物業公司業主投訴處理的藝術
“用戶至上，專業服務”是所有物業公司的服務宗旨，要使用戶滿意，除了要提供優質高效的服務外，還要正確處理好用戶的投訴.
投訴處理是一項集心理學、社交技巧于一體并體現服務人員道德修養、業務水平、工作能力等綜合素養，給投訴者所提問題予以妥善解決或圓滿解答的工作。處理投訴工作的原則是依法辦事；宗旨是服務用戶；目標是杜絕有效投訴；從而提高管理單位的聲譽及社會影響。
一、用戶投訴的定義：
用戶因對物業管理企業的服務需求或不滿等，通過各種方式向有關部門反映的行為，稱之為投訴。用戶投訴的方式包括來電、來訪、來函、其它（如登報）等。
二、用戶投訴的分類：
1、按投訴的性質分：有效投訴與溝通性投訴
?。?）有效投訴：
有效投訴有兩種情況：用戶對物業管理單位在管理服務、收費、經費管理、維修養護等方面失職、違法、違紀等行為的投訴，并經過有關行業主管部門查實登記的。用戶向物業管提出的管理單位或管理人員故意、非故意，或失誤造成用戶或公眾利益受到損害的投訴。
?。?）溝通性投訴：
求助型：投訴者有困難或問題需給予幫助解決的。
咨詢型：投訴者有問題或建議向管理部門聯絡了的。
發泄型：投訴者帶有某種不滿，受委屈或誤會等造成的內心不滿，要求把問題得到解決的。溝通性的投訴若處理不當，會變成有效投訴，所以必須認真處理溝通性投訴。
2、按投訴的內容分為：
?。?）對設備的投訴：用戶對設備的投訴主要包括：空調、照明、供水供電、電梯等等，即使我們建立了一個對各種設備的檢查、維修、保養制度，也只能養活此類問題的發生，而不能保證消除所有設備潛在的問題。
?。?）對服務態度的投訴：
用戶對服務態度的投訴主要包括：不負責任的答復行為，冷冰冰的態度，愛理不理的接待方式等。由地管理人員與用戶都由不同個性的人組成，所以任何時間，此類投訴都容易發生。
?。?）對服務質量的投訴：
用戶對維修的質量、郵件未能及時送到用戶手中，都屬于對服務質量的投訴。減少用戶對服務態度與服務質量的投訴的最好方法是加強對服務人員的培訓。
?。?）突發性事件的投訴。
三、正確理解用戶投訴
1、下面是一些值得我們得視的數據：
對服務不滿的用戶：96%會靜靜地離開，91%永遠不會再回來，80%的此類用戶將不滿意的服務活動向8至10位朋友訴說，20%的此類用戶更會向20個友人講述。
為何用戶會離開：3%因搬遷而離開，5%因建立新的友誼關系，9%因更好更優的選擇，83%因管理者的服務不專業或惡劣的待人態度。
想離開的用戶會留下嗎？70%會！假如他們的投訴問題被妥善解決后，95%的用戶將會留下！假如他們所投訴的問題即刻得到解決，平均每一位投訴者將會對其5位朋友講述自己的投訴及事情最終的解決辦法。
2、我們該如何理解投訴？
?。?）投訴能指出在服務過程中應改善的環節。
?。?）投訴其實是用戶給予我們再度提供應改善服務的機會，使用權有意見用戶重新接受我們。
?。?）投訴給我們機會去令用戶忠于我們。
四、如何處理用戶的投訴？
據有關資料顯示，房地產行業的投訴率居廣東省各行業投訴率的第二位，而物業管理的投訴又居房地產業的首位。深圳市物業管理協會為了協調解決物業管理行業的矛盾糾紛，保護物業管理企業和業主的合法權益，于2000年4月30日制定了《深圳市物業管理協會投訴處理辦法（試行）》?！短幚磙k法》第十四條規定：凡被記入會籍檔案的投訴，都將作為該會員單位年度行業評優活動的扣分依據。對投訴量大且整改不利，案件特別多的會員，經協會常務理事會研究可給與內部處罰直至取消其會籍資格。由此可見，如何正確處理用戶投訴是每個物業管理公司必須認真對待的。
1、處理投訴的基本原則：
?。?）真心誠意地幫助用戶解決問題
