淺說物業管理收費難問題本源
最近看了一篇談物業收費難問題的文章，文章說本來物業收費定價就偏低，而收費率平均只能達到60%—70%，結果造成物業企業連年虧損，難以為繼。其實這種現象不是個別存在的，甚至可以說是非常普遍的。筆者沒有做過專門的統計，但眾所周知，這篇文章里所提到的情況還不是最嚴重的，許多地方甚至在我們身邊的一些物業企業，因為收費困難已經走到破產的邊緣，有的已經破產。還有些物業企業因為和房地產開發公司關系密切，或者就是開發公司的子公司，靠著開發公司的幫助勉強在維持。
物業管理在中國誕生以來，對于推動房地產業發展，促進商品房消費，維護社會和諧發展可以說是功不可沒，在房地產業成為國民經濟重要支柱之一的時代，作為房地產業不可或缺的物業管理行業地位越來越重要。所以物業管理收費難的問題不能不引起我們的密切關注。
物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。筆者認為，最根本的原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。
我國的物業管理企業起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代（也有人說中國物業管理已開始步入成熟階段，本人未敢茍同），包括物業管理行業協會都還是政府機構，許多地方的物業收費仍由政府定價，而物業企業一開始就被定性為保本微利企業。在這種情況下，物業企業的生存發展對政府的依賴性就不難理解了。
其次，大多房地產開發企業高高在上，一直把物業管理企業當做自己的行業附庸，所以開發中產生的任何問題都可以交由物業管理企業去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業管理費作為誘人的優惠條件。
再次，社會一般對物業管理的基本看法是：受雇于業主的服務機構。通俗的說就是業主花錢買服務，物業企業就得按業主的要求提供服務。反言之，許多業主的心態就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業費相要挾。
而一些物業企業自身也陷入認識誤區：拿人錢財替人消災的心態作祟，對開發商和一些素質低下的業主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業企業把所管區域當成自留地，為所欲為，甚至違規多收亂收費用。
從以上各方面對物業管理不同的認識來看，真就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產生以上這些片面的認識，即對物業管理企業定位的偏差，其根源是對物業管理或者物業服務的本質缺乏真正的了解。
物業管理的本質究竟是什么呢？
《物業管理條例》規定：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
20**年中國物業管理協會秘書長陳偉先生寫了一篇題為《物業管理的行業本質》的文章（《中國物業管理》20**年11月號），對物業管理的本質做了精辟的闡述，其中論述道：“當不同的業主共同擁有一個建筑物時，物業產權的多元化要求每一個業主分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中統一管理共有部分，近代物業管理正是為了解決物業產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而生的?！币虼俗顬橹匾囊稽c是“物業管理的產品是基于物業共有部分而提供的準公共性服務”。筆者認為這一點正是物業管理基本的本質特征。
陳偉先生指出：“盡管我們認為廣義的物業管理應當充分包容單一業主的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業服務企業根據業主的個性需求進行服務的延展和創新，但是我們始終不能忘記物業管理的存在本源及核心價值——基于物業共有部分的準公共性服務?！?/P>
因此，物業管理企業所有的活動都是圍繞物業共有部分進行的，首先考慮的是業主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業管理的價值取向。
只有認清這個問題，才能給物業管理一個準確的定位，只有給物業管理準確定位，才能弄清楚“物業管理收費的特殊性和產生的根據”，只有弄清楚物業收費的這種特殊性才能搞清楚物業收費難的真正原因。
根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業所提供的公共性服務一般可以歸結為以下三項：
物業管理企業做好上述各項公共性服務，首先能夠滿足業主、使用人共性的、主要的、基本的需求，這是物業管理企業生存發展的基本前提，換言之，這也正是物業管理收費的起碼依據。物業管理企業按合同約定，通過提供上述公共性服務，保證業主或使用人生活的安全舒適，以及所屬物業的保值和升值，這種服務與業主及使用人給付的服務費是等值的，因而是物業企業應得的，這本身就是一種建立在等價有償基礎上的合法交易行為，絕對應當受到法律的保護。
