一、接管驗收的作用及分類

接管驗收是指物業管理企業接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業連同設備就應移交給物業管理企業。之所以履行這一程序,是因為物業在完成驗收后,就進入了使用階段,而物業的管理是由物業管理企業來進行的,加上物業管理企業參與了前期的設計和施工,只有它對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用做了各種準備,包括制定管理規章、組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產權分散的情況下,也只有由物業管理企業代為接管驗收,才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理企業向業主移交時,移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。

(一)接管驗收的作用

接管驗收是物業管理過程中一個重要環節。如果物業管理企業在接管驗收中馬虎從事、一旦接管合同生效,物業管理企業就必須承擔合同中規定的義務和責任。因為物業能夠長期使用,在日后使用中出現的問題必須由物業管理企業和業主來應付。因此,物業管理企業應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應站在業主的立場上,充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在:

1. 明確交接雙方的權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂 , 實現權利和義務的轉移 , 在法律上界定清楚各自的義務和權利。

2. 確保物業具備正常的使用功能,充分維護自身和業主的利益。通過物業管理企業的前期介入和接管驗收,進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設,減少日后管理中的麻煩和開支,同時從總體上把握整個物業的質量。

3. 為后期管理創造條件。通過接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量 ; 另一方面,根據接管中的有關物業的文件資料,可以摸清物業的性能與特點,預防管理事務中可能出現的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業管理系統,發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。

(二)接管種類

1. 按接管物業特點,分為新建物業接管和原有物業接管。

2. 按取得方式可分為協議取得和招標取得。協議取得是指建設單位(管委會)與物業管理企業經協商達成委托代管協議;招標取得采用公平競爭的方式,建設單位(管委會)公開發標,各物業管理企業投標,競爭取得管理權。

3. 按委托方式又可分為承包方式和代理方式。承包方式是由物業管理企業負責全部管理費收支,盈虧與委托者無關。代理方式是由物業管理企業每月固定向委托者收取部分費用,如管理人員工資及各項福利、清潔費、水電保養費、服務代理酬金等,其他各項支出則實報實銷。

二、接管驗收中應把握的幾個主要問題

(一)嚴格控制物業接管驗收程序

1 .新建房屋接管驗收程序:建設單位書面提請接管單位驗收;接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間;接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗;對驗收中發現的問題,按質量問題處理辦法辦理 ; 經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

2 .原有房屋接管驗收程序:移交人書面提請接

篇2：物業接管驗收中質量問題處理方法原則

　　物業接管驗收中質量問題的處理方法與原則

　　(一)處理質量問題的方法

　　1．發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責

　　進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　2．發現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理：因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　3．對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。

　　4．房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建漫單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　(二)處理質量問題應把握的兩條原則

　　1．原則性與靈活性相結合

　　所謂原則性，就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。

　　所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

　　2．細致入微與整體把握相結合

　　工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何一點疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線容的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的，物業土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握：而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。

篇3：樓宇接管驗收發現問題解決辦法

　　樓宇接管驗收發現問題的解決辦法

　　樓宇驗收分物業公司(管理處)初驗和小業主復驗。

　　一、在初驗中發現的問題，處理如下：

　　一一般項目的返修

　　對接管驗收中發現的非結構性的質量問題，物業公司驗收組應在兩天內提交給發展商（一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建單位），由承建單位負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由建設單位委托管理處代為返修，所需費用由發展商支付。

　　二房屋結構的加固補強

　　在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向發展商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。

　　三不具備使用功能問題的處理

　　接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

　　二、小業主在驗收中提出問題的解決辦法

　　1、對小業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商（一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建商），由承建商負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。

　　2、對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《工程規章制度手冊》中的相關裝修管理規定。

　　3、對小業主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。

　　三、相關文件及記錄:

　　《業主房屋裝修管理規定》《接管驗收記錄》