第1類安全風險：設備設施運行

　　1.鍋爐運行。有這樣一個案例爐檢修，正常后方可再運行。

　　2.電梯運行。電梯安全是老生常談的問題.但仍不時有電梯關人、墜人傷亡的意外發生。因此.物業管理公司在接管電梯前，一定要查驗確認電梯已經勞動局檢測合格并取得《準用證》，否則不可接管。物業管理公司電梯維修操作人員必須持證上崗，無證人員禁止操作電梯。電梯委外維保的，必須對承包方資質進行審查驗證，進行評審。電梯保養和維修的工作質量要進行過程跟蹤、檢驗，每年由地方質量安全監督部門年檢合格后方可投入運行。要加強對電梯鑰匙的管理，不允許私配或借給電梯工以外的人員持有。要制定電梯應急規程，在電梯機房懸掛救援工具。設立24小時值班報警點，保證電梯發生故障時能接到警報，在電梯困人時能及時解救被困人員。

　　3.高壓變配電。配電房是大廈供電系統的關鍵部位.應設專職值班電工對其實行24小時運行值班。值班電工必須持證上崗，熟悉電氣設備狀況操作方法和有關的安全操作規程.認真執行交接班制度。值班電工當值時應對配電裝置及高壓柜勤巡、勤檢，密切注意電壓表、電流表、功率表、功率因數表、溫度表的指示情況.并做好記錄。嚴禁在配電房內堆放易燃、易爆，有毒、有害物質及雜物。要做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇鼠等小動物進入配電房。

　　進行配電柜檢修時，應填寫檢修工作單.經批準后方可進行。當全部停電或部分停電作業時，應在斷開的開關分閘的把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。嚴禁帶電作業.緊急情況須帶電作業時，應有監護人和足夠的照明和空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全后才可進行。

　　干式變壓器正常運行時繞組溫度控制在90度以下.超過90度應人工采取降溫措施，自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時.應查明原因再進行恢復。不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。在分段保養配電柜時.帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔離裝置。操作高壓側面真空斷路器時.應穿絕緣靴，戴絕緣手套，并有專人監護。保養電容器柜時.在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。保養完畢，應先檢查無工具遺留在配電柜內方可送電。

　　第2類風險：易燃易爆品使用和存貯使用

　　負責天然氣的部門或個人，必須對天然氣的特性有所了解。嚴禁在天然氣配氣站內或使用天然氣的場所堆放易燃物品或吸煙。嚴禁利用天然氣管道作電焊接地線。嚴禁用鐵器敲擊管道與閥體，以免引起火花。切記，在使用天然氣時，管道產生明火應先滅火，再關閉燃氣總閥。有條件的.要在燃氣使用點安裝氣體泄漏報警裝置。對存放油漆、油類品的倉庫要禁煙防火，張貼醒目標識，安裝防爆燈.配備足量消防滅火器材，并由專人負責管理。

　　第3類安全風險：化學藥品使用

　　物業管理行業中使用的化學藥品主要用于鍋爐水質化驗、清潔綠化及滅鼠殺蟲方面.尤其以滅鼠殺蟲藥品毒性最大.應專人管理，制定控制程序。藥品的采購、保管、發放領用由專人負責。日常的儲存保管，根據藥品不同性質，分門別類進行標識、隔離、存放，各類藥品嚴禁隨處擺放，在放置滅鼠餌的地點應做好標識，防止誤食中毒。物業管理活動中注意藥品隨用隨領，藥品使用人不得以任何理由多領多存藥品(尤其是消殺類藥品)。

　　第4類安全風險：消防

　　消防安全是整個社會均需重視的，物業管理公司負責區域消防安全管理，責任重大，應堅持以”防”為主，防消結合的方針。按規定配置相應滅火器材.對水系統、風系統及報警系統進行定期保養測試，確保處于完好備用狀態。建立健全消防組織機構，成立消防義務隊.并訓練有素。日常工作中通過巡檢及時發現糾正如堵塞消防通道、消防器材缺失等消防違規現象。完善消防應急預案，每年至少組織一次全樓的消防疏散演習.防患于未然。在日常工作中還應加強對員工及業主的消防知識的培訓，提高全員消防意識及應急處理能力。

