從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立,至今全國已有各類物業管理公司2000余家,從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是,也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業,正處于發展階段,還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此,面對我國物業管理的快速發展,如何從我國的國情出發,全面分析影響我國物業管理發展的因素,探索我國物業管理可持續發展的思路,加快采取一些更為切實可行的措施,推進物業管理行業的持續發展,已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題,本文擬對此談點粗淺看法。
一、我國物業管理面臨的主要矛盾
1、物業管理覆蓋面小,發展不平衡,經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。我國的物業管理,由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響,目前物業管理覆蓋仍然偏小,據統計,到1999年底,全國實有房屋建筑面積735459萬平方米,實行物業管理的98861.88萬平方米,實行物業管理率僅為13%,其中,實有住宅建筑面積417331萬平方米,實行物業管理82485.65萬平方米,實行物業管理率為20%。由此看來,物業管理在我國仍有巨大的潛力。
從我國物業管理的發展實踐看,南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快;北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計,到1999年底,上海市實有房屋建筑面積31802萬平方米,實行物業管理的20744萬平方米,占實有房屋總面積的65%,其中,實有住宅建筑面積19310萬平方米,實行物業管理的16661萬平方米,占衫有住宅總面積的86%;北京市實有房屋建筑面積27430萬平方米,實行物業管理5930.99萬平方米,占實有房屋總面積的21.6%,其中,實有住宅建筑面積14211萬平方米,實行物業管理的4630.85萬平方米,占實有住宅總面積32.58%;深圳市實有房屋建筑面積7119萬平方米,實行物業管理的3387萬平方米,占實有房屋總面積的48%,其中,實有住宅建筑面積3768萬平方米,實行物業管理的2540萬平方米,占實有住宅總面積的67%;甘肅省實有房屋建筑面積9647萬平方米,實行物業管理的39.05萬平方米,占實有房屋總面積的0.4%,其中,實有住宅建筑面積5151萬平方米,實行物業管理的34.27萬平方米,占實有住宅總面積的0.67%;陜西省實有房屋建筑面積14328萬平方米,實行物業管理的301.08萬平方米,占實有房屋總面積的2.1%,其中,實有住宅建筑面積7624萬平方米,實行物業管理的253.88萬平方米,占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明,經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
2、專業人才匱乏,影響物業管理行業向高水平、深層次發展。目前,物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍,突出表現為“三多三少”;一是傳統的繼承型房產管理人才多,新的創新型物業管理人才少;二是單功能人才多,多功能人才少,即能勝任單一普遍崗位工作的人才多,能勝任多個崗位工作的復合型人才少;三是初級管理人才多,高級管理人才少;特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面,已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
3、管理人員素質偏低,管理服務服務不到位。由于物業管理是一個新興行,目前尚未建立起統計、完善的行業管理標準和從業人員行為規范,從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設,既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓,又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準,使管理服務的觀念、內容、質量很難到位,管理水平不高,服務質量不好,甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業,雖然名字變了,牌子掛了,但觀念上變化不大,機制上轉換不到位,仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式,擺不正自已與產權人、使用人的位置,習慣于以主人自居,對產權人、使用人發號施令,產權人、使用人的應有地位得不到尊重,利益得不到
保障,群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明,該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂,停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重;保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初,對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示;在對現有物業管理服務質量的調查中(可選擇多答案),有40.15%的房產消費者認為“房屋及設備的維修”不到位,有34.57%的認為“小區綠化”不到位,有33.06%的認為“安全保衛”不到位,有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位,有25.34%的認為“交通管理”不到位,有24.65%的認為“區內衛生清潔”不到位,還有12.71%的認為“其他”服務不到位。4、規模效益差,企業虧損嚴重,發展后勁不足,目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小,而且統大多數企業存在著管理規模偏小,規模效益差,虧損嚴重,發展后勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由于管理規模小,經濟效益差,許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存,這一現象已成為物業管理企業難點問題。
5、物業市場發育緩慢,競爭機制尚未形成,物業管理是市場經濟的產物,理應按照市場經濟的要求,將物業管理企業推向市場,通過招投標聘物業管理企業,實行優勝劣汰。但是,目前除少數城市外,絕大多數城市的物業管理市場尚未形成,仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業,這種封閉的自我保護式的管理方式,不僅有障于物業管理市場的培育和發展,而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感,產權人、使用人的意識不能得到體現。
