物管公司在開發商物業移交時應注意的交接事項

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　?。?）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，

　　對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　?。?）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　?。?）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　?。?）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　?。?）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　?。?）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。

篇2：新建物業移交和接管作業指導書

　　新建物業移交和接管作業指導書

　　1.作業目的

　　本作業不表示物業產權性質發生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。

　　2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業，簽署移交接管協議。

　　主辦崗位　土建和設備工程師：具體經辦本項作業。

　　3.緊前工作條件

　　大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發，幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷，提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

　　4.作業描述：

　　4.1物業管理的前期配合：首屆物業管理公司在取得物業的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

　　4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協助項目經理落實。

　　4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見，監理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

　　4.2 正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。

　　4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業管理公司簽收：

　　4.3.1 房地產權證；

　　4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；

　　4.3.3 質監站的竣工驗收備案證明；

　　4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工圖；

　　4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；

　　4.3.7 沉降觀察記錄；

　　4.3.8 重大工程質量事故記錄；

　　4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；

　　4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數額等）；

　　4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；

　　4.3.12 開發單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同，協議及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范圍清單。

　　4.4 物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：

　　4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。

　　4.4.2 項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：

　　4.4.2.1 物業管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

　　4.4.2.2 物業管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發單位應于滿足。

　　4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協商清場時限。

　　4.4.2.4 協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。

　　4.4.2.5 協商保修辦法，簽署保修協議。對于物業管理公司而言，保修責任在開發單位一方，但為了能使保修業務及時處理解決，開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：

　　開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司，由物業管理公司負責保修包干。多不退，少不補；

　　總包單位承擔保修責任，開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。

　　4.5 自物業管理公司簽署交接書當天起，物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3：常德市城市住宅區物業移交驗收接管管理辦法

第一條 為加強城市住宅區物業管理,保證城市住宅區的開發建設達到規劃、設計和物業管理要求,有利于住宅區物業管理的正常進行,維護物業出售單位、業主、物業管理企業的合法權益,根據《常德市城市住宅區物業管理辦法》和國家、省、市有關法律、法規、規章及規范性文件規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市住宅區物業移交驗收接管,是指物業管理內物業出售單位將符合本辦法規定的住宅區物業移交給業主、業主組織,業主、業主組織按本辦法對住宅區物業驗收并接管的全過程。
第三條 本市城市規劃區域內相對集中的居住區的物業移交驗收接管,適用本辦法。
第四條 常德市房地產管理局具體負責全市住宅區物業移交驗收接管的監督和管理?？h(市)、區物業管理協調部門,按職能分工和市物業管理主管部門的授權,負責本轄區內的物業移交驗收接管。
第五條 城市住宅區物業移交接管驗收,由市物業管理主管部門、縣(市)、區物業管理協調部門,住宅區物業出售單位、業主委員會、相關物業管理企業及相關服務管理單位和所在地派出所、居委會等單位組成物業移交驗收接管小組。市物業管理主管部門主持、指導物業移交驗收接管小組工作;物業出售單位負責物業移交驗收的申請和組織;業主委員會負責驗收和接管。
第六條 物業移交驗收接管的主要內容包括:
(一)住宅區規劃設計的落實情況和滿足物業管理要求的情況;
(二)各單項工程的竣工驗收情況;
(三)基礎設施、公共設施設備的質量和完善情況；
(四)維修基金代收代繳情況；
(五)公用設施設備及相關房屋產權界定；
(六)服務用房的提供和產權落實情況;
(七)物業資料移交情況;
(八)有關承諾的落實情況;
(九)物業移交驗收接管前、后的相關責任明確與界定;
(十)前期物業管理情況;
(十一)物業移交驗收接管小組在物業移交驗收接管過程中議定的其它內容。
第七條 城市住宅區物業,必須符合下列條件和要求,方可進行物業移交驗收接管。
(一)物業已嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設完畢,并滿足使用要求;
(二)物業已通過單項驗收和竣工綜合驗收并達到合格要求。臨時建筑物、構筑物、施工機具和余渣已全部清理完畢;
(三)物業已具備相關服務管理單位向最終用戶收費的供水、供電、供氣、通訊等設施條件。道路、給排水、排污等管道暢通;
(四)配套建設的各項公用服務設施已到位并能正常使用,綠化工程符合規劃要求,消防等設施齊備;
(五)物業管理用房、物業資料按《常德市城市住宅區物業管理辦法》規定,巳及時移交給業主委員會,且具備實行封閉式物業管理的基本要求[[。住宅區房屋總建筑面積三萬平方米以下的,物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之五,且物業管理用房建筑面積最低不少于五十平方米;住宅區房屋總建筑面積三萬平方米至五萬平方米的,物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之四,且物業管理用房建筑面積最低不少于一百五十平方米;住宅區房屋總建筑面積五萬平方米以上的,物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之三,且物業管理用房建筑面積最低不少于兩百平方米。
(六)已組織召開第一次業主會,住宅區已成立業主委員會。
(七)建立、交繳和歸集了維修基金;
(八)房屋幢、戶號已編排并經有關部門確認;
(九)已實行前期物業管理。
第八條 住宅區物業移交驗收接管時,必須提交以下資料:
(一)規劃部門最終批準的四圖一書。(規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠化規劃圖及區詳細規劃說明書);
(二)住宅區內所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙(包括竣工總平面圖、單項建筑、結構、設備竣工圖、地下管線竣工圖);
(三)住宅區內房屋、公共服務配套設施、設備等項目清單及產權歸屬證明;
(四)住宅區銷售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業管理服務合同;
(五)各公用設施設備的合格證明和使用說明以及保修書;
(六)單項工程承、發包合同及保修責任書;
(七)物業移交方案、物業清單和房屋業主匯總表;
(八)維修基金歸集憑證。
第九條 住宅區物業移交驗收接管程序與要求:
(一)住宅區物業出售單位在竣工綜合驗收合格后60天內,向市物業管理主管部門提出住宅區移交驗收接管書面申請,并提交本辦法第七條規定的文件資料,同時將申請書和資料送業主委員會；
(二)市物業管理主管部門接到申請書和有關資料齊全后15天內,經初步審查,聽取業主委員會意見后,確定物業移交驗收接管的時間、要求和物業移交驗收接管小組組成名單,書面通知住宅區物業出售單位和業主委員會;
(三)在市物業管理主管部門主持下