新區商品房銷售代理合同

　　編號：______

　　合同雙方

　　甲方名稱：____________

　　注冊地址：____________

　　法人代表：____________

　　聯系電話：____________

　　乙方名稱：____________

　　注冊地址：____________

　　法定代表人：____________

　　聯系電話：____________

　　本合同術語解釋：

　　1.本項目：沈北新區項目

　　2.代理傭金：指甲方支付給乙方的銷售代理酬金；

　　3.成交客戶：已經與甲方簽訂了《商品房買賣合同》的客戶；

　　4.買賣合同：指沈北新區的《商品房買賣合同》；

　　5、平均底價：甲方要求乙方須完成銷售的代理房屋最低平均銷售單價。

　　6、單套底價：乙方以平均底價為平均價制定的每套代理房屋的最低銷售單價即一房一價底價。

　　7、成功銷售：房屋的銷售以套為出售單位。購房者簽署預售(出售)合同并支付了首期房價款后，該套房屋視為成功銷售。若因甲方招商時進行甲方自行銷售則不計入乙方銷售業績。

　　8、代銷總價：合同單價乘以相應成功銷售房屋建筑面積乘積之和。

　　雙方本著友好合作的精神，就本項目之獨家銷售代理共同達成如下協議：

　　第一條 項目名稱及標的物地址

　　1.項目名稱：____________;

　　2.地址：沈北新區

　　第二條 委托內容

　　一、甲方委托乙方作前期項目定位，產品概念設計及開發建議。乙方提供項目定位報告及產品要領設計開發建議報告。

　　二、甲方委托乙方代理銷售本項目建筑面積共約__萬平方米中約_萬平方米的可銷售面積(可銷售面積，是指以銷售面積以預許可售證附的預測面積為準)，具體代理房屋清單見附件一；

　　1、代理期限：甲乙雙方同意，代理期限為本合同生效日至____年___月___日。

　　2、售前約定：(1)甲乙雙方同意，代理各類房屋平均底價在正式對外銷售之前雙方共同商定。乙方根據相應的平均底價制定相對的單套底價，正式對外銷售之前經甲方確認后執行。乙方可在單套底價或者以上銷售代理房屋。

　　(2)甲乙雙方應在開盤前共同確定《商品房預訂書》、銷售合同樣本，乙方應按雙方確認的《商品房預訂書》、銷售合同樣本與購房者簽訂合同，與合同樣本有出入的條款需經甲方委托人員(以書面授權委托書為準)簽字確認。乙方未經甲方書面同意擅自與購房者簽訂與合同樣本不一致的條款，并因此發生糾紛的，該房屋已結取的傭金由乙方返還甲方，并由乙方承擔因此招致的責任及損失賠償。在銷售過程中，甲方有權根據實際情況對預訂書和(或)銷售合同樣本條款隨時提出變更或增刪的要求，乙方不得不合理地拒絕，但甲方應將變更或增刪內容提前10天通知乙方。

　　3、銷售目標：乙方在上述代理期限內，須完成代理房屋的成功銷售房屋的銷售金額人民幣____億元。商業房屋銷售指標安排如下：

　　階段銷售指標____銷售任務

　　合同生效日至____年_月_日(第一階段)__完成合同代理銷售金額__億元

　　____年_月_日至____年_月_日(第二階段)__完成合同代理銷售金額__億元

　　____年_月_日至____年_月_日(第三階段)__完成合同代理銷售金額__億元

　　____年_月_日至____年_月_日(第四階段)__完成合同代理銷售金額__億元

　　第三條 甲方的權利及義務

　　1.甲方須按照本合同第五條規定向乙方支付有關的代理傭金；

　　2.甲方負責項目的財務、《認購書》及《商品房買賣合同》的簽章，負責收取客戶定金、預付款、房款及相關房地產稅費；

　　3.負責辦理本項目的房地產開發、商品房預售所需的全部文件；

　　4.須保證本項目有關資料的合法性，以使乙方可合法向認購者銷售該物業。負責有關部門申辦該項目有關售樓、協助銀行及買受人辦理按揭手續；

　　5.負責評審乙方提交的策劃方案，并提出改進意見，負責審定乙方報送的銷售策略、銷售價格、付款方式及有關樓盤推廣資料；

　　6.項目在乙方代理發售期間，甲方提供銷售現場、洽談桌椅、乙方駐場人員辦公場所及相關設備費用(包括電腦2臺、上網設備、電話___部、傳真、復印、打印、紙張耗材、飲用水等)。并提供保安服務。配合乙方辦理有關銷售準備事宜；

