本文提要：決定使用資金操作缺乏實踐性和維修責任的區分不明確。我國住房多屬于單幢群體式居住型,且住宅小區面積大、人員多,配套設施多,業主開會難,形成決定難。

我國建立住房維修資金制度,已走過了十余年的歷程。應當說,這項制度建立的初衷,是為了維護最廣大人民群眾的利益,但從實際情況來看 , 專項維修資金的使用過程中卻一直存在繳存、挪用、使用難、法規缺位等諸多問題。

一、住房維修資金“使用難”反映出的主要問題
(一)已售公有住房的維修資金如何使用未有效解決。
我國住房制度不同時期不同政策,近年來,住房管理體制等發生了較大變化,原單位的人,逐步向社會的人轉變。住房二級市場的開放與活躍,住房轉讓后的維修資金及維修責任主體不明;售房單位提取的資金或挪用,或改制,或破產;資金管理分散等,已使目前已售公有住房一方面面臨大量維修缺資金;另一方面有資金或無資金均無法決策、無法動用資金;群眾對此意見突出。即使當年購房繳存和提取資金的,由于我們的政策“動息不動本”的規定,無法使用微弱的資金解決維修困難。
(二)商品住房首次繳存以售房價按比例確定缺乏合理性。近年來,主要城市住房價格已呈較大漲幅;購房人貸款購房的同時,還得高息貸款繳存至少 5 年內不會發生較大使用的低計息或不計息的維修資金;且同區域、同幢房屋因不同售價,出現首次繳存的不公平;行政部門以繳存維修資金作為辦理房產證的前置條件,結果導致因繳存資金數額較大,購房人不繳存維修資金,www.airporthotelslisboa.com也不領取房產證,使資金不能及時繳存到位。
(三)決定使用資金操作缺乏實踐性和維修責任的區分不明確。我國住房多屬于單幢群體式居住型,且住宅小區面積大、人員多,配套設施多,業主開會難,形成決定難?！?/3以上通過”的特別多數決議規定,已成為實際操作中難言的“痛”。還有的城市進一步規定,未成立業主委員會(成立率低)的,不得使用維修資金;缺少繳存維修資金的,其他業主也不能使用維修資金等;如此,在制度上造成繳存的維修資金無法有效使用。再如具體涉及共用部位、設施設備維修責任區分不清,如屋頂自然損壞滲漏、山墻滲水等,在大量單幢群體式居住類型的住房中如何解決?迫切需要以區分所有的制度來明確相關責任。
(四)資金續籌、欠交、追繳缺乏有效措施。一是業主還未嘗到建立維修資金制度所帶來的益處,對維修資金的續籌缺乏信心;二是房改已售公有住房部分,有的售房單位已將資金使用完,或未按戶核算,或由于原單位已撤消、破產、改制等原因,無法追繳;三是商品住房部分,既有同幢房屋、同區域部分業主欠交,無法形成共同維修決議的,也有建設單位代收繳發生挪用的,還有開發采用項目制,建設單位在項目建成后離去,給追繳帶來難度;致使當年交錢,現在無法實現維修。

二、解決住房維修資金“使用難”的對策與思考
(一)調整首次繳存標準,樹立維修資金是為應急使用而儲備的觀念。首次繳存的維修資金,是無法滿足住房50-70年維修的,因此維修資金的每次繳存應以滿足應急維修儲備為目的。一是應堅持小額存儲,不給業主增加過多負擔;改變首次繳存標準按售房價格比例繳存的做法,可以采用按建筑面積絕對值為標準繳存。二是對業主、建設單位、公有住房售房單位等繳存、提取維修資金的標準、時限作出強制性規定;對非單一產權、結構相連相同的同幢住房,同標準繳存;對設電梯的房屋,另由建設單位售房時一次性按標準補充繳存屬于業主所有的維修資金,并對收益與殘值納入作相應規定。三是兼顧繳存形式上的不同而實質內容相同的首次繳存資金方式。商品住房維修資金的首次繳存,可以業主直接繳存,也可以建設單位代收代繳兩種方式。
(二)體現資金使用決策的原則性和靈活性。對住宅小區內局部維修動用維修資金,應堅持實事求是,在不違反民事活動原則的前提下,可以由維修涉及范圍內共有或共用關系 2/3 以上業主書面同意;同時對維修資金的分攤,相應于維修涉及范圍內做原則規定;縮小使用維修資金議事決策范圍,利于相關業主較快形成決定,實現維修目的。并明確業主委員會或維修涉及范圍內,相關業主另有約定維修資金使用分攤的,從其約定。
按此精神,未成立業主大會的,同樣可以使用維修資金。維修涉及范圍內繳存維修資金業主,同樣可以通過多數決議的方式,共同決定,統一使用。
(三)保證業主知情權與監督權,利于業主決策。維修資金一是以物業管理區域為單位,按幢建帳,核算到戶,明細記載其繳存、使用、結存等情況;二是政府代管機構對業主委員會有首次告知繳存維修資金義務;三是專戶銀行應當定期向業主委員會發送維修資金對賬單,定期向繳存業主發送維修資金分戶賬資金對賬單;四是繳存業主可以憑相關證件到專戶銀行查詢本物業管理區域維修資金總額、本幢房屋維修資金總額、本人分戶賬資金數額;專戶銀行和代管機構有告知和異議復核告知義務。
(四)明確使用維修資金的程序與條件。對專項維修資金

