以市場為導向加快國有物業管理企業“品牌戰略”改革與發展

　　北京中興物業管理有限公司成立于1999年5月18日，是在國家電力公司（原電力工業部）后勤體制改革中，以原國家電力公司機關事務局為基礎組建而成的專業物業管理公司，同時又是國家電網公司機關服務中心,“兩塊牌子，一套人馬”。注冊資金2000萬元人民幣，主要負責原國家電力公司在京的辦公樓宇、住宅小區的物業管理服務；同時作為國家電力公司的后勤服務部門，還擔負著機關公務用車、食堂、醫務室、訂票室、幼兒園等后勤服務職能。

　　電力后勤體制的改革給中興物業帶來了巨大的變化和困難，同時也給中興物業帶來了無限的機遇。面對機遇與挑戰，我們沒有退縮，積極探索，大膽創新。經過幾年的努力，中興物業公司已基本完成了由機關后勤服務部門向市場化、專業化的物業公司的過度和轉變，成為一個具有一定生存能力和競爭能力的市場主體。中興物業公司現有員工700余人，管理項目面積100余萬平方米，所管項目中有兩個“國優”、兩個“市優”，在全國三個省市擁有管理項目或顧問咨詢項目，是全國物業管理貳級資質企業。我們的“中興品牌”也正在逐步叫響。我們的主要做法是：

　　一、高標準、高起點，全面貫徹ISO國際標準

　　公司成立之初，我們面臨的情況是，改制分流的近三百名老員工，年齡偏大，文化程度低，技術水平差，不用說參與市場競爭，連基本的市場觀念、競爭觀念也不多。由于改革帶來了角色的轉變、收入差距等心理不平衡。公司成立，除注冊資金以外，沒有任何資產，大多數員工對公司的前景和個人的生存擔憂。面對這種情況，在中興物業如何發展的問題有兩種觀點：一是依附于電力系統，按照舊有的機關后勤服務體制運營和發展，“能靠幾年靠幾年”，不行就再回去；二是依靠、但不依賴于電力系統，面向社會，投身市場，在市場中自我完善、自我發展。面對兩種選擇，中興物業公司自我加壓，選擇了第二條發展道路，確定了市場化、專業化、社會化的運作模式。公司經過市場調研，并結合實際情況，制定了“五年內兩步走，夯實基礎、擴大市場、打造品牌，創建全國一流物業企業”的發展戰略。即從1999年到2000年，用兩年的時間夯實基礎，完成人才、資金、技術和管理經驗的積累；從20**年到20**年，背靠電力，走向市場，實現公司規模的擴大、管理的提升、隊伍的成熟和品牌的成長，創建全國一流的物業管理企業。發展戰略的提出，為公司的發展確立了明確的目標，正是在這個發展戰略的指引下，中興物業開始了創業歷程。

　　首先從學習開始?！耙獙W就學最好的”，公司確定了高標準、高起點的發展思路。在資金并不充裕的情況下，出資選派公司的骨干力量到香港、新加坡等物業管理發達國家和地區學習先進的管理經驗，同時聘請了香港世邦魏理仕、新加坡宏騰等國際知名物業公司做管理顧問，在具體項目上，請他們幫我們制定服務方案、標準，培訓人員，檢查、糾正工作，使我們盡快地掌握了物業管理的理念、標準、流程和方法，使公司從成立伊始，就能夠擁有一個較高的起點，并做好了技術和經驗的準備，使公司的發展少走彎路，節省了寶貴的時間。

　　在學習中認識到，規范化、標準化是這些公司的共同特點，也是一個物業企業生存和發展的根本。因此，公司決定全面貫徹ISO國際質量標準，并以此為框架和基礎，建立管理體系，提高服務質量。2000年2月，公司抽調骨干力量，成立了專門的貫標辦公室，全面負責質量管理體系的建立工作，聘請質量管理專家進行指導，在公司范圍內，先后組織培訓達500多人次，并到魯能物業公司等優秀貫標企業學習經驗，最終，按照ISO質量標準建立了一套既符合國際標準，又具有中興物業特色的文件化管理體系，共完成《質量手冊》、《程序文件》、各種作業指導文件近百萬字。公司于2000年12月通過審核，取得了貫標認證。

　　在貫標工作中，我們提出了三條指導思想：一是不圖虛名圖實惠，扎扎實實搞貫標；二是將貫標工作同創優、日常管理服務工作緊密結合起來，以貫標促進各項工作；三是管理人員優先貫標，帶頭實踐，帶動全公司高水平貫標。在整個貫標過程中，我們按照“實在、實際、實效、實惠”的原則，始終將貫標工作作為基礎的管理工作，當作強化管理的系統工程來抓，將管理行為納入標準體系，用先進的國際標準規范公司的管理和服務，用規范、標準管人管事。20**年，公司又通過了ISO9001：2000質量管理體系的轉版認證和ISO14001：1996環境管理體系認證。