6、管委會組建不及時,產權人、使用人參與意識差,作用發揮的不好。眼下,一些城市住宅小區管委會(業主委員會)組建的不及時,有的未按規定程度通過民主選舉產生,有的管委會不能代表產權人、使用人的意志,使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初,對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明:有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會;有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會;有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中,成立管委會經過民主選舉產生的占63.22%;而未經過民主選舉產生的占16.55%;對產生過程“不知道”的為20.23%。調查結果還顯示:有77.33%的人認為,管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益;有22.67%的人持相反觀點。由此可見,在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此,而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。
7、物業管理立法滯后,法規體系尚未形成。1994年以來,建設部等國家部委(局)雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。但是,從總的來看,目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展,存在著立法層次不高,法律體系框架未形成,缺乏系統性和綜合性等問題。
二、物業管理可持續發展的必要性
物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業,俗使這一行業得到健康、快速的發展,盡快樹立起行業的良好形象,特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下,探索物業管理可持續發展戰略,有其特殊的意義和必要性。
1、有利于保護消
費者的合法權益。隨著社會的進步和人民生活水平的提高,人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求,轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成,消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限,而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高,服務質量好,企業知名度高,社會信譽好,收費合理就選聘誰。否則,誰物業管理服務不到位,質次價高或多收費少服務,只收費不服務,誰就在競爭中被淘汰。只有這樣,消費者的利益才能得到真正的保證。2、有利于物業管理行業擔負起社會責任。物業管理的主要任務是通過對物業管理,對人的服務,為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此,物業管理搞好了,不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平,確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限,使其保值、增值,而且有利于城市管理和經濟發展,具有其他行業所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的進程。城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設,發揮城市多種功能,為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境,滿足人們物質和精神生活的需要,實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設,而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分,城市房屋是城市管理的重要內容,城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平,只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了,才能加速城市化的進程。
4、有利于加快城市管理體制的改革。城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱,包括城市領導管理制度的確立;管理權限和責任的劃分;管理方式和方法的選擇,以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制,是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容,物業管理搞好了,不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境,而且有利于促進城市管理體制的改革。
三、我國物業管理持續發展的對策
1、提高認識,更新觀念,為物業管理持續發展奠定思想基礎。物業管理是城市管理體制的重大改革,是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新,政府職能的轉變,多方面利益的調整和理順,以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前,廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性,各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制,提高城市整體管理水平的有效途徑,特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月,國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》,明確提出“加強售后房屋維修、管理服務,發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制,發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務?！?
1998年7月,國務院又下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,進一步明確提出“加快改革現行的住房維修、管理體制,建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售后的維修管理,建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金,并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度,向用戶提供質價相符的服務,不能只收費不服務或多收費少服務,切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制,促進管理水平的提高,有關主管部門要加強對物業管理企業的監督?！?
