實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自20**年12月正式注冊成立以來，積極貫徹《物業管理條例》精神，始終不渝的堅持物業管理服務宗旨，致力于推動大慶市物業管理市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業管理之路；不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路，把國家的方針政策、法律法規，不斷融合到本企業的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的經營管理方式，不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業管理條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

　　一、企業概況

　　企業現有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業管理協會常務理事單位，黑龍江省物業管理協會副主任委員單位。

　　公司在物業管理、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導，確立走管理服務集團化、規?；陌l展道路，全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念，以國際質量體系為管理基礎，不斷強化服務創新、制度創新、管理創新，提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝；苗木產銷、園林綠化工程；供水（熱水）、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務、托幼兒教育等服務項目?，F所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業管理示范小區，其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”；林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時，企業不斷拓展物業市場，擴大物業管理規模，廣泛涉及多元化產業開發經營市場，不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

　　二、企業改制

　　隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業提供了更多的發展空間。

　　為盡快適應物業管理市場競爭新形勢，根據企業面臨的形勢和生存發展需求，有力帶動大慶市物業管理行業的規范管理和運作， 20**年，按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研，提出實施重組合并，強強聯合，資源共享，走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛，以優勢互補，形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視，并于20**年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業，成為自主經營、自負盈虧，進行市場化運作的企業。

　　建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業的債權、債務，優化了企業資產。實行規范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系，構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡，形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任，使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

　　三、國有企業改制的必然性和可行性

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司前身是由大慶市林源物業管理公司與大慶物業管理總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業管理總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務單位轉變形成的，擁有員工800名（正式職工350人），管理面積280萬平方米，具有物業管理二級企業資質，是大慶市規模最大的市政物業管理單位。雖然企業已進行了企業化的運作，但仍然是一半計劃經濟（依靠政府財政補貼），一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄，能動性較差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散，企業經營處于負債和連年虧損狀態，社會效益也不盡如人意。在特定環境下，大慶物業管理總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢，轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。

　　與市物業管理總公司相仿，林源物業管理公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業管理二級企業資質，ISO9000認證單位，是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體改革的大環境下，林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”，在企業體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內部機制的改革，形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階，但作為地處偏遠、規模不大的企業，林源物業在行業競爭的浪潮中，生存發展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業做大做強。

　　面對兩企業的實際情況，隨著市場經濟的發展，物業市場優勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業改革的方向和目的：一是建立現代企業制度，形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度，通過建立現代企業制度，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業提高經濟效益，激活企業科技開發能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業管理體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中，不再直接領導企業，而是政府規范市場，由市場引導企業。特別是*中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表，使我國物業管理企業體制構架的建立有了明確的指導思想?！皣覐膽鹇陨险{整了國有經濟布局，要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來，而對物業管理類型的服務性企業，體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性，也是物業管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區性物業管理企業的“航空母艦”探索道路，兩個企業重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業形成規模，也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路；物業企業是保本微利企業，同時肩負一定的社會職能，在保經營成本的同時，又要為社會做相應的工作；因此，只有規?；慕洜I，才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業（集團）股份有限公司，不僅做大、做強了企業，而且也形成了規?；慕洜I，提高了競爭能力。

　　四、企業改制的效果

　　做為大慶市乃至省內具有規模的物業管理企業，通過企業股份制改造，把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系，不但使企業運營步入正軌，獲取良好的經濟效益，同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業管理行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考，開辟了改革創新之路。

　　企業建立現代企業制度，中心工作是為了更好的實現企業經濟效益為目標，以現代企業管理為經營理念，以規范管理和高效服務為工作重點，持續的進行市場化改革和管理創新，并取得了相應效果。

　?。ㄒ唬┛茖W組建精干的決策領導機構

　　物業管理企業是獨立的經濟實體，決策機構關系到企業的生存和發展。公司按照《改制方案》，分階段的推進改制進程。20**年8月，股份公司召開了創立大會和第一次董事會、第一次監事會，通過了《公司章程》，聘任了公司經營管理班子。組成了企業精干、高效、富有戰斗力的領導群體。

