨意借他人使用。

　　3、不得用力擊打主機、顯示器、鍵盤、鼠標等，不得隨意拆裝電腦配件，如有人為損壞或丟失，由本機維護人負責賠償。

　　4、使用人應定期主動查、殺病毒(具體要求見公司《關于計算機防病毒工作大綱》)，定期升級防毒軟件，發現自己處理不了的病毒必須及時報技術部處理。

　　5、未經技術部經理許可，任何人不得自行拆裝機器，不得擅自對計算機硬盤進行格式化或重新安裝操作系統，如有需 要，由技術部解決。違反者公司視情況給予處罰，如造成機器損壞，還須賠償損失。

　　6、不得訪問與工作無關的網站，安裝與工作無關的聊天、游戲等軟件，違者處以200-500元的罰金，并大區內通報批評，對仍無悔改者予以解聘。

　　7、員工有責任對公司重要數據文件進行保護和備份，如數據遭到破壞，責任人要在限定的時間完成補救工作，造成不可挽回損失者，對責任人給予通報批評直至解聘。

　　8、公司或部門共同的機器設備需指定維護人，維護人需對該機器設備負責，有問題及時反映到技術部，技術部應予以及時處理。

　　9、因工作需要借用公司設備者必須填寫借用公司財產及相關聲明書交運營中心備檔。

　　10、技術部對公司機器配置及維護人做詳細登記，機器維護者離職或換崗，技術部檢查無誤后方可簽字。

篇3：物業工程設備管理制度:房屋維護制度

　　物業工程設備管理制度：房屋維護制度

　　第五節 房屋維護制度

　　一、為了有效提高房屋使用壽命，降低房屋維護資金投入，確保房屋保值增值，制訂本制度。

　　二、各管理處維修班應嚴格執行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質量。

　　三、維修班依據《定期檢查項目一覽表》對物業進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》，及時處理發現的問題，避免問題擴大，搞好房屋零星修繕工作。

　　四、定期對房屋進行養護修繕，避免因失修造成房屋損壞，養護修繕內容包括維護、中修、大修、改造。

　　五、加強修繕工程質量把關，確保修繕質量。

　　六、建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統計。

　　七、對二次裝修的管理，依據現行相關法規進行管理。