物業知訓教材：房屋維修工程預算

　　一、房屋維修工程預算造價及其費用構成

　　1.房屋維修工程預算及造價

　　房屋維修工程預算是指在工程開工前預先計算維修工程造價的計劃性文件。其主要作用是承發包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據。維修工程造價的確定，一般是在維修工程預算造價的基礎上，根據國家有關規定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標競爭確定合同價，再根據施工中發生的變更因素對原合同價進行調整來實現的。

　　所謂維修工程造價，是根據工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務所發生的費用總和。也即發包工程的承包價格。它是對房屋進行維修所發生的價值的貨幣表現，是由房屋在維修中所消耗的社會必要勞動量決定的。

　　維修工程造價的大小取決于該工程的工程內容(工程量)、施工生產要素的價格水平以及施工中各施工作業過程的生產效率(定額水平)。

　　2.房屋維修工程預算造價的費用構成

　　房屋維修工程預算造價是指發生在維修工程施工階段的全部費用，它們構成了房屋維修工程的預算造價。維修工程的全部費用是根據維修施工設計圖、維修工程預算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產過程中所應支付的各種費用的總和。

　　按照國家現行規定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構成。各省、市、自治區可以根據國家主管部門的規定，結合本地區的實際情況制定本地區的維修工程費用構成與取費標準。

　　(1)直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關費用。即維修施工單位的作業層(施工項目部)為完成該工程的施工任務所發生的費用。由直接費、現場經費、其他直接費組成。

　?、僦苯淤M。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。

　　a.直接人工費。直接人工費是指直接從事維修施工的工人(包括現場運輸等輔助工人)和附屬生產工人(制作構件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費和勞動保護費。

　　b.直接材料費。直接材料費是指為完成維修工程所耗用的材料、構件、配件和半成品的價值以及周轉性材料的攤銷費。定額中規定的材料預算價格包括:材料原價、材料供銷部門的手續費、燃料費、材料運輸費、材料采購保管費等。

　　c.直接施工機械使用費。直接施工機械使用費是指維修工程施工中所使用的各種機械費用的總和。主要包括折舊費、經常修理費、場外運輸費、操作工人工資、動力燃料費等。

　?、谄渌苯淤M。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發生的，具有直接費性質的費用。包括以下幾項:

　　a.材料二次搬運費。指由于維修工程零星分散、現場狹窄等原因，造成材料多次倒運所發生的搬運費。包括一次運輸卸料點至施工現場、材料存放點的各次運費。

　　b.冬雨季施工增加費。指冬雨季期間進行維修工程施工而增加的費用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費用。

　　c.生產工具、用具使用費。指施工、生產所需的不屬于固定資產的生產工具，檢驗、試驗用具等的購置、攤銷和維修費等。

　　d.試驗檢驗費。指對材料、構件和物品進行的一般鑒定、檢查所發生的費用。但不包括新技術、新材料的試驗費及其他特殊要求的試驗檢驗費。

　　e.工程定位、復測、點交、場地清理費。

　　f.夜間施工增加費。

　　g.預算包干費。指預算定額中未包括，而在工程實際中可能發生的各項費用。

　?、郜F場經費。維修工程現場經費是指施工單位作業層(施工項目部)為施工準備、組織和管理房屋維修工程施工所發生的各項費用。一般包括現場管理費、臨時設施費。

　　a.現場管理費。是指維修企業的作業層為組織和管理維修工程施工所需的各種費用?，F場管理費內容繁多，一般可歸納為:工作人員工資及工資附加費；生產工人輔助工資；職工教育經費，辦公費；差旅交通費；固定資產使用費；行政工具用具使用費；勞動保護費；上級管理費等。

　　b.臨時設施費。指為維修工程施工需要臨時搭設的生產和生活用各種設施的費用。

　　(2)間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經營管理以及為施工生產提供間接服務所需的費用。即維修施工單位的企業管理層為從事整個企業的經營管理活動所需發生的費用。包括企業管理費、財務費用和其他費用3個部分。

　?、倨髽I管理費。指施工單位的企業管理層為組織施工生產經營活動所發生的管理費用。

　?、谪攧召M用。指施工單位為籌集資金所發生的費用。

　?、燮渌M用。包括施工單位應上繳的定額管理費、勞動定額測定費、上級部門管理費等。

　　(3)其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據各地區實際情況確定，一般包括城鎮土地使用稅，材料預算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調增，殘土運費，維修工程設計費以及根據施工承包合同條件應該計算的費用等。