本文提要：決定使用資金操作缺乏實踐性和維修責任的區分不明確。我國住房多屬于單幢群體式居住型,且住宅小區面積大、人員多,配套設施多,業主開會難,形成決定難。

的使用原則、使用范圍、使用條件、使用程序、分攤原則、應急維修處理原則等,以確保維修資金的使用規范和體現建立維修資金制度中“準公共性”和共同性的內涵。
其次,保持維修資金的“恒定蓄水”原理,對資金補充渠道、不足續籌、業主大會決定續繳維修資金的渠道與方式、公有住房售房單位未繳存維修資金承擔維修責任作相應規定。
(五)建立應急維修機制。多年的實踐證明,住房日常最易發生維修矛盾的是屋頂漏雨修繕、戶外墻面滲水修繕、落水管破損修繕、化糞池清淤疏通修繕等,為了解決業主反映多發性、維修意見難以形成集中意見的突出矛盾,應將上述項目列為急事特辦項目,有效地減少大批房屋維修投訴矛盾。同時,對隨時容易發生的涉及房屋安全性的應急維修,應當明確相關責任人的責任。
(六)政府或代管機構應增強服務意識。建立維修資金制度的目地和用途,應當是當前政府代管或監管的指導思想。
政府或代管機構應當體現有效監管、高效運行。應與專戶銀行共同開發利用維修資金信息化管理系統;制定和正確使用維修資金會計核算辦法;對符合規定程序條件的資金,應在規定時限內確認辦結。
政府或代管機構應當“有所為,有所不為”。應不直接參與維修資金的具體使用,涉及維修資金使用的維修工程的招投標、預決算、質量監督等,可以通過專業資質中介組織完成。
(七)進一步明確相關維修責任。住宅小區中,水、電、煤氣、排污、防洪等設施的維修,一是相關設施一般維修資金量涉及較大,業主無能力承擔;二是相關設施均為一些行業壟斷經營性的設施,業主在持續不斷的支付相關費用,如電費、水費等,如果再由業主從有限的維修資金中支付相關設施的維修費用,情理不合;如此只會加劇矛盾沖突。
同時對屬于人為損壞或無法明確人為損害的,保修期內的,物業管理合同約定維修養護的,明確各自的維修責任。
參考文獻:
1、梁柱,《中國物業管理理論探索與實踐》,中國經濟出版社,20**年1月
2、劉長森,《物業管理收費法律問題研究》,中國政法大學出版社

篇2：南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(2015試行)

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(20**試行)

　　南昌市住房資金管理中心,各縣、區（開發區、新區）房管局（辦）：

　　《南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則（試行）》已經20**年3月23日局長辦公會議通過，現印發給你們，請遵照執行。

　　20**年3月31日

　　南昌市城區住宅專項維修資金應急使用操作細則(試行)

　　第一條 為確保在應急情況下及時使用住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[20**]274號）、《關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》(贛建房[20**]13號)等有關規定，結合我市實際，制定本操作細則。

　　第二條 本市城區內已按棟建賬房屋的應急使用住宅專項維修資金適用本細則。

　　第三條 影響房屋安全使用的以下應急情況，可以采取應急維修，物業服務合同有約定的從其約定，無約定的需超過正常的保修期：

　?。ㄒ唬╇娞?/a>故障危及人身安全，經市級以上特種設備檢測檢驗機構出具故障檢測報告，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、電梯主要有主板、變頻器、曳引系統、導向系統、轎廂、門系統、電力拖動系統、安全保護系統等八個主要系統；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）電梯正式投入使用達5年以上的應納入大修；

　?。?）電梯已中修2次以上仍然出現故障的應納入大修；

　?。?）電梯發生過重大事故，其主要部件嚴重受損的應納入大修；

　?。?）電梯正式投入運行2年應納入中修。

　?。ǘ┒喂┧?、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，并經所在區房產主管部門或有資質的專業生產、安裝單位出具意見書的，其維修部位為：加壓水泵、電機、變頻器、總控制柜、小區供水主管道、總閥門等。