　　貫標給中興物業公司帶來了巨大的好處：一是促進了服務規范化、科學化和標準化，提升了服務質量和水平，受到了業主的好評。通過貫標，使各崗位的工作任務明確，責權清晰，既便于員工的自我管理，又便于公司的量化檢查，同時還使各種管理工作公開、公正、公平的進行，調動了廣大員工的工作積極性；二是提高了人員素質和技能。貫標后，員工普遍感到了壓力，因為工作標準、工作流程是明確的，工作到什么程度，是好是壞自己很清楚，提高了員工工作的自覺性，提升了員工的整體素質；三是提高了公司的知名度。公司真實、規范的貫標，受到認證中心的高度贊揚，并被認證中心樹為典范，多次介紹有關單位來我公司學習貫標工作。四是提高了企業的核心競爭力，為今后的發展打下了良好的基礎。

　　二、深化人事制度改革，加強員工隊伍建設

　　人的問題是企業生存和發展的根本所在。能否將國家行政機關后勤員工平穩地引導著走向市場，這是象中興物業這樣由機關后勤服務部門轉制而成的物業管理公司面臨的最大困難和考驗，也是這類公司必須跨過的“坎”。為此，幾年來，我們在用工制度、工資制度、人事管理制度等方面采取了一系列改革和探索，取得了較好的效果。

　　1.用工制度改革

　　實行全員合同制。結合公司實際情況，并根據公司發展需要設立崗位，從維持員工隊伍穩定入手，通過評定員工的綜合素質，實行“雙向選擇”。對沒被聘用的員工，公司提供培訓機會，主要針對物業管理服務技能和服務意識的提高，培訓后再上崗。

　　實行競聘上崗制度：公司每年搞一次全員競聘上崗。對所有崗位的職責、工作標準、上崗條件向全體員工公開，對照崗位條件，員工報名參加競聘，經考核后上崗。競聘上崗極大地調動了員工的積極性，主動參加各種培訓，提高自身能力，促進了整個員工隊伍素質的提升。同時實行末位待崗培訓制度。每年年底，從“德、能、勤、績、廉”五個方面，對總經理到普通員工的所有員工進行綜合考評，考評末位的員工實行待崗培訓，經培訓后重新競聘上崗。

　　在充分培養和挖掘內部人才的同時，公司面向社會公開招聘人才，積極引進各類高素質專業人才，改善隊伍結構，滿足了公司持續發展的需要。

　　2.工資制度改革

　　實行新的工資制度。將過去以工齡、資歷為主的工資制度改為以崗位、能力為主的工資制度，以崗定薪，員工的收入與所在的崗位掛鉤，“上什么崗拿什么錢”。并加大獎金幅度，根據考核發放獎金，這樣使每個人的報酬與工作好壞緊密結合起來，使優秀的員工得到相應的獎勵。新的工資制度是動態的，崗變薪變。工作表現不好，年終考評末位者，就要調低獎金系數。經過一段時間，考評合格可恢復原系數。對優秀員工，不管是月度優秀員工還是年度優秀員工，都給予及時的獎勵。

　　3.人事管理制度改革

　　根據員工隊伍狀況制定了內退政策，為那些年齡較大、本人自愿的老員工辦理了內退，使他們晚年生活得到保障，又為年輕員工提供了發展空間，使公司員工的年齡結構趨于合理。

　　公司對人力資源實行人性化管理，無論是原有的員工，還是新招聘的員工，政治上一視同仁，打破所謂的“正式”與“聘用”的界限，“崗位靠競爭，收入憑貢獻”。建立了以能力和貢獻大小決定崗位和報酬的價值導向，為每位員工的個人發展建立一個公平、公開、均等的平臺。這種價值導向的確立，對原有的分流員工產生了較大的震動，一時難以接受。但幾年來的實踐證明，只有建立并遵循這種價值導向，公司才能獲得發展所必需的人力資源，而公司的發展，也使老員工們成為最大受益者。中興物業公司現有的中層管理崗位中，已有一部分崗位是社會招聘人員擔任，成為公司的骨干力量。

　　在人力資源管理中，我們特別重視員工培訓工作。每年年底，公司各部門根據人才需求和員工的實際情況，制定培訓計劃，由總經理批準后實施。僅1999年和2000年，公司就有1000多人次參加了各類培訓，培訓率達100%。同時，公司采取突出重點、分層培訓、全員參與的形式，對于重點崗位，有針對性的實施重點培訓?，F在，公司的中層管理人員中，95%具有大專以上學歷，并全部取得“物業管理企業經理”、“物業管理單位部門經理”崗位證書；全部技術人員均持有相應的崗位證書，其中中、高級技術職稱35人，每位員工每年不少于15天培訓，每次培訓都有考試、考核，培訓情況成為員工晉級上崗的必要條件。

　　通過上述改革，中興物業公司不僅穩定了員工隊伍，轉變了員工觀念，提高了員工的綜合素質，而且使這支隊伍逐步適應了市場，為公司的長遠發展打下了基礎。

　　三、創優秀管理項目，塑造“中興品牌”

　　實踐使我們認識到，在市場化程度日益提高的今天，保持現狀就是落后，尤其是隨著改革的不斷深入，現有的電力市場也將不再是“鐵飯碗”，只有不斷壯大實力，才能求得生存和發展，否則，只能被市場淘汰。因此，我們提出了創建“中興品牌”的奮斗目標，全面提升中興物業的影響力和市場競爭力。