　　(4)計劃利潤。按國家規定，為了適應招標承包制的需要，將國營施工企業原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質同企業管理費、臨時設施費一樣，允許施工企業在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費(或定額直接費)的一定比例計取。

　　(5)稅金。一般維修施工企業也像其他企業一樣，按國家規定交納稅金，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費。

　　二、維修工程預算定額和地區單位估價表

　　1.預算定額的概念

　　維修工程預算定額是指由國家受權部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產品(分項工程)所需勞動工時、機械臺班和材料消耗的數量標準。維修工程預算定額是確定維修工程造價的主要依據。房屋維修工程預算定額按其適用范圍，一般有以下幾種:

　　(1)房屋維修工程預算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設備)部件的拆舊換新等施工作業為內容的維修工程，即大、中修工程，均應采用維修工程預算定額。

　　(2)古建筑維修工程預算定額。適用于古建筑的維修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程預算定額。適用于原有房屋進行抗震加固的專用工程。

　　(4)房屋零星養護工程預算定額。又稱小修工程預算定額，適用于工程量小、維修內容零星分散的養護工程。

　　2.預算定額的作用

　　(1)維修工程預算定額是編制維修工程施工圖預算、確定維修工程造價的基礎。

　　(2)維修工程預算定額是編制維修工程施工組織設計的依據。

　　(3)維修工程預算定額是甲乙雙方進行工程結算的依據。

　　(4)維修工程預算定額是維修施工單位進行經濟活動分析的依據。

　　(5)維修工程預算定額是合理編制標底、投標報價的基礎。

　　(6)維修工程預算定額是物業管理公司內部各部門進行經濟核算的依據。

　　3.預算定額人工、材料、機械消耗量的組成內容

　　維修工程預算定額中人工、材料、機械消耗量的數量標準，是指在正常的施工生產條件下，在施工現場范圍內為完成一個計量單位合格的分項工程的施工任務所需發生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生產條件下，生產一個計量單位合格分項工程或結構構件所必須消耗的人工工日數量。按人工的工作性質分，人工消耗量又由以下內容組成:

　　(1)基本用工。指施工現場內技術生產工人的用工。

　　(2)輔助用工。指施工現場內輔助生產工人的用工。

　　(3)超運距用工。指施工現場內的材料水平運輸距離大于勞動定額規定運輸距離所計算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工現場內發生的一些零星的、很難單獨計量的人工消耗。

　　4.地區單位估價表

　　(1)地區單位估價表是地區維修工程的預算單價表。它是根據所在地區的維修工程預算定額規定的人工、材料和施工機械臺班消耗量，和直接參加工程施工的生產工人的平均人工單價、地區材料預算價格和機械臺班預算價格算出的以貨幣形式表現的定額單位預算價格表。由此可見，地區單位估價表是現行維修工程預算定額在某個地區或城市的具體化，是編制本地區維修工程預算的基本依據。

　　(2)地區單位估價表經當地建(計)委批準后，即成為法定準價。不得任意修改或補充，如遇特殊情況必須修改或補充時，必須經當地建(計)委批準。

　　(3)地區單位估價表的編制方法是將定額中各個項目的合計用工數、材料消耗數和機械臺班消耗量套乘相對應的人工單價、材料預算價格和機械預算價格，即為各個項目的預算單價。計算如下:

　　人工費:某定額項目的合計工日數乘以相應等級的人工單價。

　　材料費:某定額項目的各種材料消耗量分別乘以相應地區材料預算價格之和。

　　施工機械使用費:某定額項目的各種機械臺班消耗量分別乘以相應地區施工機械臺班預算價格之和。

　　預算單價:人工費、材料費、施工機械使用費之和。

　　(4)生產要素的價格。

　　人工單價。指一個直接從事工程施工的技術工人一個工作日在預算中應計算的全部人工費用。包括基本工資、工資性補貼、輔助工資、職工福利費和生產工人勞動保護費。

　　材料預算價格。指材料從其來源地通過采購活動到達工地倉庫后出庫的綜合平均價格。包括材料原價、運雜費和采購保管費。

　　機械預算價格。指機械正常工作一個臺班所需消耗的人工、材料、燃料動力和應分攤的費用。包括機械折舊費、大修理費、經常修理費、安拆及場外運輸費、燃料動力費、人工費、養路費及車船使用稅。