假如這些服務未能夠達到合同約定的要求，那么無論哪一家物業管理企業肯定都是不合格的，業主不但有理由抱怨，甚至有理由炒掉該物業的管理者。而其他任何一種服務的延展創新包括專項服務、特約服務、代辦服務等，都應當建立在做好以上各項服務的基礎之上。這類延伸服務按當事雙方協議收費，不能將其與前面所闡述的物業管理服務費等同起來。但是物業管理企業顯然不能包打天下，不可能做所有的事情，它是為全體業主服務的，不是供一家一戶呼來喚去的傭人。對此物業管理企業應有一個清醒的認識。
許多人覺得物業管理的公共性服務是人人皆知的常識，而恰恰是最為淺顯的常識在討論物業收費問題時被許多人忽視了?，F在一些物業管理企業把管理公
司更名為服務公司，這當然無可厚非，但是完全拋棄管理職能，以為只要滿足業主的任何要求就解決了收費難問題，未免過于天真。除了定位偏差的問題外還有就是由于物業管理作為房地產開發的最后一個環節，與房地產業有著密不可分的關系。一些開發商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業管理企業去處理，導致物業投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業管理企業根本無法解決。而業主認為我交物業費物業公司就必須對我負責，結果矛盾直接在業主和物業管理企業之間產生，等于開發商在物業建設完成階段就把業主和物業管理企業推到了對立面。這恐怕是迄今為止造成業主拒交物業費最多和最直接的原因了。
另外我們必須注意到時至今日除《物業管理條例》外，近三十年來尚沒有發布過一部完整的國家級的物業管理行政法律。而眾多的地方性法規在制定過程中不是缺少科學理論作為依據，就是局限于就事論事的解決方案上，使法規存在諸多漏洞。
在《物業管理的行業本質》一文中，陳偉先生有一段話令人印象深刻：“很難想象在低水平的開發建設基礎之上實現管理服務高水平的可能性；……很難想象在缺乏高素質的業主配合之下實現管理服務高水平的可能性?！惫P者認為還應加上這樣兩條：很難想象在物業管理法規不完善的情況下實現管理服務高水平的可能性；很難想象在物業管理市場化不充分的情況下實現管理服務高水平的可能性。而這正是目前我國物業管理行業的現實狀況，在這樣的狀況下，物業企業靠自身力量解決物業收費難問題的大多數努力往往都是徒勞的。
通過以上的分析不難看出物業管理收費難的基本原因是我國物業管理正處于成長發育階段，物業管理的政策法規不甚健全，社會各方基于各自利益產生了不同的認識，對物業管理企業給出不合理的定位所致，且房地產商的開發建設水平也有待于大大提高，加上業主的素質及物業自身的問題，就形成了物業管理收費難的現狀。誠然，我們也看到近些年來業主維權意識逐年增強，對物業收費中存在的一些不良傾向異議頗多，不能不引起物業管理企業的關注。
物業管理收費難問題，直接關系到物業企業的生存和發展。通過分析探討其發生的本源，使我們能夠發現問題的癥結所在，從而找出解決問題的辦法。
物業管理收費難的問題還將會在一個相當長的時間里存在于物業管理的活動中，物業管理企業需要通過提供長期的、持續不斷的優質服務，同時輔之以經常性的、耐心細致的宣傳來贏得社會各方面對物業管理本質的理解，統一各方面的認識，也包括進一步規范管理行為，按合同約定合理收費，從而促使矛盾轉化，使問題逐步得到解決。這可能是一個非常漫長的過程，甚至會始終陪伴著物業管理的成長發展。
我國當前物業管理和發達國家相比較最為薄弱的一點就是法規的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規范物業管理活動，已經使用了上百年。目前僅靠物業管理企業自己難以解決物業收費難的問題，如果我們有比物業管理發展水平超前的、完善的專門政策、法規來規范和協調物業管理企業和業主之間的責任和義務，明確相互關系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規是解決目前物業管理收費難最根本的措施。
因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規范物業管理市場的物業管理方面的法律對類似于物業收費等問題作出必要的規范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。
篇2：如何解決物業管理收費難的問題
如何解決物業管理收費難的問題
物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。
一、物業管理費收不上來的原因
通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：
1、業主不了解物業管理的實際涵蓋
由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。
2、對物業管理服務不滿意
目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態度和收費方式
以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。
4、對業主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。
5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發公司辦理好房產交接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司