新寫字樓接管查驗要點

　　1、接管承接查驗應具備的條件

　　1)建設工程全部施工完畢，并已經竣工承接查驗合格(分期交付使用的工程必須和施工區域隔離)。

　　2)供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。

　　3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　2、接管承接查驗應提交的資料

　　(1)產權資料

　　1)項目批準文件。

　　2)用地批準文件。

　　3)建筑執照。

　　4)建筑分層、分單元面積表。

　　5)行政主管部門承接查驗合格的證書、批文。

　　6)拆遷安置資料。

　　(2)技術資料

　　1)竣工圖，包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

　　2)地質勘察報告。

　　3)工程合同及開、竣工報告。

　　4)工程預決算。

　　5)圖樣會審記錄。

　　6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)。

　　7)隱蔽工程承接查驗證明。

　　8)沉降觀察記錄。

　　9)竣工承接查驗證明書。

　　10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

　　11)新材料、構配件的鑒定合格證書。

　　12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

　　13)機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書。

　　14)砂漿、混凝土塊試壓報告。

　　15)供水、供暖的試壓報告。

　　3、質量與使用功能的檢驗

　　(1)主體結構

　　1)地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　2)鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。

　　3)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　4)凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

　　5)外墻不得滲水。

　　(2)屋面

　　1)各類屋面必須符合《屋面工程施工質量承接查驗規范》中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　2)平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

　　3)陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

　　(3)樓地面

　　1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

　　2)衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　3)木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　(4)裝修

　　1)鋼、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙適度。

　　2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　3)木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

　　4)門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　5)抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　6)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

　　7)油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　(5)電氣

　　1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上或者電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于 1MQ/KV。

　　2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

　　3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

　　4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關建設工程防雷設施承接查驗規范》的要求。

　　5)電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝承接查驗規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

　　6)對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。除上述要求外，同時應符合地區性 “低壓電氣裝置規程” 的有關要求。

　　(6)水、衛生、消防

　　1)管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

　　2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

　　3)衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過 8M，并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　4)衛生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

　　5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

　　6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

　　(7)采暖

　　1)采暖工程承接查驗必須在采暖期以前兩個月進行。

　　2)鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證明。

　　3)爐排必須進行 12h 以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

　　4)各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

　　5)爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

　　6)管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　7)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量承接查驗規程》的規定。

　　8)鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

　　9)經過 48h 連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

　　(8)冷凍機組及熱泵機組

　　1)冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

　　2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

　　3)各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

　　4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

　　5)機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

　　6)各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程、流量符合要求。

　　7)經過一段時間的連續運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。

　　8)新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

　　9)冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

　　(9)附屬工程及其他

　　1)室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

　　2)化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

　　3)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

　　4)房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

　　5)房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合相關規定。

　　6)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

　　7)單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

　　8)群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

　　4、質量問題的處理

　　影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理。

篇2：寫字樓接管工作程序

　　寫字樓接管工作程序

　　隨著物業管理招投標制度的深入實施，許多物業管理公司面臨著接管一個全新的物業項目。這時，項目經理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學有效的接管流程至關重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：

　?。ㄒ唬┕芾矸桨覆邉濍A段；

　?。ǘ┣捌诮槿肱c準備；

　?。ㄈ┪飿I管理啟動與試運行階段；

　?。ㄋ模┱饺孢\作階段。策劃階段不超過1個半月；

　　前期介入從正式介入開始至交樓結束；物業管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標志；試運行時間為6個月。

　　一、管理方案策劃階段

　　本階段分為大廈管理目標策劃以及策劃機構設置兩個部分。根據該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結合寫字樓市場形勢進行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標、管理標準、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發商共同參與，并綜合相關專家的意見，確定管理方案。

　　確定了管理標準和方式后，要根據需要對未來機構設置及管理人員編制進行策劃，并確定主要管理人員。

　　二、前期介入與準備

　　實踐證明，前期介入對以后的物業管理起著至關重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準備和工程前期介入。

　　管理的前期準備：成功的前期準備可為后期物業管理的實際運作打下良好的基礎，避免隨意性，最大限度地規避管理風險，本方案的前期準備工作有：制訂物業管理前期的成本預算；制訂物業管理具體開展方案；編制物業管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場制度》、《消防預案》、《大廈管理規定》等。物業管理的前期準備階段一般在物業竣工前半年開始，需要熟悉物業管理相關制度和相關文件的人員參與，如果那些已經通過了ISO9001質量管理體系認證的公司想把新項目納入這個體系中，則需要更多的準備和文件。

　　工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設備提出意見和建議，為今后投入使用創造條件，最大化地節約資金，為物業管理打下基礎。目前物業管理中常常出現這種情況，物業管理公司介入大廈管理時，大廈已經接近竣工，即使發現了設計上的問題，也沒機會做太大的修改了。我們在該寫字樓工程前期介入時就把工作重點放在熟悉大廈結構和發現大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對問題及早發現，為后來接管工作做好準備?，F代寫字樓的自動化程度很高，物業管理前期介入對參與人員的專業要求，要有豐富的經驗和專業的知識，能夠準確閱讀圖紙并發現問題。物業管理公司應注意積極儲備這樣的人才。

