分析商業物業管理的重要控制點

　　1、管理目標

　　商業物業(樓宇)具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，從而失去物業受托管理權，影響本企業的經濟效益。

　　因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

　　2、管理措施

　　由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業，商業物業對于物業管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業物業(樓宇)的物管機構應依據有關政策法規，嚴格制訂一套適合商業物業物業管理的規章制度，規范各專業崗位的職業守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質量標準，使商業物業始終保持清潔文明、安全舒適的經營狀態，對違反管理規定者，均一律按處罰條例進行處理。

　　3、商業形象

　　住宅類物業設計形象的主要目的在于美化居住環境，除在一定程度上促進物業銷售外，在日常物業管理上并無其他商業考慮，而商業物業的形象設計則肩負著極強的商業使命，恰如其分的商業形象設計能夠誘發顧客的潛在購買欲望，使之形成現實的消費;良好的外觀設計、優美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業氛圍而實施自己的購買行為?，F代的商業大廈(商場、商城)正是利用卓越的商業形象設計使顧客產生美感愉悅的同時，引導顧客消費，從而促進商業營銷。舉凡成功的商業物業無不具備獨樹一幟的成功商業形象，如深圳銅鑼灣商業廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區等等。同時，舒適、幽雅的購物環境與和諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業物業良好的自身形象，促進自身商業發展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業物業形成區域發展，達到整體提升周邊商業環境的效果?？傊?，保持物業良好形象是商業物業物業管理的主要任務。

　　由于商業物業內不同區域的功能分區不同，為正確地導引人群、疏導車輛、維持物業內部的有序經營，在適當的位置(如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應采取積極合理的措施(如專人導引、專題廣告導引、語音導引等)，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環境，并且影響顧客情緒。另外對于物業內各經營單位(商戶)的招牌(廣告牌)應妥善管理，保持物業外觀整潔。

　　影響商業物業商業形象的因素很多，完善的物業管理是非常重要的一個方面，通過良好的物業管理可以創造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業內的各項經營活動。

　　4、產權、債權關系

　　商業物業(樓宇)的所有權人可能是個人、一間或數間公司。房地產的開發建設經常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業管理者來說，了解物業債權的實質性關系和所有權類型是相當必要的，若物業產權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態。若物業債權關系復雜，則有可能使物管企業卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。物業管理是屬于長期經營的產業，物業委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業委托雙方的長期合作發展。

　　5、環境清潔管理

　　商業樓宇物業環境的清潔與否是衡量

　　物業管理水平的重要標志，保潔工作對物業業主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現代的商業樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業樓宇的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業內部(如某些專業批發商場)，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生之外，同時應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要。

　　商業物業(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點:

　?、?、由于商業樓宇日常的保潔需求時間較長(營業時間長，且節假日照常營業)，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位(如消防通道內的設施)的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。

　?、?、商業樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是出入人群的必經之地，且位置最接近物業外部環境，只要注意大堂和大門出入口的衛生保持，并及時進行保潔作業，即可在很大程度上減輕物業其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。

　?、?、商業樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業自身質素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業物業，清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量。另外商業物業保潔還需注意對停車場、理貨區及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

　?、?、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業管理單位應合理安排保潔人員的工作時間、工作區域及作業方式，做到既要保證物業環境的清潔衛生，同時也盡量避免因保潔作業對物業內部正常的商業經營活動造成不良影響。

　　6、環境綠化管理

　　營造良好的購物環境是商業物業(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業物業區域環境的“含金量”。盡管商業樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。

　　商業物業的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。

　　同住宅物業相比，商業物業(樓宇)因其著重商業綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業內可綠化區域面積較小，加上室內陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環境。在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點:

　?、?、商業物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規整等生長不良的情況。

　?、?、商業物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。

　?、?、室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。

　?、?、因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。

　?、?、室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。

　?、?、搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力。

　　7、安全管理

　　商業物業(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一

　　支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

　　對于商業樓宇的安全管理，應注意以下幾點:

　?、?、將物業管理中的安全管理與商業經營中的防損要求結合起來。

　　商業樓宇內的人流構成復雜，幾乎任何一家商業機構都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機構的安全人員應根據委托管理合同的要求，合理分工，明確責任。若商業物業的經營管理方自身設有專門的保衛部門(如商品防損部)，物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區域的劃分及具體工作的對接程序。若商業物業的經營管理方將防損工作交予物管機構管理，物管機構應在自身安全管理部門內部明確各安全崗位的具體設置及崗位職責，通過有效分工，采取各項有效措施，在做好物業社區治安工作的同時，積極重視商業防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內。

　?、?、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

　　消防安全是物業安全的重要環節。由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物(產)匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。

　?、?、將安全管理與客戶服務工作相結合。

　　商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的物管工作相比，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

　?、?、緊急事故的應急處理

　　住宅小區的整體環境屬于封閉型或半封閉型，而商業物業屬開放型環境?，F代物業管理中的安全管理概念正變得越來越復雜化、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、意外事故、自然災害及危險物等緊急事故造成的安全保護問題。安全人員所承擔的責任隨著社會的發展和業主需求的變化而不斷增加。

　　對于高度密集性的商業物業(樓宇)而言，若發生緊急事故后處理不當或不及時，將會造成無法估量的生命財產損失，因此必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管暴裂、犯罪活動、爆破威脅、電梯事故、嚴重傷病等緊急事項有所準備。所有安保人員必須與物業電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業業主、租戶緊密配合。

　　任何一項安全計劃都應有四個目標:預防措施、問題的檢測和報警、損壞遏制及防止損失的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施。由于物業管理者無法事先準確預測事故的發生，因此在設計保護計劃時，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發生的各種情況，最大限度地作出反應。一些具體的預防措施如:事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業主、租戶定期舉行各種應急反應訓練和活動;編制緊急事故程序指南手冊并發放到所有物業工作人員、業主、租戶手中;儲備少量緊急物資等。

　　一旦緊急事故發生，人身安全就處于第一位。物業管理者應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業主、租戶建立個人聯系，通告危機現狀以及解決辦法。物業管理者必須全力以赴，以避免發生更大的損失，盡可能快地恢復正常的工作運行是減少商業經營損失的最好辦法。

　　提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。商業樓宇的一些地方是較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經?；顒拥闹饕胤?。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如:增加照明燈以加強顧客安全感;人行道附近和停車場不應有藏身之處;為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。商業物業的物管機構應與當地公安部門加強聯系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶若發現有可疑行跡應立即互相通告，這樣由于失誤導致的犯罪事故就會減少。

　　8、設施養護管理

　　商業物業(樓宇)高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化管理手段和專業化養護維修技術。因此在養護維修方面，必須有一支專業化隊伍，對物業的各種設施設備加強養護，如空調設備、電梯設施等。由于商業物業(樓宇)使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業樓宇內部屬于人流高度密集區域，空氣調節必須適宜，載人運輸工具必須保證長時間安全運行，因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

　　9、消防管理

　　現代商業物業(樓宇)大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主、租戶和顧客提供安全環境，保障其生命財產安全。商業樓宇常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業樓宇內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機、應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。樓宇內各類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶(使用人)之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

　　10、車輛管理

　　商業類物業(樓宇)一般均位于本地商業旺區，用地有限，各類停車場所、車位較為緊張。據典型調查(北京零點市場調查公司數據)，在商業樓宇(商場、商城、商廈等)的實際消費購買人數(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。一座較為成熟的商業樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為4:1。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業各類停車場(地上、地下停車場)應合理規劃、加強使用管理、提高使用效率，不僅保證物業管理區域內的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理想結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

　　11、公關關系

　?、?、商業社區文化

　　商業社區文化活動對于商業物業內的所有單位及個人均有重大意義。首先，文化活動的開展有利于在物業社區內形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內部各商業單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。其次，通過開展多種形式的商業社區文化活動，有利于加強業主、租戶與物業管理單位的溝通，增進相互間的了解，及時化解矛盾，使物管工作得以順利開展。第三，商業社區文化活動的開展有利于喚起全體業主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。如通過組織業主旅行團、音樂會、康樂比賽等文化活動，一方面可喚起全體業主、租戶的參與意識，另一方面也提高了物業知名度，并將為物業帶來可觀的商業效應。第四，通過開展文化工作，保證了物業社區的“安全文明”，為社區的穩定和長期發展奠定了基礎。