　　優秀的物業管理公司必須有強勢、叫得響的管理項目。

　　公司將創優工作作為了創建“中興品牌”的重要手段和工作思路，將有條件的管理項目，達到“市優”和“國優”，以此來帶動“中興品牌”的塑造。

　　公司所管坐落于北京市西長安街的國家電力調度中心大廈，是國家電力公司的窗口。該項目硬件設施全國一流，是中興物業公司的“形象工程”和“品牌工程”。該項目于20**年7月正式接管以后，公司就提出了一年創“市優”，達到“國優”標準，兩年創“國優”的奮斗目標。為此，對該項目實施服務的西單管理中心，結合實際，認真謀劃，精心實施，高、嚴、細、實搞創優。成立了以中心主任為組長的創優領導小組和創優辦公室，實行部門經理負責制，將創優工作內容逐項分解落實到各部門，部門分解到每個崗位，明確完成時間、標準和措施并加強檢查落實。在創優中不搞形式主義，不擺花架子，提出了“天天是國優、事事是國優”的口號，以顧客為關注焦點，一切立足于實事求是，立足于提高服務質量，提高管理水平。經過努力，國家電力調度中心大廈于20**年9月通過了北京市物業管理優秀大廈的驗收，以98.2分成績，取得了“市優”稱號，在20**年的全國物業管理示范大廈評比中，以99.7分的成績列全國大廈物業管理第一名，取得“國優”稱號。

　　除國家電力調度中心大廈以外，公司所管的國家電力信息通信綜合樓也獲得了“全國物業管理示范大廈”稱號；國家水利電力調度樓和法源寺住宅小區分別獲得“北京市優秀管理大廈”和“北京市優秀管理居住小區”稱號。

　　創優工作具有深遠的意義：一是優秀管理項目的示范作用，帶動了公司所有項目管理水平和服務水平的大幅度提高。二是這些優秀的管理項目，全面提升了中興物業公司的知名度和市場競爭力，為創建“中興品牌”，增添了重要的砝碼。三是通過創優，真真切切地提高了這些項目的管理和服務水平。高品質的物業管理，使得這些設施先進的物業充分發揮了設計和使用功能，實現了保值增值，進一步提高了業主的辦公和居住品位，增加了業主的信任。四是增加了公司的收益，在持續的保證物業管理費收繳率的基礎上，根據合同約定，業主對創優項目分別提高了物業管理費用標準，僅此一項，公司每年就增加近200多萬元的收入。

　　創優不僅是一項具體工作，更是一種思維方式和工作方法。我們把“創優”工作貫徹到一切工作中，提出了“事事爭先、唯旗是奪”的口號，全面開展創一流、創優工作。在社會上、行業內、系統內舉辦的各種評比活動中，中興物業公司都積極參與，并取得了良好的成績，獲得了良好的社會效益。

　　20**年初，國務院機關事務管理局和北京市房地局等十多家單位組織了“我為社區服好務，我為首都添光彩”物業管理規范化服務活動。我們積極響應，召開動員大會，制定活動方案。大力倡導愛崗敬業，開展了崗位練兵、技術比武，舉辦“百問不倒”、“應知應會”、“無差錯操作”等活動，進一步規范、提高了管理和服務水平；提出了“首問負責制”等管理思路，業主找到物業公司，第一個接待的人就是這件事的負責人，不管這件事是不是歸你管，你都要負責地把這件事辦好，給業主一個滿意的答復。同時向業主做出了“您只要一個電話，其它的事情由我們來辦”的承諾，拉近了物業管理與業主之間的距離；住宅物業項目積極開展便民、愛民、助民活動，提出了“親情化、人性化服務”的理念，主動為業主提供親情服務，對孤寡老人、危重病人、空巢老人、軍烈屬及其他特殊困難居民更是開展了“一對一”式的特色服務，受到廣大業主的一致好評。

　　在“我為社區服好務，我為首都添光彩”活動中，中興物業公司獲得“北京市開展物業管理規范化服務活動優秀組織單位”稱號；公司所屬法源寺小區獲“北京市首屆物業管理優秀集體”稱號，小區主任被評為“北京市首屆物業管理優秀員工”。

　　20**年春，一場突如其來的“非典”疫情襲擊了北京，打亂了人們正常的生活秩序，嚴重威脅著人們的生命健康。面對“非典”疫情，我們沒有絲毫退縮，于20**年4月15日成立了防控“非典”領導小組和辦公室，明確了一把手負責制和屬地管理的原則，通過層層簽訂責任書，將責任落實到每一位員工。同時，公司還結合管理項目的特點，制定了六個應急預案，對可能發生的緊急情況做了充分的準備，形成了嚴密的防控體系。在保護業主生命安全的同時，最大可能地改善物業員工住宿、交通、就餐條件，保護員工的生命和利益。在抗擊“非典”這場沒有硝煙的戰爭中，中興物業全體員工堅守崗位，不怕犧牲，任勞任怨，無私奉獻，外地員工沒有一個回家的。經過幾個月的奮戰，我們所管轄區域和我們的員工沒有出現一例“非典”患者和疑似患者，并且保證了業主各項工作的正常運行，為最終取得抗“非典”勝利做出了應有的貢獻。為了表彰我們的工作，國家電網公司黨組[20**]30號文件專門對中興物業公司提出表揚，并給予獎勵。同時，北京市授予我們防治非典型肺炎工作先進單位稱號。

