物業人員應具備的財務思維

　　物業管理者應具備的財務思維

　　作為企業管理者，不一定要掌握完整的會計知識與財稅知識，但必須對企業的重要財務指標、經營數據有基本的了解和判斷。在做決策時，能夠通過財務數據、經營分析結果進行判斷和決策。在業務管理中，無論是成本控制、預算管理、還是業務運營，都能夠圍繞經營目標的達成而開展。那么，管理者基本上不會偏離目標和方向。

　　思維，是對事物判斷、思考的一種邏輯和過程。

　　什么是財務思維?

　　A總是H物業公司董事長，該公司規模在當地還算比較大。他對公司的運營情況了如指掌。當筆者問他，物業公司的年盈利情況時，A總是這樣回答的：“這個還真不清楚，不過我每年賬上的錢都在增加，我想盈利應該還是可以吧。”這并不是對公司盈利情況的掩飾，而是其真實想法。

　　這就是有業務思維，而缺乏財務思維的典型。作為企業的管理者，對企業的經營情況有準確的認識和判斷應是最基本的能力要求。掌握企業的經營數據，看起來似乎很簡單。但現實情況中，往往大部分的行業管理者都搞不清楚企業的經營情況。要么是像A總一樣看賬上的金額，要么是直接問財務還有多少錢。對營業收入、經營成本、利潤額都是一本糊涂賬。

　　筆者曾經在課堂上，向物業管理者做過一個簡單的案例演示：某物業公司成立，老板投入資本50萬，經過一段時間運營后，公司固定資產15萬元，銀行存款及現金65萬元，應收賬款50萬元，支出的押金和保證金15萬元。收取的押金20萬元，預收的物業費30萬元，應付供應商款10萬元。問題：該公司的資產是多少，負債是多少?課堂上能夠準確回答的人寥寥無幾。

　　這也是缺乏基本財務思維的表現。

　　無論是管理一個項目，還是經營一家企業;無論是做好品質，還是顧客服務;無論是培養團隊，還是做好運營;最終的目標都是要實現持續盈利。沒有盈利，項目就沒有延續的價值。沒有盈利，企業就沒有生存的基礎，更沒有發展的未來。因此，作為管理者，必須了解所管理的項目或企業，真實的盈利狀況是怎樣的。這是財務思維的基本要求。

　　管理者應具備財務思維

　　物業企業在投標的過程中，需要做財務測算。很多企業都是抱著先把項目拿下來再說，沒有對項目進行準確的測算。所以，往往當項目接下來后，才發現面臨虧損。一家物業公司接管一個政府項目，由于在投標時費用測算不準確，最終導致公司實際管理成本大，無法實現收支平衡。這種例子在現實中其實很多。

　　O2O概念正火的時候，廣東某家物業公司的老總覺得這是個不錯的投資機會，立刻投資自行建設O2O社區平臺，結果一年過去了，投入了一百多萬，平臺仍然還在建設中，O2O業務壓根還沒有起步。投資是個技術活，需要對投資項目進行分析和測算，對資金進行計劃和安排，對風險有預判，而不是盲目的憑感覺。投資決策需要財務思維。

　　作為企業管理者，不一定要掌握完整的會計知識與財稅知識，但必須對企業的重要財務指標、經營數據有基本的了解和判斷。在做決策時，能夠通過財務數據、經營分析結果進行判斷和決策。在業務管理中，無論是成本控制、預算管理、還是業務運營，都能夠圍繞經營目標的達成而開展。那么，管理者基本上不會偏離目標和方向。這是一個需要不斷學習和漸進的過程。尤其是需要打破思維的慣性，很多時候，由于知識與思維的局限，也會對事物做出錯誤的判斷。

　　財會人員應具備財務思維

　　財會專業人員還需要學習財務思維嗎?

　　在培訓和咨詢的過程中，筆者發現很多行業的財會人員仍然只有會計思維，而非財務思維。會計思維，是財會人員在日常的記賬、核算的工作中形成的工作習慣與思維慣性，表現在工作形式上，就是著眼于過去，是一種靜止的、靜態的觀點，用過去決策現在，用現在決策未來。而財務思維，是從經營和管理的角度建立的思維模式，表現在工作形式上，是著眼于未來，是一種發展的、動態的觀點，是用未來決策現在。

