物業管理企業管理實踐的幾個問題的思考

　　《物業管理條例》的頒布和實施，相關配套的法律法規的出臺，毋庸置疑地確定了物業管理企業存在和運作的基調。長期以來困擾著行業、企業和業主的“焦點”、“難點”的高論陳詞逐漸成為了“印刷垃圾”消失于案頭和媒介版面。然而，當南方和東部的同行們以數以百萬甚至千萬平方米的管理規模迅猛發展時，大多數企業似乎還被數不清的問題困擾著。物業管理企業的企業化過程與物業管理的市場化進程，物業管理服務的水平與業主日益增長的需求的矛盾似乎在一天天加大，一些本質性的問題不知道還會忽視多長時間，是否還能掩蓋得下去。

　　一、難以想象，一個沒有效益的企業可以坐擁存在的理由。物業管理企業也不例外

　　長期以來，本土物業管理企業關于虧損的叫苦聲不絕于耳，非但沒有討得同情和認可，反而引來了媒體和業主的質疑：物業公司的生存之道是什么？赤裸裸的暴露出物業管理企業深層次的危機和挑戰。答案不外乎：一、開發商與物業管理企業的“父子”關系，“父”承“子”債，“子”虧“父”補；二、國營體制下政策性補貼的慣性延續，低水平運作換取“穩定”的需求；三、利用公共設施和場所獲取的收入，轉化為物業管理虧空的填充物；四、多種經營苦苦撐持。不同模式的企業形態，不同方式的經營形態，不同原因的虧損（收費標準低下、收繳率低下、項目規模不足、管理水平低下等），都藏不住這樣的事實：本土物業中相當數量的企業本質上就不是作為企業主體或者是經營主體而存在的，表面意義上的獨立法人、資質實力只不過是改頭換面后的傳統角色中的開發商不得不配置的售后服務部門而已。

　　《物業管理條例》第三十二條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格”。條例的釋義闡述道：“物業管理企業為企業提供物業服務，是一種以盈利為目的的經濟組織”。物業管理企業存在的價值無須再論。如果不是站在經營的角度和企業建設的高度來運作公司、規范公司、發展公司，任何企業構成的基本要素包括資源、核心競爭力、流程對物業管理企業只能是停留在空談和想象的處境，效益和發展更是難以企及。人們常常感嘆本土物業管理企業整體社會形象和整體實力處于政府重視不夠，媒體尊重不足，業主不認同的窘態和壓力下。其實只要認真的盤點企業的資本、評估企業的資源（包括人力資源）、推敲企業的流程，現實狀況也許不是令人樂觀的。如果用經濟指標來硬性考量，絕大多數企業差不多都屬于無資產、無利潤、無回報的“三無企業”，以此為基礎構筑的“行業”要想有所作為，要實現《物業管理條例》中的諸多要求恐怕有幾分強人所難、拔苗助長。有同行人士發出“幾家歡喜幾百家愁”的感嘆多少反映出行業的基本狀況。

　　不難看出，本土物業管理企業長期依賴和依附開發商的生存形態和長期依賴舊體制下的管理模式不能從根本得到改變，物業管理企業的企業化過程不能快速發展，企業運作不能確立法定的主體地位，行業規模不能盡快地積累經濟實力和社會認可度，那么整個行業長期面臨的“建管不分”的問題、“質量缺陷”的問題、公建配套爭論的問題、服務收費的問題、服務質量的問題、業主權利的問題、招投標問題等等很難有所突破。就事論事，就理說理的現狀也許還要徘徊相當長的時間。

　　管理大師波特先生最近在上海講到：“中國企業沒有效益卻還能存在，是因為它得到了不應該得到的收入”。這句話也許應該引起物業管理企業的關注才是。幫助物業管理企業建設經營主體地位，尊重企業運作的市場法則應該成為行業的首要目標。