　　7.負責售樓處、樣板間的方案招標及施工、制作、安裝、使用等費用(包括銷售中心、水費、電費、物業人員費用等銷售中心產生的各項費用)；

　　8.負責本項目戶外媒體廣告(圍墻、指示牌、廣告牌、車身廣告等)、模型、3D、效果圖、樓書、折頁、展板、DM、海報、展銷會包裝、推廣活動、電臺電視臺廣告、報紙雜志廣告及軟性文章的制作(不包含相關設計內容)及發布費用；

　　9.甲方保證支出本項目不低于2%的合理的廣告宣傳推廣費用(此費用不包括售樓處、樣板房的建設、裝修及租賃費用)，具體金額由乙方提交的推廣方案預算并得到甲方確認后確定。如遇特殊情況雙方另行協商確定。

　　10.協助客戶辦理產權證手續；

　　11.根據策劃需要在需要時可提供看樓專車接送客戶到現場參觀選購；

　　12.在委托代理期間甲方在發布本項目有關廣告時附上乙方標志及名稱；

　　13.甲方為本項目銷售組建工作團隊，總負責人為：_______；

　　第四條 乙方的權利及義務

　　1.乙方依據本合同第五條向甲方收取雙方約定的代理傭金；

　　2.乙方承擔參加本項目銷售工作的總監、策劃、案場銷售人員的工資、銷售傭金、交通費、住宿費用等，并承擔售樓處現場辦公費用(除銷售合同用紙之外的紙張、筆、計算器、筆記本、飲用水、易耗品等雜費開支)。開盤、節假日、周末、房交會、展銷會及促銷期間安排增加人手，承擔所派人員的相關費用。

　　3.乙方負責在銷售現場接待客戶及提供咨詢，但要甲方合理的指導和建議；

　　4.乙方負責策劃、營銷報告的擬制，并在營銷體系范圍內，協助發展商進行指導相關合作單位完成銷售物料制作、樣板房裝修、售樓處裝修等工作；并應甲方要求，在約定時間內提交本項目商業部分的營銷策劃方案。

　　5.乙方負責項目廣告形象定位及參與評審項目VI系統設計，并負責在項目宣傳推廣過程中監控相關的平面設計(戶外廣告、報紙廣告、DM、車體廣告等)、現場包裝設計(圍墻、展板、看樓通道、導視系統等)、銷售物料設計(樓書、折頁、戶型單張、認購書等)等工作，并在宣傳推廣物料制作過程中輔助發展商進行制作監控及制作效果監控；

　　6.乙方完成各階段有關推廣及宣傳活動的策劃及整合工作(包括銷售計劃、營銷費用計劃、廣告投放計劃等)。在實施營銷企劃方案中發布的廣告、樓書和銷售道具及一切營銷推廣設計、方案、活動等必須經甲方確認后方可發布，否則乙方承擔全部責任，若造成甲方損失的應賠償甲方所遭受的全部損失。對于乙方提供的營銷方案中涉及第三方知識產權的，則乙方應事先告知甲方，由甲方決定是否采用，若采用的，則向該第三方支付的相應費用由甲方承擔；若乙方未能將涉及第三方知識產權的事項事先告知甲方的，則乙方承擔全部責任，若造成甲方損失的應賠償甲方所遭受的全部損失。

　　7.乙方負責對項目整體銷售人員進行選拔、培訓、考核、管理及淘汰的工作，并負責項目所有銷售人員的工資、提成標準制定及發放，并有權對銷售人員進行更換；負責對物業公司人員及公司相關人員進行銷售知識培訓；