用戶投訴，說明工作尚有漏洞，說明用戶的某些要求尚未被重視，每個人都應理解用戶的心情，努力識別及滿足他們的真正需求，滿懷誠意地幫助用戶解決問題。只有這樣，才能贏得用戶的信任與好感，才能有助于問題的解決。
?。?）把"對"讓給用戶
用戶因為不滿才會來投訴，往往用戶的情緒會失控，這時，我們不該失控，要從對方的角度去理解問題，即使用戶言談中有不對的，也要把"對"讓給用戶，與用戶爭議會激發矛盾。
?。?）不損害公司的利益
2、處理用戶投訴的程序<BR>從投訴的開始到結束，是一個牽涉面相當廣而又一環扣一環的過程：<BR>接訴--聆聽--判斷處理--回訪--總結。
?。?）接訴
禮貌是做好投訴處理工作的基礎。投訴接待環境是影響處理工作的第一關。
?。?）聆聽與記錄
誠意聽取用戶的投訴。認真記錄事故的要點。
?。?）判斷、處理
感謝用戶的關心和愛護?？焖倥袛?、迅速反映、及時處理。經過判斷分析，當找到問題所在，應以積極的正面態度回應用戶，如告訴他會怎樣處理等。
?。?）回訪
是建立信任，彌補因種種原因造成失誤的重要環節，也是檢查工作質量，與用戶溝通，搞好關系的最好機會。
?。?）總結
發生這次投訴的原因是什么？從這次投訴處理中學到了什么？在從今后的工作中怎樣才能避免類似情況的發生，需要作哪些方面的調整。
篇2：業主投訴處理六個策略
業主投訴處理六個策略
投訴的情況是非常復雜的，業主的投訴也未必全部都有根據和理由。但是通過我們預料的問題，確定合適的答復方式，可以更有效地處理顧客的投訴。
投訴的問題大致有以下幾大類：
第一類、對設備設施方面的投訴業主對設備設施設計、選型不合理或對設備運行質量不滿意。如電梯經常停電、停梯維修，供電供水設備經常出現故障等。產生投訴的原因是業主使用的物業與期望有差距。業主使用物業、支付物業管理費，總是希望物業處于最佳使用狀態并感覺方便舒心。
第二類、對管理服務方面的投訴
業主對物業服務質量的投訴主要有以下方面:用戶的財產和人身安全是否能得到保障，物業服務是否規范、標準，物業人員禮儀禮貌是否得體，服務態度是否熱情,辦公或居住環境是否安靜;服務時間和服務是否及時快捷等。業主感覺到服務質量低于期望值肘，就會因不滿而投訴。期望值來源于用戶日常得到正常服務的感覺和物業公司的服務承諾。如果服務承諾過高，容易因期望值落差而投訴。另外當某項服務“失?！睍r，如工作人員態度惡劣，日常運作出現故障、維修人員未能按時完成作業等，業主會以投訴來傾訴自己的不滿。
第三類、收費方面的投訴
主要是各種分攤費和特約維修費。如水、電、清潔、綠化、公共設備等分攤費用及換燈、換鎖等特約維修費用。物業服務也是某種意義上的商品。業主總希望用最少的付出購買到最優質的服務，物業公司則希望服務成本最小化，這矛盾集中反映在繳納各類費用這一敏感問題上。
第四類、對突發事件方面的投訴
因停電、停水、電梯困人、溢水及室內被盜、車輛丟失等突然事故而造成投訴。這類問題雖有其“偶然性”和“突發性“,但因事件本身很重犬，對用戶的日常工作和生活帶來較*煩而導致強烈的投訴。
處理用戶投訴，一般采取以下幾種策略:
策略一:
接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題，耐心聽取或記錄投訴，不當面反駁業主意見，業主前來投訴，是對物業某些方面的服務有不滿或意見，心里有怨氣。此時若一味解釋或反駁,業主會認為物業不尊重其意見而加劇對立情緒，甚至產生沖突。所以要耐心聽業主“訴苦”并進行記錄，使業主感覺到物業虛心誠意的態度，隨著訴說的結束其怨氣也會逐漸消除。
策略二:
對業主的遭遇或不幸表示歉意或同情，讓業主心理得以平衡，投訴的問題無論大小輕重，都要認真對待和重視，要采取“移情換位”思維方式，轉換角色，設身處地站在業主立場上，感受業主所遭遇到的麻煩和不幸，安慰用戶，拉近與業主的心理距離。
