物業管理收費難問題的初探
在社會主義市場經濟下，房屋管理正發生著深刻的改革。物業管理正逐步取代傳統、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經濟中轉變過來；另一方面，房地產開發商在項目運作上和物業管理公司在實施物業管理過程中，存在諸多問題和不規范的行為，因而產生一系列利益沖突，出現問題。在這之中，物業管理收費難可以認為是一個非常重要的問題。
一、物業管理收費難的原因
通過近年來的實踐，筆者認為物業管理收費難的問題是多重矛盾交錯、積累的結果，解決這一問題非一朝一夕，尤其是在現階段，由于法規不健全、配套不完善，解決這一問題更是一個艱巨的任務。
物業管理收費難的原因可從以下幾方面透視。
(一)宣傳不適度，人們對“物業管理”產生了各種偏頗的認識
在計劃經濟體制下，我國住房采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。居民習慣的是“只享受、不(少)付費”。根本不認識和理解物業管理的概念。我國實行社會主義市場經濟后，人們不僅獲取住房的方式發生了變化，而且物業管理也隨之出現。
因此，就產生了如何認識和實踐物業管理。根據市場經濟的要求，人們在得到住房、成為業主后，要與物業管理公司簽訂《物業管理公約》，依照“誰消費、誰付費”的原則，明確各種交納的費用。業主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費，難免不產生思想抵觸。盡管政府根據物業管理要求相繼出臺一系列收費法規，但是，物業管理在計劃經濟下無人認知。
經濟過渡后的初期，建立在物業管理概念基礎上的這些法規怎能一下深入人心，讓廣大業主充分認可。近來，媒體加大了宣傳力度，但是，在國內，物業管理存在的類型多、收費標準多等現象，例如住宅物就劃分成經濟適用住房、普通居住小區和高檔公寓等多種類型；收費標準制定有政府定價、政府指導價和市場調節價。這些概念，物業管理專業人士在理解和使用上都難免出現差錯。媒體報道盡管是加大了力度，但是宣傳的準確度難于把握。這些在客觀上造成管理費用征收困難。
(二)物業管理費用透明度差
企業是以獲取利潤為目的的組織。物業管理公司是服務性的企業，物業管理肯定要獲取利潤。這利潤來源于物業管理費收取。如果科學地測算物業管理費，使之透明地運作。那么，物業管理費將不難收取。但是，事實并非如此。物業管理公司不愿將物業管理費的運作完全透明。原因是:一方面，根據經濟學的一般觀點，物業管理費應是生產成本加上合理的利潤率。問題出在生產成本的確定。我們知道，生產成本受企業自身條件和生產產品數量規模的影響。具體反映在物業企業:
1、物業公司實力。例如，如果某物業管理公司有多個物業項目，它將某固定資產設備用在多個項目，但是，每個項目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產成本必定會加大。
2、物業公司經營的物業項目規模。物業的規模有大小。在符合規模的項目中，物業公司不按照規模效益計算物業費。采取不規模經濟的方法加大生產成本。另一方面，有些物業公司存在“多收費少服務，甚至收費不服務”等不道德職業行為。這些都影響和阻礙著物業管理費透明性運作。這與業主(消費者)明明白白地消費要求，大相徑庭，物業管理費怎好收取?