　　二、全力維護業主合理利益，物業之本是誠信

　　去年“3.15”對物業管理企業的狂轟亂炸歷歷在目。平心而論，物業管理企業整體實力不足，整體信譽低下也是不爭的事實。就連那些國內數一數二的物業管理企業也曾經面對過種種信譽危機。不幸的是，解決業主利益的問題偏偏又因為房產開發的后遺癥又偏偏落在了物業管理企業的頭上，成為物業管理企業不可回避的歷史責任和社會責任。這既是物業管理企業值得驕傲的光榮，同時也是物業管理企業自身的需要。試想，當物業管理企業回歸于企業自身經營的意識上，從企業資源的角度去認業主，“以客戶為中心”“滿足客戶需要”的本質涵義沉重而深刻，絕不是廣告用語中的那樣輕松和響亮。

　　業主的構成不是物業管理企業可以選擇的，業主的素質、意識、層次、利益也不是物業管理企業可以決定的。業主是消費者不是物業管理者，對法律法規的空白，對物業服務標準的盲點，對自身利益的執著，對物業行業運作流程的一知半解，也是合情合理的存在。關于“業主大會”和“業主委員”的問題、關于“業主公約”的問題，關于“物業管理合同”的問題、關于“物業管理服務標準”和“物業服務收費標準”的問題，本質上要求物業管理企業用專業的、嚴謹的法律法規的知識去引導、去界定。管理過程的細節需要物業管理企業長期地采用透明的、專業的、具有親和力的實踐接受業主的評估和認同。物業管理本質是一項經濟活動，政府也罷，媒介也罷不過是社會活動的監督者，第三方而已。物業管理企業自身的誠信意識、企業行為和服務提供決定了業主對企業認同的程度。相信業主，依靠業主，才是解決業主自身的問題的必然選擇?？蛻羰菬o辜的，因為他是消費者，對消費者的任何報怨和指責既無益又愚蠢。千里之行始于足下，業主和客戶問題無論如何都是物業管理企業推之不去回避不了的難事，實踐和探索是唯一的選擇。

　　另一方面，物業管理企業常常受困受制于關于業主的利益問題的爭執。其實業主利益究竟有哪些？業主利益究竟在哪里？每一個物業管理企業都是深知其道的。是否誠信地、合法地劃分和界定開發商、物業管理企業、業主三者之間的利益構成，常常成為物業管理企業面臨的道德和誠信的考驗，直接決定著物業管理企業的社會信譽和社會形象。開發商和業主都是物業管理企業的生存之本，失去任何一方都將是一場災難，這是本土物業管理企業不得不面對尷尬的境地。事實上開發商對物業管理的關注與業主對物業服務的需求有著本質的差別，如何識別這種差別和有效地將二者結合起來，絕大多數的物業管理企業都應該有清醒的和長久的認識和打算。有句俗語：腳踩兩只船，是玩火的行為。

　　近年來，本土物業管理企業中管理過程還算得上中規中矩甚至創出過品牌的項目因為業主利益導致的紛爭，企業的正常管理工作遭遇極大的干擾，企業信譽受到的損害更是不好估量。業主利益問題的不同程度的矛盾的表現，絕不是單一的、獨立的事件，也許隨著時間推移和業主權利意識的積累，長期掩蓋的問題遲早都要表露甚至爆發出來?；蚨嗷蛏俚乇磉_出一個信息：業主需求的服務標準和服務質量是建立在全力維護業主的利益的基礎上的。如果說業主是物業管理市場的主體，那么物業管理的市場化過程本質上就是業主維護自己權利的過程。妥協、讓步和藝術性的“滿足業主需求”，需要物業管理企業拿出足夠的勇氣來取信業主，成就企業自身。如何避免業主權利回歸給物業管理企業造成無辜的傷害應該引起足夠的重視。

　　三、專業化水平低下將成為制約物業管理企業發展的最大障礙

　　誠然，物業管理是一項開放式的公共服務性行業，然而建筑本體的功能的日益發展，業主多樣化、個體化要求的日益提高，建筑本體功能面臨自然衰竭的必然過程，賦予了物業管理企業越來越多的專業要求和“知本”條件。

