案情概況：

　　大連某房地產經營管理有限公司(以下稱某公司)自1998年11月負責管理中山區竹青街12號3棟樓，并代大連市自來水集團公司(以下稱自來水集團)向該區域的全體業主收取水費。該小區安裝了一塊總水表，小區業主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數存在差異，自來水集團按照總水表計算水費，某公司則一直根據分戶水表的指針數向小區業主收取水費，并將代收水費轉交給自來水集團。從1998年11月到20**年10月，總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元，自來水集團認為70余萬元的水費差額應當由某公司承擔，某公司認為不應當由其承擔而拒絕支付。20**年1月，自來水集團向法院提起訴訟，要求某公司承擔上述消費差額，法院經審理后，認自來水集團與某公司不存在供用水合同關系，依法判決駁回了自來水集團的訴訟請求。

律師點評

　　一、人民法院判決物業服務企業不承擔自來水差額費用是正確的。結合該案的實際情況分析如下：

　　1. 某公司與自來水集團之間不存在供用水合同關系，某公司沒有交納水費的合同義務。

　　根據《合同法》第十章中關于供用電、水、氣、熱力合同的規定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結合該案實際情況可以認定，自來水集團與小區業主之間存在供用水合同關系，自來水集團是供水人，小區業主是用水人。自來水集團與小區業主之間存在供用水的法律關系，雙方應當按照國家規定及合同約定履行各自的義務，具體到該案中，自來水集團應當及時履行供水義務，小區業主應當及時履行交納水費的義務。如果自來水集團認為存在拖欠水費情形，也應當向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區業主，而不應當是某公司。雖然，該案中存在某公司為自來水集團向小區業主代收水費的事實，但并不代表某公司是實際用水人，更不能因此改變小區業主是實際用水人的法律事實。同時，《物業管理條例》也明確規定，物業管理區域內，供水單位應當向最終用戶收取有關費用?？梢?，小區業主才是交納水費的義務人，而某公司作為小區的物業服務提供者，并非用水人，當然也就不存在交納水費的義務，因此，自來水集團主張某公司拖欠水費就更無從談起了。

　　2. 某公司對于自來水的自然損耗沒有過錯，不應承擔交費責任。

　　該案中，小區總水表與業主分戶水表的用水量存在差異，實際是供水過程中發生的自然損耗。某公司作為小區物業服力提供者，主要負責對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，而對于自來水輸送過程中發生的自然損耗并不過錯，因此，也就不應承擔任何責任，所以，自來水集團要求某公司承擔由于自然損耗而產生的水費差額，是沒有法律依據的。

　　3. 自來水集團在履行供水義務過程中，因自然損耗造成的損失應自行承擔。

　　根據合同法的規定，在雙方沒能約定或者約定不明確的情況下，供水設施的產權分界處(大連市規定為建筑物墻外1.5米處)就是合同的履行地點，換言之，自來水集團應當將自來水供至建筑物1.5米處時方認定其履行了供水義務。小區業主作為用水人則應當在自來水集團履行了供水義務后，才有交納水費的義務。根據我國合同法的一般理念以及供水合同的特點，供水人在履行供水義務之前，自來水的任何損失包括自然損耗理應由供水人自行承擔，當供水人履行供水義務后，用水人履行交費義務，并享有用水的權利。但顯而易見的是，無論供水義務履行前后，某公司都不是供用水合同的當事人，對于合同項下的自來水既沒有使用的權利，也不存在交費的義務。

　　綜上，自來水集團向某公司主張水費，既無合同依據，也無法律上的依據。因此，法院在準確認定該案的法律關系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。

　　二、物業服務企業在代收水費等相關費用中的權利和義務

　　1. 物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的權利。

　　根據《物業管理條例》第四十五條規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”物業服務企業在提供物業服務的物業管理區域內，凡遇有自來水公司等公用事業企業要求代收費用時，有權依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應向業主直接收取，不應向物業公司收取。如果請物業服務企業代收費用，應簽訂委托代理協議，約定雙方的權利義務。

　　2. 物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的義務。

　　物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業代收費用時，就應按照委托代理協議的約定，認真履行代收費用的義務。作為代理人，應該對委托人負責，出現業主拒繳費用或少繳費用時，應及時告知自來水公司等委托人，以便這些公用事業企業及時維護其合法權益。當然，如果在委托代理協議中還約定有其他合同義務，物業服務企業也應依法履行。

法律建議

　　建議一：物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業企業代收費用時，可以要求與其簽訂書面的委托代理協議。物業服務企業應注意在協議中按照合同法的有關規定，對雙方具體的權利和義務條款進行詳細和明確的約定。物業服務企業可以要求這些公用事業企業給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統一規定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經營的方式進行合作。

　　建議二：物業服務企業在與相關公用事業企業簽訂委托代理協議時，對于對方提供的協議文本應認真審查，對于自己不應承擔的合同義務或無力履行的合同義務避免寫在協議中，防止日后產生糾紛。同時，積極適用物業管理領域的法律規定，最大限度的維護自己的合法權益。