　　8.乙方負責項目銷售人員統一的著裝、銷售說辭的定制；

　　9.乙方在銷售過程中應做好客戶反饋信息的收集工作，對本項目周邊市場進行調查，同時根據本項目情況，進行分析研究策劃工作；

　　10.客戶簽訂認購書后，乙方報甲方確認并簽章，乙方負責與客戶進行聯絡，并于簽訂認購書后的規定時間內填寫《商品房買賣合同》，報經甲方確認后簽訂，并通知客戶將首期房款及相關費用在簽訂《商品房買賣合同》的同時支付給甲方；

　　11.負責督促客戶按時交納有關費用；負責通知按揭貸款客戶按照貸款機構的要求提交申請貸款所需的有關資料；負責在客戶簽訂《商品房買賣合同》的同時，收齊客戶辦理按揭及產權等手續的所有資料；做好與相關部門(如按揭機構、律師事務所、保險公司等)的協調工作；負責與甲方配合，輔助完成客戶簽約、結算等工作；

　　12.乙方在銷售前應對銷售情況及建設實際情況進行認真細致的核對，嚴禁一房多售，不得未經甲方確認在合同中或以其他方式對購房者作出超出甲方確認的銷售口徑的承諾，否則乙方應賠償甲方由此造成的損失，且由此產生的一切后果均由乙方承擔。同時，乙方應制定相應的管理制度及銷售策略，使乙方工作人員的代理權限得到有效控制，避免出現超范圍代理、離職后仍被第三方認定有代理權等，如因乙方未做到有效控制而產生的一切后果由乙方承擔。

　　13.乙方代理銷售中，若有超越甲方確認的代理權的行為，由乙方自行負責處理并承擔全部責任，若造成甲方損失的則應予以賠償。

　　14.自本項目正式開盤銷售至本合同終止時止，于每周二向甲方提供上周銷售報表、來電客戶資料、來訪客戶資料，同時將整理、收集、登記的已簽訂購房客戶的個人信息資料(客戶的個人信息資料是指客戶的姓名、現住址、聯系電話及身份證復印件)報送甲方；每月5日前提供前一月份的總報表、市場銷售及分析報告；

　　15.合同簽訂后，_____日內向甲方提供本項目整體營銷推廣方案，經甲方書面認可后執行。

　　16.在代理期限內，乙方不得接受本項目所在鄭東區范圍內或在鄭州市區范圍內對甲方有直接競爭(直接競爭是指單個項目的可售商業建筑面積在5萬平方米以上的項目)的其他開發商委托代理的房地產項目；但在乙方完成商業房屋人民幣____億元的銷售額后或經甲方同意后，乙方可以不受本條的限制，可以承接其他發展商的任何項目。

　　17.乙方為本項目銷售組建工作團隊，總負責人為：_________。

　　第五條 代理費及結算方式

　　1.前期傭金：在提供前期市場報告前，甲方支付人民幣5萬元給乙方，作為乙方前期市場調研活動費用，報告完成之后再支付人民幣5萬元。

　　2.代理費(傭金)：甲方支付乙方的傭金為代銷總價的1.8%；但若：

　?、藕贤罩羅___年___月___日，乙方成功銷售商業房屋的銷售額達到或超過人民幣_億則該段期間內相應成功銷售商業房屋的傭金按代銷總價2%結算；

　　3.結算時間：甲乙雙方同意，以套為單位結算。在開盤后次月起每月5號為成功銷售房屋建筑面積、傭金結算日。

　　4.支付方式及條件：

　　(1)甲方應在每月結算日后且收到乙方開具并提供的同等金額的符合稅務部門的正式發票后5個工作日內：向乙方支付已成功銷售房屋的80%的應支付傭金；在完成第三條第3款約定的某個階段累計銷售指標后再支付應付傭金的20%(若某個階段累計銷售指標完成后，該階段之后的階段累計指標未完成的，不影響已完成累計銷售指標的該階段成功銷售房屋傭金的支付)。

　　(2)對于申請銀行按揭貸款的購房者，甲方同意，對已成功銷售且銀行按揭貸款資料已由乙方按甲方或銀行提供的清單向購房者收齊并交付甲方的，則視為該類成功銷售房屋的房款已全額到賬。

