建立小區物業服務權信托的社會價值

　　城市住房制度改革特別是近十年商品房小區的發展，改變了已有的居住模式，當然也就改變里人們的生活模式，即所謂的“居住改變生活”。

　　目前的城市社區建設大多以“法定社區”作為操作單位，地域的基礎是預先規定的，而社會心理的基礎是要靠以后培育的。具體而言，在城市指的是街道辦事處轄區或居委會轄區以及目前一些城市新劃分的社區委員會轄區。而在具體的操作層面，就是在房地產開發過程中形成的封閉或者半封閉的住宅小區。在當前的語境中，確定社區實體首選的標準是地域界限明顯，至于成員歸屬感的強弱則是次要的，也是無法事先決定的。

　　“把城鄉社區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會生活共同體?！笔屈h的十七大報告提出的社區建設的目標。

　　社區共同體形成，需要社區主體自組織能力建立?！白越M織意味著一種自主而且自我管理的網絡”?！笆袌鼋灰椎膮f調機制是價格競爭, 國家等級模式的協調機制是正式權威的命令機制, 自組織網絡的協調機制是信任與合?！鄙鐓^自組織要求不需要外部指令的強制,更不是通過價格競爭能夠實現的。社區自組織是社區成員通過協商, 取得共識、消除分歧、解決沖突、增進信任、合作治理社區公共事務的過程, 并使社區逐步進入“自我維系”狀態。

　　居住模式改變的同時，我國社會的經濟結構也處于轉型期，過去的生活模式打破了，新的信用和生活體系還沒有建立，現在還只是有社區的一個空殼而已，并沒有真正的形成一個整體。

　　在社區重建和社會轉形過程中，各種利益沖突和體制沖突集中表現在社區，社區糾紛成為社會不穩定的重要因素和社會關注的焦點。

　　目前的利益沖突主要來源于社區居民與物業建造者（開發商）、管理者（物業公司）的利益沖突。由于每一個業主都是住宅私有者，這就產生了哈貝馬斯所指出的建立在私人所有權和私人獨立性、自主性基礎上的公共事務的決定問題。而現實中，開發企業控制小區公共設施，物業公司控制社區公共事務的管理權。而企業追求利潤最大化的本性與社區利益的沖突就不可避免。

　　由于公共設施控制在建造商手中，出于對資本的畏懼，社區成員不愿意參與公共事務。由于社區成員都是陌生面孔，沒有信任的形成，對居民委員會等管理機構的信任也沒有形成。在社區資產私有化的呼聲下，業主參與不夠，業主大會不能成立，居民委員會得不到信任，無法有效的管理社區的事務，造成了社區管理的混亂。

　　要培養業主的共同體意識，必須喚醒業主的主體意識并吸引業主積極參與社區建設和治理中來。

　　物業服務權信托的嘗試就是希望建立業主、業主組織、物業企業全面介入社區財產和秩序管理的體系，在互相制約中相互促進，形成社區共同體和管理新體系。

　　一、落實物權法規定的共同管理權為財產權，恢復物業服務的物權本質

　　社區資源是社區賴以生存和發展的基礎，也是社區建設的核心內容之一。社區資源主要指社區建設過程中所需要的物質和資金資源，包括開展社區工作所需要的各種活動場所、設施、設備、物品等有形資源。資金資源主要指社區建設、管理、活動、服務等方面所必需的資金和部分公益救助基金等資源。當前城市社區存在著資源不充足或者資源利用不充分的狀況，社區發展受到嚴重制約。部分開發企業為追求短期利益，沒有按照規劃建造文化、體育、衛生設施。很多小區就是建立了會所或者其它設施，也沒有依照法律規定用于社區居民的社會活動，而是私下變賣或者被挪作了賓館或者高檔消費場所。有些社區資源沒有用于社區文化和體育建設，卻變成立物業服務企業謀取利益的資源。

　　物權法生效，確定了建筑區劃內的公共場所和配套建設的公共設施歸業主共有，但因為物權法沒有規定相應的登記的具體制度，歸全體業主共有還停留在紙面上。在物權法將物業服務企業定位于服務后，很多人又將小區的物業服務誤認為是簡單地購買服務，弱化了物業服務的財產權本性。