2000年10月11日,黨的十五屆五中全會通過的《*中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》,明確提出實施可持續發展戰略,是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活,增加城鄉居民居住面積,提高住房環境和質量,改善居民消費環境,保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業,推廣和規范物業
管理。由此看來,全面推進物業管理的時機已經成熟,各級政府和物業管理行政主管部門,要加速推進物業管理,特別是物業管理發展較慢的地區和城市,要進一步提高認識,更新觀念,認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法,結合本地的實行,加速建立物業管理新體制,加大物業管理的覆蓋面,盡快縮小南北方物業管理的差距。同時,要不斷拓展物業管理的領域,不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理,而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場(館)、旅游區、車站、碼頭、機場后機樓等也要實行物業管理。有條件的城市,要進行區域化物業管理的試點,使城市的各個部位都能實行物業管理。
2、多種渠道、多種形式培養人才,為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理,取決于訓練有素的物業管理專門人才,他們不僅要有良好的思想素質,而且要掌握現代管理科學技術,并善于運用于實踐。培養物業管理人才的關鍵,在于提高物業管理人員的素質。要提高物業管理人員的素質,必須加強物業管理人員的思想作風和業務建設。
(1)加強思想建設,提高物業管理人員的政治素質。要建設一支思想好、技術精,進取心強,勇于開拓的物業管理隊伍,必須從思想教育抓起。物業管理企業要經常對職工進行社會公德、職業道德教育,引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀,培養職工愛崗盡責、服務群眾,奉獻社會的職工道德,使職工牢固樹立為人民服務的思想,扎扎實實、任勞任怨,一絲不茍地做好管理服務工作。
(2)加強作風建設,樹立雷厲風行的工作作風,建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍。物業管理人員的工作作風,直接反映物業管理企業的形象。物業管理企業要加強制度建設,建立健全各項規章制度,明確各級各類管理人員的崗位責任、職責范圍、工作標準和考核標準。管理人員要發揚雷厲風行的工作作風,提高工作效率,能辦的事馬上就辦。
(3)加強培訓,提高物業管理人員的專業技術素質。要提高物業管理人員的專業技術水平,一是抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求,制定計劃,分期分批對各類人員進行專業培訓,經考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓。企業要根據管理人員的實際情況和工作需要,定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓,使員工的技能不斷提高。三是抓好學歷教育。企業領導要從在職管理人員中選拔有培養前途的員工,參加物業管理專業?？茖W歷教育,為企業培養人才。四是通過理論研討等形式,提高物業管理人員的理論水平和業務素質。五是通過組織物業管理人員到國內外考察 ,學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗,取人之長,補已之短。加速提高物業管理服務的水平和質量,努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。
3、合理確定收費標準,開展多種經營,為物業管理持續發展提供資金保證。
(1)合理確定收費標準。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費的原則、定價類型、物業管理服務費的構成等均作了明確規定。各地物價主管部門應結合實行,盡快出臺本地工物業管理服務收費標準,使物業管理服務收費做到有章可循。同時,物業管理企業要嚴格按照物價部門核定或由物業管理企業與管委會(產權人、使用人代表大會)協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法進行收費,并定期向產權人、使用人公布經費的收支情況,以按受管委會及產權人、使用人的監督。
(2)一業為主,多種經營,增強物業管理企業的發展后勁。一業為主,多種經營是增強物業管理企業造血機能和企業發展后勁的基礎。因此,物業管理企業在做好物業管理的同時,要結合企業的實際和優勢,不斷拓展經營領域,努力為企業增加積累,使其走上良性循環的軌道。
(3)組建物業企業集團,實現規模效益。物業管理企業要想打破小兵團分散作戰的局面,必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強,具有市場競爭力的企業集團,進而實現規模效益。
4、加速引進競爭機制,加快培育物業管理市場,為物業管理持續發展創造公平的競爭環境。從計劃經濟條件下的傳統房產管理到推行物業管理,是房產管理體制改革的一場革命,需要人們提高認識、更新觀念;從實行物業管理到引進競爭機制,同樣需要人們的思想觀念上進行更新。這是因為,我國的物業管理是市場經濟的產物,市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平,才能使物業管理行業充滿生機和活力。加速競爭機制的形成,應做好以下工作:
(1)學習深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法。深圳市為探索市場經濟條件下的物業管理,早于1993年就在全國率先通過抬投標的方式選聘物業管理企業,并獲得巨大成功,為全國物業管理行業引進競爭機制創造和積累了成功的經驗。各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法,結合本地的實際,積極探索,大膽實踐。
(2)破除行業保護主義、本位主義,為建立物業管理競爭機制創造條件。建立物業管理競爭機制必須破除行業保護主義和本位
主義,要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來,推向市場實行公開、公平的競爭。只有這樣,才能加速物業市場的培育和發展。(3)建立規則,實現物業管理競爭的有序化、規范化。物業管理的競爭,客觀上要求它的運作活動是有序的、規范的。要何證物業管理競爭的正常運作和有序發展,實現物業管理競爭的規范化,有關部門應加快制定物業管理競爭規則,使我國物業管理的招投標活動盡快走上規范化的軌道。
5、加速立法,建立物業管理法律體系,為物業管理持續發展保駕護航。
市場經濟是法制經濟。物別是物業管理涉及的范圍十分廣泛,既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系,又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整,難以保證物業管理健康、快速發展。因此,有關部門應加快物業管理的立法,加速建立物業管理法規體系,使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道。
6、充分發揮管委會的作用,為物業管理持續發展健全監督機制。住宅小區管委會作為轄區內產權人、使用人民主推薦、選舉產生的群眾性自治組織,充分發揮其作用,對于維護產權人、使用人的合法權益,同物業管理企業一道共同做好物業管理工作至關重要。因為,管委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體,體現了物業管理的專業管理與自治管理相結合的原則,堅持這一原則,有利于發揮物業管理企業、管委會和產權人、使用人三個積極性。同時,它在物業管理企業和產權人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此,住宅小區入住率達到一定比例時,在當地物業管理行政主管部門的指導下,要及時召開產權人、使用人代表大會,并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產生管委會。只有這樣,才能將那些責任心強,具有一定組織和協調能力,愿為大家辦事的人選進管委會。也只有這樣,管委會才能真正代表和維護產權人、使用人的合法權益,并積極配合物業管理企業工同做好區域內物業管理工作。
綜上所述,物業管理引入我國雖然僅有20年的歷史,但是,它在場面市管理中的巨大社會作用、強大的生命力和廣闊的發展前景,已充分顯示出來。實行物業管理的實踐證明,政府的職能轉變了,城市的管理水平提高了,財政負擔減輕了,人們生產、工作和生活的環境改善了,兩個文明建設的步伐加快了。如今,這一社會化、專業化、市場化的管理模式已被社會各界所認同,物業管理企業雨后春筍般的涌現,物業管理隊伍的迅速壯大,物業管理覆蓋面的快速上升,物業管理服務領域的不斷拓展,物業管理服務水平的明顯提高,標志著物業管理這一朝陽產業在我國只有廣闊的發展前景,可以斷言,今后幾年,將是我國物業管理全國、快速發展時期。隨著物業管理行業的迅速崛起,物業管理立法的加快,物業管理法律體系的形成,物業管理體制的建立,物業管理模式的確立,物業管理制度的完善,物業競爭機制的形成,物業管理人員素質和管理服務水平的提高,物業管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發揮更大的作用
篇2：我國物業管理可持續發展戰略
我國物業管理可持續發展的戰略
從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000余家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處于發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快采取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。
一、我國物業管理面臨的主要矛盾
1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。
我國的物業管理，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。