　　四、開拓市場，提高市場競爭力

　　在企業具備一定實力以后，中興物業公司開始將眼光投向社會市場，將“中興品牌”向社會推廣，以進一步壯大企業實力，在激烈的市場競爭中檢驗自己，提高自己。

　　公司成立了專門的市場開發部門，負責新項目的開發。積極參與社會投標，在投標中發現不足，鍛煉隊伍。20**年，公司成功接管了威?！昂Ｉ厦髦椤本幼⌒^，成立了中興物業威海分公司，邁出了走向市場的第一步。隨后，公司陸續承接了西北電力公司物業管理咨詢、國際投資大廈物業管理服務、威?！俺鞘谢▓@”小區物業管理服務、北京百榮世貿商城保潔服務等項目。憑借優質的服務和真誠的合作精神，公司的管理項目面積以每年20萬平方米的速度遞增。

　　公司規模不斷擴大，管理項目不斷增加，給中興物業公司帶來了較好的經濟效益，員工的個人收入也有了顯著的提高。與1999年機關后勤改革之前相比，20**年中興物業公司人均收入翻了將近一番。經濟收入的提高，使公司員工，尤其是后勤改革分流而來的老員工，深切地體會到了改革帶來的好處，增強了企業的凝聚力。

　　五、以人為本，建設企業文化

　　好的企業必定有其特色的企業文化，這是一個企業的精髓所在。中興物業公司在幾年的發展歷程中，繼承和發揚了國家機關思想政治工作的傳統和優勢，充分發揮黨、團組織作用，從實際出發，緊密圍繞公司發展目標，使思想政治工作成為鼓舞公司士氣和干勁的重要手段。在改革的過程中，我們把轉變員工觀念作為首要任務，通過深入細致的思想工作，疏導情緒，化解矛盾，幫助員工解決工作、生活中的實際問題，保證了公司各項改革的順利進行。公司每月都有黨、團活動或文體活動，通過開展參觀革命圣地、技能比武、拔河比賽、書畫比賽、球類比賽、卡拉OK比賽等活動，豐富員工生活，提高員工素質，寓思想教育于各項活動之中。

　　公司關心每一位員工，每位員工過生日，都會收到一份禮物或賀卡；員工生病，公司領導到醫院探望；員工家中遇到困難，公司給予幫助；“非典”期間，給每位外地員工家中發慰問信、通電話，讓家人放心；一位員工家人患重病，員工自發捐錢，對其幫助。這些點點滴滴極大地提高了員工對公司的認同感，親和力和凝聚力。就象有的員工說的：“中興物業象學校一樣教我們增長知識，象家一樣給我們關懷和溫暖，我為成為中興物業的一員感到高興和自豪?！?/p>

　　中興物業公司成立五年來，形成了一整套能夠真實體現中興物業特色的企業文化體系，主要包括：“忠誠、敬業、團隊、卓越”的企業精神；“客戶至上，服務第一”的服務宗旨；“科學管理，以人為本；質量為先，服務周到”的管理理念；“雙效并舉，互惠雙贏”的經營理念；“追求卓越、用心服務、持續改進、顧客滿意”的質量方針；“人講誠信，事爭一流”的核心價值觀等。這些企業文化，是中興物業公司運作幾年來成功經驗的總結，是中興物業公司管理與服務的精髓所在。這些企業文化并不是口號式的空談，而是作為一個體系，深深融入到中興物業公司的管理當中，融入到每一位員工的工作當中。這些精神、宗旨、理念，通過公司的各種刊物、通過管理與服務得到廣泛的宣傳和交流。每一位來到中興物業的人，不論是業主、同行，還是新來的員工，都能深刻感受到公司深厚的文化底蘊。良好的企業文化氛圍，弘揚了正氣，為中興物業公司的發展提供了足夠的精神動力和支持，提高了公司的凝聚力和競爭力。

　　經過不懈的努力，中興物業公司從一個國家機關的后勤服務部門轉變成一個具有一定實力和充滿活力的專業物業公司?；仡^看看走過的路，成績的背后是陣痛和曲折，是拼搏和汗水。我們的曲折和教訓，或許能為國有物業公司提供一些借鑒。相比社會上其他物業公司，國有物業公司的改革和發展需要更大的魄力和付出。結合我們幾年的發展歷程，我們有以下幾點體會：

　　一、轉變觀念是國有物業管理企業改革面臨的第一個，也是最大的難題

　　盡管我國市場經濟體制已經建立了很多年，但是從舊有的后勤管理體制中剝離出來的國有物業管理企業，有著濃厚的計劃經濟和行政管理的色彩。所謂改革帶來的“陣痛”，很大程度上指的就是角色轉變所帶來的巨大的不適應。針對這個問題，首先要做深入細致的思想工作，要不厭其煩地利用一切機會學習市場經濟知識，增強市場競爭觀念。要特別注意利用社會改革大背景做員工的工作，要允許員工思想的反復，要根據員工的思想水平、承受能力推進改革。要正確把握和處理改革、發展、穩定的關系，處理不好，企業不僅不能發展，而且還會翻車。其次，要不失時機地推進改革，建立一套符合市場經濟規律的、具有活力的管理機制，包括經營目標責任制，競聘上崗、末位待崗培訓競爭機制，自我約束機制和激勵機制等，讓改革促進員工思想的轉變。最后，要讓員工嘗到改革的甜頭，看到企業的希望。員工生活水平的提高，企業的不斷發展壯大，將大大促進員工思想觀念的轉變。