　　會計思維，在記賬等基礎的財務工作中體現出了嚴謹和專業。但在企業管理中，如果不能夠融合業務，就會變成“固執死板”或“雞同鴨講”。因此，我們一再強調業財融合的重要性。財務人員做好會計核算只是基礎工作，更高層面的水平體現在財務人員能夠運用財務思維，從經營的角度，對業務運營狀態、業務運營的數據、業務運營的風險出具專業的意見。

　　例如前面說到的A總，他的財務經理應有能力且將公司的經營情況以合適的方式反饋給A總，使其了解公司的經營狀況并知曉風險。在物業公司投標的過程中，財務人員針對項目的費用測算應有能力及時發現錯漏并做出預警，就可能會為公司挽回損失。同樣，在公司計劃投資的過程中，財務人員應能夠對投資項目給予投資分析或風險預警，就會減少公司的投資風險。

　　要發揮財務管理的作用，需要財務人員更深入的了解業務，同時也需要財務人員積極轉變思維模式，能夠在提升財務專業水平的同時，從會計思維向財務思維進行轉變。

　　如何培養財務思維

　　首先，無論是非財管理者，還是財務管理者，都需要加強學習，夯實基礎。行業大部分人員的專業水平基礎薄弱。建立邏輯思維需要有一定的專業知識作為知識儲備。因此，我們需要在實踐工作的基礎上，對行業的基礎知識、財務的基礎知識有一定的了解和認識?？梢酝ㄟ^選擇合適的學習渠道逐漸提高。專業書籍、線上課程、咨詢專業老師等都是合適的選擇。

　　其次，需要熟悉業務，掌握業務的要點。熟悉業務，就是要熟悉企業的經營活動，管理者需要了解企業經營活動的要點，包括成本構成、盈利模式、業務運營的關鍵環節。企業的每一項經營活動，都與財務管理有關。不熟悉業務，就不能夠充分發揮管理的作用。很多財會人員與業務人員難溝通，就是由于財務人員不懂業務，不能夠從業務的角度給到管理者有價值的信息和專業意見。甚至會由于財務人員的局限性影響業務工作。

　　第三，要能夠擅用數據，關注全局。尤其是企業的管理者，無論是投資行為還是經營決策，都不能盲目憑感覺判斷，而是要憑數據說話。只有數據才能準確揭示事物之間的關聯性和關聯程度。對于企業，財務數據是對經營情況真實而客觀的反映。管理者要擅于通過數據分析企業的經營情況，包括：成本水平、人員效率、利潤貢獻等等。從而對企業的經營行為進行正確的決策。在關注數據的同時，還必須要有全局觀。不能夠單一的只看一個指標，而是要從整體的角度，平衡各個指標的關系，例如，對成本進行分析的時候，不能單純看某一項指標的占比，而是要對成本結構進行整體分析和評估，判斷成本的高低和影響因素。

　　最后，要不斷學習，勤于思考，拓展視野。行業管理者需要打開思維的局限性，除了關注專業和業務本身，需要積極拓展視野，了解更多的知識與訊息，豐富眼界的同時，也有助于突破思維的局限性。面對工作，尤其是重復性的工作，更需要做的是打破慣性思維的模式，勤于思考，多問一些為什么。知其然，更要知其所以然。有助于快速提升認知水平。

　　財務思維，不僅能夠對企業經營和管理發揮重要的作用。對于個人而言，也會直接影響到個人的發展，甚至是財富積累。通過不斷的學習和思考，突破慣性思維模式，提升財務思維，是實現個人價值與企業價值的重要途徑。

篇2：物業人員收費答客問及應對措施

　　物業人員收費答客問及應對措施

　　答客問

　　1.業主：目前物業費高，等業委會與物業公司續簽合同、降低物業費標準時再交費

　　物業公司：

　　1)業主與物業公司之間，是通過契約形式建立起來的服務與被服務關系;業主在入住時，與物業公司簽訂《前期物業管理協議》，約定了服務內容和收費標準。雙方就應按《前期物業管理協議》約定履行雙方的權利和義務。

　　2)若業委會與物業公司續簽《物業服務合同》時，對收費標準重新約定;則應以《合同》簽定生效日期后，再執行新約定。在此之前，原《前期物業管理協議》或原《物業服務合同》是合法有效的，雙方都應執行原規定。

　　3)物業公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設施維護保養)，為業主服務;業主享受到服務，就應按約定交費;物業公司沒用費用，如何為業主提供更好的服務?

