物業標識與設施養護管理方案

　　一、負責物業標識的設置、安裝、維護

　　我們除維護開發商已安裝的標識標牌外，還將根據項目現場需求，嚴格按照我司VI系統完善標識體系，以支持后續工作開展。企劃部將統籌此項工作。在“福景鴻城”項目中，標識管理遵循以下原則：

　　統一采用VI視覺識別系統規范制作標識標牌，確保風格一致。

　　指路牌設計清晰直觀，幫助業戶快速準確到達目的地。

　　告示牌內容醒目簡潔，明確提示信息，如禁行禁停、垃圾分類、商鋪分類、取車流程、鎖車注意事項等。

　　結合項目特色增設知識性標識，如為花木掛牌標注品名、科屬、產地，為藝術雕塑標注創意典故，既傳播知識又美化環境。

　　標識安裝與維護遵循安全、耐用、便捷原則，根據材質特性專業施工，細節處體現服務規范。

　　二、房屋維修管理及日常養護

　　房屋維修管理是物業核心工作，直接關系房屋功能保障、壽命延長及業主權益維護，同時體現開發商信譽與物業服務水平。

　　客戶服務中心將制定房屋管理與巡查保養方案，編制年度計劃并分解為月度、季度任務，確保執行落地。

　　嚴格執行施工質量標準，規范管理流程，按計劃組織施工。

　　客服經理每日巡查責任區域，檢查樓宇主體、門窗裝修、地面工程、油漆粉飾等，發現問題及時記錄并處理。

　　定期檢查天臺防水層、水池、公共通道、地下室基礎、梁板、外墻等，確保結構安全。

　　對擅自改動房屋結構、管道或違建行為，即時糾正并勸導恢復原狀。

　　落實房屋養護質量標準，實行分項管理并記錄維修情況，定期回訪。

　　雨季、臺風后加強房屋設施抽查，及時安排維修，保障設施完好。

　　三、設施設備維修養護

　　3.3.1建立設施設備管理制度

　　針對“福景鴻城”高層及小高層建筑特點，制定專項管理制度，涵蓋機電設施配置、高頻使用需求及故障預防。開發商移交設備時需明確以下內容：

　　設備功能、功率、規格及操作規范。

　　評估設備安裝及運行狀況，優化改進方案。

　　制定短、中、長期維保計劃及預算。

　　核查零配件供應渠道及庫存量。

　　執行年度安全檢測制度。

　　每三至五年全面評估設備狀態。

　　制定操作守則、應急預案及考核機制。

　　技術人員需持證上崗，24小時響應，嚴懲人為失誤。

　　建立設備檔案，組建專業小組監控設備運行及人員表現。

　　制度大綱包括：房屋維護、配電房值班、保潔、巡視檢查、運行分析、設備維修、消防管理、交接班等專項制度。

　　3.3.2做好設施設備維修與安全措施

　　通過嚴格管理確保供水、供電、電梯、消防等系統安全運行，延長設備壽命。主要措施包括：

　　1. 日常運行：規范操作流程，定時巡查，執行安全操作規程。

　　2. 常規維護：制定維保計劃，消除隱患。

　　3. 緊急處理：建立快速響應機制，聯動處置突發事件。

　　4. 管理原則：

　　- 制定機電運行及保養計劃，按標準規范操作。

　　- 完善設備檔案、二級保養制度(日常+定期)。

　　- 保障供電供水安全，記錄設備運行數據。

　　- 巡查設備房，異常情況及時上報處理。

　　- 強化設備房物品管理及安全防范。

　　- 監管外包養護公司，確保維保質量。

　　- 購置相關保險覆蓋風險。

　　3.3.3加強設施設備養護

　　A、設施設備養護主要內容

　　1. 給排水設施管理：

　　- 確保設備技術狀態良好，滿足生活及消防用水需求。

　　- 專業維修人員負責維保，值班人員監控操作并記錄異常。

　　- 工程部經理統籌管理，客服經理監督，業戶通知由客戶服務中心負責。

　　- 故障發生時快速維修，保障設備性能。

　　2. 供電設施管理：

　　- 確保設備技術狀態達標，保障安全用電。

　　- 高壓工程師巡檢變壓器，機電人員監控操作。

　　- 工程主管綜合管理，客服經理監督，停電通知由客戶服務中心執行。

　　- 故障時及時搶修并聯絡供電局。

　　3. 高低壓設備保養程序：

　　- 變壓器：冬季進行絕緣測試，清潔緊固部件，按規程操作停電、接地、送電。

　　- 高壓開關柜：每年外包供電局檢修分合閘回路。

　　- 低壓開關柜：冬季清潔緊固螺絲，清除污物。

　　4. 電梯管理：

　　- 機房僅限授權人員進入，故障時優先救援被困人員。

　　- 控制乘員數量，禁止幼兒單獨搭乘，火災時禁用電梯。

　　- 每日檢查機房通風、溫度及門鎖，確保警鈴、風扇正常。

　　- 維保停用需提前公告。

　　5. 消防設備養護：

　　- 每月測試消防通道指示牌及設備，每周檢查機房設備。

　　- 消防水泵保持待命狀態，閥門無誤操作，水位正常。

　　- 留存消防保養證明，每年組織演練。

　　6. 中控室設備維護：

　　- 信息室監控主機，弱電人員維保，無關人員禁觸設備。

　　- 值班員熟悉監控畫面與實地對應關系。

　　- 每日檢查主機功能，每月清潔電纜，季度深度保養。

　　- 故障分級處理，及時聯絡專業維修。

　　B、設施設備養護實施計劃表

　　(具體表格內容)

篇2：房屋養護工作內容

　　房屋養護工作內容

　　一、房屋養護的原則和內容

　　(一)房屋養護的原則

　　房屋養護的原則是：因地制宜，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準;定期檢查，及時維護;加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發揮房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋養護的內容