　?。ǘ┙⒖茖W的管理機制

　　1、實行年度生產經營和安全目標責任制管理。管理和服務向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。經營管理體現企業風險共同承擔的原則。細化分解生產經營費用，簽訂《年度經營責任狀》及《安全責任狀》，建立企業內部“市場鏈”關系，形成企業內部模擬市場化運作模式。實現企業經營管理責、權、利的統一。20**年，公司在完成既定經營目標的同時，未發生一起安全責任事故。取得了企業經營與安全工作的雙贏，保證了企業深入改革及持續的發展。

　　2、建立并不斷完善質量管理體系。20**年3月25日，根據企業實際，公司結合質量管理體系2000版換版工作，重新編制了《質量手冊》，整理、擬定了190余項《崗位標準作業規程》。將公司各項管理工作納入質量體系中，實施標準化、規范化的管理。20**年，公司按照質量體系要求，并結合安全工作分別組織進行了4次內審2次外審，共查出問題104個，并都及時的進行了整改落實，有效加強了公司管理，保證了服務質量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的崗位工作要求，科學的核定管理崗位編制。實施“賽馬機制”，在企業內部實行全員競爭上崗。根據《崗位競聘標準作業規程》規定，在公司內部進行公平、公開、公正的競聘選拔。公司20**年共組織管理崗位競聘會15次，150余人次參加了崗位競聘，組織各專業主管競聘30余次。一批有能力、有技術、年紀輕的后備人才得到了啟用。競爭機制的建立，大大激發了廣大員工學知識、比技術的積極性。

　　4、進行分配制度改革。公司按照“以崗定薪、按勞取酬、多勞多得 ”的分配原則，實行管理人員年薪制、崗薪制；對維修人員實行“工時制”，充分體現多勞多得的分配原則和公正性。同時結合公司經營效益及日?？己斯ぷ骱硕▎T工工資。達到分配制度與人事制度配套聯動，維修工作與工時掛鉤的良好運轉體系。使員工在思想觀念根上轉變了以往那種“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的觀念，員工的工作積極性有了明顯的提高，主動服務的意識也明顯增強。20**年員工維修服務及時率達100%，維修返修率為零。

　?。ㄈ┙⒓s化的管理手段

　　企業把動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來。20**年10月，公司與深圳銀典物業公司合作在福州金山生活區的物業管理項目招投標中中標，取得了52萬平方米的物業管理權。

　　公司嚴格控制各項經費開支。根據實際工作需要，在保證生產經營的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比計劃降低659.64萬元，管理費降低15.79萬元，盈利129萬元。

　　(四)科學的進行機構設置

　　物業管理企業內部機構的設置，要根據所管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。建立事業部制管理模式：即實行集中決策指導分級經營，實行單獨核算的一種組織形式。物業管理企業下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。機關設六部一室，即：總經理辦公室、人力資源部、財務資產部、企業文化部、工程技術部、市場發展部和安全品質部；下設6個管理公司，即：住宅物業管理公司、林源綜合管理公司、公共物業管理公司、物流配送服務公司、新宇房地產開發有限公司、廣廈學院物業管理公司、收費中心。壓縮了管理層次，優化了管理崗位編制，縮短了企業內部信息的溝通距離。并成立了14個物業管理處作為面向業主服務的基層單元，各級管理人員及各專業員工均進入小區面向業主服務。

　?。ㄎ澹嵭小叭诵曰?、“零距離”的服務。

　　企業在管理及服務工作中，始終以“人性化”服務，“零距離”服務為理念。目的在于滿足小區居民需求，不斷提升物業管理及服務水平。

　　公司從1998年開始推行“垃圾袋裝化”，定時上門為小區業主服務，并實行“全天候”保潔，垃圾做到日產日清，減少了污染源，并于20**年全部實現了“垃圾袋裝化”，轄區內達到了“五無六凈”的衛生標準，據調查，20**年業主對清潔衛生滿意率達到95%以上；根據業主的潛在需求，靈活增設服務項目：如提供室內保潔服務、配置公用擦鞋機、雨天為業主配備雨具等服務項目，滿足業主的需求，提升業主的滿意度。