　　第5類安全風險：清理水池

　　清理水池的危險性主要存在于物業管理公司對地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人員上下水池不慎跌落。要做好防護措施，檢查扶梯的可靠性。對較深的水池應防二氧化碳窒息及有害氣體中毒，必要時進行人為通風。在清洗水池的過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩‘如在水箱內感到身體不適.產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊.要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣。人員傳送工具等物品必須用繩子傳吊。水池內作業光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電筒、應急燈。三相水泵要裝有漏電開關.防止觸電。

　　第6類安全風險：高空作業

　　主要是使用外墻擦窗機或吊板、吊板繩清洗物業外墻面。上墻操作人員須經過體檢合格，經專業機構培訓獲得高空作業合格證。上墻天氣狀況良好，無大風、雨雪、高溫、低溫.現場風力小于6級。擦窗機檢查狀態良好。使用吊繩和安全繩應作詳細檢查.直徑不得小于16毫米，中間不得有斷裂和結扣，將吊板繩(工作主繩)扎捆在牢固構件上，繩扣必須打死結，且至少有兩個結點，安全繩接點不得與吊板繩接點統一，繩子下垂經過位置不得有尖銳棱角。在高壓電線路過區域，無法隔離時，不得進行工作。

　　第7類安全風險：綜合維修

　　物業管理活動中小修小補的常用工具如人字梯、電動工具、電焊機等，若不注意使用也會造成危害。使用人字梯登高作業，超過3米以上必須要有人扶梯子，攜帶手機不能置于振動狀態。日常使用手持式電動工具.包括手電鉆、沖擊電鉆、角磨機、電錘、電刨、曲線鋸等，在使用過程中必須遵守安全要求.工具上的接零或接地要齊全有效，隨機開關靈敏可靠.電源進線長度應控制在標準范圍內。物業電工應定期對電動工具進行安全檢查。

　　對電氣焊作業應列入特殊過程進行控制。在物業管理區域內建立動火申報制度，辦理動火用電申請，批準后方可作業。操作人員必須持有勞動部門頒發的有效電氣焊工操作證，嚴格遵守操作規程。未經允許，不準在負載能力不明的地方搭線接電，以免造成過電流引起線路燃燒。氣割操作注意氧氣與乙炔氣擺放的距離，防止乙炔氣回火。保持氣瓶間的安全間距和氣瓶的豎直使用，嚴禁違章指揮，盲目蠻干。

　　第8類安全風險：餐廳供餐

　　很多商業物業項目為解決員工及部分業主就餐，往往設有規模不大的餐廳.無論物業管理公司自己經營還是委外供餐，均需對食品衛生安全加強管理.防止出現群體中毒、疫病。

　　供餐人員需進行健康體檢，符合食品從業人員健康要求。餐廳的制作間必須在室內，整潔無污染。所有進貨應通過正規途徑.并有檢驗檢疫證明。定型包裝食品必須在包裝上分別標注品名、產地、廠名、生產日期、保質期、批號或代號;調味品需為正規廠家生產.有包裝、廠名、配方說明等。生熟食品分開保存.封閉保鮮.貯存物品的房間整潔無污染.溫度及濕度符合貯存標準(以食物包裝上的標志為準)。餐具、容器消毒后，應放置在密閉性比較好的保潔柜中保存，保持干燥、清潔，工作人員搬弄消毒過的餐具時應堅持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

　　第9類安全風險：惡劣天氣

　　遇大風、暴雨雪等惡劣天氣.物業管理公司應提醒用戶搬離放在窗臺及花架上的花盆及各類雜物。要檢查天臺、平臺下水道及各水溝渠、地漏的暢通情況。日常要定期做好外窗，外墻霓虹燈固定檢查工作。