　　(3)對于申請銀行按揭貸款的購房者，甲方同意，對已成功銷售但銀行按揭貸款資料未能由乙方向購房者收齊并交付甲方的，以及對成功銷售的房屋，在收齊該類房屋的按揭貸款資料后60天內房款仍未能全額到賬的，則自第61天視為該類成功銷售房屋的房款已全額到賬。

　　5.乙方結算傭金條件為：甲方與成交客戶簽訂《鄭州市商品房買賣合同》，客戶支付首期款。

　　6.甲方需按照上述規定時間向乙方支付代理傭金，延遲支付的，乙方將按照每日萬分之二向甲方收取滯納金。

　　7.商業招商費用：乙方按照所招商成功的商家的前兩個月租金標準收取招商費用，乙方招商成功的標準，是指乙方成功招商的商家與甲方簽訂《商鋪租賃合同》并收取租賃費定金。

　　8.甲方支付代理傭金后，乙方給甲方開具正式發票，稅費由乙方自行承擔。

　　第六條 銷售部的組建

　　1.合同簽訂后，乙方提供本項目總負責人1名，項目經理1名；乙方指派駐場，策劃經理1名，策劃師1名(工作人員名單作為合同附件)，銷售經理1名并配備銷售人員6-8名。以上乙方人員名單需在合同生效日報甲方確認備案。在代理期限限屆滿，乙方需留守__名人員在甲方售樓處，處理遺留事項，，直至乙方所售代理房屋銷售合同約定的交房日后____個月方可撤回。

　　2.對于對于甲方簽訂本合同前已有的____名銷售人員和____名策劃人員：該等人員的勞動關系仍留在甲方；自本合同簽訂后，在代理期限內，該等人員的工資(具體見附件)由乙方每月支付甲方；該等人員僅接受乙方管理，遵守乙方的各項工作制度；該等人員按乙方的規定僅接受乙方的考核，若考核不合格，乙方可退還甲方，乙方支付甲方的該等人員的工資總額相應減少；該等人員工資之外的個人傭金按乙方的規定執行。

　　3.項目經理、策劃人員在本合同簽訂之日起三日內開始工作。銷售部在本合同簽訂后，于15日內全部組建到位，日常管理工作由乙方委派的管理人員負責，但要甲方合理的指導和建議；

　　4.如乙方因不可抗力因素或更好的為甲方服務需對項目組人員(銷售人員除外)進行調整，需提前十天以書面形式通知甲方，在甲方認可的情況下方可調換；

　　5.如乙方委派的管理人員、策劃人員及現場銷售人員在銷售過程中有損害甲方利益的行為，或被客戶投訴，或不符合本項目的銷售需要，甲方有權要求乙方在7日內更換。如由于上述人員造成甲方經濟損失，由乙方按照實際損失發生額對甲方進行賠償。

　　第七條 合同解除

　　1、代理期限內，乙方連續兩次未完成階段性銷售目標，甲方根據第五條約定按乙方實際銷售額度支付乙方傭金后，甲方有權單方面解除本合同。

　　2、如甲方未按合同規定時間支付營銷代理費，超過30天，乙方有權提前終止合同，并__要求甲方付清余款；

　　第八條 違約責任

　　1、代理期限內，乙方若有違約行為(不包括未完成銷售指標的行為)造成甲方損失的則應賠償甲方所遭受的全部實際損失。

　　2、因一方不履行本合同中所規定的責任和義務，守約方在提前20個工作日書面通知違約方后，守約方有權提前終止本合同的履行。守約方因本合同的提前終止而受到損失的，違約方應承擔相應的賠償責任；

　　3、如簽訂合同后，甲方違約不將該項目交由乙方代理，或在銷售中途無故終止合同，則甲方須向乙方支付當期實際發生應付策劃、代理費并支付違約金人民幣貳拾萬元整；如因乙方原因致使甲方終止本合同的履行時，乙方向甲方支付違約金人民幣貳拾萬元整；

