“我買房的時候,由于選擇的頂層有一個不小的花園,最終接受了開發商頂層花園價格高于同一幢樓其他樓層近8萬元的購買價格。開發商稱,以后頂層花園就歸我所有,并享有單一的使用權。但是,《物權法》實施以后,頂層花園還屬于我嗎?”在房山區某項目購房的郭女士對記者提出了自己的疑惑。郭女士告訴記者,當時買房的時候,開發商說郭女士購房入住后就可以得到屋頂花園的使用權,且屋頂花園就歸他們一家使用。但是《物權法》實施以后,她才從朋友的口中得知她所“購買”的頂層花園并不一定屬于她。
對此,記者在走訪相關專家后得知,依照《物權法》規定,郭女士所購買的頂層花園將被限定為共有。
爭議一:頂層花園
《物權法》規定:擁有屋頂花園的業主繼續有使用權,但不享有專有使用權;即使《物權法》沒有實施,屋頂花園的所有權都屬于全體業主,買賣屋頂花園并沒有法律依據。
某知名地產法律顧問表示,屋頂露臺本來就是業主共有的,不管《物權法》實施與否,屋頂露臺的所有權都屬于全體業主,全體業主享有共同的權利,包括使用、受益和共同管理的義務。個別業主要用到屋頂露臺,譬如要在屋頂上安裝太陽能,那就必須由業主大會來決定其是否可以安裝。此外,非頂層業主也要參與頂層露臺的公共維修,不能拒絕交納專項維修資金。至于當前部分業主在使用頂層露臺的過程當中,將露臺結構加以改造以改變其使用屬性和用途,如改造成“玻璃房”、“景觀閣樓”的現象,該人士則表示,業主并無權對頂層露臺進行改造,而是要盡力維護其原貌并盡其能進行保護。
二:底層花園
記者在走訪中還發現,與當前“頂層花園”一樣存在爭議的還有“底層花園”。因為這兩類花園在建筑物理屬性上有太多的相似之處,許多業主和購房者認為頂層花園和底層花園在所有權和使用權上并沒有什么區別。
和屋頂花園不同的是,已送出的底層花園根據性質不同仍可繼續保持所有權。據記者了解,不少開發商在銷售底層住宅的時候,常以免費贈送花園為賣點,借此吸引買房人,且底層房屋的銷售價格也要高于同一幢樓其他樓層。在簽訂商品房買賣合同時,關于底層花園的贈送問題則定性不一。
針對頂層花園明確的使用權和所有權而言,該法律人士則認為,對于已經贈送出的花園,要根據性質來判定業主是否仍保持所有權,如果開發商送出的底層花園屬于小區建筑區劃外的綠地,那么底層業主享有該花園的所有權,同時應履行該花園所應承擔的物業費和養化義務;而如果開發商贈送的底層花園屬于小區建筑區劃內的綠地,且雙方當時只是口頭承諾,并沒有進行任何聲明,那么,該花園應歸全體業主共同所有。該人士還提醒廣大購房者,在簽訂房屋購買合同時,一定要在合同里明確相關的物權條款,特別贈送面積較大,涉及房價問題的露臺、花園等,一定要簽訂書面合同,杜絕開發商的口頭承諾,以免日后造成糾紛權屬糾紛而對業主不利。
記者觀點:
記者在走訪中也發現,部分業內人士對房屋贈送部分(如露臺、底層花園、頂層花園)的使用權和所有權持有不同看法。按照法律規定,頂層花園和部分底層花園的所有權歸全體業主所有,但是具體的使用依然要傾向于獲贈方。其他業主即使享有所有權,但是很少會參與具體的使用。面積、所在位置、使用方法、樓盤規劃等諸多因素都制約了其他業主具體使用贈送部分。因此,像“花園”這樣的公共建筑的使用權和所有權并不能一概而論,法律規定的所有權能為全體業主所有,但是并不影響所指向使用者(購買、獲贈業主)的具體使用。
法規解讀:
第七十條
業主對建筑物內的住宅、經營性用
第七十二條
業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第七十三條
建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。
篇2：解讀《物權法》中公共面積使用權屬問題
“我買房的時候,由于選擇的頂層有一個不小的花園,最終接受了開發商頂層花園價格高于同一幢樓其他樓層近8萬元的購買價格。開發商稱,以后頂層花園就歸我所有,并享有單一的使用權。但是,《物權法》實施以后,頂層花園還屬于我嗎?”在房山區某項目購房的郭女士對記者提出了自己的疑惑。郭女士告訴記者,當時買房的時候,開發商說郭女士購房入住后就可以得到屋頂花園的使用權,且屋頂花園就歸他們一家使用。但是《物權法》實施以后,她才從朋友的口中得知她所“購買”的頂層花園并不一定屬于她。
對此,記者在走訪相關專家后得知,依照《物權法》規定,郭女士所購買的頂層花園將被限定為共有。
爭議一:頂層花園
《物權法》規定:擁有屋頂花園的業主繼續有使用權,但不享有專有使用權;即使《物權法》沒有實施,屋頂花園的所有權都屬于全體業主,買賣屋頂花園并沒有法律依據。
某知名地產法律顧問表示,屋頂露臺本來就是業主共有的,不管《物權法》實施與否,屋頂露臺的所有權都屬于全體業主,全體業主享有共同的權利,包括使用、受益和共同管理的義務。個別業主要用到屋頂露臺,譬如要在屋頂上安裝太陽能,那就必須由業主大會來決定其是否可以安裝。此外,非頂層業主也要參與頂層露臺的公共維修,不能拒絕交納專項維修資金。至于當前部分業主在使用頂層露臺的過程當中,將露臺結構加以改造以改變其使用屬性和用途,如改造成“玻璃房”、“景觀閣樓”的現象,該人士則表示,業主并無權對頂層露臺進行改造,而是要盡力維護其原貌并盡其能進行保護。