篇2：住宅小區水費糾紛案例

案情概況：

　　大連某房地產經營管理有限公司(以下稱某公司)自1998年11月負責管理中山區竹青街12號3棟樓，并代大連市自來水集團公司(以下稱自來水集團)向該區域的全體業主收取水費。該小區安裝了一塊總水表，小區業主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數存在差異，自來水集團按照總水表計算水費，某公司則一直根據分戶水表的指針數向小區業主收取水費，并將代收水費轉交給自來水集團。從1998年11月到20**年10月，總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元，自來水集團認為70余萬元的水費差額應當由某公司承擔，某公司認為不應當由其承擔而拒絕支付。20**年1月，自來水集團向法院提起訴訟，要求某公司承擔上述消費差額，法院經審理后，認自來水集團與某公司不存在供用水合同關系，依法判決駁回了自來水集團的訴訟請求。

律師點評

　　一、人民法院判決物業服務企業不承擔自來水差額費用是正確的。結合該案的實際情況分析如下：

　　1. 某公司與自來水集團之間不存在供用水合同關系，某公司沒有交納水費的合同義務。

　　根據《合同法》第十章中關于供用電、水、氣、熱力合同的規定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結合該案實際情況可以認定，自來水集團與小區業主之間存在供用水合同關系，自來水集團是供水人，小區業主是用水人。自來水集團與小區業主之間存在供用水的法律關系，雙方應當按照國家規定及合同約定履行各自的義務，具體到該案中，自來水集團應當及時履行供水義務，小區業主應當及時履行交納水費的義務。如果自來水集團認為存在拖欠水費情形，也應當向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區業主，而不應當是某公司。雖然，該案中存在某公司為自來水集團向小區業主代收水費的事實，但并不代表某公司是實際用水人，更不能因此改變小區業主是實際用水人的法律事實。同時，《物業管理條例》也明確規定，物業管理區域內，供水單位應當向最終用戶收取有關費用?？梢?，小區業主才是交納水費的義務人，而某公司作為小區的物業服務提供者，并非用水人，當然也就不存在交納水費的義務，因此，自來水集團主張某公司拖欠水費就更無從談起了。

　　2. 某公司對于自來水的自然損耗沒有過錯，不應承擔交費責任。

　　該案中，小區總水表與業主分戶水表的用水量存在差異，實際是供水過程中發生的自然損耗。某公司作為小區物業服力提供者，主要負責對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，而對于自來水輸送過程中發生的自然損耗并不過錯，因此，也就不應承擔任何責任，所以，自來水集團要求某公司承擔由于自然損耗而產生的水費差額，是沒有法律依據的。

　　3. 自來水集團在履行供水義務過程中，因自然損耗造成的損失應自行承擔。

　　根據合同法的規定，在雙方沒能約定或者約定不明確的情況下，供水設施的產權分界處(大連市規定為建筑物墻外1.5米處)就是合同的履行地點，換言之，自來水集團應當將自來水供至建筑物1.5米處時方認定其履行了供水義務。小區業主作為用水人則應當在自來水集團履行了供水義務后，才有交納水費的義務。根據我國合同法的一般理念以及供水合同的特點，供水人在履行供水義務之前，自來水的任何損失包括自然損耗理應由供水人自行承擔，當供水人履行供水義務后，用水人履行交費義務，并享有用水的權利。但顯而易見的是，無論供水義務履行前后，某公司都不是供用水合同的當事人，對于合同項下的自來水既沒有使用的權利，也不存在交費的義務。

　　綜上，自來水集團向某公司主張水費，既無合同依據，也無法律上的依據。因此，法院在準確認定該案的法律關系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。

　　二、物業服務企業在代收水費等相關費用中的權利和義務

　　1. 物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的權利。

　　根據《物業管理條例》第四十五條規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”物業服務企業在提供物業服務的物業管理區域內，凡遇有自來水公司等公用事業企業要求代收費用時，有權依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應向業主直接收取，不應向物業公司收取。如果請物業服務企業代收費用，應簽訂委托代理協議，約定雙方的權利義務。

　　2. 物業服務企業在代收水費等相關費用過程中的義務。

　　物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業代收費用時，就應按照委托代理協議的約定，認真履行代收費用的義務。作為代理人，應該對委托人負責，出現業主拒繳費用或少繳費用時，應及時告知自來水公司等委托人，以便這些公用事業企業及時維護其合法權益。當然，如果在委托代理協議中還約定有其他合同義務，物業服務企業也應依法履行。

法律建議

　　建議一：物業服務企業在同意為自來水公司等公用事業企業代收費用時，可以要求與其簽訂書面的委托代理協議。物業服務企業應注意在協議中按照合同法的有關規定，對雙方具體的權利和義務條款進行詳細和明確的約定。物業服務企業可以要求這些公用事業企業給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統一規定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經營的方式進行合作。

　　建議二：物業服務企業在與相關公用事業企業簽訂委托代理協議時，對于對方提供的協議文本應認真審查，對于自己不應承擔的合同義務或無力履行的合同義務避免寫在協議中，防止日后產生糾紛。同時，積極適用物業管理領域的法律規定，最大限度的維護自己的合法權益。