篇2：珠海市物業管理電子投票系統管理辦法(2019)

　　珠海市物業管理電子投票系統管理辦法

　　第一條 為保護業主合法權益，提高業主物業管理活動決策效率，規范使用本市物業管理電子投票系統，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》等法律法規、規章規定，制定本辦法。

　　第二條 電子投票，是指召集人以市物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)建立的物業管理電子投票系統(以下簡稱電子投票系統)為平臺，通過網站、微信、短信等互聯網、移動通信技術手段，對物業管理活動中需要業主共同決定的事項投票表決。

　　前款所稱的召集人，是指依法組織召開業主大會會議的業主大會籌備組、業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構或者依據相關法律、法規、規章確定的其他主體。

　　第三條 市物業主管部門負責建立全市電子投票系統與宣傳、培訓工作;負責向不動產登記機構調取業主信息。

　　不動產登記機構等有關單位應當予以協助。

　　區物業管理行政主管部門(以下簡稱區物業主管部門)負責轄區內電子投票系統的宣傳、培訓工作;負責電子投票活動的指導和監督工作。

　　鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮街)負責轄區內電子投票系統的宣傳、培訓工作;負責轄區內召集人使用電子投票系統的指導和監督工作;負責調解處理電子投票活動中的糾紛。

　　第四條 物業管理區域內下列由業主共同決定的事項，可以采用電子投票形式表決：

　　(一)設立業主大會;

　　(二)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，監督業主委員會工作;

　　(四)決定是否設立業主監事會;

　　(五)選舉業主監事會或者更換業主監事會成員;

　　(六)選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人，決定或者變更物業管理方式、招標方案、服務內容、服務標準和收費方案;

　　(七)籌集、管理和使用物業專項維修資金;

　　(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分、共用設施設備的用途;

　　(九)審查業主委員會和物業服務企業或其他管理人的年度工作報告、收支預算結算報告、業主監事會的工作報告;

　　(十)決定利用物業共有部分、共用設施設備進行經營及所得收益的分配和使用等方案;

　　(十一)申請調整物業管理區域;

　　(十二)決定業主大會、業主委員會、業主監事會等業主組織的工作職責和經費;

　　(十三)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

　　(十四)法律、法規、規章規定或者管理規約、業主大會議事規則約定應由業主共同決定的其他事項。

　　第五條 擬采用電子投票系統進行表決的，召集人應當在業主大會會議召開六十日前向鎮街申請建立本物業管理區域的數據庫。

　　經鎮街審查，符合使用電子投票系統條件的，鎮街應當書面報告區物業主管部門，由區物業主管部門向市物業主管部門申請調取業主的姓名、房號、建筑面積等信息，并根據調取信息建立本物業管理區域的數據庫。

　　第六條 本物業管理區域數據庫建成后，鎮街應當向召集人出具電子投票系統啟用時間和使用期限的書面通知。

　　鎮街應當在電子投票系統啟用當日向召集人開放電子投票系統的使用權限。

　　第七條 召集人應當在電子投票系統開始使用前二十日，將電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規則等事項書面告知鎮街，并在物業管理區域內進行公示，公示時間不少于十五日。電子投票和書面投票的起止時間應當一致。

　　業主或者其他相關單位、個人對公示事項有異議的，應當在公示期內向召集人提出。召集人應當在公示結束之日起五個工作日內予以書面答復。電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規則等事項發生變更的，應當按照本規定重新公示。