　　(5)單位估價匯總表。是單位估價表的簡化和綜合形式，它是將單位估價表中各分項工程的單價匯總在一個表格里。其特點是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)補充單位估價表是對定額中的缺項，在編制地區單位估價表時，根據定額的編制原則和方法進行補充，并報原批準單位審批后執行。

　　三、房屋維修工程預算的編制

　　房屋維修工程預算是以某一維修工程為對象，依據預算定額或地區單位估價表逐一計算，再加規定收取的現場經費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。

　　1.編制依據

　　維修工程預算的編制，一般應以下列文件和資料為依據:

　　(1)經過審查批準的維修施工圖或維修方案；

　　(2)現行維修工程預算定額；

　　(3)地區單位估價表；

　　(4)各種取費標準；

　　(5)材料預算價格；

　　(6)維修工程施工合同；

　　(7)其他有關文件和說明等資料。

　　2.編制的步驟

　　維修工程預算的編制步驟如下:

　　(1)收集有關基礎資料。包括維修工程施工圖紙；國家或地區頒發的現行維修工程預算定額；工資標準、材料預算價格、機械臺班單價、各種取費率標準；現場情況等。

　　(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內容和要求。施工圖紙是編制預算的主要依據，編制預算之前必須全面熟悉、了解維修內容和要求，了解和掌握房屋結構和特征，這是準確、迅速編制維修工程預算的關鍵。

　　(3)現場勘查。深入現場認真勘查施工條件，了解房屋的實際損壞情況，擬定施工方案。

　　(4)熟悉定額或單位估價表。認真熟悉定額或單位估價表，并注意影響工程預算造價的有關因素，提高預算的準確性。

　　(5)計算工程量。工程量是編制預算的原始數據，也是組織施工進度和調配施工力量的主要依據，必須正確計算。為避免重算和漏算，應按定額項目的排列順序和施工的先后順序來計算。一般維修工程工程量的計算順序是先計算拆除工程，再由底層起逐層向上計算，即先由下向上，再由內向外；可以先計算土建，再計算設備，最后計算裝飾。維修工程工程量的計算，應根據維修工程的特點，以不錯、不漏、不重、計算準確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。

篇2：物管中心工程管理部強電維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部強電維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)堅守崗位，對《維修通知單》及時處理，并將其完成情況反饋到本專業主管、主管。

　　e)按上級安排的檢修計劃對強電設施設備進行維護、保養。

　　f)完成經領導批準的服務申請單的工作內容。

　　g)聽從主管指揮，工作中一旦發現問題，應及時上報，不得拖延。

　　h)努力學習業務理論知識，不斷提高業務技術水平。

　　i)遵守安全運行管理制度，加強巡回檢查工作。

　　j)廢舊電器材料送垃圾房分類存放。

　　k)完成強電主管、副主管、領班交辦的其它工作。

篇3：物管中心工程管理部弱電維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部弱電維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)熟練掌握本專業檢修技術和相關知識。

　　e)負責本專業相關設備的維護保養與維修工作，確保設備正常運行；加強巡檢工作。

　　f)認真填寫本專業相關系統的檢修和維修記錄。

　　g)負責配合、監督、檢查本專業分包方工作的執行情況。

　　h)負責處理本系統運行、維修過程中與相關部門、專業之間的協調工作，并積極配合及時排除運行故障。

　　i)熟悉本系統意外故障的預防措施及應急方案。

　　j)負責對突發性故障的初期處理工作。

　　k)負責根據運行數據、運行記錄、報警記錄等對系統的實際運行狀況進行綜合分析與評價，為制定維保工作計劃提供資料。

　　l)定期巡視和清掃本專業各機房，遵守機房管理制度，確保機房設備的安全運行。

　　m)服從領導，工作中一旦發現問題，應及時通報有關人員，不得拖延。

　　n)認真完成派工單任務，并及時交回。每次檢修工作結束，應做到現場清潔。

　　o)遵守安全管理制度，登高作業2米以上，需佩戴安全帶，并有專人監護。

　　p)關鍵設備、設施、自動化控制裝置需做好火災防護工作，并配備滅火器材。

　　q)完成主管、副主管、領班臨時交辦的其它工作。