　　通過物業服務權信托的設計，將公共財產設定為信托財產，將突出公共管理的財產屬性，使公共管理與業主的財產利益直接建立聯系，刺激業主參與管理事務的積極性。

　　通過物業維護基金的設立，強化業主的公共體意識，為社區的建立和形成建立明確的路徑。

　　二、引導業主關注資產利益，調動業主和居民參與公共事務管理的積極性

　　社區自組織程度越高, 社群組織發育越完善, 就越接近于自組織秩序, 在信任與合作基礎上, 就容易培育共同體意識, 從而有利于走出“集體行動的困境”；

　　而社區自組織程度越低, 就越接近于被組織秩序, 會促使居民投機行為的泛濫, 從而使社區缺乏公共精神,

　　使社區公共活動陷入“集體行動的困境”,從而增加社區治理成本。

　　而信任不是憑空產生的，需要一些制度安排。通過制度安排，讓參與者直接感覺到財產和人參的安全，進而在相互的交往中增進信任并形成相互信賴。信托制度中，信托財產的獨立性，在一定程度上打消了參與者的顧慮，為參與者建立信任奠定了基礎。

　　當面對公共事務時, 要有參與的欲望和動機。決定居民是否參與社區治理不是顯性的外在制度, 而是社區內部的制度,

　　即內生的社區規范。這種制度能影響居民社區參與的行為和動機。在信托制度下，所有的受益人業主都有資格參與決策和監督，還有資格通過司法途徑進行救濟，就為業主參與公共事務管理提供了動力。

　　物業服務權信托的建立，因為利益連帶性，可以有效地建立普遍的社群網絡,。在這些頻繁交往網絡中, 基于對制度的信任，逐步形成相互信任和合作,權利和義務感增加, 從而形成一種普遍互惠關系。

　　這種普遍互惠是把短期利他與長期利己結合起來, 把自我利益和團結互助結合起來, 從而形成了合作的意識和結社習慣。治理的最佳狀態是善治,

　　善治是一個實現公共利益最大化的社會管理過程,信托制度應當使實現善治的重要路徑。

　　三、破解公共管理與公司制度的矛盾

　　公司制度是在資本主義發展過程中逐步形成和完善的一種經濟制度。這種制度以利潤最大化為目標，以經濟效益為核心，為股東資產增值服務。公司的機制形成后與具體的企業的股東、經理人的道德標準沒有關系。公司為實現其功能，在所有可能的情況下，盡可能地占有更多的資源，這與社區的目標顯然使背道而馳的。個別經理人或者股東的社會責任都無法組織公司的這種本性。要增進公共利益，就必須采取制度性的措施將公司的追求經濟利益的沖動限制在一定范圍內。

　　信托制度在一定程度上可以解決了這個問題。信托制度堅持以下原則：

　　按照信托制度要求，受托方不能為自己的私利而作為，他的法定義務就是為受益人而作為。經理人的作為是基于對受益人利益的忠誠。

　　受托人必須忠誠受托義務，受托人可以將部分收入作為費用，但是不得有損資本。

　　經理人必須及時向收益人提供財務信息并保證信息的真實。

　　上述原則是可以被強制執行的，如果受益人認為受托人違反上述原則，可以向法院起訴。在起訴被提起后，受托人必須證明自己的行為是審慎的。

　　物業服務權信托基于信托原則賦予公司更嚴格的責任，同時物業經理人被賦予信托人的責任。而一個受托人的責任，不僅僅是受益人誠實，而且還有關乎榮譽的謹慎。

篇2：信托式物業管理模式能否讓業主擺脫弱勢

　　信托式物業管理模式能否讓業主擺脫弱勢

　　物業費屬全體業主所共有，由業主大會通過契約方式委托物業公司代管和使用，物業公司只能收取報酬......這是北京朗琴園小區與聘請的物業管理公司簽訂的《物業管理權信托契約》中的規定。據媒體報道，這是全國首家實行物業管理權信托的小區。

　　背景新聞

　　物業管理信托契約模式讓業主真正成為物業的甲方

　　北京朗琴園小區試水信托式物管

　　信托式物業管理模式(以下簡稱信托式物管)，是北京市宣武區朗琴園小區爆出來的新事物。

　　該小區業主與原有物業管理部門一直紛爭不斷，該項目開發商為建設四期工程“朗琴國際”，讓前期物業管理公司在朗琴園小區內打地下水井，此舉未經業主大會同意，導致該小區業主與前期物業管理公司之間矛盾激化。于是，該小區請進了新的物業管理公司，并簽訂了《北京市宣武區朗琴園小區物業管理權信托契約》，建立起信托式物管。在這種物管模式中，朗琴園業主大會為委托人，物業公司為受托人，全體業主為受益人。

　　20**年11月18日，北京市宣武區朗琴園小區人頭攢動，在業主的“歡呼聲”中，該小區前期物業公司退出了辦公區，正式“下崗”。20**年11月21日，被業主“夾道歡迎”的嘉浩物業管理有限公司正式接管朗琴園小區物業管理工作。