　　房屋養護的內容包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩個方面。房屋的日常養護的來源有兩個方面：一是住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或使用人進行的房屋二次裝修的管理);二是物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程，因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護，關系著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。房屋養護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應，木結構的防潮防腐防蟻蛀、磚石結構的防潮、鋼結構的防銹等養護，都必須結合具體情況給予重視。

　　二、房屋養護服務中存在的問題

　　物業管理公司作為房屋養護服務的主體，其接受養護的對象是開發商建造的房屋，其實施服務的對象是房屋的業主或使用人。開發商建造的房屋質量，物業管理公司實施的服務質量，業主或使用人對房屋的使用質量，均會影響到房屋養護服務的質量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關系處理不當或質量有問題而引發的。

　　(一)由開發商建造的房屋質量而引發的問題

　　上海市建設工程質量監督總站于1996年5月組成五個住宅工程質量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進行抽查。

　　這次住宅大檢查結果表明，上海市住宅工程總體質量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發現存在的質量問題主要有以下幾個方面：

　　(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質量差，鋪設高低不平，板面積水。

　　(2)外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水，室內及公用走道地坪殼裂嚴重，有起砂現象。預制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。

　　(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。

篇3：礦區物業維修養護服務規范

　　礦區物業維修養護服務規范

　　1范圍

　　本規范規定了民用及工業物業區內的專有自用部分、共用部分和公共設施設備(不含供水、供電和供暖設施設備)的維修養護服務內容與要求。

　　本規范適用于物業分公司礦區服務事業部所屬單位物業服務業務，實行專業外包維修服務的單位參照本規范執行。

　　2規范性引用文件

　　下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。

　　中華人民共和國主席令第6號《中華人民共和國消防法》

　　中華人民共和國國務院20**年373號令《特種設備安全監察條例》

　　國家標準GB19120-20**《空調通風系統清洗規范》

　　建設部GB50140-20**《建筑滅火器配置設計規范》

　　建設部建住房[20**]3號《電梯應急指南》

　　國家標準GB/T18775-20**《電梯維修規范》

　　建設部建住房[2000]008號《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》

　　中物協[20**]1號《物業管理服務等級標準》

　　集團公司Q/SY1165-20**《礦區物業小區住宅共用部位日常維修規范》

　　集團公司Q/SY1166-20**《礦區物業住宅小區公用設施日常維修規范》

　　3術語和定義

　　3.1專有自用部分維修

　　指對產權人獨立使用的單元空間內的自用部位和自用設備的維修。自用部位和自用設備是指戶門以內的部位和設備。

　　3.2共用部分維修

　　指建筑物樓內墻體、墻面、樓道、通道、走廊、大堂、屋頂、屋緣、管道、旋轉門、自動門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、廳、堂、平臺等部分的維修。

　　3.3公共設施設備維修

　　指電梯、空調設施、弱電設施、避雷接地設施、公用娛樂設施、消防設備、給排水設施、供配電設施、公用衛生間和路燈、景觀燈等公共設施設備的維修。

　　3.4急修

　　指對嚴重影響正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和修復。

　　3.5小修

　　指日常的維修維護、檢修及為排除運作故障而進行的局部的零星維修工作，保持原來的等級。

　　3.6中修

　　指少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在維修中需牽動或拆換少量主體構件，或進行解體修理和更換少量磨損零部件，但保持原規模和結構，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，運轉正常。