二:底層花園
記者在走訪中還發現,與當前“頂層花園”一樣存在爭議的還有“底層花園”。因為這兩類花園在建筑物理屬性上有太多的相似之處,許多業主和購房者認為頂層花園和底層花園在所有權和使用權上并沒有什么區別。
和屋頂花園不同的是,已送出的底層花園根據性質不同仍可繼續保持所有權。據記者了解,不少開發商在銷售底層住宅的時候,常以免費贈送花園為賣點,借此吸引買房人,且底層房屋的銷售價格也要高于同一幢樓其他樓層。在簽訂商品房買賣合同時,關于底層花園的贈送問題則定性不一。
針對頂層花園明確的使用權和所有權而言,該法律人士則認為,對于已經贈送出的花園,要根據性質來判定業主是否仍保持所有權,如果開發商送出的底層花園屬于小區建筑區劃外的綠地,那么底層業主享有該花園的所有權,同時應履行該花園所應承擔的物業費和養化義務;而如果開發商贈送的底層花園屬于小區建筑區劃內的綠地,且雙方當時只是口頭承諾,并沒有進行任何聲明,那么,該花園應歸全體業主共同所有。該人士還提醒廣大購房者,在簽訂房屋購買合同時,一定要在合同里明確相關的物權條款,特別贈送面積較大,涉及房價問題的露臺、花園等,一定要簽訂書面合同,杜絕開發商的口頭承諾,以免日后造成糾紛權屬糾紛而對業主不利。
記者觀點:
記者在走訪中也發現,部分業內人士對房屋贈送部分(如露臺、底層花園、頂層花園)的使用權和所有權持有不同看法。按照法律規定,頂層花園和部分底層花園的所有權歸全體業主所有,但是具體的使用依然要傾向于獲贈方。其他業主即使享有所有權,但是很少會參與具體的使用。面積、所在位置、使用方法、樓盤規劃等諸多因素都制約了其他業主具體使用贈送部分。因此,像“花園”這樣的公共建筑的使用權和所有權并不能一概而論,法律規定的所有權能為全體業主所有,但是并不影響所指向使用者(購買、獲贈業主)的具體使用。
法規解讀:
第七十條
業主對建筑物內的住宅、經營性用
第七十二條
業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
第七十三條
建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。
篇3：住宅小區人防工程范圍內地下車位的權屬
再議住宅小區人防工程范圍內地下車位的權屬
浙江方仁律師事務所 邴朝祥
本文通過對住宅小區人防工程地下車位權屬的分析，明確闡明住宅小區人防工程地下車位屬于全體業主所有的理由，以達拋磚引玉之效果。
關鍵詞： 人防工程、共有部分、流轉、
近期在《杭州律師》期刊上拜讀了王洪濤律師寫的一篇文章，“淺議住宅小區人防工程范圍內地下車位的權屬”，思路清晰、論證嚴密。但是，王律師根據《人民防空法》、《物權法》，認為住宅小區人防工程地下車位的權屬屬于建設單位所有并對對于該觀點，本人不敢茍同。本文觀點認為，住宅小區人防工程地下車位屬于小區的公共配套設施，應屬于全體業主所有。
在王律師的文章中，他認為，人防地下車位的權屬應屬于開發商所有。依據如下：1、建設部《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條的規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰收益、誰維護”的原則，認為該條對開發商取得權屬提供了一定的依據;2、《物權法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二條等條款的規定，認為人防地下車位作為住宅小區開發商合法建造的“建筑物、構筑物及其附屬設施”，其所有權應當屬于開發商，并認為該結論與《人民防空法》“誰投資、誰使用管理、誰收益”原則相一致。
本文認為，住宅小區地下人防工程應屬于住宅小區的共用設施設備，應屬于全體業主所有。
第一、建設部《城市地下空間開發利用管理規定》的立法目的主要是針對合理開發城市地下空間資源，適應城市現代化和城市可持續發展建設的需要而制定的部門規章，開發商在開發建造住宅小區時，開發商的目的是通過建造住宅小區并出售，謀取利益的活動，至于住宅小區地下人防工程的建造，并不是出于開發商的自愿，如果沒有法律法規的強行規定，應該沒有開發商會主動建造人防工程的。雖然根據《人民防空法》的規定，“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程的建設，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。但是，該規定并不是義務行條款，也必須是出于開發商的自愿為前提。所以，《城市地下空間開發利用管理規定》的規定的開發商開發地下空間的有關規定并不適用于住宅小區下面的人防工程，住宅小區地下人防工程的權屬與開發商是否擁有權屬不具有關聯性。