　　物業管理企業需求專業的管理人員運作和經營項目；需要具有豐富的社會實踐和法律知識的人員處置公眾利益和公眾需求的問題；需要高水平的財務人員建立核算和成本控制的體系；需要專業的工程師、工程人員實現房屋的維護維持，保養和運作電梯、消防等愈來愈多的控制體系，評估外保商的服務能力和質量；需要專業培訓師來改善完善不同崗位的員工的技能......管理過程中每一個環節和每一個人員的專業色彩和職業色彩日益濃厚。這是社會進步的必然，自然而然成了物業管理企業面臨的挑戰。

　　事實上，面對大量的專業和專門需求時，物業管理企業專業化過程的壓力和困難已經表露。沒有學歷要求、沒有專業限制的數日可求的物業經理上崗證，缺乏市場基礎、專業基礎的收費標準，極大地削弱物業行業的社會地位，有意無意地淡化物業管理過程的專業色彩，對業主和企業已經造成了消極影響和難以化解的誤解。如何把建筑工程師們、機電工程師們、園藝師們、MBA們......吸引到行業中來，目前行業的資質審核、上崗資歷審核、收費標準等政策性問題對物業管理的專業化的認識，坦率地講很初級很短見。低收費導致的低收入，低要求造成的低素質團隊，行業的整體形象向社會優質資源和優秀人士豎立著：“此行禁入”的招牌。

　　行業中曾一度喧囂過的“傭金制”的長長短短，孰不知建立在社會公信力和高度專業水準上的傭金評估和認定所需要流程依據、成本構成等參數指標，僅僅是一份月度表報所表達的一度電、一盆花、甚至一只燈泡都得經受業主的考證，更別說項目組織、合同實施中包含的流程控制。也許一份“傭金制”所需的月度報表具有的專業化色彩要遠遠超過日下流于形式的一份物業管理招投標書，也許它所包含的不為人知的管理深度和難度所體現的專業背景絕不亞于任何行業在管理過程中所要求的專業條件。賣土豆片與賣電腦芯片就營銷而言本無差異，這個道理是顯而易見的，物業人士何以要自輕自貶呢？哪一項先進有效的制度不是建立在高度專業技術和要求的基礎上呢？那些放之四海而皆準的原則不能實施貫徹，恰恰是控制能力管理能力不足的體現，專業人才短缺的表現。

　　行業人士和業主常常津津樂道于一個項目或者一個小區的環境、配套、感觀等因素，甚至作為物業管理水平的旁證和標準，其實這樣的指標本來是開發行為的成果。樓宅和小區中那些最是看不見的地方：數以萬計閘、閥、開關，動輒幾十公里長管道、線路，每每十萬、百萬甚至千萬元以上控制系統、功能系統......才是物業管理的核心，才是使用功能的本質。就連人們認為人人可為的接待和受理，那樁事、那句話不涉及到法規政策、合同約定、利益成本、流程和標準呢？物業管理的本質何時才能水落石出？

　　也許，當企業員工越來越多的物業經理上崗證成為擺設，當越來越多的項目三、五的時間設施設備功能的嚴重衰退甚至重置，當越來越多大中修項目擺上議事日程，當招投標制度引發的物業管理競爭變成現實的時候，物業管理的專業性和從事人員的專業要求才會產生具有實際意義的認識。物業管理服務的質量決定于從業人員的專業能力遲早要成為考量行業水平的唯一標準，南方和東部的同行已經為本土企業提供了佐證。

　　結束語

　　無論如何都不能說物業管理是一項新興的行業，仍然處于初期發展階段。這樣的說法源自于多年困擾行業和企業的基本要素被開發的行為、紛爭的干擾、功利的誘惑、市場行為的限制等對物業管理的弱化淡化、輕視忽視。物業管理企業的經營主體地位一旦確立，企業行為回歸于培育業主資源、人力資源的核心，企業的運作流程本不是太復雜，物業管理企業的發展本不該太難太慢。因為這個行業并不需要核心技術和資本投入。

　　成都誠信物業管理有限公司總經理 吳朝暉

篇2：外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業管理辦法(2010)

　　外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業管理辦法(20**)

　　中華人民共和國國務院令 第567號

　　《外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業管理辦法》已經20**年8月19日國務院第77次常務會議通過，現予公布，自20**年3月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○九年十一月二十五日

