物業服務糾紛成因與對策建議

　　本文就滬上某中級法院審理物業服務糾紛案件的基本情況和糾紛成因進行了具體地研究，并在此基礎上提出了相應的建議和對策。

　　一、糾紛的總體態勢

　　(一)案件數量分析

　　20**年，該院共受理物業服務糾紛案件150件。與20**全年受理的物業服務糾紛案件相比，上升了25%。與20**年全年受理的94件物業服務糾紛案件相比。上升了近60%，案件數量呈逐年遞增的態勢。同近年來住宅商品化進程迅速推進、物業服務活動的日益頻繁和深化密切相關。

　　(二)案件主體分析

　　1、業主與物業公司的糾紛數占絕大多數

　　從涉案主體分析，20**年受理的150件物業服務糾紛案件中。業主與物業公司之間的糾紛約占71%，居首位。業主與物業公司作為物業服務法律關系中權利和義務的享有人和承受者，產生的糾紛往往是最為直接和突出的。其中又以因物業服務費的收取和交納產生的糾紛最為突出。

　　2、房產商在某些情形下可成為訴訟主體

　　房產商作為住宅小區的開發商和建設單位。其主要目的是通過商品房的開發和銷售獲取利益。房產商并不是物業服務合同的當事人。但在特定情況下，其也可以成為物業服務糾紛的當事人。例如在為物業服務中的資料、物業用房移交出現的矛盾，或者為小區設施的權屬發生爭執等情況。

　　3、業委會作為訴訟主體現象普遍

　　在上述物業服務糾紛案件中，業委會作為訴訟主體的約占20%，居于業主與物業公司之后列第三位。除了上面提到的業委會與房產商之間的糾紛外，還表現為業委會與物業公司之間的糾紛，涉及物業資料和物業用房的移交、物業資金的使用和管理等方面；此外。業委會與業主之間的糾紛也時有發生，如業主與業委會間因選任、罷免代表。起訴、選聘物業公司等事項而產生糾紛。

　　(三)糾紛類型分析

　　1、物業服務費的收取與交納

　　因物業服務費的收取與交納引發的糾紛約占總數的70%，主要分為兩類:

　　關于業主拖欠物業服務費用的糾紛數量一直居高不下，約占物業服務糾紛案件收案總數的67%。這類案件中，物業公司大多為一審原告。其通過起訴向業主主張物業服務費及滯納金。業主通常以物業公司未履行職責或履行職責有瑕疵、滯納金標準過高為由進行抗辯。以達到拒交或減交物業服務費的目的。

　　此外，因同一小區內不同性質房屋收費標準不一引發的糾紛也時有發生，其數量雖少，但矛盾較為突出，表現為在同一小區內既有商品住宅，又有售后產權住宅，物業公司要求業主按商品房標準支付物業服務費。由于二者的收費標準差異較大。觸及的焦點較為敏感，該問題已經引起有關部門的高度重視。

　　2、業委會與業主的權責劃分

　　主要表現為業主與業委會間對將物業交于何人管理意見不一，大多涉及選任、罷免業主代表，起訴、選聘物業公司等內部事項。此類案件集中體現了業主與業委會在行使小區自治管理權方面因權責、手續等不明確引發的矛盾。

　　3、物業公司的行為構成違約或侵權

　　主要表現為兩方面:一方面是物業公司未履行義務，業主要求其應承擔相應的違約責任，如業主以物業公司未履行社區安全管理等義務，致其人身或財產受損為由。要求認定物業公司構成違約并提出賠償主張。另一方面是由于業主搭建或改變房屋結構時。物業公司超越范圍行使職權。對業主的人身或財產造成了損害，業主據此起訴。認為物業公司的行為構成侵權，要求其承擔侵權損害賠償責任。

　　4、相關物業設施的歸屬與利用

　　第一類涉及物業用房的提供，是物業服務中產生的新問題。隨著國務院《物業服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》的實施，糾紛數量有上升趨勢:如新規定實施前，法院經業委會訴訟已判令房產商交付物業用房?！段飿I服務條例》及上海市的實施意見出臺后，業委會又以面積未達標準為由再次起訴，要求房產商按新規定的標準提供物業用房。

　　第二類涉及小區設施的權屬。關于小區地下車庫等設施的權屬、性質及收益歸屬問題，因關系到附屬設施結構功能、建筑物區分共有等多種經濟因素和法律因素。已成為當前物業服務糾紛中的熱點和難點問題。如業委會成立后與物業公司簽訂物業服務合同，物業公司依據合同對地下停車庫進行管理并收取停車費，將收益劃入業委會；，房產商起訴認為其系車庫所有人，要求判令物業公司與業委會停止侵權并賠償損失。