(三)開發商難兌現的高承諾
人們生活水平的提高，對物業管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷售，開發商往往采取夸大宣傳，對物業管理做出不切實際的承諾。待業主進駐后，發現實際狀況與之差距甚遠。于是，業主就以物業管理公司為對象拒絕交納物業管理費，以此作為挽回損失的手段。
(四)建筑工程遺留問題多，物業管理不能服務到位
建筑工程問題多，已成為社會高度關注的焦點。有些建筑工程問題，直接造成物業管理先天不足、物業服務不能到位。例如，保安監控系統因工程質量不能投入使用，嚴重影響了物業公司對小區社會治安管理。開發項目分期開業，造成邊入住、邊施工，導致對居住小區不能實施封閉式管理、前期規劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。居民由此產生的各種意見，都有可能造成物理管理費收取困難。
(五)國家法規不健全、不完善，不能充分適應物業管理的發展
在《北京市普通住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(京價<房>字〔1997〕第196號)中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個檔次。這個劃分標準只考慮到物業管理的傳統做法，以及依據1992年市政府有關部門頒布的“七五--八五期間住宅設計標準”而制定的?，F在，一方面市政府有關部門出臺了“八五期間住宅設計標準”；另一方面，目前部分商品房設計標準已經超過了新標準，如果物業管理收費仍按原辦法執行，長此下去，必然會造成產權人和物業管理企業之間的收費糾紛。
(六)物業公司過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大
目前，社會公用部門繼續沿用在計劃經濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線電視等費用，本應由社會公用部門向業主直接收取，但是他們憑借市場的優勢地位，責令由物業管理公司來承擔，使物業公司充當成“第一繳款人”的角色，使物業公司經營風險過大。在這種形勢下，業主對上述的某項服務不滿意，就斷然采取不交費。由此也造成物業公司收費困難。
經濟改革的不斷深入，失業及職業的不穩定性增加，業主道德風險問題越發突出，也為物業管理公司收費帶來困難。
二、從案例談避免物業管理收費難的基本設想
為了方便，我們對所談項目隱去名稱。以××項目稱謂。該項目建筑面積45000平方米，是屬集會所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業?，F大廈處于施工收尾階段，物業公司正著手制訂物業管理方案。為減少物業管理公司與業主之間的糾紛，避免物業管理收費難的問題出現，筆者提出如下設想:
(一)物業管理公司應作好的早期介入工作
物業管理的早期介入，越來越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業管理打下基礎，又可以協助開發商把握好工程質量。物業公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務計劃》。其包括:
1、對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設計漏項、完善使用功能；
2、優化系統設計、完善設計細節；
3、對綠化設計和變更設計進行審核補充設計；
4、參與房屋建筑設備和電氣設備的選型；
5、對土建結構、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統調試進行工程監理。
根據《工程服務計劃》進行有效地組織和實施，可以減少工程規劃設計和施工遺留的問題，彌補建管脫節造成的對物業管理的先天不足，最大限度地避免業主入住后因施工質量及配套設施不完善而造成的不滿和由此產生的糾紛。
(二)努力履行開發商物業服務的承諾
項目的開發商，在樓書和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級”酒店式服務標準。同時，出資組建了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，這就需要物業管理公司必須在管理和服務向國際標準看齊，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準。同時，也為物業管理費的收取營造良好氛圍。
(三)彌補《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤
眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護開發企業、產權人和物業管理企業的合法權益的約束性文件。由于項目的開發商在制訂公約時因急于辦理預售許可證，忽略了《公約》中在此方面應包括的實質性內容。另外，隨著政府主管部門有關物業管理的新政策法規不斷出臺，原公約有些內容已不再適用。
因此，十分必要做出修改和補充；對大廈共用部位、共用設施及配套設施要作較為詳盡的描述，明確其包含內容，便于進行經營及管理；需進一步充實業主的權利和義務的內容，在有關法律法規規定的范圍內使其更加全面，加強可遵守性、可操作性；對管理公司職責的內容規定需具體化、細致化；進一步明確寫字樓物業管理費的構成；根據市房地局(1997)第485號文件，應相應修改產權人大會及業主管委會的組成、職責等內容；根據市房地局、市財政局1999年10月發出的“關于歸集共用部位、共用設施設備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關共用部位、共用設施設備維修基金的交納時間、地點、標準、程序以及用途的相關規定。
物業管理公司按照公約規定承擔向業主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線電視等費用責任，實際上是承擔了公用事業的責任，也就承擔了風險。為規避風險，必須要妥善處理此類責任不清的問題。結合本項目有三項選擇:
1、徹底改變計量辦法，實行“卡式”一步到位的收取方式；
2、進行管理硬件升級，將自動抄表系統上網，實行“網上”一步到位的收取方式；
3、制訂約束性條款，實施有效控制。
(賽特物業管理有限公司 張家順)
篇2：如何解決物業管理收費難的問題
如何解決物業管理收費難的問題
物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。
一、物業管理費收不上來的原因
通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。
同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：
1、業主不了解物業管理的實際涵蓋
由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。
2、對物業管理服務不滿意
目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。
3、工程質量存在問題
由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。
4、僥幸心理
毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。
二、如何解決收費難的問題
針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：
1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。
2、改變收費態度和收費方式
以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。
3、實行信誓廣告牌制度
對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。
4、對業主產權實行限制
對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。
5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量
為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。
6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。
7、與開發公司辦理好房產交接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。
(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)
篇3：物業管理收費難對策
物業管理收費難對策
目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。
業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
消費水平不高→解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍
設計施工不合理→解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
工程質量問題多→解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
管理服務水平低→解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
費用支出不透明→解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
收費手段太落后→解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
作者單位：福州現代家園物業管理有限公司