篇3：小區車輛管理中糾紛的成因及對策

　　隨著業主私有車輛的逐漸增多，小區車輛規范化、細致化管理已經成為許多物業管理企業關注的熱點話題。本文主要通過列舉一些關于車輛管理糾紛的實際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時也從停車費用的法律依據的角度分析了開發商、業主及物業管理企業的各方權利和義務，并且結合物業管理企業的實際管理工作闡述了解決小區車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規范小區車輛管理勢在必行

　　20** 年北京市的車輛已經達到 300 多萬輛，其中私家車輛占 1/3 ，這個數字表明，對于車輛管理的規范化、合理化已經變成了當務之急。我們會經常聽到這樣的埋怨 --

　　園區內的車位是小區的配套設施，本就是屬于全體業主的，難道不該無償使用嗎?小區內停車所收取的費用為占地費，物業管理企業究竟該不該不承擔保管責任?機動車存車費僅是每月 150 元，業主幾十萬的汽車丟失了，物業管理企業需要全額賠償嗎?業主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業管理企業需要承擔責任嗎?有的小區停車費只收 60 元，而有的小區卻是 150 元?

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經營管理市場化發展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業建的停車場盡量交給企業;通過法律法規的形式明確停車場管理的責任問題，政府加強對停車場經營管理的監督，給停車場經營管理創造一個寬松而和諧的環境。

　　二、物業管理企業應合理收取車輛管理費用

　　筆者結合自己多年的工作經驗，發現有的小區經常出現這樣的局面：小區地面的臨時車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時占用;晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費用時的解釋工作困難，物業管理企業與業主發生爭議;小區發生車輛損壞、丟失事件，業主和物業管理企業責任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業管理行業管理制度貫徹不夠嚴明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業主提供服務方便的設施。而業主的情況是多樣化的，業主擁有私家車輛的時間、數量均不能比齊，有的業主擁有車輛比較早，而后進小區的業主便沒有車位，因為目前居住小區少有可以滿足每個業主一個車位，即便可以，有的業主也會擁有兩個及以上部車輛，而后進的業主很可能就沒有停車位了，這就容易導致同樣是小區的業主，享受的服務卻難以相同的不公平現象。所以物業管理企業需要在車輛管理費用上加以平衡，將停車場這個資源加以經營，將獲取的費用融入管理費用，以服務于全體業主。

　　當然，一些物業管理企業為求無過，對小區的停車位既不管理也不收費，出現責任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業管理企業需要通過一定的經營來牟取利潤，以促使企業的壯大發展，所以，這種不管理不收費的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責、權、利

　　開發商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權，并在其上構建房屋。簡而言之，開發商擁有區域內的全部產權(除了部分面積要按照國家規定留用人防)，包括占有權、使用權、收益權以及處置權。當然，開發商必須依照國家相應規定，分配一定的面積建設配套設施，其中包括停車場。根據北京市人民政府頒發的“京政發 [1994]72 號文件 《 關于本事新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知 》 附件中的規定 : 居住小區每千戶應按 100 個車位設置(合每千人 30 個車位)。這是開發商必須執行配備的，也就是說購買房屋的業主同時具有使用停車位的權利。

　　但是，在開發商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時候，樓盤銷售的面積是按照戶內使用面積與公共面積的分攤之和計算的。而公共面積的分攤面積是按照京房地權字 [1998] 第 1285 號文 《 北京市商品房銷售面積計算機公用建筑面積分攤暫行規定 》 而定的，其中有一款便是不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業主購買房屋所支付的費用里，不包括停車面積，換言之，業主沒有權利無償使用停車位。

　　結合以上兩點不難發現，業主有權使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產權方 -- 開發商持有其收益的權利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責、權、利對業主和物業管理企業來說都很重要。

　　四、物業管理企業需要健全管理制度，單設客戶服務部門

　　物業管理是服務行業，是人性化的工作，而非機械化的生產，物業管理企業工作人員的言行對于工作質量的影響是不言而喻的。物業管理企業可以單獨設立客戶服務部門，主要負責協調客戶與各方關系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環境。

　　在處理突發事件的過程中，物業管理企業要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認同。同時，物業管理企業的經理人也要積極營造企業文化，爭取讓業主融入企業文化中來。筆者認為，解決小區的車輛管理中糾紛的具體辦法還應該包括：

　　1 .健全物業管理企業停車管理制度。包括完善業主公約、停車協議等相關文件，并在其中明確各項費用的取費依據及用途;

　　2 .將物業管理企業相關制度在員工內做普及培訓，使得每一位相關崗位的員工均可以向業主做出準確、統一的解釋;

　　3 .充分利用公共宣傳區域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業主心中;

　　4 .物業管理企業要嚴格正規管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發生的機率;

　　5 .以優越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險，以分解責任壓力，物業管理企業也可以在保險公司購買公共財產險、第三者責任險等相關險種，用來分擔企業風險。