　　另外，企業致力于為業主排憂解難，解決實際問題上。公司20**年完成轄區內各項綜合維修12971余次，其中解決居民反映出的共性、難點問題9141個；同時，公司自籌資金640余萬元參與了市政府對新村老城區的改造工程，通過全面的環境及設備、設施的改造和完善，使小區面貌煥然一新，小區業主居住環境得到了改善。一方面樹立了企業品牌，增加了企業的信譽度，增加了社會效益；另一方面拉近了物業企業與小區居民之間的情感距離。同時，公司通過組織各種形式的活動（如：座談會、社區文藝匯演等），豐富小區業主的業余文化生活，進一步增進企業與業主之間的了解，加深了感情。

　　公司通過股份制改造，重新界定了國有資產在企業的位置，改變了獨家國有資產在企業的壟斷地位；使國有資產及多元社會資產在企業兼容共生，實現了多元產權主體在企業的平等地位；根本改變了傳統國家所有制的實現方式，改變國家壟斷產權關系和直接經營模式，轉變為國家參股、控股、多元產權共生、社會化經營的企業；逐步轉變國有資產的形態，企業經過改制，由封閉的組織形態變為開放的組織形態，保證了國有資產的靈活性；企業重新塑造了法人制度，企業成為獨立活動的市場主體；企業不在隸屬于一定的行政機關，即使國家控股的企業，國家控股權也要通過民主的方式體現，避免了行政方式左右企業，實現了我國橫向經濟聯合和企業集團的發展；實現了政企分開，轉變政府職能，使國有企業從特定的條條框框的附屬地位解脫出來，變直接管理為宏觀調控為主。

　　同時，公司通過一系列的制度改革，全體員工從思想上重新明確了身份，人生價值觀有了新的定位，工作積極性被充分調動起來，服務理念及主動服務意識不斷增強，企業凝聚力、向心力得到了進一步的加強和鞏固，確保了企業面向市場服務及參與市場競爭的生機和活力。

　　六、物業管理工作中存在的難點問題

　　20**年9月1日《物業管理條例》頒布實施后，為物業企業的規范化管理明確了工作思路，同時也為物業企業和廣大業主在實施物業管理工作中提供了法律依據。但在實際操作過程中，也暴露出當前物業管理行業普遍存在的一些問題：

　　l、由于新、舊小區的環境差異，計劃經濟下福利制的思想和現在下崗人員的不斷增加；以及部分業主素質較低，有些業主等待觀望思想的存在，致使物業管理費的收繳相當困難，僅大慶東風新村地區拒交、不交費的業主就有上萬戶；老舊小區物業費收繳率不到40%；嚴重影響了物業企業的生存，有效的制約措施、手段幾乎沒有，走法律訴訟程序時效慢；從一個業戶的起訴到執行終結，需要近一年時間；同時又不能保證有效收繳；走集體訴訟，由于人數眾多和影響問題，法院不愿受理；所以嚴重阻礙了物業管理的發展和工作進程。

　　建議成立“物業管理費仲裁專門機構”。以此解決物業管理企業與業主之間收費問題的種種糾紛，并加強、加快時效性，維護雙方的利益，使物業管理企業早日走上健康發展、規范運行的軌道。

　　2、隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，一批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來了強大的視覺沖擊和心理誘惑。相比之下，老住宅小區就顯得黯然失色。大慶新村地區大部分住宅樓由于建成時間早，加上先期物業管理粗放，小區公共設施丟失、損壞、老化及設施配備不齊備的現象較為嚴重。在未建立小區物業維修基金的情況下物業維護成為關鍵問題。

　　針對此種狀況，雖然政府及企業都積極籌措資金進行了小區的改造施工，卻無法解決長遠問題。老住宅小區物業維修基金的“空檔”，必將是阻礙物業管理企業實施物業管理行為的“攔路石”。同時物業管理企業也無法保證小區居民的人身及財產安全。

　　3、物業管理企業在行使物業管理服務中，由于物業管理相關法規的不健全，遇有問題沒有管理權力和執行力度，使物業管理處于被動的處境。如小區內部分居民受利益驅動，私自搭建違章建筑；一樓居民破門、破窗、侵占綠地、破壞綠地及未經許可私自在樓頂安裝太陽能熱水器等事時有發生，使物業管理企業與業主產生糾紛，甚至給物業管理企業造成經濟損失。不僅影響了其他居民的生活質量，城市整體形象也受到損害。

