王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。
部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。
按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。
綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)
篇2：房產項目交房前準備工作
房產項目交房前準備工作
一、客戶部
1、收集業主名單；（可交房資格審查及商議處理辦法，包括款項不齊，按揭手續未辦）（一定要核實業主的詳細地址，如有變更，要求業主提供書面通知）
2、提前通知業主交房，以信函、電話通知為主（形式上只承認掛號信或快遞方式。電話只是輔助手段）
3、統一說詞。（一般由客服部及物業公司牽頭）
4、提供各式交房表單及流程。
備注：
信函內容包括，業主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款數額。
報紙廣告由營銷部開始設計交房廣告。以營銷部開始構思銷售部交房氛圍布置。（可以商榷。如問題較多，還是低調一些）
提前電話通知業主，通知業主來交房時帶齊交房、辦理產權、按揭、余款等。（電話過于提前，會造成業主提前到場要求先驗房，或造成業主提前*，發生不測）
二、財務部與項目銷售部
1、提交資料與款項未清客戶名單。
2、確認手續齊全客戶名單。
二、工程部：
1、工程部聯合物業部，檢查各套住宅、店面的質量情況（包括：門、窗、水、電、鎖、電梯、公共照明等公共設施的正常使用和確認的最終開通時間）；工地工程人員居住情況及清理現場.（相當艱巨、復雜。）
2、由工程部提供《竣工驗收備案表》（最重要的東東）
3、已驗收合格的套房向物業交接鎖匙。（防備建筑單位不做鑰匙移交。誰讓開發商沒結工程款?。?/P>
4、由房管局出示的面積表蓋章。（一般在竣工備案表之后。但是所有費用計算的依據。一定要準確，最容易出爭端的地方）
三、物業部：
1提前在銷售部與物業部展示：業主公約、交房流程、裝修制度等相關約定。（收費標準及收費依據）
2、相關人員盡快到崗。
3、提出交房方案及應急預案。
4、指派專人對銷售部人員進行適當培訓和相關客戶問題解釋。
5、制作物業使用交房答客問。
6、對小區的相關物業費的收取制定人性化標準，對各種情況提前做出相應的收取方法及標準。
7、確定物業管理合同；
8、根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《消防安全責任書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》
9、印刷以下各類入住表格：
*《業主資料領用登記表》
*《裝修申請表》
*《住宅使用說明書》
*《住宅質量保證書》
*《鑰匙領用登記表》
*《入住驗房表》
*《業主（住戶）入住基本情況登記表》
10、熟悉掌握本項目的工程情況。
11、區內環境布置：
*入口處掛歡迎橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
*插指路牌，由入口處到管理處。
*管理處辦公環境。
12、已租賃客戶的交房流程（及收費）。
13、熟悉了解本項目詳細情況
14、與銷售部密切配合：客戶在銷售部的所有相關手續齊全后，（包括：按揭資料手續完成、購房余款、面積差價補足）由銷售部確認并出具交房通知書與物業部方可與客戶辦理相關手續。
四、公司
1、提前報紙通知交房。（一般無太大必要）
總之，交房時法律手續要完備；一切按合同辦理；態度要和藹、語言不卑不亢；現場不過于熱鬧；可以引進裝修公司分散業主注意力；不宜讓業主過于集中辦理；設置1、2個相對安靜的洽談間以便不測之需！
篇3：交房收樓通知書
×××× 交 房
尊敬的 先生/女士:
××××××工程 幢將于 年 月 日和 月 日(雙休日)統一交付使用。為了減少您在收樓時的麻煩并減少您等候的時間,謹在此向您介紹收樓須知事項和有關程序。請您仔細閱讀本《通知書》內容,如有不詳之處,請您撥打咨詢電話:(025) 。
一、收樓時間、地點
您在接到本《通知書》后,請按本通知預約時間前來辦理收樓手續。如您需要調整收樓時間,請您事先與我們聯系,為您辦理收樓手續的截止日期是 年 月 日,若逾期未來辦理,則按《某某市商品房買賣契約》有關約定辦理。
▲ 為您安排的時間:200 年 月 日(接待時間:8∶30-16∶30)
▲辦理地點: 及 物管
二、收樓時您所需攜帶的物件
1、業主本人親臨現場收樓,請攜帶:
?、?××××交房通知書
?、跇I主身份證或其他有效身份證明;
?、邸赌衬呈猩唐贩抠I賣契約》;
?、芤阎Ц斗靠畹乃惺論?