　　第九條 爭議的解決方式

　　1、協商解決；

　　2、協商不成，向鄭州仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第十條 其他

　　1、本合同自雙方簽字蓋章后開始生效，本合同一式肆份，雙方各執貳份；

　　2、甲、乙雙方均應對本合同、本項目重要內容保守秘密，非經他方同意或應司法或行政機關要求，不得泄露給無關他人。

　　3、依照本合同規定發生的通知和信息均采取書面形式。

　　4、甲方、乙方的法定代表人/或正式授權代表于_________市簽署本合同，以茲證明。

　　5、本合同如有未盡事宜，由雙方協商確定或另行簽訂補充協議，補充協議與本合同的規定如有不同，以補充協議為準；

　　(以下無正文)

　　甲方：___________乙方：__________

　　公司(章)________公司(章)________

　　法定代表人簽字：_______法定代表人簽字：______

　　經辦人簽字：_______經辦人簽字：______

　　簽署日期：____年__月__日

篇2：南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(2015)

　　南昌市進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知(20**)

　　南房產〔20**〕4號

　　關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知

　　各房地產開發企業:

　　為進一步規范商品房退房再銷售行為，充分體現公平、公開、公正的原則，保障交易雙方當事人合法權益，維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康穩定發展，現就我縣商品房退房再銷售有關問題通知如下：

　　一、自20**年1月20日起，商品房購房合同經縣房管局開發科備案后，雙方因故同意解除合同的房源，必須報縣房管局在南昌縣房產信息網上進行公示再銷售，通過抽簽方式重新確定購房人。

　　二、買受人要求辦理退房的，需向開發企業提交《商品房退房申請報告》，本人及共有人持有效身份證件和結婚證原件及復印件（未婚者需開具未婚證明）同開發企業到縣房管局開發科合同備案窗口辦理退房手續。開發企業應向縣房管部門提交以下材料：1、《商品房退房申請報告》；2、《商品房退房承諾書》；3、《商品房退房公示再銷售報告》。

　　三、開發企業對退出的房源報縣房管部門進行公示，公示時間不少于7日。公示內容包括：房屋坐落、房屋使用性質、套型、面積、現行市場行情重新確定的銷售價格和售房單位聯系方式等。

　　公示期內，意向認購人與開發企業聯系，實地看房并了解房源相關情況。開發企業應如實提供該房的相關信息。有意向購房并符合我縣有關政策具備購房資格的認購人，于每月26日之前持本人有效身份證件先到縣房管局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》，再與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金，預訂金為總房款的百分之十。

　　四、對公示退出的商品房，開發企業不得指定認購人，不得拒收預訂金。凡出現上述行為，房管部門將對該房源進行限制，并對開發企業不良信用記錄檔案。申請認購人（包括家庭成員）不得同時認購兩個及兩個以上的房源。

　　五、經公示期滿的房源，只有一人申請認購的，可以直接確定購房人；如有多人申請認購的，采取公開抽簽方式確定購房人。房管部門在《商品房退房認購通知單》上簽署意見。

　　六、縣房管部門每月28日下午15時（遇節假日或特殊情況順延）對公示期滿的房源組織抽簽認購活動。認購人須持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點(縣房管局七樓會議室)參加抽簽。不按通知要求到場的視為自愿放棄認購權。為了體現公平、公正原則，局監督室派人參與整個抽簽過程進行監督，并簽署意見。

　　七、確定的購房人應在抽簽認購活動后7日內，持《商品房退房認購通知單》和本人有效身份證件與開發企業簽訂《商品房買賣合同》，開發企業必須按網上公示價格簽訂合同，不得上下浮動，并由開發企業將合同報縣房管局開發科合同備案窗口進行備案登記；對未中簽的申請認購人，開發企業在抽簽結束后3日內退還其認購預訂金。

　　八、公示期滿未認購銷售和中簽認購人因故放棄購買的房源，應當按照本規定重新公示再銷售。

　　特此通知

　　附件：

　　1、商品房退房申請報告

　　2、商品房退房承諾書

　　3、商品房退房公示再銷售報告

　　4、商品房退房認購通知單

　　5、商品房退房認購抽簽協議

　　6、商品房退房認購抽簽流程圖

　　7、授權委托書

　　南昌縣房產管理局

　　二○一五年一月十二日

　　附件1：

　　商品房退房申請報告

　　公司:

　　買受人----于----年----月----日在你公司購買了位于(地址)----（項目名稱）----(樓幢號)----幢----單元----室的房屋一套,合同編號為----,現由于--------的原因,要求退房，由此產生的一切法律責任由買受人承擔，請予以辦理為感！