　　3.7大修

　　指主要結構部位損壞嚴重，已不安全，需進行全面修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作，或進行全部解體和更換主要部件、修理不合格零部件，基本恢復原有性能。

　　3.8設施設備更新和技術改造

　　設施設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設施設備，提高和改善技術性能。

　　4基本要求

　　4.1依規定由專業公司維修養護的設施設備，必須委托有相關資質的專業公司承擔維修養護。

　　4.2維修工具箱由本單位統一配置，應完好無損，外觀整潔，標識清晰;箱內工具齊全、完好、無損，每件工具表面保持清潔，箱內供維修的布墊、鞋套等完好無損。

　　4.3維修服務實行“五個一”服務，即“肩掛一個工具袋，不給居民添麻煩;自備一副鞋套，愛護室內衛生;帶上一塊抹布，保持地面清潔;留下一張便民卡，方便居民聯系;事后一個電話，回訪服務質量”。

　　4.4維修人員持有效的安全操作證上崗，嚴格執行相關安全操作規程。

　　4.5對建筑物共用部分和公共設施設備(依法應由專業部門負責的除外)進行日常管理和維修養護服務。

　　4.6定期對共用部分和公共設施設備進行巡查，做好巡查記錄，屬于日常維護的按規定時間給予維護，屬于小修范圍的，及時組織修復，屬于大、中修范圍或者需要更新和技術改造的，及時編制維修、更新和技術改造計劃。

　　4.7對共用部分的維修及設備設施的停機維修保養，應盡可能安排在不影響住戶的正常使用時間段內進行，并提前告知住戶。

　　4.8容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　4.9建立公共設施設備檔案(設備臺帳)，建立健全公共設施設備管理規定、維護保養辦法、運行管理制度、安全操作規程等規章制度。

　　4.10建立并保管建筑物共用部分和公共設施設備維修養護記錄的服務資料。

　　5專有自用部分維修服務

　　5.1 維修接待人員接到住戶報修后，及時落實維修人員和上門維修服務時間，并填寫好《維修派工單》。

　　5.2 維修接待人員電話告知住戶上門維修時間及維修人員工牌號。

　　5.3維修人員接到《維修派工單》后，應攜帶鞋套、抹布、工具箱及需更換的器材和零部件，按規定時間趕赴維修服務的現場。

　　5.4進入住戶家前，自覺穿上隨身攜帶的鞋套，主動表明身份，報上本人工牌號。

　　5.5進入住戶居室內，維修人員應在住戶引導下到達維修服務點，不隨意走動、東張西望、探問與維修服務無關的情況或作出非文明禮貌的舉動。

　　5.6維修人員在勘察維修項目現場后，將檢測、判斷、維修服務方案告知住戶，與住戶共同確認維修服務的項目。

　　5.7根據住戶確認的維修項目，按有關收費標準向住戶報價，經住戶同意后，方可實施維修服務。

　　5.8維修服務時如需移動居室的物件時，應先征得住戶同意后方可移動，移動時應小心謹慎，作業完畢應移至原處;作業中產生噪聲時，應先向在場住戶和鄰居打好招呼，盡量減少或減輕作業噪聲。

　　5.9維修完畢，維修人員應主動清理、清掃現場;將維修工具整齊地放入工具箱內;用自備抹布清潔工作現場;將作業時產生的垃圾、污物帶離現場，投入垃圾箱內。

　　5.10維修完畢，維修人員對已恢復功能的維修服務項目做示范操作，并向住戶講解故障的原因及平時操作使用時注意事項;在請住戶評估維修效果后，如住戶還合理提出不滿意事項，則應及時整改，直到住戶滿意為止。

　　5.11通過各種形式(包括電話等)及時回訪維修質量，征求住戶意見，并有回訪記錄。

　　5.12服務事項應有記錄存檔，一般事項應及時解決和答復。

　　6共用部分維修服務

　　6.1根據建筑物實際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，適時做好物業巡檢工作，及時進行維修養護。

　　a)每周巡視1次小區樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃等其它共用部位的設施。

　　b)每月檢查1次物業樓宇頂部情況，墻體共用管道、給排水設施、樓宇各種附屬固定設施等使用情況，填寫檢查表。

　　c)每季度檢查巡視1次建筑物主體結構、共用部位、地下建筑部位，圍墻設施以及道路、停車場、廣場等完好情況，填寫檢查表。

　　d)每半年對服務區域的建筑物共用部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度做出評價。

　　e)根據特殊情況(如異常危害性天氣、特殊季節等)需要，臨時安排對服務區重點建筑部位進行針對性檢查。

　　f)每年秋季落葉后檢查1次屋面，每年雨季來臨前檢查1次雨水管道，每年至少檢查1次污水管道。

　　6.2建筑物外墻出現有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現象等和出現亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應及時到位組織維護、處理。