　　二、標準化、規范化

　　改造一種體制比新建一種體制更難，舊體制遺留下來的隨意性和無序性，使國有物業企業建立標準、規范的管理體系更為迫切。采用先進、成熟的管理標準和質量標準（例如ISO標準）建立管理體系，使企業所有的管理行為和服務均規范化、標準化，是一條捷徑。一方面可以提升管理水平和服務水平，為企業帶來收益。另一方面，可以使企業更好地和市場接軌，為進一步發展壯大奠定良好的基礎。

　　三、建設一支有戰斗力的團隊

　　在解決管理體制、機制，標準化、規范化等一系列問題的同時，必須考慮如何使企業成為一個團結的、有戰斗力的集體。對于一個現代企業，團隊精神無疑是非常重要的，可以使體制、機制、素質、經驗、標準這些看起來死氣沉沉的名詞變得充滿活力，起到一加一大于二的作用。把企業建設成為一個有戰斗力的團隊，最主要的就是增強企業的凝聚力，企業發展戰略，人性化的管理、合理的薪水、充分的個人發展空間，這些都是直接的吸引力。而良好的企業文化氛圍，卻是看不見，摸不著的，需要一個企業以一貫之長期培養和經營。有了好的企業文化，才能不斷增強企業的凝聚力和向心力，才能使團隊更具活力和戰斗力。

　　四、自我加壓，走向市場

　　舊有的“血緣”關系，使國有物業企業大多管理著原“母體”的物業項目，這給了國有物業企業相對穩定的市場和收入來源，基本上可以保證“衣食無憂”。但隨著國家機關后勤改革的不斷深入，原有的國家機關市場也不再風平浪靜，如果不能提供價格合理，讓業主滿意的服務，原有的、看似穩定的市場也會失去。因此，在提高自身管理和服務水平的同時，國有物業企業應將眼光投向市場，充分發揮自身優勢，去爭取自己“血緣關系”以外的市場份額。闖市場可能會“嗆水”，但只有在市場中才能長大。

　　北京中興物業管理有限公司 李友誼

篇2：國有物業管理企業如何走向市場

　　國有物業管理企業如何走向市場

　　隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。

　?。ㄒ唬┓课菰O施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

　?。ǘ梆B人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。

　?。ㄈ┐盏乃姷荣M用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。

　　三、國有企業物業管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。

　?。ㄒ唬┱龀?。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。

　　1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。

　?。ǘ┢髽I支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

　?。ㄈ┳陨砼?。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。

　　2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展經營服務?！疤亍本褪翘厥夥?，如接送孩子上下學、代理業務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

　　3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司

篇3：國有物業管理企業改制的思考

　　國有物業管理企業改制的思考

　　20**年，國企改革將進入攻堅階段。針對前一階段國企改革后仍然存在的一股獨大（主要指國有控股方）的“改制不轉制”狀況，深圳市推出了“在一般競爭領域不再設國有企業”的重大改革舉措，即：除極少數必須是國有獨資或國有絕對控股的企業外，其余企業實行國有相對控股、國有參股、國有股權全部退出3種方式，以加快推動國有企業改革的進程。國企加大力度實施產權主體多元化、發展混合所有制模式將成為推動國企改革的新目標。國有物業管理企業作為一般性競爭行業，必然被列為改制之列。

　　一、國有物業管理企業的改制的歷史及現狀

　　以深圳市為例：深圳市國有性質的物業管理公司，絕大多數都是國有母公司屬下的二級全資子公司，他們的命運大都掌握在母公司手中，母公司的改制與否直接影響到這些國有物業管理公司的命運。1997年國企改革開始實行抓大放小的試點工作，國有物業管理公司作為放小的對象納入公司制改造的范疇，其中以員工持股模式改組為有限責任公司，是當時國有物業管理公司普遍推行的一種改制方式。自此，國有物業管理公司開始邁出了物業企業國有產權主體多元化的第一步。按當時的政策規定列入改制試點對象的內部員工持股改制企業，其股權結構仍然保持了國有股占控股地位，員工股以社團法人參股的模式組成有限責任公司。但由于母公司的國有性質未得到改變，國有股一股獨大的絕對影響力，使國有物業管理公司的這種改制變成了有名無實的假改制，企業運作仍然沿襲了原國有企業的機制。董事會、監事會圖有虛名，這種改制意義不大。

　　惟一值得稱道的則是員工通過參股增強了企業經營的風險意識，參股的資本回報相對穩定了員工隊伍，但員工的“國有”意識并沒有從根本上得到改變。隨著改革力度的不斷加大，在物業管理行業開始出現國有資本全部或大部分退出，改由法人資本、自然人資本、企業內部員工資本等多元資本承接的改制案例，例如，深圳市福田物業發展有限公司等深圳物業企業在進行了1997年和20**年兩次改制后，已形成了國有股全部退出，全部股本由自然人,民營法人和內部員工持有的資本結構，從而在根本上改變了股權性質。

　　深圳市和全國其它一些地方一樣,在新一輪經濟體制改革中更加明確地提出在一般競爭領域不再設有國有企業的舉措，因而將屬于一般競爭領域中的國有物業管理公司全面推向改制的最前沿，其未來的發展趨勢必將面臨著國有資本全面退出的現實。國有資本全面退出后，由誰來承接，怎樣承接，這將是新一輪改制浪潮中國有物業管理公司將要面對現實問題。