　　申請人：電話：

　　二O年月　日

　　附件2：商品房退房承諾書

　　買受人----與出售人----公司經協商一致達成退房協議，該房位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，合同編號----。

　　買受人承諾：買受人經所有共有人同意，自愿將該房屋退回給出售人，同意注銷該商品房合同備案登記，由此產生的一切后果，由買受人承擔。出售人承諾：該房由我公司收回后，將退出的房屋在南昌縣房產信息網上進行公示再售，并按南昌縣房產管理局印發的《關于進一步規范商品房退房再銷售有關問題的通知》規定辦理相關手續。

　　買受人（簽章）：出售人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月 日

　　附件3：商品房退房公示再銷售報告

　　南昌縣房管局開發科：

　　買受人----由于----原因，向我公司申請退房，我公司同意其退房，請貴辦將該房屋在南昌縣房產信息網上公示再銷售。房屋基本信息如下：

　　出售人使用性質----

　　房屋坐落預售許可證號----

　　建筑面積（㎡）----戶型

　　單價（元/㎡）----總價（元）

　　聯系人----聯系電話----

　　備注該房屋在網上公開銷售，有意向的認購人請與出售人聯系，了解房屋情況，持本人有效身份證件、結婚證及戶口簿到縣房管局開發科合同備案窗口（電話：85711311）辦理申請認購相關手續。

　?。ㄉw章）

　　二O年月日

　　附件4：商品房退房認購通知單

　　公司：----

　　認購人：----身份證號：----，聯系電話：----?，F前往你公司簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，預交認購第----幢----單元----號房屋預訂金----元。此預訂金在中簽后轉為購房款，未中簽的在認購抽簽結束后三日內退還認購人。

　　抽簽時間定于二O年月日時，地點在----，逾期不候，如有變化另行通知。

　　南昌縣房產管理局開發科

　　二O年 月 日

　　附件5：商品房退房認購抽簽協議

　　出售人（甲方）：

　　認購人（乙方）：

　　身份證號：-----。

　　甲、乙雙方在《商品房買賣合同》正式簽訂前，經平等、自愿協商，共同訂立本協議書。

　　1、乙方自愿以抽簽認購方式，向甲方意向購買位于（地址）----（項目名稱）----（樓幢號）----幢----單元----室，使用性質----，建筑面積----平方米。

　　2、甲方在認購抽簽結束后七日內與中簽的認購人簽訂《商品房買賣合同》，并按相關規定到縣房管局開發科合同備案窗口辦理備案登記，認購人交納的預訂金轉為購房款；認購人未中簽的，甲方應在抽簽結束后三日內退還其預訂金。

　　3、違約責任（雙方自行約定）：----。

　　4、本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。

　　出售人（簽章）：認購人（簽章）：

　　聯系電話：聯系電話：

　　二O年月日

　　附件6：商品房退房認購抽簽流程圖

　　認購人持本人有效身份證件到局開發科合同備案窗口登記相關信息后領取《商品房退房認購通知單》

　　↓

　　認購人持《商品房退房認購通知單》與開發企業簽訂《商品房退房認購抽簽協議》，并交納認購預訂金

　　↓

　　認購人持本人有效身份證件、《商品房退房認購通知單》、《商品房退房認購抽簽協議》及交納預訂金的憑證，前往抽簽地點參加抽簽

　　↓

　　現場抽簽

　　↙↘

　　中簽未中簽

　　↓↓

　　與開發企業簽訂《商品房買賣合同》

　　開發商退還認購預訂金

　　附件7：授權委托書

　　南昌縣房管局開發科：

　　茲授權----同志，身份證號：----，聯系電話----，全權代表----公司辦理----商品房退房再銷售事宜，由此產生的一切法律責任由我司承擔，請予以辦理為感！

　　授權單位（公章）

　　年月日

篇3：商品房屋租賃管理辦法司法解釋(2014)

　　商品房屋租賃管理辦法司法解釋(20**)

　　最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(20**年11月25日最高人民法院審判委員會第1597次會議通過)法釋〔20**〕3號