　　建議物業相關主管部門盡快推進“物業法”的立法工作，進一步規范、完善物業行業的管理。

　　企業進行股份制改造以及現代企業制度的運作是物業管理企業面對市場、適應市場發展的必由之路，有利于所有權和經營權的分離，有利于提高企業和資本的運作效率?，F代企業制度的建立是加快國有企業改革和發展的根本保證。我公司將持續的、深入的投身到企業改革的大潮中，規范管理，完善服務，努力建立健康的、有競爭力的物業管理企業集團！

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司皇甫廣榮

篇2：實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自20**年12月正式注冊成立以來，積極貫徹《物業管理條例》精神，始終不渝的堅持物業管理服務宗旨，致力于推動大慶市物業管理市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業管理之路；不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路，把國家的方針政策、法律法規，不斷融合到本企業的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的經營管理方式，不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業管理條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

　　一、企業概況

　　企業現有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業管理協會常務理事單位，黑龍江省物業管理協會副主任委員單位。

　　公司在物業管理、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導，確立走管理服務集團化、規?；陌l展道路，全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念，以國際質量體系為管理基礎，不斷強化服務創新、制度創新、管理創新，提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝；苗木產銷、園林綠化工程；供水（熱水）、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務、托幼兒教育等服務項目?，F所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業管理示范小區，其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”；林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時，企業不斷拓展物業市場，擴大物業管理規模，廣泛涉及多元化產業開發經營市場，不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

　　二、企業改制

　　隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業提供了更多的發展空間。

　　為盡快適應物業管理市場競爭新形勢，根據企業面臨的形勢和生存發展需求，有力帶動大慶市物業管理行業的規范管理和運作， 20**年，按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研，提出實施重組合并，強強聯合，資源共享，走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛，以優勢互補，形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視，并于20**年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業，成為自主經營、自負盈虧，進行市場化運作的企業。

　　建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業的債權、債務，優化了企業資產。實行規范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系，構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡，形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任，使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

　　三、國有企業改制的必然性和可行性

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司前身是由大慶市林源物業管理公司與大慶物業管理總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業管理總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務單位轉變形成的，擁有員工800名（正式職工350人），管理面積280萬平方米，具有物業管理二級企業資質，是大慶市規模最大的市政物業管理單位。雖然企業已進行了企業化的運作，但仍然是一半計劃經濟（依靠政府財政補貼），一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄，能動性較差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散，企業經營處于負債和連年虧損狀態，社會效益也不盡如人意。在特定環境下，大慶物業管理總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢，轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。

　　與市物業管理總公司相仿，林源物業管理公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業管理二級企業資質，ISO9000認證單位，是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體改革的大環境下，林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”，在企業體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內部機制的改革，形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階，但作為地處偏遠、規模不大的企業，林源物業在行業競爭的浪潮中，生存發展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業做大做強。

　　面對兩企業的實際情況，隨著市場經濟的發展，物業市場優勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業改革的方向和目的：一是建立現代企業制度，形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度，通過建立現代企業制度，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業提高經濟效益，激活企業科技開發能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業管理體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中，不再直接領導企業，而是政府規范市場，由市場引導企業。特別是*中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表，使我國物業管理企業體制構架的建立有了明確的指導思想?！皣覐膽鹇陨险{整了國有經濟布局，要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來，而對物業管理類型的服務性企業，體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性，也是物業管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區性物業管理企業的“航空母艦”探索道路，兩個企業重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業形成規模，也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路；物業企業是保本微利企業，同時肩負一定的社會職能，在保經營成本的同時，又要為社會做相應的工作；因此，只有規?；慕洜I，才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業（集團）股份有限公司，不僅做大、做強了企業，而且也形成了規?；慕洜I，提高了競爭能力。

　　四、企業改制的效果

　　做為大慶市乃至省內具有規模的物業管理企業，通過企業股份制改造，把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系，不但使企業運營步入正軌，獲取良好的經濟效益，同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業管理行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考，開辟了改革創新之路。

　　企業建立現代企業制度，中心工作是為了更好的實現企業經濟效益為目標，以現代企業管理為經營理念，以規范管理和高效服務為工作重點，持續的進行市場化改革和管理創新，并取得了相應效果。

