平涼市住房和城鄉建設局

　　關于印發《業主委員會換屆選舉工作指引》的通知

　　各縣(市、區)住建局，莊浪縣城管執法局：

　　為規范我市業主委員會換屆程序，保障廣大業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《業主大會和業主委員會指導規則》《甘肅省物業管理辦法》和《平涼市物業管理條例》等有關規定，我局制定了《業主委員會換屆選舉工作指引》，現印發給你們，請結合實際參考執行。

　　平涼市住房和城鄉建設局

　　2023年5月15日

　　業主委員會換屆選舉工作指引

　　一、倡議業主委員會換屆選舉

　　(一)業主委員會換屆選舉條件

　　業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　(二)倡議

　　業主委員會在物業管理區域顯著位置內貼出《關于業主委員會換屆選舉的倡議》(附件2)，告知全體業主關于籌備業主委員會換屆選舉的有關事宜?！蛾P于業主委員會換屆選舉的倡議》在小區內公示不少于7日。

　　二、推選新一屆業主委員會委員候選人

　　(一)發出業主委員會委員候選人推薦的通知

　　業主委員會發出《關于自薦(推薦)業主委員會候選人的通知》(附件3)，向全體業主征集業主委員會候選人以及相關意見。

　　業主委員會委員候選人應當是具備以下條件的業主：

　　1.具有完全民事行為能力;

　　2.遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　3.遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為;

　　4.本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

　　5.《業主大會議事規則》規定的其他條件。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強對業主委員會的人選推薦和審核把關?？梢园l動綜合因素突出的業主參選業主委員會候選人，可在業主委員會候選人名單中為合適的候選人加具推薦意見。綜合因素包含代表性、廣泛性、公益心、責任心、政治面貌、工作單位、工作經驗、工作能力、工作時間等方面。

　　鼓勵中共產黨員、政府公職人員、“兩代表一委員”、社區居民委員會成員、優秀志愿者、各行各業成功人士和有熱情、懂法律、善管理的業主成為業主委員會候選人。

　　(二)業主委員會候選人的申請

　　在自薦(推薦)有效期內，符合候選人資格條件的業主填寫《業主委員會委員候選人簡歷表》(附件4)，或者提供《業主委員會委員候選人推薦表》(附件5)和《業主代表(業主委員會候選人)承諾書》(附件6)，連同本人身份證原件(核對原件后退還)、復印件(注明僅用于參選業主委員會委員)一起交給業主委員會。

　　(三)確定業主委員會委員候選人

　　業主委員會在自薦(推薦)有效期滿后對收集到的名單和資料進行整理核實，確定候選人名單。業主委員會委員候選人人數少于業主大會議事規則約定的業主委員會委員人數的，由業主委員會繼續組織業主推薦。

　　三、業主大會會議的召開

　　(一)發出召開業主大會會議通知

　　業主委員會經整理核實的新一屆業主委員會委員候選人名單、簡歷表和《關于召開業主大會的通知》(附件7)在業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。

　　同時，業主委員會將《關于召開業主大會的通知》在業主大會會議召開15日前以下列方式之一送達業主：

　　1.當面遞交書面通知;

　　2.將書面通知放入業主信箱或業主的物業專有部分內;

　　3.郵寄書面通知;

　　4.其他法定方式。

　　在公示期內，業主對候選人資格有異議的，可向業主委員會提出，業主委員會應當記錄并做出答復。

　　候選人名單公示確定后，業主委員會及時告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并印刷好《選舉業主委員會委員選票》(附件8)。

　　(二)召開業主大會會議

　　業主大會會議可以采用電子投票、書面征求意見或者集體討論的形式，也可以采取相結合的形式召開。鼓勵使用政府平臺采用電子投票的形式召開。

　　業主大會會議采用集體討論形式的，業主委員會應當場公布表決結果，并填寫《小區業主委員會選舉驗票結果確認書》(附件10)，同時將表決結果以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示不少于7日。

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，業主委員會應當在組織計票的當天填寫《小區業主委員會選舉驗票結果確認書》，并將統計的表決結果以書面形式在物業管理區域內顯著位置公示不少于30日。

　　如果回收的選票未達到規定票數，需要延長回收選票時間的，業委會應當將延期決定在物業管理區域顯著位置進行公示，公示不少于7日，公示期滿后，告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)。投票延長時間最多30日。在回收選票延長期內，業委會應積極發動未投票的業主參與投票。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，必須符合《業主大會議事規則》約定，業主和代理人應當簽訂《業主參加業主大會委托書》(附件9)，代理人持業主委托書并根據委托內容進行投票表決，委托書應載明委托內容、委托期限、委托權限等內容。

　　選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　四、新一屆業主委員會成立

　　(一)公示表決結果

　　業主委員會將業主大會的投票表決結果、新一屆業主委員會名單在小區內顯著位置公示，采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示不少于30日，業主有權查詢相關材料。

　　表決結果的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見和意見匯總結果等。

　　業主委員會應將業主投表決票選票及召開業主大會的相關資料妥善保存。

　　(二)異議處理

　　對投票表決結果有異議的，可參照下列辦法處理：

　　1.異議提出人應當在公示期間實名提出書面異議。

　　2.采用書面表決票補充投票的，異議提出人可以查驗本人的書面表決票或者選票，但應當出示本人的有效身份證件;業委會應當將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗。