　　6.3發現有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現象，應及時修復。

　　6.4木門窗、封檐板、木欄桿等，出現油漆起皮、剝落或更換的新木件應2年油飾1次。

　　6.5建筑物天面、外墻等設施每5-8年修繕或粉刷1次;樓梯、公共通道等設施每3-5年修繕或粉刷1次。

　　6.6建筑物外墻出現安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等有關規定，出現危害公共利益或其他住戶合法權益等情況時，應采取措施糾正，使用合理手段處理。

　　7公共設施設備維修服務

　　7.1電梯運行與管理

　　7.1.1電梯必須堅持按時年檢，按照GB/T18775-20**《電梯維修規范》及時維修保養，確保安全運行。

　　7.1.2電梯維修保養需提前2天告知住戶和使用人。

　　7.1.3建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。

　　7.2空調設施

　　7.2.1對空調系統的維護保養，應該按照該設備的規定維護頻次進行;定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進行檢查保養。

　　7.2.2日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行情況。

　　7.2.3定期安排對新風量、排風量、空氣品質進行測定;定期對空調冷凍水、冷卻水進行水質分析。

　　7.2.4對共用空調系統每季度定期清洗、除塵1次。

　　7.2.5建立共用空調運行檔案，記錄維修養護及每日的運行情況。

　　7.3弱電設施

　　7.3.1有切實可行的維修保養計劃，對相關設備設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態。

　　7.3.2每日巡檢，及時檢修，維修養護工作有記錄。

　　7.4避雷接地設施

　　7.4.1每月應對服務區配電設備接地檢查1次;每季度重要機房配電柜及設備接地檢查1次。

　　7.4.2每半年應對重要機房的設備接地、樓層強、弱電間內的接地及各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查1次，發現問題及時解決。

　　7.4.3每季度應對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網和設備接地檢查1次。

　　7.4.4高層、超高層建筑物或重要建筑的避雷接地系統，應聘請專業機構每年進行檢測1次。

　　7.4.5每年雨季來臨之前，對整個避雷接地設施進行檢查維護。在雷雨過后也要及時系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　7.4.6所有避雷接地設施檢查結果要有記錄，并存檔。

　　7.5消防設備

　　7.5.1消防設施管理執行《中華人民共和國消防法》的有關規定。每年開展消防演練至少1次，確保服務人員掌握消防知識，熟悉應急預案和消防器材使用常識。

　　7.5.2消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次。

　　7.5.3消防栓每月巡檢一次。

　　7.5.4 每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。

　　7.5.5每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

　　7.5.6探測器按相關產品規范和消防標準進行檢測，不合格的應當調換。

　　7.5.7節假日前應對各類消防器材進行一次全面的檢查。

　　7.5.8巡查保養和消防演練要有記錄備查。

　　7.6 公用娛樂設施

　　7.6.1每季度進行1次安全性能評估，發現問題及時維修。

　　7.6.2對于存在安全隱患、不能及時修復的，應停用、封存。

　　7.6.3木質設施宜使用戶外油定期保養、金屬設施應定期做防腐處理、塑膠設施應定期作防老化檢查。

　　7.6.4建立健全公用娛樂設施管理制度，建立臺帳，記錄維修養護工作。

　　7.7公用衛生間

　　7.7.1每周對公用衛生間至少巡視2次，發現問題2日內解決。

　　7.7.2拆裝各種衛生設備前，應先切斷水源，放盡存水，拆裝時要耐心細致，不得用榔頭重擊。

　　7.7.3疏通坐便器、水斗、地漏時應使用專用疏通工具，作業前，采取相應的保護措施，并暫停排水。疏通完畢，作進水、排水檢驗，并作好防滲漏水處理。

　　7.8垃圾設施

　　垃圾設施每年刷漆不少于一次。

　　7.9路燈、景觀燈、樓道燈

　　每周對路燈、景觀燈、樓道燈至少巡視1次，發現問題及時更換。

　　7.10燈箱、廣告欄、宣傳牌、標識、信報箱

　　每半月對燈箱、廣告欄、宣傳牌、標識、信報箱巡視1次，發現問題3日內解決。