　?。ㄒ唬┛茖W組建精干的決策領導機構

　　物業管理企業是獨立的經濟實體，決策機構關系到企業的生存和發展。公司按照《改制方案》，分階段的推進改制進程。20**年8月，股份公司召開了創立大會和第一次董事會、第一次監事會，通過了《公司章程》，聘任了公司經營管理班子。組成了企業精干、高效、富有戰斗力的領導群體。

　?。ǘ┙⒖茖W的管理機制

　　1、實行年度生產經營和安全目標責任制管理。管理和服務向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。經營管理體現企業風險共同承擔的原則。細化分解生產經營費用，簽訂《年度經營責任狀》及《安全責任狀》，建立企業內部“市場鏈”關系，形成企業內部模擬市場化運作模式。實現企業經營管理責、權、利的統一。20**年，公司在完成既定經營目標的同時，未發生一起安全責任事故。取得了企業經營與安全工作的雙贏，保證了企業深入改革及持續的發展。

　　2、建立并不斷完善質量管理體系。20**年3月25日，根據企業實際，公司結合質量管理體系2000版換版工作，重新編制了《質量手冊》，整理、擬定了190余項《崗位標準作業規程》。將公司各項管理工作納入質量體系中，實施標準化、規范化的管理。20**年，公司按照質量體系要求，并結合安全工作分別組織進行了4次內審2次外審，共查出問題104個，并都及時的進行了整改落實，有效加強了公司管理，保證了服務質量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的崗位工作要求，科學的核定管理崗位編制。實施“賽馬機制”，在企業內部實行全員競爭上崗。根據《崗位競聘標準作業規程》規定，在公司內部進行公平、公開、公正的競聘選拔。公司20**年共組織管理崗位競聘會15次，150余人次參加了崗位競聘，組織各專業主管競聘30余次。一批有能力、有技術、年紀輕的后備人才得到了啟用。競爭機制的建立，大大激發了廣大員工學知識、比技術的積極性。

　　4、進行分配制度改革。公司按照“以崗定薪、按勞取酬、多勞多得 ”的分配原則，實行管理人員年薪制、崗薪制；對維修人員實行“工時制”，充分體現多勞多得的分配原則和公正性。同時結合公司經營效益及日?？己斯ぷ骱硕▎T工工資。達到分配制度與人事制度配套聯動，維修工作與工時掛鉤的良好運轉體系。使員工在思想觀念根上轉變了以往那種“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的觀念，員工的工作積極性有了明顯的提高，主動服務的意識也明顯增強。20**年員工維修服務及時率達100%，維修返修率為零。

　?。ㄈ┙⒓s化的管理手段

　　企業把動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來。20**年10月，公司與深圳銀典物業公司合作在福州金山生活區的物業管理項目招投標中中標，取得了52萬平方米的物業管理權。

　　公司嚴格控制各項經費開支。根據實際工作需要，在保證生產經營的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比計劃降低659.64萬元，管理費降低15.79萬元，盈利129萬元。

　　(四)科學的進行機構設置

　　物業管理企業內部機構的設置，要根據所管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。建立事業部制管理模式：即實行集中決策指導分級經營，實行單獨核算的一種組織形式。物業管理企業下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。機關設六部一室，即：總經理辦公室、人力資源部、財務資產部、企業文化部、工程技術部、市場發展部和安全品質部；下設6個管理公司，即：住宅物業管理公司、林源綜合管理公司、公共物業管理公司、物流配送服務公司、新宇房地產開發有限公司、廣廈學院物業管理公司、收費中心。壓縮了管理層次，優化了管理崗位編制，縮短了企業內部信息的溝通距離。并成立了14個物業管理處作為面向業主服務的基層單元，各級管理人員及各專業員工均進入小區面向業主服務。

　?。ㄎ澹嵭小叭诵曰?、“零距離”的服務。

　　企業在管理及服務工作中，始終以“人性化”服務，“零距離”服務為理念。目的在于滿足小區居民需求，不斷提升物業管理及服務水平。

　　公司從1998年開始推行“垃圾袋裝化”，定時上門為小區業主服務，并實行“全天候”保潔，垃圾做到日產日清，減少了污染源，并于20**年全部實現了“垃圾袋裝化”，轄區內達到了“五無六凈”的衛生標準，據調查，20**年業主對清潔衛生滿意率達到95%以上；根據業主的潛在需求，靈活增設服務項目：如提供室內保潔服務、配置公用擦鞋機、雨天為業主配備雨具等服務項目，滿足業主的需求，提升業主的滿意度。