　　2.業主：物業服務不到位，要免一部分物業費可以考慮交費

　　物業公司：

　　1)按《物業管理條例》第七條規定：業主有按時交納物業服務費用的義務。

　　2)首先讓業主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關工作人員去整改;

　　3)若業主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業主一起到現場核查，可以從某種程度上揭露業主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

　　3. 業主：目前手中沒錢，或現在比較忙，過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型)

　　物業公司：

　　1)不能完全相信業主過一段時間一定會來交費，一定要與業主約定好交費時間。

　　2)在業主未交費之前，不斷與該業主保持聯系，讓業主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業主溝通;若業主再找理由，收費人員可以告訴業主可以上門收費或到業主單位去收。進一步給業主壓力。

　　4)業主在家時，主動上門與業主溝通，催費。

　　4. 業主：業主以開發商對小區及公共設施設計不合理為由，拒交物業費

　　物業公司：

　　1)向業主講明開發商、業主、物業公司三者之間的關系，設計問題不是物業管理職責范圍內所能解決的，超出物業管理服務的權限范圍。

　　2) 業主交物業費是來享受物業管理服務，以小區房屋或設施設計不合理為由不交物業費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設單位設計不合理，物業公司可以代表業主向相關單位發函;有業委會的也可以讓業委會來發函(避免物業公司與開發商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業公司無權制約其它單位。

　　5.業主：買房子后，不在小區住，沒享受到物業服務，所以不交物業費

　　物業公司：

　　1)業主不在小區住，在很多方面也是在享受物業管理服務，比如安全、公共衛生、綠化等服務;這些物業服務對業主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

　　2)北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規定“業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。”

　　6.業主：物業費都干什么了?

　　物業公司：物業服務費是物業公司為業主提供各項服務的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區的綠化養護;電梯維護;供電、供水設備運行保養;保潔服務;垃圾清運均由專業公司提供，每月要從物業費中支出以上各項服務費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業費中支出。

　　3)小區的公共用水、用電等能源費要從物業費中支出。

　　7.業主：房屋施工質量存在問題，施工單位維修好后業主提出從維修好開始交費是否可以

　　答：不可以。房屋施工質量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業服務沒有直接關系，業主享受了物業服務的內容，應全額交納物業服務費。

　　8.業主：房屋維保期已過，業主提出一些簡單施工質量問題怎么辦?

　　物業公司：

　　1)管理處本著客戶滿意經營的理念和以解決問題收取拖欠物業費的原則，能給業主簡單維修的盡量修復。

　　2)向業主講明：這些工作本不是物業服務范圍內，但物業愿意幫業主把這些力所能及的問題處理。

　　9.業主：集中供暖不熱，所以不交物業費和供暖費。(獨立采暖屬工程質量問題)

　　物業公司：

　　1)派工程技術人員對提出不熱的業主房間，測量溫度，聯系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設計問題或施工問題。

　　2)經過跟蹤，確有設計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業公司在能力范圍內幫助解決，有作為。因此業主應該交物業費。

　　10.業主：在小區丟過自行車(或車輛被刮)，因此不交物業費或要少交物業費，用來彌補業主損失

　　物業公司：

　　1)物業公司對小區業主自行車未收取自行車保管費，因此對小區內自行車無保管責任。業主在小區內丟失自行車，物業公司可以協助公安部門進行調查，但無賠償業主的義務。

　　2)確認業主的機動車是否交費;業主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業公司可以幫助業主出具證明，讓被刮車輛的業主向保險公司索賠，屬于對業主幫忙行為。業主不能因此用物業費來頂替其它損失。

　　11.業主：家中工程質量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應。業主讓物業公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業費

　　物業公司：

　　1)物業公司與施工單位不存在任何契約關系，也不存在債權債務關系，物業公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業主以此拒交物業費的說法，是不成立的。

　　12.業主：對小區周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業費

　　物業公司：

　　1)對此類擾民，物業公司可以與居委會、以及業委會一起聯名向有關單位反映情況;業主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業公司沒有權利去約束小區處其它單位或部門，同時也是物業管理服務范圍之外。

　　2)業主以此理由不交物業費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

　　13.問：上門收費時業主提出的各類問題如何處理?