?、輵獋淇铐?詳見附件的《業主入住收費一覽表》)。
2、如您委托他人代理收樓,收樓時除攜帶上述物件外,還應提供:
?、贅I主的授權委托書; ②代理人有效身份證明。
三、業主收樓程序
業主收樓,將按以下程序辦理手續:
1、××××售樓處
業主先到***××××售樓處,與銷售代表對接,辦理內容:
驗證
需驗清的資料如下:
?、佟痢痢痢两环客ㄖ獣?
?、凇赌衬呈猩唐贩抠I賣契約》;;
?、蹣I主身份證明或代理人身份證明、業主委托書;
?、芤阎Ц犊铐椀乃袘{證。
收費
業主需在售樓處交納《業主入住收費一覽表》所列第 項,并獲得各項收費之憑證,房款全部付清的住戶由某某***房地產開發有限公司財務部開具統一發票。以上手續辦理完畢后,將發給業主《入住通知書》及"兩書"到現場物業管理接待處辦理房屋驗收及交鑰匙手續。
2、現場物業管理接待處:
業主出示《入住通知書》給物業管理處人員進行核對。
辦理內容:
A、簽收文件
?、佟稑I主使用維修管理公約》
?、凇稑I主及用戶手冊》
?、邸稑I主裝修守則》
?、堋稑I主聯絡資料表》
B、驗房
?、侔打炇枕椖恐痦楎灧?凡需返修的項目以書面形式通知物業管理處返修,物業管理處將留壹把鑰匙,返修完畢后返回業主,www.airporthotelslisboa.com限期一周完成;
?、谟涗浰?、電、煤氣表的讀數;
?、酆炇稹段飿I接收表》
?、芸紤]電梯的安全使用,請業主于交付后半年內完成裝修。
C、鑰匙簽收:
在《鑰匙移交記錄》中填寫確認
D、裝修登記
?、贅I主在裝修前須填寫:《裝修申請表》、《裝修承諾書》
?、谘b修工程隊須遞交:營業執照、資質證明、施工平面圖、管線布置圖;
?、塾晌飿I管理處審核,并辦理開工單。
?、芸紤]電梯的安全使用,請業主于交付后半年內完成裝修。
請業主在看房時務必注意安全!
恭祝閣下及家人:生活幸福!萬事如意!
某某***房地產開發有限公司
年 月 日
業主入住收費一覽表
1、房款尾款:
2、代收代繳費用(收樓時詳見售樓處現場張貼的物業管理文件和有關費用發票復印件):
?、倜簹夤艿蕾M:每戶 元
?、诳梢晫χv單元門:每戶 元
?、垩b修保證金:每戶1500元。待裝修完畢后三個月內如沒有違反裝修協議上有關約定,保證金將全額返還業主。
?、苎b修建筑垃圾清運費:2.50元/M2× M2= 元
?、菸锕苜M(預收半年) 元/M2·月× M2× 月= 元
注:根據××××小區規模,在物價部門批準的收費文件下達之前,××××一期物業管理費暫按每戶 1.00元/M2·月收取;物業管理費自收費文件核準次月執行。如核準的物管費高于原暫定物管費的,過去已繳納的物管費差額業主不必補繳;如核準的物管費低于原暫定物管費的,由物業管理公司返還業主過去已繳物管費的差額。
?、揠娞菔褂觅M:
?、咦冾l供水費用:
合 計: 元
某某***房地產開發有限公司
年 月 日