　?、?、商業推廣、促銷活動

　　加強同商業物業內各經營單位(商戶)的聯絡，有組織、全方位的促銷活動不可或缺。物管機構可精心策劃、積極配合商業物業的經營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯合促銷、季節性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進物業內各商家與顧客之間的聯絡，另一方面可擴大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費。

　　總之，商業物業管理機構處理公共關系的核心內容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業經營方、業主、租戶的聯系，并在經營合作上明確與物業經營方的專業分工，物業經營方負責物業的商業經營，物管機構則專責物業管理，雙方合理分工、協力合作，致力達到共同經營、整體發展的目標。

篇2：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇3：試談商業樓宇的物業管理

　　試談商業樓宇的物業管理

　　同樣是物業管理，商業樓宇與住宅小區，在功能與服務對象上絕然不同。商業樓宇的管理，除了常規的物業管理之外，還要加上特殊的管理服務。

　　一、營造一流經營空間，確保商場良性運作

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業與商場不可避免地會產生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動向各供應商宣傳安全法規，指導他們規范施工；對施工力量確實薄弱的單位，由物業管理公司按市場價進行有償服務，確保商場的經營活動，也滿足了物業管理的要求，達到一個雙贏的效果。

　　為方便商廈招商，物業管理企業要在提供一流的環境上下功夫。比如在一次商場樓面調整中，因招商時間過于倉促，有些柜臺來不及進場，為了填補空白點，該樓物業及時安排布置了一些植物和盆景，形成了一個個錯落有致的綠色小景點。取得了良好的視察效果。

　　二、加強風險管理，確保企業的可持續性發展

　　物業管理作為自主經營、自負盈虧、自擔風險的企業，要想在市場經濟的大潮中永遠立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩腳跟，更要經受住形形色色的自然災害和意外事故帶來的風險考驗。

　　現代化大廈普遍配置有大型應急發電機組，高低供配電設備，智能型消防設備，高靈敏度攝像安保系統，現代化的能風系統，各類高速電梯、自動扶梯，大型空調機組，燃油鍋爐等等。這些設備設施的技術含量高、價格不菲，一旦遇上天災人禍，僅靠物業管理企業自身的能力，往往是難以迅速恢復正常運營的。

　　對此，物業管理公司可以用參加保險的方法把“不確定”且“大”的損失，轉化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動扶梯，消防報警設備等被淹，獲理賠款67.5萬元。

　　三、辦公樓租賃，為業主提供優質物業服務

　　在商務樓管理中，物業管理公司除常規工作之外，有時還全權負責辦公樓的租賃，此時，物業管理公司更應該時時刻刻為業戶著想，認認真真地為業戶服務。比如上海置地廣場物業管理中心了解到原先購置了該處商務樓的一些業戶由于受到東南亞經濟危機的影響，對于購入的房產急于脫手或轉租，便開展了代業戶租房的業務。此舉加深了物業管理公司與業戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關系，縮短了雙方的距離，給物業管理費的征收帶來了便利。

　　四、注重環保，創造良好生態環境

　　隨著中國加入WTO，環境質量日益成為人們關注的熱點。物業管理需要開拓的領域還有很多，生態環境的保護便是其中的一個重要課題。創造一個良好的生態環境，應當是物業管理公司的服務目標之一。隨著ISO14001的導入，物業管理公司首先要時刻注意自身活動對環境的影響，如在貫徹實施ISO14001標準的過程中，進行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發出倡議書給各業戶，增強業戶及顧客的環保意識和環保知識，號召大家共同保護好地球的生態資源。

　　上海成泰置地發展有限公司置地廣場物業管理中心總經理　沈柏林