　　另外，企業致力于為業主排憂解難，解決實際問題上。公司20**年完成轄區內各項綜合維修12971余次，其中解決居民反映出的共性、難點問題9141個；同時，公司自籌資金640余萬元參與了市政府對新村老城區的改造工程，通過全面的環境及設備、設施的改造和完善，使小區面貌煥然一新，小區業主居住環境得到了改善。一方面樹立了企業品牌，增加了企業的信譽度，增加了社會效益；另一方面拉近了物業企業與小區居民之間的情感距離。同時，公司通過組織各種形式的活動（如：座談會、社區文藝匯演等），豐富小區業主的業余文化生活，進一步增進企業與業主之間的了解，加深了感情。

　　公司通過股份制改造，重新界定了國有資產在企業的位置，改變了獨家國有資產在企業的壟斷地位；使國有資產及多元社會資產在企業兼容共生，實現了多元產權主體在企業的平等地位；根本改變了傳統國家所有制的實現方式，改變國家壟斷產權關系和直接經營模式，轉變為國家參股、控股、多元產權共生、社會化經營的企業；逐步轉變國有資產的形態，企業經過改制，由封閉的組織形態變為開放的組織形態，保證了國有資產的靈活性；企業重新塑造了法人制度，企業成為獨立活動的市場主體；企業不在隸屬于一定的行政機關，即使國家控股的企業，國家控股權也要通過民主的方式體現，避免了行政方式左右企業，實現了我國橫向經濟聯合和企業集團的發展；實現了政企分開，轉變政府職能，使國有企業從特定的條條框框的附屬地位解脫出來，變直接管理為宏觀調控為主。

　　同時，公司通過一系列的制度改革，全體員工從思想上重新明確了身份，人生價值觀有了新的定位，工作積極性被充分調動起來，服務理念及主動服務意識不斷增強，企業凝聚力、向心力得到了進一步的加強和鞏固，確保了企業面向市場服務及參與市場競爭的生機和活力。

　　六、物業管理工作中存在的難點問題

　　20**年9月1日《物業管理條例》頒布實施后，為物業企業的規范化管理明確了工作思路，同時也為物業企業和廣大業主在實施物業管理工作中提供了法律依據。但在實際操作過程中，也暴露出當前物業管理行業普遍存在的一些問題：

　　l、由于新、舊小區的環境差異，計劃經濟下福利制的思想和現在下崗人員的不斷增加；以及部分業主素質較低，有些業主等待觀望思想的存在，致使物業管理費的收繳相當困難，僅大慶東風新村地區拒交、不交費的業主就有上萬戶；老舊小區物業費收繳率不到40%；嚴重影響了物業企業的生存，有效的制約措施、手段幾乎沒有，走法律訴訟程序時效慢；從一個業戶的起訴到執行終結，需要近一年時間；同時又不能保證有效收繳；走集體訴訟，由于人數眾多和影響問題，法院不愿受理；所以嚴重阻礙了物業管理的發展和工作進程。

　　建議成立“物業管理費仲裁專門機構”。以此解決物業管理企業與業主之間收費問題的種種糾紛，并加強、加快時效性，維護雙方的利益，使物業管理企業早日走上健康發展、規范運行的軌道。

　　2、隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，一批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來了強大的視覺沖擊和心理誘惑。相比之下，老住宅小區就顯得黯然失色。大慶新村地區大部分住宅樓由于建成時間早，加上先期物業管理粗放，小區公共設施丟失、損壞、老化及設施配備不齊備的現象較為嚴重。在未建立小區物業維修基金的情況下物業維護成為關鍵問題。

　　針對此種狀況，雖然政府及企業都積極籌措資金進行了小區的改造施工，卻無法解決長遠問題。老住宅小區物業維修基金的“空檔”，必將是阻礙物業管理企業實施物業管理行為的“攔路石”。同時物業管理企業也無法保證小區居民的人身及財產安全。