　　外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業管理辦法

　　第一條 為了規范外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業的行為，便于外國企業或者個人以設立合伙企業的方式在中國境內投資，擴大對外經濟合作和技術交流，根據《中華人民共和國合伙企業法》（以下稱《合伙企業法》），制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，是指2個以上外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，以及外國企業或者個人與中國的自然人、法人和其他組織在中國境內設立合伙企業。

　　第三條 外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，應當遵守《合伙企業法》以及其他有關法律、行政法規、規章的規定，符合有關外商投資的產業政策。

　　外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，其合法權益受法律保護。

　　國家鼓勵具有先進技術和管理經驗的外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，促進現代服務業等產業的發展。

　　第四條 外國企業或者個人用于出資的貨幣應當是可自由兌換的外幣，也可以是依法獲得的人民幣。

　　第五條 外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業，應當由全體合伙人指定的代表或者共同委托的代理人向國務院工商行政管理部門授權的地方工商行政管理部門（以下稱企業登記機關）申請設立登記。

　　申請設立登記，應當向企業登記機關提交《中華人民共和國合伙企業登記管理辦法》規定的文件以及符合外商投資產業政策的說明。

　　企業登記機關予以登記的，應當同時將有關登記信息向同級商務主管部門通報。

　　第六條 外國企業或者個人在中國境內設立的合伙企業（以下稱外商投資合伙企業）的登記事項發生變更的，應當依法向企業登記機關申請變更登記。

　　第七條 外商投資合伙企業解散的，應當依照《合伙企業法》的規定進行清算。清算人應當自清算結束之日起15日內，依法向企業登記機關辦理注銷登記。

　　第八條 外商投資合伙企業的外國合伙人全部退伙，該合伙企業繼續存續的，應當依法向企業登記機關申請變更登記。

　　第九條 外商投資合伙企業變更登記或者注銷登記的，企業登記機關應當同時將有關變更登記或者注銷登記的信息向同級商務主管部門通報。

　　第十條 外商投資合伙企業的登記管理事宜，本辦法未作規定的，依照《中華人民共和國合伙企業登記管理辦法》和國家有關規定執行。

　　第十一條 外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業涉及的財務會計、稅務、外匯以及海關、人員出入境等事宜，依照有關法律、行政法規和國家有關規定辦理。

　　第十二條 中國的自然人、法人和其他組織在中國境內設立的合伙企業，外國企業或者個人入伙的，應當符合本辦法的有關規定，并依法向企業登記機關申請變更登記。

　　第十三條 外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業涉及須經政府核準的投資項目的，依照國家有關規定辦理投資項目核準手續。

　　第十四條 國家對外國企業或者個人在中國境內設立以投資為主要業務的合伙企業另有規定的，依照其規定。

　　第十五條 香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區的企業或者個人在內地設立合伙企業，參照本辦法的規定執行。

　　第十六條 本辦法自20**年3月1日起施行。

篇3：北京市勞動就業服務企業管理實施辦法(2014修正)

　　北京市勞動就業服務企業管理實施辦法(20**修正)

　　(1993年8月25日北京市人民政府第11號令發布 根據20**年11月23日北京市人民政府第200號令第一次修改 根據20**年7月9日北京市人民政府第259號令第二次修改)

　　北京市勞動就業服務企業管理實施辦法(20**修正本)

　　第一條　根據國務院《勞動就業服務企業管理規定》(以下簡稱《規定》)，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內勞動就業服務企業的管理，全面執行《規定》和本辦法。

　　第三條　市和區、縣勞動行政部門和各行業主管部門依照《規定》規定的職責，負責對本地區、本部門的勞動就業服務企業進行規劃、組織、指導、協調和監督管理。

　　第四條　勞動就業服務企業必須符合下列條件：

　　(一)企業開辦時，城鎮待業人員占從業人員的60%以上(含60%)；

　　(二)企業存續期間留存的城鎮待業人員的比例不低于從業人員的10%(含10%)。

　　本條前款所稱城鎮待業人員，是指本市城鎮居民中持有勞動行政部門核發的《求職證》的人員。

　　第五條　勞動就業服務企業的合并、分立，必須堅持自愿、平等的原則，由有關各方簽訂協議，處理好債權債務和其他財產關系，妥善安置企業人員。

　　第六條　勞動就業服務企業終止，應當依照國家有關規定清算企業財產，清償各種債務和費用，并依法向工商行政管理部門辦理注銷登記，向同級勞動行政部門繳銷《勞動就業服務企業證書》。