從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建筑面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建筑面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建筑面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建筑面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建筑面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建筑面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建筑面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建筑面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陜西省實有房屋建筑面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建筑面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。
目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為“三多三少”；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。
由于物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標準和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區內衛生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。
4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展后勁不足。
目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展后勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由于管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。
5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成。
物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障于物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。
6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。
眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的占63.22%；而未經過民主選舉產生的占16.55%；對產生過程“不知道”的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。
7、物業管理立法滯后，法規體系尚未形成。
1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。
二、物業管理可持續發展的必要性
物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。
1、有利于保護消費者的合法權益。
隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。
2、有利于物業管理行業擔負起社會責任。
物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的進程。
城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。
4、有利于加快城市管理體制的改革。
城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理權限和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利于促進城市管理體制的改革。
三、我國物業管理持續發展的對策
1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。
物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出“加強售后房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務?！?/p>
1998年7月，國務院又下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督?！?/p>
2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《*中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。
由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅游區、車站、碼頭、機場后機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。
2、多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。
發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。要提高物業管理人員的素質，必須加強物業管理人員的思想作風和業務建設。
?。?）加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質。要建設一支思想好、技術精，進取心強，勇于開拓的物業管理隊伍，必須從思想教育抓起。物業管理企業要經常對職工進行社會公德、職業道德教育，引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養職工愛崗盡責、服務群眾，奉獻社會的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務的思想，扎扎實實、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務工作。
?。?）加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍。物業管理人員的工作作風，直接反映物業管理企業的形象。物業管理企業要加強制度建設，建立健全各項規章制度，明確各級各類管理人員的崗位責任、職責范圍、工作標準和考核標準。管理人員要發揚雷厲風行的工作作風，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。
?。?）加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。要提高物業管理人員的專業技術水平，一是抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓。企業要根據管理人員的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓，使員工的技能不斷提高。三是抓好學歷教育。企業領導要從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物業管理專業?？茖W歷教育，為企業培養人才。四是通過理論研討等形式，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。五是通過組織物業管理人員到國內外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長，補已之短。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。
3、合理確定收費標準，開展多種經營，為物業管理持續發展提供資金保證。
?。?）合理確定收費標準。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費的原則、定價類型、物業管理服務費的構成等均作了明確規定。各地物價主管部門應結合實行，盡快出臺本地工物業管理服務收費標準，使物業管理服務收費做到有章可循。同時，物業管理企業要嚴格按照物價部門核定或由物業管理企業與管委會（產權人、使用人代表大會）協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法進行收費，并定期向產權人、使用人公布經費的收支情況，以按受管委會及產權人、使用人的監督。
?。?）一業為主，多種經營，增強物業管理企業的發展后勁。一業為主，多種經營是增強物業管理企業造血機能和企業發展后勁的基礎。因此，物業管理企業在做好物業管理的同時，要結合企業的實際和優勢，不斷拓展經營領域，努力為企業增加積累，使其走上良性循環的軌道。
?。?）組建物業企業集團，實現規模效益。物業管理企業要想打破小兵團分散作戰的局面，必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強，具有市場競爭力的企業集團，進而實現規模效益。
4、加速引進競爭機制，加快培育物業管理市場，為物業管理持續發展創造公平的競爭環境。
從計劃經濟條件下的傳統房產管理到推行物業管理，是房產管理體制改革的一場革命，需要人們提高認識、更新觀念；從實行物業管理到引進競爭機制，同樣需要人們的思想觀念上進行更新。這是因為，我國的物業管理是市場經濟的產物，市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。加速競爭機制的形成，應做好以下工作：
?。?）學習深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法。深圳市為探索市場經濟條件下的物業管理，早于1993年就在全國率先通過抬投標的方式選聘物業管理企業，并獲得巨大成功，為全國物業管理行業引進競爭機制創造和積累了成功的經驗。各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法，結合本地的實際，積極探索，大膽實踐。
?。?）破除行業保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。建立物業管理競爭機制必須破除行業保護主義和本位主義，要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭。只有這樣，才能加速物業市場的培育和發展。
?。?）建立規則，實現物業管理競爭的有序化、規范化。物業管理的競爭，客觀上要求它的運作活動是有序的、規范的。要何證物業管理競爭的正常運作和有序發展，實現物業管理競爭的規范化，有關部門應加快制定物業管理競爭規則，使我國物業管理的招投標活動盡快走上規范化的軌道。
5、加速立法，建立物業管理法律體系，為物業管理持續發展保駕護航。
市場經濟是法制經濟。物別是物業管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道。
6、充分發揮管委會的作用，為物業管理持續發展健全監督機制。