　　5、物業資金的使用和管理

　　該類案件所占比例較小。表現為業主與業委會因物業服務資金及維修基金的使用和管理存有分歧。如業主代表大會通過決議，認為原業委會成員以活動費和獎勵費名義領取維修基金的行為未經業主代表大會決議通過，故應予退還，遂向原業委會成員要求退還該獎勵費，據此產生糾紛。

　　二、裁判結果分析

　　法院20**年審結的二審物業服務糾紛案件中，維持原判的比例約占67%；當事人撤回上訴的比例占16%；二審改判的比例占1 3%；二審調解的比例占4%。物業服務糾紛案件雖然標的額不大，但由于涉及小區業主的切身利益，且個案的裁判對同一小區類似的情形有示范作用，故當事人大多要求法院作出明確的裁判結果，與其他類型案件相比較，其調解難度較大。

　　(一)案件覆蓋面廣，矛盾容易激化

　　物業服務涉及干家萬戶，處理不當容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。如在審理小區業主拖欠物業服務費的案件中，物業公司在起訴的同時主張滯納金，由于一些業主欠費時間較長，如按日干分之三計算，滯納金數額較高，往往超過本金加之物業服務企業客觀上存在一些服務上的瑕疵，簡單下判極易引起眾多業主的強烈不滿。且有些案件雖為個案，但同一小區內欠費業主人數較多，其大多處于觀望態勢，極有可能因不滿裁判結果上告*。并形成大規模的群體訴訟。

　　(二)法律關系眾多，權責界定模糊

　　目前，物業服務糾紛已突破了原先類似業主拖欠物業服務費用等法律關系單一，權利義務明確的特點，單個案件涉及眾多法律關系，各主體的權責界定成為審案關鍵。如在房產商訴被告物業公司、第三人業委會一案中，房產商以建設了專門的物業用房為由，要求退還原先作為物業辦公的房屋。該案涉及房產商與物業公司的前期物業服務關系，業委會與物業公司的物業合同關系，房產商與業委會之間、業委會與物業公司之間的物業用房配置和移交關系、房產商與物業公司的遷讓關系等等，各法律關系之間具有明顯的關聯性和承繼性。

　　(三)各類法規眾多，帝有轉型痕跡

　　從物業服務的成長發展和過程來看，其作為一項獨立的行業，出現在20世紀80年代，與我國住房制度改革及地方政策關系密切，帶有較為明顯的歷史轉型特征。如關于同一小區內商品住宅和售后產權住宅的物業服務費收取標準不同，就涉及《物業服務條例》、《上海市住宅物業服務規定》、原《上海市居住物業服務條例》及上海市行政職能部門頒布的《關于調整公有住宅售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》等多個規定。又如上述法規中雖均對業委會的性質和職責作了規定，但前后規定的內容截然不同，使得法院對業委會能否成為訴訟主體的問題難以明確。

　　(四)區域分布不均，市區多于郊縣

　　分析該院轄區內物業服務糾紛案件的遍布區域。依此由內環線周邊區域、市中心區域向郊縣區域遞減。其原因是內環線周邊地區經過近幾年大規模的房地產開發建設，大批業主已入住。在物業服務中各類糾紛正處于高發期；市中心的樓盤開發較早，物業服務相對成熟；而郊縣區域正處于房產開發階段，物業服務矛盾尚未顯現。據統計，20**年受理的物業服務糾紛案件中，中心城區的此類糾紛約占85%，而郊區和邊遠城區此類糾紛僅為15%。

　　(五)個案標的額小，均為二審案件

　　由于物業服務糾紛中涉及費用的交納占了絕大多數，且物業服務大多涉及普通服務，因此個案涉及訴訟標的金額不大。此外，所受理的物業服務糾紛案件均為二審案件。

　　三、糾紛的成因分析

　　(一) 行業尚未完全市場化、規范化

　　從行業角度而言，物業服務在我國屬于新興行業，還未形成制度化、規范化。舊小區的物業公司主要由原來的房管所轉變而來，新成立的小區大多由房產商自己成立物業公司，主要履行小區安全管理、物業維修等職能。由于該行業發展速度較快，物業服務隊伍迅速膨大，其中服務質量高低有別。從業人員素質參差不齊，又加之轉型期中相應的行業標準不完善，致使服務和管理比較混亂。容易導致糾紛的形成。