　　3.異議提出人對公示的業主人數、專有部分面積等業主投票權數提出異議的，向業委會反映。

　　4有證據證明不是業主或者業主委托代理人投票的，可以向業委會反映，業委會應當進行核實。

　　5.業委會應當在業主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起至新一屆業主委員會成立前對異議進行處理。

　　6.異議提出人對業委會的處理仍有異議的，可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)反映處理。業委會違反相關規定的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)依法處理，并通告全體業主。

　　(三)推選業主委員會主任、副主任及業主委員會分工

　　新一屆業主委員會自產生之日起7日內召開業主委員會會議，按照《業主大會議事規則》約定，推選產生主任1人，副主任1～2人，以及其他職責人員。

　　業主委員會應當在任期屆滿之日起3日內，將其保管的屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

　　業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　(四)備案

　　新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料(一式兩份)向物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市、區)住房城鄉建設主管部門辦理備案手續：

　　1.《(縣、市、區)業主委員會備案申請表》;

　　2.《管理規約》《業主大會議事規則》;

　　3.業主大會的會議記錄、會議決定;

　　4.業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　縣(市、區)住房城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后5日內發出《業主委員會備案回執》。

　　新一屆業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告縣(市、區)住房城鄉建設主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

　　(五)刻制印章及對印章的管理和使用

　　新一屆業主委員會辦理備案手續后，可持備案回執向公安機關申請刻制業主委員會印章。印章應當標明業主委員會的屆數。

　　新一屆業主委員會應當建立印章管理制度，并指定專人保管印章。應當根據業主大會議事規則的約定和業主大會的決定使用業主委員會印章。

　　五、業主委員會委員的終止和遞補

　　業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被限制人身自由的;

　　(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)不履行委員職責的;

　　(三)利用委員資格謀取私利的;

　　(四)拒不履行業主義務的;

　　(五)侵害他人合法權益的;

　　(六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

　　業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出協助要求，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當給予協助。

　　如國家和省另有規定的，從其規定執行。

　　附件：1.XXX縣(市、區)業主委員會換屆選舉流程.doc

　　2.關于業主委員會換屆選舉的倡議.doc

　　3.關于自薦(推薦)業主委員會候選人的通知.doc

　　4.業主委員會委員候選人簡歷表.doc

　　5.業主委員會委員候選人推薦表.doc

　　6..業主代表(業主委員會候選人)承諾書.doc

　　7.關于召開業主大會的通知.doc

　　8.選舉業主委員會委員選票.doc

　　9.業主參加業主大會委托書.doc

　　10.小區業主委員會選舉驗票結果確認書.doc

篇2：花園第二屆業委會委任到期換屆選舉事宜

　　關于花園第二屆業委會委任到期換屆選舉事宜

　　通知

　　尊敬的**全體業主：

　　**花園第二屆業委會成立于20**年8月1日，將于20**年8月2日委任屆滿到期。根據《深圳經濟特區物業管理條例》第四十一條的規定，業委會任期屆滿前六個月，應當組織換屆選舉工作。**花園第二屆業委會在南山區建設局、**街道辦、社區工作站的監督下將于近期進行業委會換屆選舉工作。

　　根據上級主管部門要求特成立換屆工作小組，工作成員如下：

　　序號　姓名　工作組內職務　所屬單位　備注

　　1　z　組長　**海岸社區工作站

　　2　z　副組長　業委會副主任

　　5　z　組員　業委會委員

　　6　z　組員　業主代表

　　請廣大業主朋友們多關注小區公告或業委會新浪博客，業委會換屆選舉工作小組將會在近期將業委會換屆選舉工作辦法公示出來。

　　歡迎廣大熱心公益事業、有一定管理經驗和能力、愿意為**花園的管理出力獻策的本小區業主，積極報名參加下一屆業委會委員的競選！

　　**花園第二屆業委會工作小組

　　20**年*月*日

篇3：小工業委會換屆選舉案例

　　案例:

　　20**年6月,閔行某小區因業委會任期即將終止,部分業主在當地居委會的主持下成立了選舉新一屆業委會的籌備組,前任業委會業主認為自己應當是下一屆業委會籌備組的成員,于是不去報名登記參加業委會委員的選舉,又不滿新一屆業委會的選舉結果,于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院,指責房地辦人員違法行政。

　　分析:

　　由于新的《上海市物業管理規定》對業委會到期后如何選舉下一屆業委會沒有作出相關的明確規定。它不是換屆選舉,因此根本不需要上一屆業委會成員以業委會委員的身份參與新一屆業委會的選舉工作,而應是以一個業主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

　　點評:

　　目前,在本市某些小區的選舉過程中,由于該類問題而引發的訴訟正在逐步增多。業委會委員或主任的逐步“吃香”,與我國房地產物業管理的發展與進步是分不開的。相反,相關的有關業委會的選舉程序、標準等規定幾乎是空白,給糾紛的產生埋下了伏筆。