　?。ㄈ┫?/a>系統中涉及的設施設備存在安全隱患或發生故障，項目所在區消防部門出具《鑒定意見書》或《責令限期改正通知書》認定，并經所在區房產主管部門和社區居（村）委會核查屬實的，其維修部位和條件為：

　　1、火災自動報警系統、自動噴淋系統，溫煙感、應急與疏導照明系統、綜合布線系統、消防泵及軟起動裝置(自偶減壓起動裝置)、消防供水管網及管線系統、消防聯動模塊；

　　2、符合以下大、中修標準：

　?。?）中修是指對設備進行部分解體、修理或更換部分主要零件與基準件；同時要檢查整個機械系統，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設備的基礎，以保證機器設備能恢復和達到應有的標準和技術要求；

　?。?）大修是指對設備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程。即通過更換、恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和運行效率而進行的全面修理；

　?。ㄋ模┪蓓?、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、外墻開裂導致室內墻滲漏的；

　　2、屋頂防水開裂導致滲漏面積較大或滲漏點較多的經多次補漏仍難解決的；

　　3、屋頂防水老化需全面翻修的；

　　4、屋頂排水系統損壞無法維修需全面更換的；

　　5、屋面伸縮縫到了維修加固期年限（5年以上）的；

　　6、地下室嚴重積水無法排空的。

　?。ㄎ澹┓课萃鈮Υ嬖诿撀?、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、普通外墻類：

　?。?）墻面裝飾大面積脫落或松動存在安全隱患的；

　?。?）房屋陽臺、屋檐鼓裂存在脫落危險的；

　?。?）房屋主體屋面瓦片、壓邊條、雨檐存在大面積松脫風險的；

　?。?）屋檐、門頭、外墻附屬物、構筑物出現脫落的。

　　2、玻璃幕墻類：

　?。?）幕墻自然爆裂，無法界定責任人的；

　?。?）幕墻因長期使用造成封膠老化大面積漏水的（漏水面積不少于5%，交房不少于5年）；

　?。?）幕墻固定鋼結構腐蝕嚴重存在安全隱患的。

　?。┌l生嚴重危及房屋安全的其他應急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經區房產主管部門和社區居（村）委會現場認定的，其維修部位和條件為：

　　1、小區圍墻土建實體部分發生基礎下陷，墻面傾斜，墻體出現裂縫的；

　　2、3米以上高度采用石材濕貼技術施工，導致后期嚴重石材脫落隱患的；

　　3、房屋主體出現基礎下陷，承載柱、梁、墻體等部位出現結構性裂縫的；

　　4、因基礎下陷，導致主排污管等隱蔽工程出現破損、松脫的。

　　以上六種情形經區房產主管部門核查屬實，確需使用住宅專項維修資金進行應急維修，可以不經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　第四條 應急維修資金申請人可按以下情況確定：

　?。ㄒ唬┮哑刚堄匈Y質的物業服務企業管理的物業，物業服務企業在物業發生應急情況時應及時組織人員采取措施，并在24小時內制訂維修、更新方案，向業主委員會通報有關情況。業主委員會核實后，由物業服務企業向所在區房產主管部門申請。

　　未成立業主委員會的，由物業服務企業提出使用申請，社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　?。ǘ┪雌刚埼飿I服務企業管理的物業，由相關業主提出使用申請，經社區居（村）委會核實后，向所在區房產主管部門申請。

　　第五條 應急維修資金申請人按以下程序申請：

　?。ㄒ唬┯删S修資金使用申請人提交以下材料交所在區房產主管部門審核：

　　1、《應急使用商品房屋專項維修資金申請表》或《應急使用售后公有住房專項維修資金申請表》；

　　2、應急維修工程施工合同和工程預算，申請使用金額在5萬元以上的項目還需提供工程審價機構出具的審價報告；

　　3、相應鑒定機構出具的意見書；

　　4、其他必需的相關材料。

　?。ǘ﹨^房產主管部門接到申請后，應當及時組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。符合申請條件的及時向市住房資金管理部門提交劃轉住宅專項維修資金的通知及申請材料；

　?。ㄈ┦凶》抠Y金管理部門依據完備的申請材料，根據工程進度或工程施工合同分期將申請的維修資金及時出具銀行轉賬支票劃轉給維修單位。

　　第六條 實行房屋應急維修，應在乙級以上造價咨詢企業、三級以上建筑施工類企業中自行選擇，經業主委員會通過，報區房產主管部門同意，并應由業主委員會在小區內進行公示；未成立業主委員會的，經社區居（村）委會通過，報區房產主管部門同意，并應由社區居（村）委會在小區內進行公示。