　　第七條　本市保護勞動就業服務企業的合法權益，任何部門、單位和個人不得以任何方式或借口平調、挪用、侵吞勞動就業服務企業的財產，不得非法改變勞動就業服務企業的性質和隸屬關系，不得向勞動就業服務企業收取國家和市政府規定以外的各種行政性收費，不得無償調用勞動就業服務企業的勞動力，不得干預勞動就業服務企業的經營自主權。

　　勞動就業服務企業管理機構向勞動就業服務企業收取的管理服務費不得超過該企業經營收入總額的3%。

　　第八條　勞動就業服務企業依法享受國家給予的各項稅收優惠，具體辦法按照國家和市稅務主管機關的有關規定執行。

　　第九條　勞動就業服務企業安置主辦單位優化勞動組合精減的富余人員，達到市政府規定比例的，經稅務部門批準，按照市政府有關規定享受稅收優惠。

　　第十條　金融機構對勞動就業服務企業正常生產經營所需的固定資產和流動資金貸款，在安排年度信貸計劃時予以統籌安排。勞動就業服務企業貸款執行國家規定的利率。

　　第十一條　勞動就業服務企業的主辦單位應當嚴格履行《規定》第十一條規定的各項職責，并負責辦理勞動就業服務企業的生產經營用房和職工住房的基建指標以及勞動就業服務企業購買?？厣唐返目刭徶笜?。

　　第十二條　主辦單位扶持勞動就業服務企業的資金，可以有償使用收取資金占用費，每年還可以從勞動就業服務企業提取不超過15%的稅后留利；采取投資形式的，可以參與勞動就業服務企業的利潤分配，并承擔虧損責任，但不得再從勞動就業服務企業提取稅后留利。

　　主辦單位支持勞動就業服務企業的設備、工具和廠房等生產資料，采取租賃形式的，可以收取相當于折舊率的租金，每年還可以從勞動就業服務企業提取不超過15%的稅后留利；采取折價投資形式的，可以參與勞動就業服務企業的利潤分配，并承擔虧損責任，但不得再從勞動就業服務企業提取稅后留利；采取折價轉讓形式的，不得參與勞動就業服務企業利潤分配，也不得從勞動就業服務企業提取稅后留利。

　　第十三條　勞動就業服務企業的廠長(經理)實行任期制。在廠長(經理)任期內，無法定理由，主辦單位和勞動就業服務企業均不得擅自對廠長(經理)予以罷免或調動。勞動就業服務企業的廠長(經理)離任時，應當進行離任審計。

　　第十四條　勞動就業服務企業實行民主監督和民主管理。勞動就業服務企業應當建立健全職工(代表)大會制度。

　　第十五條　勞動就業服務企業享有用工自主權，用工形式由企業自主確定。

　　勞動就業服務企業享有工資、獎金分配自主權。勞動就業服務企業應當根據本企業經濟效益和生產經營特點，按照按勞分配的原則，自行確定分配形式。勞動就業服務企業經濟效益好的，職工工資水平可以高于主辦單位職工工資水平。

　　勞動就業服務企業職工的養老保險，按照國家和本市的有關規定執行。

　　第十六條　勞動就業服務企業應當積極開展職工崗位培訓工作，不斷提高職工的業務、文化素質和崗位技能水平。

　　第十七條　勞動就業服務企業應當認真貫徹國家和本市有關規定，加強財務管理，嚴肅財經紀律，完善會計、審計、統計制度，接受政府有關部門的指導和監督。

　　第十八條　對違反本辦法的，依照《規定》的有關規定處理。

　　第十九條　本辦法自發布之日起施行。