　　朗琴園更換了前期物業公司以后，業主們感受到的最大變化就是物業費降了。在朗琴園小區，新的物業管理模式還為全體業主增加了一項收入，也就是地上停車場、樓宇廣告等公共部分的收入全部歸業主所有，而以前這些收益全歸物業公司。按照信托物業管理的契約規定，朗琴園小區公共部分的收入通過業主大會來討論如何使用，可以用于公共設施，也可以分攤到每一戶，沖抵物業費。另外，每年年初，物業公司還要制定出財務的詳細預算，每月的賬目收支要對外公示，并接受業主委員會的嚴格監督。

　　朗琴園新的物業公司進駐小區之后，業主們交納的物業費要放到一個獨立于物業公司的銀行賬戶，物業公司要使用每一筆款項，必須經過業委會的簽字同意才能支取。朗琴園自從更換了物業公司，實施了信托物業管理，很多業主認為自己找到了當家做主人的感覺。

　　解析一：使責權利更明確

　　王季(鄭州市中級人民法院民四庭庭長)：物業管理糾紛群體性訴訟較多，在群眾中影響較大。在物業公司為原告的物管糾紛案件中，因為一個物業管理區域內只能有一家物業服務企業實施物業管理，而其要面對的是全體業主，極易引發群體性訴訟。

　　現實中，我國的物業服務企業大多是開發商的子公司或者與開發商有某種關系。據統計，目前我國有超過70%的物業服務企業屬于開發商的下屬機構，大約20%屬于房管所改制或后勤單位改制，僅不到10%屬于真正法律意義上的獨立物業服務企業。由于開發商和物業服務企業之間這種特殊的“父子關系”，業主往往將開發商的違約行為遷怒于物業公司，以不交物業費來對抗開發商或水電等公用企事業單位。而業主的這種對抗，進入訴訟后，很難獲得法院的支持。相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業屬于強勢主體，一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務。

　　因此，無論是在法律知識和證據的收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至在合同中對責任的規避等方面，物業服務企業都比業主更有優勢。

　　數據顯示，20**年北京地區因小區業主對物業公司不滿向消費者協會投訴有上萬起，其中1／3對簿公堂。然而，就這些物管糾紛來說，即使法院宣判后，仍有不少小區面臨物業管理難題。有的業主在維護自身權益過程中不夠理性，而是采取一些不理智的行為，結果對開發商、物業服務企業或他人的人身、財產造成侵害。

　　《物權法》實施之前，關于物業管理方面的法規，僅有國務院頒布的《物業管理條例》等較為籠統的行政法規。在司法實踐中，這些法規不易操作，如對于小區內配套設施的驗收、商品房質量保修等細節均無規定，法院因雙方無明確約定而無法處理。

　　在實踐中，當單個業主看到物業管理水平下降的時候，無法通過法定的程序讓物業公司改變，他只有建議的權利。而行使這個權利得由業主召開“業主大會”，行使權利的成本奇高，但義務又是業主個人自己盡的，明明業主權受到侵犯，業主自己卻沒有得到有效救濟。因為物業公司從來不是向“業主大會”收取費用，從來都是直接向業主收錢，而業主維權又得通過“業主大會”維護，使得業主的權利與義務不對等。如果業主欠費，物業公司可以起訴單個的業主，但是如果業主就公共利益的物業管理問題要起訴物業公司，就必須召開業主大會，根據不同情況征得三分之二或半數以上業主同意，才能由業主大會或業委會提起訴訟，通俗地說業主必須聯合起來才能起訴物業公司。聯合是要成本的，所以很多人就說，那我不聯合了，我也不盡義務了，形成一個惡性的循環。

　　解析二：更便于業主維權

　　陳啟輝(鄭州大學法學院研究生)：

　　信托式物管，就是委托人(業主大會)基于對受托人(物業公司)的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人(業主)的利益或者特定目的，進行管理或者處分。

　　在信托式物業管理模式中，最大的受益者將會是信托受益人，也就是廣大業主。與傳統的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依據是《信托法》。

　　我國《信托法》對信托行為中的各方進行了有力的制約，使受益人的權益更有保障。對于受托人的義務，《信托法》規定，受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產，也歸入信托財產；受托人必須保存處理信托事務的完整記錄；受托人應當每年定期將信托財產的管理運用、處分及收支情況，報告委托人和受益人等等。對于委托人的權利，《信托法》規定：委托人有權了解其信托財產的管理運用、處分及收支情況，有權要求受托人作出說明；委托人有權查閱、抄錄或復制與其信托財產有關的信托賬目以及處理信托事務的其他文件等。