　　目前，深圳市的物業管理公司從其資本的構成情況看，尚存在以下幾種模式，第一種是沒有實行改制的全資國有公司；第二種是已經實行了內部員工持股改制，但國有股仍占控股地位的有限責任公司；第三種是國有股參股、內部員工控股的有限責任公司；第四種是國有股參股，自然人與內部員工控股的有限責任公司；第五種是完全由企業內部員工與自然人、民營法人持股的有限責任公司。前兩種性質的物業管理公司，顯然是屬國有物業管理公司范疇，因此，他們將成為新一輪改制的重點對象。

　　改制的方式存在以下3種情況：一是對已經實行了內部員工持股改制但仍由國有控股的物業管理公司，以剝離方式完成國有資本的完全退出，形成完全的由企業內部員工股組成的有限責任公司。如福田物業、華佳宏物業等，二是對屬于第一種情況的物業管理公司引入產權主體多元化模式，形成法人（民營）、自然、內部員工三方持股方式承接全部退出的國有資本。三是對尚未實行任何改制的全資國有物業管理公司根據其具體情況采用因企制宜的方針分別實施以下改制措施：

　　第一、整體轉讓。即將一部分中、小物業管理公司的整體產權一次性轉讓給民營法人或公司員工，實行國有資本一步到位的退出。

　　第二、分步退出。即將一部分資本較大的物業管理公司的產權分次轉讓給法人或公司員工，使國有資本分步退出。

　　第三、同步改制。即，物業管理子公司隨母公司的改制要求自行考慮資產整合后，與母公司同步完成改制任務。

　　第四、剝離重組。即將物業管理公司原有的國有資產剝離出一部分交還給國有資產主管部門，實現資產優化后的重新組合。這種組合可以是在原有物業管理公司基礎上的結構重組，也可以將同一系統下的各家物業管理公司合并重組。

　　第五、公開拍賣。即將物業管理公司全部產權一次拿到產權交易中心掛牌競賣。

　　第六、兼并整合。即由一家規模較大的物業管理公司兼并幾家規模較小的物業管理公司，再對完成兼并后的物業管理公司進行整合。

　　總之，探索企業多途徑的改制方式，只要是對改制有利又切實可行都可以大膽嘗試，最終逐步實現國有物業管理公司全部退出資本市場的目標。

　　國企改制是一項復雜而艱巨的工作，既不能一蹴而就，也不能拖而不決，而應該仔細研究在各個不同領域中改制企業存在的具體問題，從而有針對性地采用相應的改制措施，使企業改制工作得以順利完成。深圳市的國有物業管理公司在改制的過程中同樣面臨著這方面的情況。由于國有物業管理公司大多數處于（母公司）從屬地位，其改制工作既要考慮自身的需求，又要考慮配合母公司的改制大局，故而更應該認真研究切合實際的改制模式。

　　二、規范國有物業管理企業改制工作

　　實踐和經驗證明：國有企業改制工作中經常會出現了一些不夠規范的現象，造成國有資產的流失。國有企業改制是一項政策性很強的工作，涉及出資人、債權人、企業和職工等多方面的利益，既要積極探索，又要規范有序，只有這樣，才能做到國家、集體、企業和員工利益的“四兼顧”，使同有資產保值增值殖而不流失，為此，國有物業管理企業改制須在如下三個方面艱苦細致的工作。

　?。ㄒ唬┙∪贫?/a>，規范運作

　　1、批準制度。

　　國有物業管理企業改制應采取重組、聯合、兼并、租賃、承包經營、合資、轉讓國有產權和股份制、股份合作制等多種形式進行。國有物業管理企業改制，包括轉讓國有控股、參股企業國有股權或者通過增資擴股來提高非國有股的比例等，必須制訂改制方案。方案可由改制企業國有產權持有單位制訂，也可由其委托中介機構或者改制企業（向本企業經營管理者轉讓國有產權的企業和國有參股企業除外）制訂。國有物業管理企業改制方案需按照《企業國有資產監督管理暫行條例》（國務院令第378號，以下簡稱《條例》）和國務院國有資產監督管理委員會（以下簡稱國資委）的有關規定履行決定或批準程序，未經決定或批準不得實施。

　　2、清產核資。

　　國有物業管理企業改制，必須對企業各類資產、負債進行全面認真的清查，做到賬、卡、物、現金等齊全、準確、一致。要按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，核實和界定國有資本金及其權益，其中國有企業借貸資金形成的凈資產必須界定為國有產權。企業改制中涉及資產損失認定與處理的，必須按有關規定履行批準程序。改制企業法定代表人和財務負責人對清產核資結果的真實性、準確性負責。

　　3、財務審計。

　　國有物業管理企業改制，必須由直接持有該國有產權的單位決定聘請具備資格的會計師事務所進行財務審計。凡改制為非國有的企業，必須按照國家有關規定對企業法定代表人進行離任審計。改制企業必須按照有關規定向會計師事務所或政府審計部門提供有關財務會計資料和文件，不得妨礙其辦理業務。

　　4、資產評估。

　　國有物業管理企業改制，必須依照《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）聘請具備資格的資產評估事務所進行資產和土地使用權評估。國有控股企業進行資產評估，要嚴格履行有關法律法規規定的程序。向非國有投資者轉讓國有產權的，由直接持有該國有產權的單位決定聘請資產評估事務所。企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。評估結果由依照有關規定批準國有企業改制和轉讓國有產權的單位核準。