　　答：

　　1)了解清楚業主欠費的真實原因，請業主將問題填寫在欠費原因欄內;

　　2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質量問題開單，由工程技術人員上門查看，能簡單處理的給業主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經理、技工班長協商處理;

　　4)對物業服務或開發商意見較大的業主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經理負責溝通。

　　14.小區內路面車位屬于全體業主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業主的利益，他們是不是有意見呀

　　物業：

　　要看車位的產權是誰的，小區內路面車位屬于全體業主的，既然有車的業主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業主所有，用于小區的物業管理。地下車位如果產權是開發商的，那就本著誰建設誰受益的原則，停車費就歸開發商，物業公司幫忙出租的可以收取相應的中介費，當然還有管理費;產權是全體業主的，就跟地面車位一樣，物業公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業主。

　　地上停車位應該收費，因為物業公司對停放此處的車輛要進行相關管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業收取的停車費更多的是取之于業主用之于業主。在扣除物業公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區道路的維護保養。停車位所收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區公共面積，有車的業主占有和使用了，相對無車業主來說就是受益者，所以應該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經在物業服務合同中明確了。

　　業主委員會是全體業主的代表，業委會同意并授權物業公司收取車位費，物業公司就可以行使收費權利。而事實上，雖然業主委員會授權，但有的業主卻并不認可業委會的這一授權，甚至與物業公司發生沖突。我認為，業主委員會應對個別業主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業主的權益。

　　物業所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應該是場地維護費。因為小區業主停車的地方一般都是小區的公用面積，占用了公用面積就應交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應當列入物業管理成本，歸物業管理公司所有;車位費應歸全體業主所有，用于公共設施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據約定或法律規定予以分配。當然，對于業主的錢到底花在哪了，物業公司首先應向業委會提出申請，就具體支出項目向全體業主予以說明，也就是定期進行公示。

　　問題與應對措施

　　1、業主因現房與廣告有差異，拒交服務費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發商使用虛假廣告，使現房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規定：出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　如果現房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據，按照以上規定要求開發商承擔違約責任。

　　2、業主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發商不予承認。對此可以根據情況來看這些承諾是否對開發商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權的，即使代理公司沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人即開發商名義訂立合同，依據《合同法》第49條的規定，該代理行為有效，即開發商要負相應的義務;

　　2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經越權，依據《合同法》第48條規定，其承諾不對開發商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據我國《合同法》的相關規定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》：有其他證據佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據使用。所以取得錄音證據如果沒有侵害他人合法權益或者違反法律禁止性規定，并有其他證據佐證都應為有效證據。

　　3、業主說規劃改變，拒交服務費

　　目前，改變規劃主要有兩種情況：

　　第一，規劃部門主動變更;

　　第二，由開發商提出申請，規劃部門審批認可。

　　從程序上講，規劃部門變更規劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》規定：“房地產開發項目規劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第43條第二款規定：房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

　　如果規劃部門變更規劃導致相關權利人權益受到侵害的，權利人可以依據法律規定，對規劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規劃部門撤銷變更后的規劃。

篇3：物業人員統一配置工作制服管理規定

　　物業人員統一配置工作制服管理規定

　　物業管理公司是集團對外的一個窗口，它的整體形象關系到公司的品牌效應。目前，公司已決定全部崗位工作人員統一配置工作制服，并制定管理規定如下：

　　一、管理工作人員系列

　　第一條 管理工作人員包括公司本部工作人員、管理處主任、副主任、收款員、機電工、電梯工等工作崗位人員。

　　第二條 管理工作人員每年由公司統一配置夏裝二套，冬裝二套，均歸個人所有。

　　第三條 工作制服費用由公司統一支付，領用人使用滿一年者不用負擔費用。半年以上，一年以內離開公司者，領用人須負擔60%;3個月以上至半年離開公司者，領用人要負擔80%;3個月內離開公司者個人負擔全部費用。以上負擔費用，由財務部從當事人的崗位保證金或工資扣除。

　　二、綠化工、保潔工作人員系列

　　第四條 綠化工、清潔工、廚工等每年由公司統一配置夏裝二套，冬裝二套，均歸個人所有。

　　第五條 本系列崗位工作人員工作制服費用負擔責任按本規定第三條條款執行。

　　三、保安工作人員系列　　第六條 保安工作人員包括保安大隊長、副大隊長、保安隊長、保安副隊長、保安班長、副班長、保安員和監控員等。

　　第七條 保安工作人員每年由公司統一配置夏裝二套、冬裝二套、警帽一頂、領帶二條、武裝帶(腰帶)一條。所有權不歸屬個人，離職時均須如數退還公司。

　　第八條 本系列工作人員制服費用，全數由公司負責，使用人若遺失或損壞，均由個人向公司申請補發，費用自理。

　　四、其它

　　第九條 隨著公司業務不斷擴展，今后出現新的崗位，其工作制服管理的相關規定均參照本規定相近條款執行。

　　第十條 本規定解釋權歸公司辦公室。