　　三、管理啟動與試運行階段

　　物業管理的接管驗收不同于開發商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細一些。接管驗收時，要軟硬件一起抓：軟件是指相關圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、設備買賣合同、設備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準運證等。交接時仔細清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設備設施，硬件的接管要從嚴從細，對于各系統和設備，如供水、供電、消防、電梯、應急發電機等，均須試運行一段時間，由工程人員仔細觀察運行情況，紀錄運行參數，嚴格檢測是否符合技術規范要求，發現問題及時報相關方維修整改；房屋驗收時要注意發現一些細小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對衛生間、窗臺等要作防水檢驗，發現問題及時報開發商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發現，將難以及時解決，會影響物業管理公司的服務質量，甚至帶來不必要的麻煩。

　　接管結束后，按照前期的策劃方案正式開始物業管理服務，辦理客戶入住手續、建立物業的檔案資料、客戶資料、執行日常管理工作等，在6個月的試運行當中，要嚴格按照計劃執行，及時發現問題，及時更改。同時要注意加強與業主之間溝通，宣傳物業管理公司的管理方式和管理制度，并根據業主的意見反饋及時調整計劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實際需要。

　　四、全面運作階段

　　按照改進后的工作方案對寫字樓進行正常管理，內容包括設備維護維修、環境

綠化、安全管理、有償服務等，這個階段強調的是不斷追求客戶滿意度和持續改進服務水平，以達到效益最大化。

　　本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區或公寓樓等物業往往需要更加靈活和更加復雜的流程，在此就不一一敘述?？傊?，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負責的項目就已經成功了一大半。

篇3：(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　(寫字樓)大廈接管驗收方案

　　一、依照業主方──上海zz置業有限公司之要求，根據中華人民共和國建設部1991年2月4日發布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業標準──房屋接管驗收標準》中的有關規定，結合**大廈實際情況，我司建議對**大廈接管驗收工作分為二部分：

　　A辦公層區域（8～20）和各設備房

　　B商場部分（1～7）

　　二、**大廈接管驗收分為二個階段：

　　1.第一階段為前期接管工作，基本條件為：辦公層區域（8－20F）和各設備房的設備設施全部安裝完畢，調試開通正常，滿足對外招租的要求。

　　2.第二階段為**大廈全部竣工后進行正式接收，其具備條件為整幢物業的內裝修，外環境，設備設施全部按規劃設計要求施工完畢，全部調試開通正?？梢允褂?，正式竣工驗收完成。各種應交接的物業竣工圖紙及資料齊全，接管工作由管理公司進行，預計二階段相隔時間為二個月，如發展商能夠加快商場及外環境的施工進度，并將第一階段中存在的需整改項目按照有關規定妥善解決，則相隔時間也可相應縮短。

　　三、接管必備資料如下

　　1.竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等；

　　2.設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；

　　3.工程項目竣工圖；

　　4.材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄；

　　5.隱蔽工作驗收記錄；

　　6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；

　　7.設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；

　　8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；

　　9.工程質量事故的發生和處理記錄。

　　10.圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；

　　11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明；

　　12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；

　　13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。

　　以上資料將作為物業公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設施設備能得到切實之維護及保養。

　　四、物業接管工作組織構成：

　　1.上海zz置業有限公司

　　2.**測量行（上海）有限公司**大廈物業管理處

　　3.有關工作人員

　　五、接管驗收原則

　　以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。

　　六、接管時間流程：

　　1.前期接管工作分三個階段，時間預計為21天。

　　a.對8──20F的衛生間進行驗收（7天）

　　b.對大堂及8──20F各單元進行驗收（7天）

　　c.對大廈設備房進行驗收（7天）

　　2.正式接管工作分為二個階段。

　　a.對1－7F商場部分進行驗收（10天）

　　b.對大廈外環境進行驗收（5天）

　　上述時間根據實際情況進行調整。

　　七、接管工作程序

　　1.接管工作準備階段

　　1.1熟悉接管各層面的情況

　　1.2接管工作應備文件

　　1.2.1方舟大廈接管驗收標準（詳見附件一）

　　1.2.2方舟大廈接管驗收表格（詳見附件二）

　　a.辦公樓單元接管表

　　b.電梯井接管表

　　c.設備房和監控房（待定）接管表

　　d.衛生間接管表

　　e.消防通道接管表

　　f.辦公樓大堂接管表（待定）

　　g.商場接管表（待定）

　　h.大廈外環境接管表（待定）

　　2.接管工作運作階段

　　2.1進入接管層面現場，由物業公司、發展商及有關人員共同進行。

　　2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

　　2.3接管完畢，填寫表格，重要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商，一份由管理公司存檔備案。

　　2.4接管合格，鑰匙移交管理處。

　　3.接管善后階段

　　3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知發展商進行整改。

　　3.2對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。

　　3.3對整改情況進行檢

查，并對整改情況作出定論。