物業管理收費難癥結及對策建議

　　據媒體報道，北京市小區管理費收繳率最高的僅為85%，廣州市約有兩成業主拒交管理費。珠海市小區管理費收繳率平均在70-80%之間，個別小區曾出現70%的業主欠交管理費，業主欠交管理費最長的有7年之久。

　　物業管理收費難引發了兩個不良后果：其一，物業管理公司往往采用停水、停電等非法手段進行催繳，不利于小區的安定團結；其二，物業管理公司以降低服務質量相應對，對業主看不到或看不懂的設備疏于養護，留下較多的隱患。某些城市近幾年屢次發生因收費糾紛造成物業管理公司棄小區而去，致使管理癱瘓的事件，可見收費糾紛后果之嚴重!

　　一、癥結所在

　　物業管理收費難，究其原因主要有以下幾個方面：

　　1、業主的物業管理消費觀念未建立

　　業主對住房售后維護斤斤計較、不愿支付費用。部分業主還缺乏對物業管理也是一種消費、物業管理可以實現物業保值增值的正確認識。

　　2、業主對物業管理服務質量不滿

　　某市城區170多家物業管理公司中，臨時資質的占了70%。部分企業為降低管理成本，在用工上采用一些素質不高、價格低廉的勞動力，對關系到業主根本利益和物業保值增值的設備管理掉以輕心，管理混亂、服務差，治安事件頻出，引起業主的強烈不滿。

　　3、業主對房屋質量、小區配套等建設遺留問題不滿

　　由于一些地方沒有實行小區竣工綜合驗收制度，小區開發建設遺留下較多的問題，諸如：貨不對板、房屋質量差、配套設施遲遲不完善、違章搭建和擅自改變使用功能等，業主理所當然地將這些問題遷怒于開發商下屬的物業管理公司。

　　4、業主將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業管理公司

　　業主鄰里之間因裝修引起的管道堵塞、樓板開裂和滲水等糾紛時有發生，由于一些城市尚未制定出臺住宅小區家庭裝飾裝修管理方面的規法，這類糾紛很難調解，受損一方業主最后往往歸罪于物業管理公司的管理不善。

　　5、物業管理公司開罪了業主

　　業主使用物業主要是8小時工作之余，是人們放松自我約束的時間。由于住戶的素質和修養參差不齊，諸如：高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設施等現象時有發生，物業管理公司在管理中容易“開罪”一些業主。

　　6、欠費處理難助長了欠費之風

　　目前有關收費糾紛的處理規定：“加收滯納金”、“在物業轉讓時代為扣除”、“依法向人民法院起訴”等操作性較差，主要立足于教育業主自覺遵守法規，只是在迫不得已的情況下才訴之法律，而且法庭判決后執行也難。欠費處理難使欠費者有恃無恐，無形之中也助長了欠費之風。

　　二、對策和建議

　　物業管理收費難作為一個普遍性的社會問題，不僅物業管理公司要正視，也應引起全社會的關注。因為個別業主的欠費問題得不到解決，長久之后會有更多的業主加入欠費行列。而物業管理公司面對財政困難，不但維修工作要暫停，其它服務水準肯定也下降，最后必然導致小區環境惡化，全體業主受害，影響社會穩定。針對物業管理收費難這一問題，建議政府相關管理部門高度重視，做好以下工作：

　　1、加大正面宣傳和引導，解決居民消費能力不足

　　加大對物業管理的正面宣傳和引導，讓居民了解推行物業管理是市場經濟發展的必然趨勢，以及由此帶來的居住環境改善、生活質量提高等方面的實惠，從而樹立"花錢買服務"的消費意識。同時，爭取國家盡快出臺物業管理消費貨幣化政策，在工資中增加物業管理消費的含量，以解決居民消費能力不足的矛盾。

　　2、規范物業管理服務收費，健全監督機制

　　一些地方現行物業管理收費辦法是：對小區定級、按建筑面積計費。由于該辦法對物業管理服務的內容和標準都沒有細化和量化，居民和物業管理公司往往對小區定級各執一詞，政府主管部門也很難對物業管理服務進行監管。建議借鑒深圳市按物業管理服務項目收費的改革，根據居民的不同消費需求，測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理服務收費指導價。同時，由政府主管部門牽頭成立包括政府督導員、物業管理協會、街道辦事處(或社區居民委員會)和業主委員會(或業主代表)等人員組成的物業管理巡查組，每季度不定期地對物業管理服務進行檢查和考評，推動物業管理公司提高服務意識、提升服務質量。

　　3、整頓市場秩序，從源頭上消除欠費現象

　　欠費人群中屬惡意拖欠的畢竟是少數，一般居民主要是對房地產和物業管理市場中的混亂現象不滿，以致采用不交費的辦法來“維護”自身權益，迫使開發商和物業管理公司與自己對話、解決問題。因此，要從源頭上消除欠費現象，必須繼續整頓房地產和物業管理市場秩序。應盡快擴大推行物業管理招投標機制，徹底打破“誰開發、誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。 這樣兩者才有感情基礎，才能最大限度地減少收費糾紛，物業管理也能搞好。珠海市香檸花園南區曾因收費糾紛使管理癱瘓，后經過區、街管理部門和小區居民的共同努力，重新選聘物業管理公司，改善管理。在該小區，下崗職工目前雖然比例較大，但基本消除了欠費現象。

　　4、多方聯動，加大物業管理欠費處理力度

　　首先，要發揮社區居委會在協調方面的特殊地位和作用，及時將收費糾紛化解在萌芽狀態。其次，建議明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由于業主委員會代表全體業主的利益，由其配合催繳，也可以有效地提高管理費的收繳率。第三，借鑒香港等地的先進經驗，爭取獲得法院等政法部門的支持，組建房地產或物業管理專業法庭。同時，簡化現行的物業管理欠費法律處理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解決物業管理欠費問題。

　　(珠海市香洲區建設局 林常青)

　　摘自《南方房地產》200

篇2：如何解決物業管理收費難的問題

　　如何解決物業管理收費難的問題

　　物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

　　一、物業管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

　　1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

　　由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業管理服務不滿意

　　目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

　　3、工程質量存在問題

　　由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。

　　4、對業主產權實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

　　5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　7、與開發公司辦理好房產交接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)

篇3：物業管理收費難對策

　　物業管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。

　　自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下

　　開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。

　　工程質量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。

　　管理服務水平低→解決策略：苦練內功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。

　　作者單位：福州現代家園物業管理有限公司