住宅小區管委會作為轄區內產權人、使用人民主推薦、選舉產生的群眾性自治組織，充分發揮其作用，對于維護產權人、使用人的合法權益，同物業管理企業一道共同做好物業管理工作至關重要。因為，管委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，體現了物業管理的專業管理與自治管理相結合的原則，堅持這一原則，有利于發揮物業管理企業、管委會和產權人、使用人三個積極性。同時，它在物業管理企業和產權人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區入住率達到一定比例時，在當地物業管理行政主管部門的指導下，要及時召開產權人、使用人代表大會，并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產生管委會。只有這樣，才能將那些責任心強，具有一定組織和協調能力，愿為大家辦事的人選進管委會。也只有這樣，管委會才能真正代表和維護產權人、使用人的合法權益，并積極配合物業管理企業工同做好區域內物業管理工作。
綜上所述，物業管理引入我國雖然僅有20年的歷史，但是，它在場面市管理中的巨大社會作用、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來。實行物業管理的實踐證明，政府的職能轉變了，城市的管理水平提高了，財政負擔減輕了，人們生產、工作和生活的環境改善了，兩個文明建設的步伐加快了。
如今，這一社會化、專業化、市場化的管理模式已被社會各界所認同，物業管理企業雨后春筍般的涌現，物業管理隊伍的迅速壯大，物業管理覆蓋面的快速上升，物業管理服務領域的不斷拓展，物業管理服務水平的明顯提高，標志著物業管理這一朝陽產業在我國只有廣闊的發展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國物業管理全國、快速發展時期。
隨著物業管理行業的迅速崛起，物業管理立法的加快，物業管理法律體系的形成，物業管理體制的建立，物業管理模式的確立，物業管理制度的完善，物業競爭機制的形成，物業管理人員素質和管理服務水平的提高，物業管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發揮更大的作用。
篇3：物業服務行業可持續發展戰略
物業服務行業可持續發展戰略
我們所處的世界是一個日新月異的世界，發展是我們這個社會永恒的主題。然而，我們看到和中國一樣創造過奇跡的文明已經湮滅。眼前的周遭既能看到一些百年老店依舊生機勃勃，也常?？匆姇一ㄒ滑F的故事。許多煊赫一時的企業或者個人，不經意間已經淡出了我們的視線。世界就是這樣在不斷的放棄和淘汰中前行。
因此，不管對于一個國家、一個企業、甚至一個個人，如何持續發展都是必須面對的問題。這樣的問題不僅應該在發展之初，而且在發展過程中更應該得到時刻的關注。
關于可持續發展有大量的理論研究。然而，可持續發展理論在問世時主要適用于一個國家、地區的宏觀經濟、社會、環境層面，解決的是人類、國家的發展方向和長遠戰略，對于微觀經濟領域，涉及到具體的經濟部門或行業的發展研究較少。
因此，在過去關于物業服務可持續發展的研究中，部分研究者狹隘的理解了“可持續”的內涵，將注意力集中在如何克服眼前的困難，如何解決具體問題的操作上，較少的從整個行業長遠發展的角度出發，提出可行的發展戰略。
本文試依據目前關于“可持續發展能力”的權威研究，結合物業服務自身的特點和規律，來探討物業服務可持續發展的戰略問題。當然，還有一個非常重要的背景就是《物業服務條例》的頒布和實施。
一、可持續發展和可持續發展能力：
可持續發展(sustainable development)的概念有多種表述，但它的基本定義是“既滿足當代人的需要，又不危及后代人滿足基本需要的發展”。所以，可持續發展強調首要的根本的問題還是發展，“發展才是硬道理”，離開了發展，可持續就成了毫無意義的原地踏步。在此基礎上強調發展的可持續性，即發展不該是一種“涸澤而漁”、“一錘子買賣”式的發展。簡單的說，可持續意味著健康、穩定并保持相對的高速度。
說到底，可持續發展取決于可持續發展的能力。牛本元在《持續發展導論》把可持續發展能力的定義描述為：“-個特定系統在規定目標和預設階段內可以成功地將其發展度、協調度、持續度穩定地約束在可持續發展閾值內的概率”。美國的漢森和約納斯(Hansen，J.W，and Jones，J.W.，1996)也有相似的定義，他們將可持續能力直接解釋為：“-個系統可以達到可持續狀態的水平?！?/p>
從以上定義中可以清楚的看到，可持續發展是一種狀態，而這種狀態取決于三個因素：即發展度、協調度、持續度。如果這三個因素都能穩定的保持，就能達到可持續的目標。因此，物業服務的“三度”就是實現可持續發展的不二法門。
二、物業服務行業可持續發展的發展度
簡單的說，發展度以財富的增長、需求的滿足為其基本識別，它是可持續發展的“動力表征”，是可持續發展能力的發動機。
對于物業服務而言，決定發展度的應該是以下幾項戰略：
1、品牌戰略：
眾所周知，物業服務是個微利行業，而利潤最大化是企業的主要目標，通過對外拓展，擴大管理規模來提高經濟效益自然是最常見的方法。而規模的擴大依靠什么?如何在市場上爭得更多的份額?有幾個問題可以共同探討：
第一，物業服務條例的實施后，分業經營是原則性要求，招投標成為取得物業服務權的唯一途徑。前期物業服務開發商招標，業主大會成立后業主招標，物業企業需要經受兩次挑選。而如果是異地招標，更有諸多困難。因此品牌將成為競爭的重要砝碼。
第二，價格競爭已不再是競爭的主流。隨著人們消費水平的提高，特別是對生活品質的追求，低價并不再那么吸引人。很顯然，依照物業服務條例中“質價相符”的精神，低價只能說明物業服務水平的不高。