策略三：
對業主的投訴要求提出處理意見，遵循公司的經營原則，滿足用戶的部分合理要求，很少有業主投訴是為表示“徹底決裂”的，大多業主用投訴來向物業“談判”,使物業重視其投訴，并能解決其投訴的問題。物業公司要站在“公平、公正、合理、互諒”的立場上提出處理意見，協調解決好用戶遇到的困難和問題。
策略四:
感謝用戶的意見和建議，作為改進工作和完善工作的依據，投訴是業主與物業公司矛盾的最大屏障。能向管理公司投訴，表明業主對物業還持信任態度，物業要有“聞過則喜”的度量，把業主的投訴加以整理分類，從業主角度檢討、反思公司的各項工作，不斷完善和改進管理及服務工作。
策略五:
督促相關部門處理投訴內容，對投訴處理的實際效果，直接關系到物業公司的聲譽及整體管理水平。投訴處理的關鍵是盡快分析投訴內容，查清原因，督促有關部門限時進行處理，達到預計結果使業主滿意，要確保不再發生同樣問題，杜絕“二次投訴”的發生。
策略六:
把投訴處理結果盡快以電話或信函形式反饋給業主。盡快處理投訴，并給業主以實質性答復，這是投訴處理工作中的重要一環，及時的回復可顯示物業公司的工作時效。業主口頭;投訴可以電話回復，一般應不超過一個工作日?；貜涂梢韵驑I主表明其投訴已得到重視，并已妥善處理。
篇3：談業主投訴處理的幾點對策
談業主投訴處理的幾點對策
業主投訴的規律表明：業主依據與物業管理企業交涉頻次的結果，選擇不同的投訴方向。初期，業主會向物業管理企業反映問題，及時得到解決，業主會諒解物業管理企業的輕微差錯。多次投訴物業管理企業后得不到解決，致使業主的不滿升級，尤其是業主所受損失越大，過錯又在物業管理企業，就越會采取比較激烈的行動，把投訴的方向轉向外部機構（媒體、消協等）甚至法庭。投訴的升級不僅可能使物業管理公司失去一個業主，更會影響企業信譽度和市場發展能力。
享譽全球的“經營之神”松下幸之助就此曾說過：“好好留住一位顧客，可能就此增加許多顧客，失去老顧客，即是喪失許多生意上的新機會?！痹诜?/a>行業中的專項研究也證明了這一點：一個不滿意的顧客至少會向其他11個人講述自己不愉快的經歷，而這11個人中平均每個人會告訴其他5個人，也就是說，一個不滿意的顧客可能給企業帶來67個的顧客的流失。物業管理行業特點決定業主流失率不會很高，但是會造成物業管理企業的信任危機，制約企業的健康發展。因此，如何妥善解決業主的投訴，將不滿意的業主轉變為忠誠者，是物業管理企業服務能力和公關意識的綜合體現。
受目前物業管理的發展水平、服務產品生產特點等因素的制約，投訴在物業管理行業中是難以避免的，物業管理企業切合實際的投訴處理對策就是降低投訴比率，提高處理效率。這主要體現為以下幾個方面：
一、制定投訴預防措施，提高服務質量。
增強員工責任意識，全面提高服務質量，減少返修率，是降低業主投訴率的根本措施。物業管理企業在加強質量控制的過程中，要對歷年投訴的情況進行收集整理，對投訴高發的時期、階段、區域和人群要做統計，通過收費人員反饋、維修人員走訪、電話咨詢等措施獲得業主近期有關信息，有條件的要建立業主資料庫，強化信息綜合分析能力。據此有針對性地制定不同時段、不同區域、不同服務對象的服務措施，對可能發生的投訴，制定有效預案，力爭趕在業主報修前將服務送到。同時還要對不同業主的潛在需求進行市場預測，進行差異分析，重新細化、定位現有的服務內容，采取個性化的服務措施，消滅可能產生投訴的“土壤”。
二、“用微笑平息業主的怒火?！?/p>
物業管理公司應當通過廣告、公示板、發放業主手冊等溝通活動，公布報修、監督電話及包片負責維修人員信息，為業主投訴提供方便。還可以采取如對投訴屬實的顧客重獎等措施，向業主表明物業管理公司歡迎并感謝他們批評和監督的誠意，降低處理投訴的難度，避免不滿的業主對親友、鄰居等述說自己的經歷，對物業管理企業造成不利的口頭宣傳。
