服務質量檢查評估報告編制過程中應該注意的事項：

　　1.檢查評估標準的確定;

　　2.依據、數據的準確完整;

　　3.避免受檢方的干擾;

　　4.業主認識、理解、功用及反饋等重視;

　　5.問題、分析的內在聯系;

　　6.問題與分析結果與受檢方達成共識;

　　7.評估時點的確定;

　　8.評估報告的簽章。

篇2：項目編制可行性研究報告:作業指導書

　　項目編制可行性研究報告--作業指導書

　　1.作業目的

　　項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據。過去計劃經濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，然而在現時市場經濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循市場規律，反映市場現實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。

　　2.作業要求

　　為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構內容完整、文本格式規范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。

　　3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優化和修改報告，審定報告。

　　協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，協助總經濟師把關。

　　主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。

　　協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章節，并根據總經濟師的意見優化修改。

　　4.緊前工作條件

　　初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；

　　深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指標。

　　5.作業描述

　　5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業人員參加。

　　5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經濟師批準后，布置安排落實。

　　5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。

　　5.4小組集體討論，議題為：

　　5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。

　　5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規模、產品定位、規劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方案。

　　5.4.3經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。

　　5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

　　5.6初步可行性研究報告內容：

　　5.6.1市場分析

　　5.6.1.1整體市場分析

　　全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

　　全市及各主要分區項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。

　　5.6.1.2細分市場分析

　　物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

　　總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金；

　　開工時間、預計竣工時間；

　　投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

　　5.6.2法規政策分析

　　開發建設法規、專業服務法規；

　　規劃設計導向，城市建設信息；

　　其他經濟信息及政策指引。

　　5.6.3項目分析

　　5.6.3.1項目基本情況

　　地塊位置、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要出入口等）。

　　5.6.3.2項目周邊情況

　　主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、教育、醫療、公交、郵電、銀行等）。

　　5.6.3.3項目優劣勢分析（SWOT分析）

　　項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。

　　5.6.3.4項目發展前景預測

　　市場前景、價格走勢、項目切入點等。

　　5.6.4項目開發建議與評價

　　5.6.4.1項目主要定位

　　市場定位（市場形象、主題品牌）；

　　客戶定位（主要客戶對象）；

　　價格定位（均價、最低價、最高價）。

　　5.6.5項目開發規模和產品類型

　　整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。

　　5.6.6項目規劃及建筑構想

　　建筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

　　小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

　　5.6.7項目開發進度

　　總體進度要求、分階段進度要求。

　　5.6.8項目財務分析

　　建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、項目凈現值、成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

　　5.6.9項目風險分析與敏感性分析

　　風險分析、主要指標的敏感性分析。

　　5.6.10項目研究結論和建議。

　　5.6.11附件（包括附圖和附表）。

　　5.7深度可行性研究報告內容：

　　5.7.1總論

　　項目開發背景，建設規模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經濟指標。

　　5.7.2項目區位分析

　　項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃要求，交通條件，公共配套設施等。

　　5.7.3產品供需分析

　　市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

　　5.7.4建筑方案選擇

　　建筑設計指導思想與原則，項目總體規劃方案，建筑方案比選。

　　5.7.5項目實施進度

　　建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

　　5.7.6投資估算與資金籌措

　　建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。

　　5.7.7財務評價

　　財務評價基礎數據與參數選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

　　5.7.8風險分析

　　項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

　　5.7.9結論與建議

　　5.7.10附表

　　投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。

　　5.7.11附圖

　　片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面方案等。

　　5.7.12附件

　　土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規劃管理部門對規劃方案的批復文件。

篇3：項目日照分析報告編制和報送作業指導書

　　項目日照分析報告的編制和報送作業指導書

　　1.作業目的

　　日照分析報告是申辦建設工程規劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導致開發區域周邊的建筑不能滿足規定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。

　　2.主管崗位　總建筑師：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。

　　主辦崗位　土建設計管理：督促檢查設計單位對各單體建筑的位置和體量的調整，直至基地內外的日照符合規定要求。

　　3.作業依據

　　滬規法（20**）482號稱關于印發〈上海市城市規劃管理技術規定的解釋（三）〉的通知。

　　4.緊前工作條件

　　規劃設計方案已確定，已進入擴初設計階段。本項作業必須在申辦建設工程規劃許可證之前完成。

　　5.作業描述

　　5.1日照分析報告必須委托規劃審批部門認可的，且具備乙級或乙級以上的規劃設計單位或建筑設計單位或咨詢機構編制。其使用的日照分析軟件必須是經建設部有關部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質量和正確性負責。由于日照分析報告不真實，不正確而產生后果的，編制單位應承擔相應的責任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應當在合同中明確。

　　5.2本主辦崗位應向編制單位提供以下資料：

　　5.2.1覆蓋所有主客體建筑范圍的測繪院電子地形圖（具體范圍按編制單位需要而定）。

　　5.2.2規劃設計方案的電子文本，其中應包括規劃總圖、基地內各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。

　　5.2.3基地外日照影響范圍內的居住和文教衛生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂的詳細標高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應委托具備規定資質的測繪單位測繪。

　　5.2.4基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區規劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。

　　5.3編制單位提供的日照分析報告應包含以下內容：

　　5.3.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯系方式，受托方名稱、資質證書編號、地址、法定代表人、聯系方式。

　　5.3.2項目概況：

　　5.3.2.1建設項目名稱、地點、用地范圍；

　　5.3.2.2本基地擬建主體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置等）；

　　5.3.2.3根據本基地主體建筑的陰影覆蓋范圍確定的客體建筑的基本情況（編號、使用性質、層數、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；

　　5.3.2.4參與疊加分析的本基地外主體建筑的基本情況（編號、名稱、層數、高度、位置等）；

　　5.3.2.5以上資料的來源說明；

　　5.3.2.6進行日照分析所采用的分析軟件。

　　5.3.3日照分析結論：

　　5.3.3.1計算出客體建筑每一分析窗戶在擬建建筑建設前后的日照時間段和有效日照時數，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；

　　5.3.3.2明確在擬建建筑建設前后不符合日照要求的客體建筑的窗戶數和戶數。

　　5.3.4附圖：

　　5.3.4.1客體建筑范圍圖（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.2主體建筑范圍圖（1:1000~1:2000）；

　　5.3.4.3日照分析圖（1:500~1:1000）。

　　5.4本主辦崗位收到報告后應仔細閱讀，檢查上述應包含的內容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結論中基地內的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規范要求的。本主辦崗位應依據分析報告與規劃方案的設計單位再次調整優化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調整后的規劃方案編制日照分析報告。直至符合規范要求。

　　5.5申辦建設工程規劃許可證時應附送《日照分析報告》全文一份（含附圖），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。

　　5.6本主辦崗位對報送的日照分析報告和附送材料的真實性負責，并應如實回答規劃管理部門案件經辦人員的詢問，如報送材料不實，或對案件經辦人員的詢問有所隱瞞而產生后果的，應承擔相應的責任。