　　與目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大優點，就是每個業主和業委會一樣，都可就小區的公共利益對物業公司提起訴訟。因為《信托法》規定，受托人有損害受益人利益的行為，共同受益人之一可以申請人民法院撤銷該行為，人民法院所作出的撤銷裁定，對全體共同受益人有效?！缎磐蟹ā返?5條規定，受托人有權依照信托文件的約定取得報酬。信托文件未作事先約定的，經信托當事人協商同意，可以作出補充約定；未作事先約定和補充約定的，不得收取報酬。約定的報酬經信托當事人協商同意，可以增減其數額。這就是說，如果業主認為物管公司的管理水平、管理質量不能令人滿意，可以協商減少物業費的數額，這樣就可以避免要么拒交要么全交的兩難處境。

　　以往，許多業主認為，物業費是單個業主對物業公司提供服務而付出的報酬。而在北京朗琴園小區的這份信托契約中約定：物業費屬全體業主所共有，由業主大會通過契約方式委托物業公司代管和使用，物業公司只能收取報酬。這是一個觀念上的改變，使物業服務更具有保護業主利益，減少業主與物業公司發生糾紛的特點，由委托人、受托人及受益人三方訂立《物業管理權信托契約》。

　　在以往的物業管理合同中，只涉及訂立合同的甲乙雙方，甲方或者是開發商或者是業主大會，乙方為物業公司，真正交納物業費的單個業主(丙方)反而被排除在合同之外，使得業主們在物業公司面前人微言輕，很難行使其監督和約束物業公司的權利。而信托契約中天然的就有著甲乙丙三方的權益制衡。

　　在物業管理中，實行信托契約，落實了業主行使權利時程序上的問題。以往業主們的權利雖然無數次被提及，但作為業主個體根本無從下手。

　　一是以往單個業主無法就公共利益問題對物業公司提出訴訟，只能通過業主大會決議，以業主大會的名義提起訴訟，程序麻煩、費時費力，而確立信托契約關系后，作為受益人的單個業主與作為委托人的業主大會享有同樣權利，這意味著單個業主也可以隨時拿起法律武器。

　　二是業委會有了保安的人事任免權，在信托契約中約定保安部經理的人員由業委會來確定使用或更換。使保安受命于業委會，真正為業主服務，極大地降低保安和業主之間的矛盾。

　　三是單個業主可以通過查賬方式監督物業公司。物業費設立單獨賬戶，使業主更加明白物業費并不是交給物業公司而是屬于全體業主共有，物業公司只能在約定的范圍內使用此項資金。業主交的錢是放在銀行的賬戶里，物業要動用這筆錢須經由業委會同意，且年終請審計公司進行年度查賬以示公正。單個業主也能查賬，物業公司只是負責操作，賦予了業主很大的權利，業主能知道自己的錢怎么交，花到哪兒去了。

　　四是物業費的年度預算為信托契約的組成部分。業委會可以從過程到目標來監管物業公司，其所使用的一切花費，均應控制在預算之內。

　　五是單個業主能因全體業主的公共利益受到侵害而起訴物業公司，且勝訴對全體業主有效。

　　六是在信托式物業管理中，業主不僅可以直接起訴物業公司，而且在起訴過程中，要由物業公司來舉證自己沒有問題，也就是舉證責任倒置。這個意義非常之大，它把每個業主在訴訟中的弱勢狀態通過法律調整了過來。而在《合同法》規定的一般委托關系當中，則是誰主張誰舉證。

　　解析三：仍存在諸多問題

　　劉超(鄭州市中級人民法院法官)：

　　信托式物管在解決業主與物業的關系上，業主與物業的責權利界定比較清晰，但仍有很多問題需解決。

　　一：業主內部的民主問題。

　　如果業主的民主意識不強，參與積極性不高，甚至不團結，出現召開業主大會成本太高等問題，會使業委會成立困難。按照新修訂的《物業管理條例》第12條規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定籌集和使用專項維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設施事項的，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意......但創新一種機制，提高業主自覺參與物業管理的意識不是一蹴而就的，是一個長期的過程。

　　二：信托式物管強化了業主委員會的職權，必須有一個堅強的、令大家信服的業主委員會。

　　業主委員會功能的加強，有可能把物業與業主之間的矛盾轉移到業主與業主委員會之間，使業主委員會處于十分重要的位置，也有可能使業主與業主之間良好的鄰里關系變得不協調。比如在信托式物管中，物業費由業主委員會收取，如果個別業主不交，勢必在業主委員會與業主之間產生糾紛。

　　三：信托式物管雖有《物權法》、《信托法》、《物業管理條例》等法律法規支撐，但仍有法律盲區，比如現有的物管企業能否直接經營信托業務，需要法律進一步明確。任何新事物的出現，都需要不斷完善，要在實踐中逐步解決。

　　買到稱心的房子，擁有周到的物業服務，是人們的共同心愿。