不滿、甚至憤怒的投訴業主可能會有過激的言行，為合理地處理投訴帶來困難。要有效地處理業主投訴，就要建立一支懂得以微笑面對每一位投訴者的報修服務人員。希爾頓飯店的創始人唐拉德•希爾頓在《企業家的秘訣》中曾說過：“無論旅店本身遭遇的困難如何，希爾頓旅館服務員臉上的微笑永遠是屬于旅客的陽光，缺少服務員美好的微笑，正好比花園失去了春天的太陽與和風?！蔽⑿κ瞧较I主因服務質量產生怒火的“滅火器”，微笑為員工靈活處理業主投訴贏得了主動。在接待投訴的過程中，服務人員要堅持“業主不一定是對的，但總是第一位的”的服務思想來接待投訴的業主，設身處地為業主著想，耐心聽取他們的意見，詳細了解業主投訴的原因，真誠承認服務中出現的差錯，誠懇地向業主表明歉意或者做必要的解釋，恢復業主對本企業的信任，消除業主擔心物業管理公司不會重視自己的投訴，不會為自己真正解決問題的疑慮。
三、建立一支處理業主投訴的“快速反應部隊”。
處理業主投訴不僅需要微笑，更需要誠信踐諾的實際行動，這是企業信譽度的體現，也是每個投訴的業主所希望的。實際解決問題有利于業主改變不滿的態度，獲得心理上的受尊重感和滿足感。處理業主投訴關鍵是速度，快則生存，慢則淘汰，物業管理企業要在保證妥善處理正常報修的同時，建立一支處理業主投訴的“快速反應部隊”，并且對從接到每一起投訴到實地現場調查處理嚴格規定時間限制。這個時間的確定要有科學性，不能超過業主容忍等待的時限。同時要對投訴處理人員進行服務知識和服務技能的專項培訓，灌輸“重復勞動就是浪費”的思想，準確判斷和處理業主投訴的問題，提高維修服務的一次合格率，嚴格控制返修率。在實際處理工作中要適當擴大他們的自主權和責任，減少投訴處理中的決策層次，提高反應速度。
四、預見隨時可能發生的意外情況，及時調整應對策略。
初次投訴的業主對物業管理公司還是信任的，抱著物業管理公司能及時修正失誤的希望。在初次投訴中解決業主面臨的問題，可以避免業主改變投訴方向，將物業管理公司拖入煩瑣的解釋和應訴的境地。物業管理企業要努力提高初次投訴處理結果的有效性，彌補服務中的過失，獲得業主的諒解。
對于來自外部（媒體、消協等）的投訴調查，企業要冷靜應對不利的輿論氛圍，先從內部尋找導致投訴的原因，采取果斷措施進行整改，然后要和外部（媒體、消協等）及時溝通，如實反映情況，使業主和外部單位（媒體、消協等）準確了解企業為解決投訴所采取的方案和措施，使業主相信企業的誠意，并在結果實現之后，通過媒體進行炒作，努力變被動為主動，挽回已造成的負面影響。
遠離訴訟是對企業自我保護的基本原則，法庭的任何判決結果都將影響轄區業主的信任度，甚至可能使物業管理公司聲名狼藉。不得已的訴訟要慎重對待，對起訴前因、后果了解清楚，積極尋找政策和法律依據，學會用法律武器保護自己，必要時聘請專業律師應訴，力爭在法庭上維護自己的聲譽。
《松下幸之助經營管理全集》中提到：“顧客的抱怨是很嚴重的警告，但誠心誠意去處理顧客抱怨的事，往往又是創造另一個機會的開始?！蔽飿I管理企業應正確看待業主投訴，象摩托羅拉公司那樣，把投訴看成是“顧客送給企業的禮物”，業主投訴能為企業提供大量針對性極強的信息，這是任何市場調查都不能比擬的，在投訴中物業管理企業不僅能發現服務質量問題，還有可能發現市場的潛在需求，形成新的產品構思和服務設計，增加擴展服務內容的機會。投訴也為物業管理企業提供了將不滿業主轉化為忠誠者的有利機會，否則，不滿的業主“跳槽”，另聘其他物業管理企業，就會使企業永遠失去為這些業主服務的機會。
文/岑國權 作者單位：大慶林源物業（集團）股份有限公司