　　3、物業管理企業在行使物業管理服務中，由于物業管理相關法規的不健全，遇有問題沒有管理權力和執行力度，使物業管理處于被動的處境。如小區內部分居民受利益驅動，私自搭建違章建筑；一樓居民破門、破窗、侵占綠地、破壞綠地及未經許可私自在樓頂安裝太陽能熱水器等事時有發生，使物業管理企業與業主產生糾紛，甚至給物業管理企業造成經濟損失。不僅影響了其他居民的生活質量，城市整體形象也受到損害。

　　建議物業相關主管部門盡快推進“物業法”的立法工作，進一步規范、完善物業行業的管理。

　　企業進行股份制改造以及現代企業制度的運作是物業管理企業面對市場、適應市場發展的必由之路，有利于所有權和經營權的分離，有利于提高企業和資本的運作效率?，F代企業制度的建立是加快國有企業改革和發展的根本保證。我公司將持續的、深入的投身到企業改革的大潮中，規范管理，完善服務，努力建立健康的、有競爭力的物業管理企業集團！

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司皇甫廣榮

篇3：《現代企業制度與公司治理》學習心得體會

　　《現代企業制度與公司治理》學習心得體會

　　通過一周緊張而有秩序的學習，聆聽老師深入淺出的授課，使自己的思維豁然開朗，受益非淺。下面結合公司的發展實際，淺談一下在“現代企業制度與公司治理”方面的體會。

　　一、法人治理結構是現代企業制度的核心。

　　公司通過切實履行股東會、董事會、監事會和經理層的職權、職責，形成了各司其職、協調運轉和有效制衡的公司法人治理結構；通過建立、完善公司制度，約束和規范了員工的行為。

　　1 、 以股東會、董事會、監事會、執行機構（經理層）作為法人治理結構確立了所有者、公司法人和經營者之間的權力、責任和利益關系，并在不斷發展中建立完善了300多項管理制度，做到了每項經營活動、每個工作環節員工的行為規范有規可循，每個崗位的職責、義務、獎懲都有明確的規定，制度的執行情況嚴格與獎懲、升遷等掛鉤。

　　2、經營中的重大問題由董事會充分討論民主決策；經理層由股東組成，確保了投資者的 利益；監事會列席董事會，從不同角度審查、監督董事會的各項決策活動和對經理層的經營活動，形成了各負其責、協調運轉、有效制衡的法人治理結構。并通過管理創新，使各項制度得到了不斷完善和提高 。

　　3、通過保證投資者（股東）的投資回報，重視企業內各利益集團的關系協調，包括對經理層與員工的激勵以及對高層管理者的制約，避免了因高管決策失誤給企業造成的不利影響。

　　二、管理創新、激勵作用是企業長盛不衰的法寶。

　　現代的競爭，資源不是優勢，錢不是優勢，企業的核心競爭力是組織結構、企業的文化和價值觀念，公司制勝必須發揮激勵的作用。

　　1、沒有創新的工作是沒 有成效的工作，缺乏創新精神的干部不是優秀的干部 。公司從實際出發制定了管理創新獎勵實施辦法，把“超越自我、創新求優”確定為公司核心價值觀。

　　2、以提高經濟效益為中心，提高工作效率為目標，圍繞主價值鏈再造，進行了機構改革，人員精簡。把“做強 做大，打造一流企業”確立為公司的共同愿景。

　　3、將“嚴格自律表里如一，身體力行爭當表率，關心厚愛嚴暖結合，全員同心共創佳績”作為領導干部的行為準則，將“設計師、仆人、教練”作為領導者的角色。企業領導者成為企業文化的代表。

　　4、將 薪酬、目標、培訓、工作設計、職業生涯、員工參與等作為重要的激勵因素，通過實施績效考核，促進了工作質量的提高。

　　總之，作為企業管理的實踐者，在經濟體制轉軌和世界經濟一體化的進程中必須體察到企業改革和管理創新的脈搏，了解國際管理發展趨勢，找到現實差距與當代管理“接口”的途徑，把握管理創新可行和適度的進程，努力創造推進管理創新的必要條件，使企業管理“更上一層樓”。