　　中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于20**年11月25日由最高人民法院審判委員會第1597次會議通過，現予公布，自20**年3月1日起施行。

　　最高人民法院

　　20**年2月24日

　　商品房屋租賃管理辦法司法解釋

　　為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

　　一、融資租賃合同的認定及效力

　　第一條 人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。

　　第二條 承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。

　　第三條 根據法律、行政法規規定，承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。

　　第四條 融資租賃合同被認定無效，當事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當事人協商不成的，租賃物應當返還出租人。但因承租人原因導致合同無效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權歸承租人，并根據合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進行折價補償。

　　二、合同的履行和租賃物的公示

　　第五條 出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務，承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：

　　(一)租賃物嚴重不符合約定的；

　　(二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

　　承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人,或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。

　　第六條 承租人對出賣人行使索賠權，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應租金支付義務的除外。

　　第七條 承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。

　　第八條 出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

　　第九條 承租人或者租賃物的實際使用人，未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據物權法第一百零六條的規定取得租賃物的所有權或者其他物權，出租人主張第三人物權權利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：

　　(一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的；

　　(二)出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關依法辦理抵押權登記的；

　　(三)第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的；

　　(四)出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。

　　第十條 當事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補償的，人民法院應予支持。

　　三、合同的解除

　　第十一條 有下列情形之一，出租人或者承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

　　(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的；

　　(二)租賃物因不可歸責于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復或者確定替代物的；

　　(三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現的。

　　第十二條 有下列情形之一，出租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

　　(一)承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

　　(二)承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

　　(三)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數額達到全部租金百分之十五以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

　　(四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。

　　第十三條 因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。

　　第十四條 當事人在一審訴訟中僅請求解除融資租賃合同，未對租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當事人進行釋明。

　　第十五條 融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責于當事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況給予補償的，人民法院應予支持。

　　第十六條 融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人根據融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應損失的，人民法院應予支持。

　　出租人的損失已經在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償的，應當免除承租人相應的賠償責任。

　　四、違約責任

　　第十七條 出租人有下列情形之一，影響承租人對租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規定，要求出租人賠償相應損失的，人民法院應予支持：

　　(一)無正當理由收回租賃物；

　　(二)無正當理由妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用；

　　(三)因出租人的原因導致第三人對租賃物主張權利；

　　(四)不當影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。

　　第十八條 出租人有下列情形之一，導致承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

　　(一)明知租賃物有質量瑕疵而不告知承租人的；

　　(二)承租人行使索賠權時，未及時提供必要協助的；

　　(三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的；

　　(四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的。

　　第十九條 租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規定，要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

　　(一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時，對租賃物的選定起決定作用的；

　　(二)出租人干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；

　　(三)出租人擅自變更承租人已經選定的出賣人或者租賃物的。

　　承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的，對上述事實承擔舉證責任。

　　第二十條 承租人逾期履行支付租金義務或者遲延履行其他付款義務，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應違約金的，人民法院應予支持。

　　第二十一條 出租人既請求承租人支付合同約定的全部未付租金又請求解除融資租賃

　　出租人請求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應予受理。

　　第二十二條 出租人依照本解釋第十二條的規定請求解除融資租賃合同，同時請求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應予支持。

　　前款規定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費用與收回租賃物價值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。

　　第二十三條 訴訟期間承租人與出租人對租賃物的價值有爭議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價值;融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價值。

　　承租人或者出租人認為依前款確定的價值嚴重偏離租賃物實際價值的，可以請求人民法院委托有資質的機構評估或者拍賣確定。

　　五、其他規定

　　第二十四條 出賣人與買受人因買賣合同發生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發生糾紛，當事人僅對其中一個合同關系提起訴訟，人民法院經審查后認為另一合同關系的當事人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

　　承租人與租賃物的實際使用人不一致，融資租賃合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟，人民法院經審查后認為租賃物的實際使用人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

　　承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領租賃物、索賠等買賣合同權利的，人民法院應通知出租人作為第三人參加訴訟。

　　第二十五條 當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的訴訟時效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計算。

　　第二十六條 本解釋自20**年3月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》(法發〔1996〕19號)同時廢止。

　　本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。