　　第七條 因業主委員會、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，嚴重影響業主正常生活的，由區房產主管部門負責組織召集社區居（村）委會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等相關單位參加的聯席會議，聯席會議可指定維修單位代修。

　　第八條 施工企業完成應急維修后應當及時申請工程驗收：

　?。ㄒ唬┯晌飿I服務企業提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由物業服務企業、業主委員會或者社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ǘ┯蓸I主提出應急使用住宅專項維修資金申請的，由有關業主、社區居（村）委會聯合組織驗收；

　?。ㄈ┯陕撓瘯h指定維修單位代修的，由代修單位和業主代表聯合進行驗收。

　　第九條 應急維修工程驗收合格后，應急維修申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不少于15天。

　　第十條 應急維修使用住宅專項維修資金的費用，由產權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。對個人購買的房改房，分攤應支付的維修資金先使用售房單位交存的住宅專項維修資金，售房單位交存的住宅專項維修資金不足的，差額部分從個人交存的住宅專項維修資金中列支。住宅專項維修資金專戶中資金不足，應由維修項目受益業主交納現金補足此次維修應分攤的金額。

　　第十一條 各縣和灣里區可參照本細則執行。

　　第十二條 本細則自20**年5月1日起實施。

篇3：北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　北京市朝陽區關于住宅專項維修資金劃轉和使用管理暫行辦法

　　朝房物〔20**〕32號

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規，制定本辦法。

　　第二條 本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅，是指商品房住宅及商品房住宅小區內的非住宅或者商品房住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第四條 本辦法所稱專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五條 朝陽區房屋管理局（以下簡稱區房管局）負責本行政區域內住宅專項維修資金的劃轉和使用的管理工作。

　　第二章 專項維修資金的劃轉

　　第六條 業主大會成立后，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

　?。ㄒ唬I主委員會按照20%以上業主的提議，組織召開業主大會會議，由業主大會決定委托本行政區域內一家商業銀行作為物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行后，在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

　　開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　?。ǘI主委員會應當根據業主大會決議，向區房管局提交劃轉住宅專項維修資金相關材料。

　?。ㄈI主委員會提交的相關材料符合劃轉條件的，區房管局將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第七條 業主委員會提交劃轉住宅專項維修資金的材料包括：

　?。ㄒ唬I主委員會備案單復印件；

　?。ǘ┯晌飿I所在地街道（地區）辦事處和社區居委會出具意見的業主大會決議；

　?。ㄈ┪飿I管理區域范圍內的產權清冊。

　　第三章 專項維修資金的使用

　　第八條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤。

　?。ㄒ唬┮呀淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例從其所交存的住宅專項維修資金中列支；

　?。ǘ┪唇淮孀≌瑢ｍ椌S修資金的，由房屋買受人按照各自擁有的物業建筑面積的比例分攤維修和更新、改造費用；

　?。ㄈ┥形闯鍪鄣纳唐纷≌?、非住宅，由開發建設單位按照尚未出售的商品住宅、非住宅的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第九條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理前，物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議；

　?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料，向區房管局申請列支；

　?。ㄎ澹﹨^房管局審核同意列支申請后，將審核結果通知北京市住房資金管理中心朝陽分中心。

　　第十條 物業服務企業需要使用住宅專項維修資金的，應提交以下材料：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請審核表；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；

　?。ㄈ┕こ?/a>預算書；

　?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；

　?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。

　　第十一條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

　?。ǘ┫嚓P業主依法通過使用方案；

　?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案；

　?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

　?。ㄎ澹I主委員會審核同意后，報區房管局備案。

　　第十二條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，業主委員會備案時應提交以下材料：

　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金使用申請備案表；

　?。ǘ┳≌瑢ｍ椌S修資金使用建議；

　?。ㄈ┕こ填A算書；

　?。ㄋ模┦┕挝粻I業執照和資質證書副本復印件；

　?。ㄎ澹┳≌瑢ｍ椌S修資金管理系統生成的任務單、相關業主簽字的分攤明細表；

　?。I部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他材料。

　　第十三條 專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第十四條 工程預算書應當由專業造價機構編制，或經過相應機構予以審核。

　　第十五條 需使用專項維修資金但無申請單位的，物業所在地社區居委會應當組織相關業主按程序辦理使用手續。

　　第四章 附則

　　第十六條 本辦法由朝陽區房屋管理局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自20**年5月1日起實施。