第三，過去，由于物業服務行業的不規范，消費者普遍對于物業服務企業的信任度大大的降低。良好的品牌形象在這樣的心理背景下有著很大的優勢。
第四，高檔物業服務的利潤空間較大，而對高消費水平的群體來說，選擇品牌物管，也是他們身份和地位的體現。
2、專業化戰略：
我們在談規模擴大的時候，并不能忽視一個問題，那就是規模擴大和成本控制之間存在的矛盾。是不是所有的物業服務企業都要去管理全委托項目，或者對所有的管理項目都要采用一體化管理模式呢?顯然不是?，F階段，專業化發展已成為一些中小企業的選擇。四面出擊，戰線拉得過長，對他們而言意味著更大的風險。而以市場目前的發展來看，專業化完全有它的發展空間：
首先，一些高尚住宅、酒店式公寓的管理要求與普通物業服務有較大的差距。雖然數量較少，但正如前文所說，所蘊含的利潤較高。因此，一個企業同時實行兩種管理模式，建立兩套隊伍幾乎是沒有必要的。一些公司完全可以專業的從事高檔物業服務。
其次，很多較大規模的公司，在大量拓展全委托項目時，自身技術隊伍的建立速度難于跟上，或培訓管理的成本過高，會將其中的專項業務交給專業公司，比如：保安公司、電梯維修公司、清潔公司、園林綠化公司等。
再次，物業服務顧問的需求量較大，而且顧問項目的成本較低。是一條可供選擇的良好路徑。
最后，業主自主管理模式也將很快出現，業主完全可以通過聘請各專業公司來代替原有的一個物業公司一體化管理的模式。
3、人力資源戰略
進入知識經濟時代以后，競爭的關鍵性資源發生了根本改變。決定成敗的不是資本而是人才，依目前的物業服務現狀來看，這個問題更是重中之重。
首先，專業的物業服務卻事實上沒有專業的物業服務人才來進行，這涉及的原因很多，并且不能朝夕之間得到改變。只能通過物業服務自身的培訓、考核、崗位實踐的方式來獲得。
其次，不斷擴物業服務面積卻缺乏現成的人才馬上接手，造成企業間的人才不規范流動。
最后也是最重要的一點，人是創造價值的源泉，無論是掌握新信息、創造新模式、采用新技術都離不開人。
4、企業的資源整合能力
任何一個企業，其資源總是有限的，這里所說的資源包括人力資源、市場資源、社會資源等，但企業的發展壯大又需要大量的資源儲備，否則，企業的持續發展就會面臨資源短缺的瓶頸，因此，如何充分利用資源，如何有效儲備資源就顯得尤其迫切，但僅僅是儲備資源事實上很難滿足企業發展的需要，故企業要善于充分利用自身的條件，對社會資源進行充分合理的整合，對有利于企業發展的各種資源加以有效地培育，并使之能隨時為己所用，只有這樣，企業的可持續發展才能具備資源優勢。企業也才不會為資源所困。
三、物業服務可持續發展的協調度
協調度是以環境與發展之間的平衡為基本識別。協調度構成了可持續能力的"公正表征"，是可持續能力不斷優化的調節者。
任何一個系統的發展都離不開子系統之間，系統與其它系統之間的平衡與協調。一般來說，需要協調的關系有：物質和精神的關系、效率和公平的關系、競爭和規范的關系、創新和繼承的關系。物業服務的發展亦然。而協調上述關系就需要采用企業文化戰略。
1、企業文化建設有利于建立契約觀念和誠信觀念。市場經濟本質上是一種法制經濟。物業服務條例的頒布實施，是物業服務法制化的標志。依法管理、依約管理是協調企業之間競爭合作關系、企業與消費者服務被服務關系的根本之道。
2、企業文化有助于協調企業內部關系，建立穩定的富有力量的團隊。企業文化環境對于員工的改造力量是無形的卻又是巨大的。精神對于物質的能動作用是共識，法律與規章制度是一種原則，而文化是一種精神。過去我們偏重于強調制度的外在力量，忽視了文化的引導性、感召力和以此帶來的人對環境的歸屬感。
3、穩定的企業文化是聯系創新和繼承的紐帶。文化所有的吸納、改造的功能，可使企業不斷獲得更新的思想和靈感。同時文化的穩定性又足以將企業最內核的精神予以保留和延續。所以，建立具有特性的企業文化十分重要。
四、物業服務可持續發展的持續度
持續度以服務價值的世代非減為其基本識別。持續度構成了可持續能力的"穩定表征"，是可持續能力不斷維系的促進劑。
抽象的表述背后是一個非常淺顯的道理。在規模不斷擴大、經濟利益不斷增大的同時，經濟效益之外的價值并不能因此反而遞減。物業服務常將追求社會效益、環境效益、經濟效益的統一作為目標，但事實上，真正做到是有難度的。這個問題的本質其實就是一個索取和回饋的關系問題。在從社會、環境中獲得經濟效益的同時，也需要考慮回饋社會和環境的問題。
值得注意的是，一方面，我們不能從環境和社會中索取過度或者只索取不回饋。另一方面，我們回饋給社會和環境的必須是無害并且有益的。我們把這樣的戰略稱之為綠色戰略。它可以表現為以下的幾個方面：
1、不斷的進行物業服務新技術的研發，降低社會成本和環境成本，促進經營方式從粗放式向集約式的轉變，減少資源的浪費。
2、不斷的將最專業又最富個性化的服務滿足我們的客戶，提高服務檔次和水平，為業主或使用人提高生活品質。
3、在服務中不斷的引導業主或使用人采取健康、科學的生活方式，培育管理轄區內的公共意識和操守。
4、將企業從單純的商業氛圍中升華出來，參與更多的社會和環境的公益活動。
綜上所述，物業服務可持續發展，取決于物業服務發展的發展度、協調度、持續度，而這三度應該通過一系列的戰略來實現，包括：品牌戰略、專業化戰略、人力資源戰略、企業文化戰略和綠色戰略。同時，這些戰略應該構成一個相互促進、相輔相成的戰略體系，雖可以根據不同的發展階段有所側重，但不能有所偏廢。另外，戰略的實施也離不開外部的政策制度環境。
二戰以后，人類的發展觀念經歷了多次變革。所以，可持續發展既是一種戰略也是一種新的發展觀念。物業服務可持續發展戰略也可以理解為在可持續發展觀念指導下的物業服務的發展之路。因此，在這一大的指導思想之下，或許有更好、更科學的發展戰略出現，有待于更多的物業服務理論研究者的發現和創造。