　　5、交易管理。

　　非上市企業國有產權轉讓要進入產權交易市場，不受地區、行業、出資和隸屬關系的限制，并按照《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》的規定，公開信息，競價轉讓。具體轉讓方式可以采取拍賣、招投標、協議轉讓以及國家法律法規規定的其他方式。

　　6、定價管理。

　　向非國有投資者轉讓國有產權的底價，或者以存量國有資產吸收非國有投資者投資時國有產權的折股價格，由依照有關規定批準國有企業改制和轉讓國有產權的單位決定。底價的確定主要依據資產評估的結果，同時要考慮產權交易市場的供求狀況、同類資產的市場價格、職工安置、引進先進技術等因素。上市公司國有股轉讓價格在不低于每股凈資產的基礎上，參考上市公司盈利能力和市場表現合理定價。

　　7、依法保護債權人利益。

　　國有物業企業改制要征得債權金融機構同意，保全金融債權，依法落實金融債務，維護其他債權人的利益。要嚴格防止利用改制逃廢金融債務，金融債務未落實的物業管理企業不得進行改制。

　　8、維護職工合法權益。

　　國有物業管理企業改制方案和國有控股物業企業改制為非國有的物業企業的方案，必須提交企業職工代表大會或職工大會審議，充分聽取職工意見。其中，職工安置方案需經企業職工代表大會或職工大會審議通過后方可實施改制。改制為非國有的物業企業，要按照有關政策處理好改制企業與職工的勞動關系。改制企業拖欠職工的工資、醫療費和挪用的職工住房公積金以及企業欠繳的社會保險費等要按有關規定予以解決。改制后的物業企業要按照有關規定按時足額交納社會保險費，及時為職工接續養老、失業、醫療、工傷、生育等各項社會保險關系。

　　9、管理層收購。

　　向本企業經營管理者轉讓國有產權必須嚴格執行國家的有關規定，以及本指導意見的各項要求，并需按照有關規定履行審批程序。向本企業經營管理者轉讓國有產權方案的制訂，由直接持有該企業國有產權的單位負責或其委托中介機構進行，經營管理者不得參與轉讓國有產權的決策、財務審計、離任審計、清產核資、資產評估、底價確定等重大事項，嚴禁自賣自買國有產權。經營管理者籌集收購國有產權的資金，要執行《貸款通則》的有關規定，不得向包括本企業在內的國有及國有控股企業借款，不得以這些企業的國有產權或實物資產作標的物為融資提供保證、抵押、質押、貼現等。經營管理者對企業經營業績下降負有責任的，不得參與收購本企業國有產權。

　?。ǘ﹪栏癖O督，追究責任

　　各級監察機關、國有資產監督管理機構和其他有關部門，要加強聯系、密切配合，加大對國有物業企業改制工作的監督檢查力度。通過建立重要事項通報制度和重大案件報告制度，以及設立并公布舉報電話和信箱等辦法，以使及時發現和嚴肅查處國有物業企業改制中的違紀違法案件。

　?。ㄈ┚慕M織，加強領導

　　1、改制國有物業企業要全面準確理解國有經濟布局和結構調整戰略方針，堅持黨的十六大提出的必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟，國有物業企業必須充分認識到改制的重要性和緊迫性，并通過重組改制、結構調整、深化改革、轉換機制，在市場競爭中實現優勝劣汰，以更靈活更有效率的企業運作模式在競爭中發展狀大。

　　2、國有物業企業改制要從企業實際出發，著眼于企業的發展。建立競爭機制，充分考慮投資者搞好企業的能力，選擇合格的投資者參與國有企業改制，引入資金、技術、管理、市場、人才等資源增量，推動企業制度創新、機制轉換、盤活資產促進企業加快發展。

　　3、各級政府及其國有資產監督管理機構、國有及國有控股企業，要高度重視國有企業改制工作，全面理解和正確貫徹黨中央、國務院有關精神，切實負起責任，加強組織領導。要從實際出發，把握好改制工作的力度和節奏。在國有企業改制的每一個環節都要做到依法運作，規范透明，落實責任。上級國有資產監督管理機構要加強對下級國有資產監督管理機構的指導和監督，及時總結經驗，發現和糾正國有企業改制工作中存在的問題，促進國有資產合理流動和重組，實現國有資產保值增值，更好地發揮國有經濟的主導作用。

　　三、國有物業管理企業改制須解決四個問題

　　20**年是市國企改革的決戰之年。我們知道與以往不同，現在企業改制的主要任務是：國有資本要有序退出，職工勞動關系要調整置換，法人治理結構要進一步優化，現代企業制度要基本確立。要實現上述目標，國有物業管理企業應認真研究和解決四個方面的問題。