　　(二)相關的民事立法仍不完善

　　隨著國務院《物業服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》的頒布，為規范物業服務活動提供了了相關依據。但畢竟行政立法難以對物業服務產生的民事糾紛提供直接的、操作性強的法律依據，且法規固有的滯后性決定了其難以解決新產生的矛盾，因此審判人員在審理案件中仍會感到有些糾紛的解決無章可循，難以駕馭。例如關于業主大會作為代表和維護物業服務區域內全體業主在物業服務活動中的合法權益的代表，對外如何行使權利，與業委會的內外關系如何區分、界定，在理論界和審判實務中存在多種不同觀點，難以統一。又如由物業服務衍生的地下車庫權屬及使用收益等問題，由于我國立法中缺乏建筑物區分所有規定，沒有相應的理論體系支撐，使此類糾紛難以處理。由于上述原因，導致裁判結果的差異較大。該類糾紛的處理亦成為新聞媒介和社會廣泛關注的熱點。

　　(三)示范文本內容過于概括

　　現行的物業服務服務合同示范文本對物業公司的義務約定較為概括，同時因為示范文本的存在，使合同雙方的訂約自由受到較大限制，易發生糾紛。如原《上海市居住物業服務條例》規定。業主或使用人未繳納物業服務服務費的，物業服務企業可按日加收應繳納費用千分之三的滯納金。而“示范文本“約定，業主或物業使用人逾期繳納物業服務費，物業公司可從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。案件審理中有業主提出，因兩者規定的滯納金計算標準不一，其不愿按日千分之三的標準支付滯納金。

　　(四)物業服務行為仍不規范

　　由于體制轉型的原因，目前部分物業公司由原房管所轉變而來，其工作方法和理念不能適應房地產市場的發展需要。因此出現了大量不規范的管理方式，如收費標準和服務質價嚴重不符等，有些物業公司與業主的關系出現錯位，無視甚至侵害業主的權益。如物業公司以公約規定陽臺封閉應選用無框玻璃為由，未經業主同意，擅自闖入業主家中:將其裝修使用的塑鋼窗強行拆下取走。該行為明顯超越了其職權范圍。侵犯了業主合法權益，引起業主的強烈不滿。

　　(五)業主缺乏；消費理念，業委會缺少相應制約

　　首先，業主的物業服務消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，其大多希望得到最好的物業服務，卻只愿支付最少的物業服務費，小區內物業欠費現象嚴重，給物業服務帶來困難。其次，業委會 權利過大，缺乏必要的監管，在重大事項的決定上，業委會往往未經業主大會合法表決自行作出決定。 再次，部分小區業委會成員素質不 高，財務制度和管理缺乏專業性，加之維修基金的使用管理存有漏洞，導致違規使用資金的現象屢見不鮮。

　　(六)房產商先期遺留問題未 能有效解決

　　在物業服務糾紛中，有70%是因房產商遺留問題引發的。房產商作為城市住宅小區的開發商和建設單位，就最初意義而言，是城市住 宅小區的第一產權人。也確立了其應履行一定的義務，如須留有相應的物業服務場所和物業服務設施，繳納維修基金，不得將房屋共用部位、共用設備或共用設施的所有權、使用權單獨轉讓，向業委會移交相關資料等。但有些開發項目在規劃設計、施工階段就先天不足，造成建設與管理脫節，房產商在房屋出售后一走了之；且在前期物業服務中，物業公司多從屬于房產商，決定了物業服務依附、受制于 房產商，故在驗收和接管過程中，物業公司無法為業主把關，為日后的糾紛埋下了隱患。

　　四、相關的對策及建議

　　(一)行政部門加強行業管理

　　行政主管部門要加強對物業服務行業的規范化管理。首先對物業公司的設立資質，對從業人員條件等予以明確的規范，要使之適應開 放的市場要求，滿足多元化的社會需求，形成梯層檔次，盡可能實行規?；芾?。其次創造維護公平競爭的市場環境，以公開招標形式保證業主自主選擇物業公司，盡量避免房產商自己設立物業公司自己管理的壟斷情況。再次，通過行政手段督促房產商及時召開首屆業主大會。對房產商故意拖延不設立的情形，以事先設立保證金制度的方式予以制裁。此外。對物業公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業服務的服務層次。