《物權法》第一百三十五的規定：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施;第一百三十六的規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權;第一百四十二條的規定：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。通過對上述條款的分析，我們不難看出，這些條款僅僅是規定開發商在建造階段的有關權屬(即從開發建造到出售之前)，這個階段的權屬，《物權法》規定的很明確，只要是建筑物及附屬設施是經過合法審批建造的，在未出售之前是屬于開發商所有，這一點是沒有爭議的。但是在開發商取得預(銷)售許可證，出售房屋后(僅僅討論整個小區房屋出售完這種情況)，其擁有的權屬已經發生了正常的流轉。因為根據《物權法》第一百四十六條規定： 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分;第一百四十七條： 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。所以，開發商擁有的住宅小區擁有的權屬在隨著房屋的出售，其相關權屬也隨之轉移了。僅僅根據《物權法》第135、136、142條的規定，認為住宅小區地下人防工程在建造階段擁有權屬，從而認定住宅小區房屋出售之后還擁有相關權屬，應該是片面的、缺乏依據的。雖然物權法規定，開發商在建造階段擁有所有權，但是同時物權法也規定，住宅小區的房屋在轉讓之后，其權屬以及附屬、配套設施也隨之轉移了。
第二、住宅小區地下人防工程為了配合人民防空的需要，應對戰爭，提高城市整體防護能力，保護人民的生命和財產的需要，修建的地下防護建筑及其設備設施，屬于住宅小區的共用設施，如《城市居住區規劃設計規范》規定：“凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，并應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。又如《杭州市物業管理條例》對“共用設施設備”的解釋為“指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窯井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備?！彼?，住宅小區地下人防工程應屬于小區共用設備設施的組成部分，而且根據條例的規定，住宅小區業主繳納的物業管理費用就包括了共用設備設施的使用和維修費用，如果住宅小區地下人防工程屬于開發商所有，小區業主就沒有必要繳納相關的物業費用。
第三、住宅小區地下人防工程投資主體應是小區全體業主。
因為，住宅小區地下人防工程的建設費用已經分攤進了房屋的銷售價格，如《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規定：“商品住宅價格由下列項目構成：...... 4. 住宅小區基礎設施建設費和住宅小區及非營業性配套公共建筑的建設費”。又如《杭州市區住宅小區配套建設與綜合驗收管理辦法》(試行)中規定：“住宅小區的配套建設項目，投資攤入售房建設成本的，其產權屬于小區居民共有。經營性的配套公共建筑(商業、文娛等)，投資未攤入售房建設成本的，其產權屬投資者所有，并按規劃要求使用?！?，所以，從成本這一點可以看出，當開發商把小區房屋出售給業主之后，隨著房屋產權的轉移，實際上它就不再是投資(包括修建地下人防工程)主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。建筑物以及附屬設施設備(當然包括地下人防工程等設施)也隨之轉移了，《物權法》對此也有明確規定。地下人防工程作為小區的附屬工程或配套公建其建設費已經納入到住宅銷售價格之中，地下人防工程的權屬依法歸作為實際投資人的小區全體業主所有，是有法律依據的。
第四、根據《人民防空法》的規定，城市新建民用建筑應修建地下人防工程，開發商在住宅小區修建地下人防工程后，隨著房屋的出售，其修建的成本和利潤也隨之收回了，如果地下人防工程的權屬歸開發商所有，開發商改建成車庫再出租或出售給業主，實際上對地下人防工程這一部分是經過了兩次出售，很明顯是沒有法律依據;根據防空法的相關規定，如果開發商在住宅小區里不修建地下人防工程的，可以通過繳納易地建設費來免除修建地下人防工程的義務，易地建設費是交給人防管理部門的，由人防管理部門在別處集中修建防空設施。如果人防管理部門在別處建造了一處人防工程，難道開發商會向人防管理部門主張因為其也出錢了也應該對該人防工程也擁有權屬?很明顯缺乏事實和法律依據的。
綜上，住宅小區地下人防工程作為住宅小區的共用設施設備，其建造成本已經納入到住宅房屋銷售價格之中，隨著房屋權屬的轉移，其權屬也隨之轉移了，也就是共用設施設備包括地下人防工程轉移給了小區全體業主。