淺述物業管理工作中存在的問題及其思考
隨著房地產業的不斷發展，物業管理成為一項新興行業。物業管理通過合同約定的方式，以經濟手段來管理物業，并依靠服務使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。但是，在近幾年的發展中，物業管理也出現了諸多帶有普遍性的問題。
一、服務不到位。一些物業公司企業專業化水平低，收取管理費后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化等服務，其服務質量、服務態度與業主的實際要求存在一定距離。
二、職責不清、標準不一。由于立法的滯后和業主認識上的誤區，很多居民認為，我既然是業主，那“物業”就是“仆人”，只要我交了錢，什么事你都應該給我干。這種認識忽略了業主和物管之間權利與義務對等的關系，從而導致各自的職責不清，最終引發許多矛盾。
三、建管銜接不好。由于歷史原因，一些城市的居民小區規劃不合理，公用設施不配套、設施損害嚴重……這些問題往往在居民入住后陸續顯露出來，進而給物業管理造成一定難度。
四、維修資金不落實。一些居民小區的住房出售后不建立維修基金，有的即便建立了維修基金也被挪作他用，如此以來，必然給房屋的維修、改造帶來很大困難，對房屋的安全管理產生諸多隱患，最終影響物業管理的健康發展。
鑒于以上原因，如今，有部分物業公司正結合自身實際，進行著一系列有益的探索與嘗試，其成功經驗值得借鑒———首先，加快改革，建立物業管理新機制。物業公司作為市場經濟實體，應按照“提前介入、監督質量、確保入住”的要求，嚴把房屋及配套設施質量關，完善規章制度，制定服務契約，強化職工培訓，并積極宣傳、引導居民樹立“有償服務，有償使用，出資受益”意識，以保證物業經營管理正常運行。
其次，完善物業管理法規，依法開展物業管理工作。小區管理應按有關政策規定，與公安、工商、市政、環保、交通、供水、供電等部門互相配合，各負其責，各盡其職。同時，對物業管理的主體和市場行為進行有效規范，把物業管理工作納入法制化、規范化軌道。
其三，強化物業管理維修基金的建立。物業管理經費依據“取之于民，用之于民”的原則，采取“一業為主，多種經營”的方針，促進物業管理經費達到“以區養區，略有積余”的良性循環路子。
其四，及時成立合法的業主委員會，對物業公司的工作依法進行監督，切實維護業主的合法權益，促進物業公司依法開展物業管理工作，使物管公司以優質服務回報業主的理解和支持，而業主也應對物管公司主動配合，積極監督，熱情幫助，共建安全和諧的美好家園。
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力?！豆芾砉s》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責?！稐l例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。