　　公示期滿后，召集人應當在電子投票系統開始使用前，在鎮街的指導、監督下，將投票起止時間、擬表決事項、表決規則等事項錄入電子投票系統。

　　第八條 業主首次使用電子投票系統應當進行身份認證。

　　業主應當在召集人確定的投票期限內登錄電子投票系統，并按照指引進行身份認證、投票。

　　無民事行為能力人和限制民事行為能力人由其法定代理人代為進行身份認證、投票。

　　第九條 業主完成身份認證，并根據系統自動生成的賬號和初始密碼登錄電子投票系統的，視為本次業主大會會議的表決事項已經依法送達該業主。

　　業主登錄電子投票系統并完成投票，視為業主已經參與本次業主大會會議，電子投票結果視為業主本人的投票結果。

　　業主應當保管好登錄電子投票系統的賬號、密碼及電腦、手機等設備，防止信息泄漏、資料被篡改或者被他人假冒業主身份進行投票。

　　第十條 業主采用電子投票形式表決后，不得再通過書面投票進行表決。出現電子投票和書面投票兩種形式重復投票，且表決意見不一致的，以電子投票表決意見為準。

　　第十一條在投票期限屆滿前三日，召集人應當通過電子投票系統提醒尚未投票的業主投票。

　　在投票期限內，業主可以隨時登錄電子投票系統查詢本人的投票信息。

　　第十二條業主僅對業主大會會議部分表決議題進行投票表決的，視為該業主出席業主大會會議;對于該業主未投票表決的其他議題，視為棄權或者根據業主大會議事規則中約定的方式進行認定。

　　第十三條召集人在鎮街的監督下，將書面投票的數據錄入電子投票系統，與電子投票系統的數據一并匯總計票。

　　召集人應當將投票結果向全體業主公示，公示時間不得少于三十日。

　　第十四條鎮街應當會同召集人對匯總計票結果進行確認，并在匯總結果統計表上加蓋公章確認。

　　第十五條因不可抗力、意外事故、技術故障以及其他不可控制的異常情況導致電子投票系統不能正常運行的，物業主管部門應當及時告知召集人，由召集人決定投票時間是否順延或者采用其他投票方式。

　　第十六條任何單位和個人不得假冒業主名義進行投票，或篡改、泄漏業主身份信息和投票信息。

　　對違反前款規定的，由物業主管部門依法予以處理，涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

　　第十七條本辦法中規定的公示、投票期限如無特殊說明，均以自然日計算。

　　第十八條本辦法自20**年7月1日起施行，有效期至2024年6月30日止。

篇3：物業管理主管職位說明

　　物業管理主管職位說明

　　職位名稱： 物業管理主管 職位編號：

　　直接上級： 銷售管理部經理 職位編制： 1人

　　直接下級： 無

　　核心權責：

　　1.在銷售管理部經理領導下，全面負責公司有關客戶服務及物業管理方面的活動;

　　2.對客戶服務及物業管理方面活動的效率和效果承擔直接責任;

　　3.對客戶服務及物業管理方面的流程和制度擁有建議權;

　　4.對直接上級的績效考核結果擁有申訴權。

　　主要工作：

　　1.收集、整理國家和北京市關于物業管理方面的相關政策及法律法規，為確定物業管理方案提供決策支持;

　　2.收集承擔相似或相關物業之物業管理公司的信息，提出比選方案，進行資料收集、調查和比選工作，為確定物業管理外包機構的決策提供支持;

　　3.起草與物業管理外包機構的合同，參與合同談判;

　　4.負責整理記錄工程有關技術系數和指標等項目的有關信息，為公司與物業公司之間的物業移交提供完整資料;

　　5.及時與工程技術部門溝通，掌握工程實際進展情況，做好客戶入住前到準備工作;

　　6.準確掌握買房客戶的個人自身情況、購買力情況，為客戶的二次開發提供支持;

　　7.作為客戶服務的接口，對成交客戶提出有關問題，準確記錄，及時給予妥善迅速的明確答復;

　　8.與物業公司銜接有關工作;

　　9.協助市場策劃主管做好與成交客戶有關的各種策劃活動。

　　關鍵素質要求：

　　1.職業資格要求：大專以上學歷;具有物業管理上崗證書者優先;

　　2.工作經驗要求：2年以上相關工作經驗

　　3.年齡要求：30歲以下;

　　4.性別要求：無

　　5.其它特別要求：無