　　(二)完善立法

　　國務院《物業服務條例》出臺后，建議有關部門繼續加強調研，應當盡快制定相應的實施細則，并對各地方現有的規定進行補充和修改，使《物業服務條例》真正適用于全國不同地域內物業服務的實際情況。把物業服務納入民法的基本理論范疇，盡快完善物權法理論體系，條件成熟時可由全國人大制定法律。在立法中應當明確:建筑物區分所有制度及地下車庫等設施的權屬；物業服務的法律性質；業主大會與業委會的關系及其訴訟主體地位:物業服務責、權、利的范圍和標準；物業服務糾紛的民事救濟手段等。在司法中要研究實施中出現的迫切需要解決的難題，以利于司法統一。

　　(三)修改和完善示范合同條款

　　物業服務合同不是一個單一的合同，而是由一系列合同構成的一個合同鏈。這些合同前后相繼，互相配合，共同調整著物業服務不同階段中各方的權利義務關系。因此，明確物業公司的管理服務職責，就需要將物業服務合同具體化，在示范合同文本的基礎上細化、量化，避免發生糾紛時缺乏合同依據?！段飿I服務條例》和《上海市住宅物業服務規定》實施后，原先的《上海市居住物業服務條例》已廢止，作為其配套使用的示范文本應由相關職能部門做出相應的改動，以不斷適應新情況。此外，還可通過《業主公約》和相關的租賃合同確立業主和物業使用人的義務，使其與物業服務合同共同調整各類主體的權利義務關系。

　　(四)物業服務企業強化自律意識

　　物業服務企業要通過加強宣傳和教育，轉變物業服務人員的服務意識，樹立市場意識和服務理念。要從完善收費標準，具體服務內容，提高管理水平三方面加以改善，增強物業服務隊伍的整體素質，提高服務質量。

　　(五)業主轉變消費觀念、強化契約意識

　　一方面，應當通過宣傳等手段在業主中普及市場經濟時代的消費觀念，消除其頭腦中的計劃經濟因素，樹立起權利和義務對等、接受服務就應付費的意識。另一方面，業主應強化契約意識，將完善合同條款作為保障其權利的首要方式。依照物業服務合同，業主有交納物業服務費和遵守業主公約等公共契約的義務，同時業主作為物業服務的最終受益人。也有權依照合同約定參與物業服務，有權對業委會和物業服務企業的不當行為行使監督權，并可以提議召開業主會議或臨時業主會議。

　　(六)建立和完備對物業服務費、維修基金的監督機制等

　　關于物業服務費和維修基金的管理和使用應遵循以下原則:

　　1、出售人和買受人按法定比例提取，所有權屬全體業主共同所有；

　　2、資金及增值部分?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用；

　　3、資金的使用嚴格依照規定的筍進行，并經相關部門審核

　　4、業主轉讓房屋所有權時，結余的維修資金隨房屋所有權。此外，還可以設立專項

　　5、監查管理團體的運行情況、財產狀況；將物業服務費與物業服務費與物業公司的財務分離。以避免二者混淆；完善資金的運行規則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權侵害業主利益。

　　(七)正確樹立審理物業服務糾紛案件的價值取向

　　物業服務方面的相關常識缺乏，因此，法院在現階段審理此類案件應樹立一定的價值取向。諸如:保護業主的合法權益；維護物業服務合同的嚴肅性；權利義務的對價意識；所有權與管理權相分離；具體業主與抽象業主利益的有機整合等等。只有在遵循正確價值理念的前提下，才能正確認定事實和適用法律，妥善處理各類物業服務糾紛案件。

　　(八)簡化物業收費案件訴訟程序

　　物業服務實踐中，經常出現業主拒交管理費的情況，我國目前對業主無合法理由欠交物業費用的行為尚無及時有效的措施。因此，是否可借鑒國外立法及實踐經驗，增加一些有效的手段，對這類糾紛的訴訟采取更為簡便的程序。如將這類案件交專門法庭審理。這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。

篇2：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　?。ǚㄡ孾20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　?。ǘ┪飿I服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

　　第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

　　第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　談物業服務合同的風險防范與糾紛解決

　　物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

　　一、物業服務合同的風險類別及防范

　　物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業承接查驗引起的風險

　　物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

　　現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

　　風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

　　物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業管理活動中應當?？顚Ｓ?，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

　　在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

　　二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關系錯綜復雜

　　物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

　　3）物業服務收費糾紛占比例最大

　　物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

　　前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

　　物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

　　6）物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

　　物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

　　物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。

　　對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。