　?。ㄒ唬┱_處理國有物業企業改制與穩定的關系

　　物業企業改制涉及到各種利益關系的調整，會引發不同程度的社會和企業的不穩定問題。因此，要把穩定做為改制的前提，一手抓改制，一手抓穩定，做到改制與穩定并重。一是規范改制行為。要嚴格按照有關規定，規范操作。制訂改制方案要最大限度地征求職工意見，并經職代會審議通過。二是切實維護職工的合法權益。三是妥善做好職工的安置工作。對于解除勞動關系的職工，應按規定支付相應的經濟補償費，同時妥善安置內退、工傷職工。要及時為職工續接養老、失業、醫療等各種社會保險關系，解除職工的后顧之憂。要加快社會保障體系建設，不折不扣地做好“兩個確?！焙偷捅９ぷ?。四是企業界經營班子、黨委要認真做好思想政治工作，增強社會和職工對企業改制的承受能力，加強政策宣傳，使廣大職工理解改制、支持改制、參與改制。

　?。ǘ┩貙捝鐣Y本進入國有物業企業的通道

　　根據十六大精神本著“公退民進”的原則，加快國有資本從一般競爭性領域退出的步伐，規范有序地向外資、民資、社會法人資本以及企業管理層和內部職工轉讓國有股（產）權。要盡量吸引有發展潛力的資本，如開發商在資金充許的情況下。還可參與高新技術的研發生產，以此為改制后的國有物業管理企業增加新的經濟增長點。

　?。ㄈ┓e極籌集物業企業改革成本

　　對有經濟實力的改制物業企業，改革成本宜從改制企業的凈資產中支付；對凈資產不足以抵補改革成本或資不抵債的改制企業，需要政府提供支持。政府有必要設立企業改制基金，用于支付困難企業的改革成本。企業改制基金主要用于職工安置補償費用、償還職工債務（包括欠發工資、職工醫療費用、職工集資款等）、失業保險、養老保險和醫療統籌費用以及破產費用。同時，要努力降低改革成本，在確保職工補償性費用的前提下，能降則降，能壓則壓。

　　四、國有物業管理企業改制須過好七道關

　　目前，全國各地物業管理企業產權制度改革已成熱潮。從最近本人對部份改制企業的調查情況看，大部分企業通過改制，改出了干部職工的新觀念、新思維，改出了企業新體制、新機制和新的經濟效益，發展活力明顯增強。但也有一些不容忽視的問題，突出表現在以下7個方面：

　　一）是決策層和經理層權責不清。

　　突出表現在董事長和總經理二人的職責權限不清，造成權責交叉，工作相互干預、相互影響。有的企業的董事長依然沿襲企業改制前的管理方式，事無巨細，對本屬于經理層職權范圍內的企業經營管理及一些事務性工作指手畫腳，搞得總經理有職無權，工作十分被動。有的企業法人治理結構不健全，沒有按《公司法》要求形成相互制衡的內部機制，企業決策者和經營者缺乏行之有效的監督約束，這也是造成相互間權責不清的一個重要原因。

　　二）是職工有股無權。

　　個別企業搞股份制改革，只是把募股作為籌資方式，作為企業解困之道。職工只有入股的義務，沒有監督和管理企業的權利，企業的重大決策不征詢股東們的意見，持股職工的權益得不到保障。

　　三）是股金不到位。

　　個別企業募股資金實際不到位，領導班子成員持大股本應如數繳納股金，買斷相應資產，但在實際操作過程中有的卻沒有從自己腰包中拿一分錢，只是以向國資部門打欠條的形式抵交股金，成為最大股東。

　　四）是違反規定搞送股。

　　個別企業不按政策辦事，將企業股份以發獎金的形式無償配送給股東，并且以自己制訂的標準來確定每位股東的配送比例，從“買一送一”到“買一送十”不等。這一方面造成了國有和集體資產流失，另一方面也埋下了職工因配送不均而產生不穩定因素的隱患。

　　五）是簽訂和履行勞動合同不規范。

　　作為勞動密集企業物業管理企業中存在大量事實勞動關系，一部分是企業在招用職工后沒有按規定與職工及時簽訂勞動合同，另一部分是勞動合同到期后，企業與職工沒有續簽或解除合同，但仍然使用這些職工。由于事實勞動關系不符合政策要求，不受法律保護，導致企業隨時與職工解除勞動關系的勞動糾紛時有發生。

　　六）是安排職工下崗隨意性大。

　　有的企業在實際操作中忽略了下崗程序，只考慮減員增效，下多少人，而不考慮怎樣下。職工下崗既不制訂再就業方案，也未經職代會通過和勞動部門核定，操之過急。在個別企業，女職工合法權益得不到有效保護，一些政策規定不能安排下崗的女職工被強行安排下崗。還有的企業強令不入股職工下崗，待遇按臨時工對待。

　　七）是財務公開制度執行不嚴格。

　　有的企業財務收支大多是一人說了算，董事會、監事會形同虛設，企業月度、年度會計報表很少向股東大會通報，更不允許股東查閱有關的賬目。個別企業還存在紅利分配“暗箱操作”問題，股東的正當權益得不到保障。

　　上述諸多問題的存在，嚴重影響了企業改制工作的進度、質量和效果。要妥善解決好這些問題，應當說比推進同有物業企業改制更困難、意義更大。為此，必須堅持企業改制與解決問題同步推進。一方面要堅定不移地貫徹落實好有關法律法規和政策，依法規范企業改制行為；另一方面要進一步解放思想，按照“三個有利于”原則，用改革的思路和辦法，積極主動地去研究解決這些新矛盾、新問題。只有這樣，才能確保企業改制工作盡快取得實效。

　　深圳市福田物業發展有限公司周樟生