住宅小區植入廣告收益如何分配典型案例

　　城市居民住宅小區以其超高的人員密集性，越來越受到廣告商的青睞。尤其是眾多中高檔小區的電梯、路燈桿、燈箱、墻壁、樓層牌以及停車場入口等處，花樣繁多的廣告你方唱罷我登場，小區已經成為商家必爭的廣告戰場。但是，對于這些鋪天蓋地的廣告是如何進入住宅小區的，廣告費究竟有多少，恐怕少有業主知情。小區公共區域的廣告收益到底該歸誰?近日，北京市海淀區人民法院對這些問題進行了法律解析。

　　“私吞”公共收益物業須返還

　　●典型案例

　　20**年11月25日開始，北京新華物業管理公司為富潤小區提供物業管理服務。20**年6月21日，業主委員會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，終止與新華物管公司的物業管理服務合同。后雙方辦理交接手續時，業委會認為雙方的移交清單中沒有囊括物業公司在20**年至20**年間對小區共有部分收益的廣告、經營等收益，訴至法院，要求物管公司返還在20**年至20**年間收取的小區共有部分收益600萬元。

　　新華物管公司稱，20**年至20**年的共有部分收益的分割應當以公司有收入的純利潤為前提，但公司在上述期間不存在可分配利潤，即使業委會有權主張該部分收益，也因公司無利潤可分而無法主張。

　　海淀區法院審理后，支持了業委會的訴訟請求。

　　●法官評析

　　海淀區法院法官宋純峰指出，共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。依據《物業管理條例》第五十五條，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。另外，根據《物權法》第七十二條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

　　由此可知，對于在小區公共區域做廣告得來的收益，確定無疑是屬于全體業主所有的，并主要用于補充小區業主的共益支出。但同時考慮物業服務企業在獲取上述收益時做出的貢獻，可以適當享有一定比例的收益，即除去物管公司為設置、維護廣告投入的必要成本和相應的勞務費用外，其他部分應當屬于全體業主所有。

　　上述案件中，因業主與新華物業公司對收益如何分配并未做出約定，根據公平原則的要求，同時考慮到雙方自行協商確定的20**年上半年共有部分收益的分配方案為業主得七成、物管企業得三成，法院最終認為該案對共有部分收益分配的比例為業委會得70%、物業公司得30%較為合理。至于新華物管公司是否有利潤并非其合理抗辯理由。

　　廣告收入抵物業費業主不得自行主張

　　●典型案例

　　王英作為富潤小區業主，自20**年至20**年期間，從未繳納物業服務費。物管公司訴至法院，要求王英交納上述期間的物業服務費。王英則辯稱，新華物管公司為富潤小區提供物業管理服務期間，將該小區內大量公共電梯、燈箱等用于廣告位租賃，賺取了大量廣告費，廣告費應當歸全體業主共有，其作為業主也享有收益部分，且該公司從未進行過賬目公開。所以不同意交納物業費，要求用廣告費用進行沖抵。

　　海淀區法院審理后，駁回了王英的抗辯主張。

　　●法官評析

　　海淀區法院法官李曉馨認為，物業費的性質并非物業服務企業的酬金，它的90%以上都用于業主公共部位的維修養護及其他公共開支。業主不交納物業費，是損害業主共同利益的行為，因此業主沒有理由拒絕交納物業費用。同時，公共區域廣告收益應當由全體業主共享，但應由小區業主委員會代全體業主行使權利。個別業主做出要求沖抵的單獨行為，是無權代表全體業主行使公共收益沖抵的，所以法院對王英要求行使抵銷權的抗辯不予支持。

　　對于業主認為物業服務企業涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提請業主委員會要求物業公司公開收支賬目，要求其限期改正。對于限期不改正的，可以由業主委員會代表業主提起訴訟，要求其承擔返還義務。物業公司實在不勝任的，還可以解聘，另聘用其他物業服務企業進場，而不應通過不交納物業費的方式表達異議。

篇2：電梯廣告收益抵扣物業費通知

　　電梯廣告收益抵扣物業費的通知

尊敬的業主：

　　為充分利用佳興園小區資源，我們首華物業佳興園物業處聯系了廣告公司，在小區各單元大堂和電梯內投放了廣告。按照《中華人民共和國物權法》和其他有關法律規定，小區公共區域廣告收入歸全體業主共有。

　　經過測算，廣告收益在抵扣業主應繳納的物業費后仍有部分結余，折合大約為0.31元/月/平方米。各位業主將不再需要繳納任何物業費，并且可以在每年底領取這部分收益。具體領取時間另行通知。

　　特此通知

　　佳興園物業處

篇3：小區廣告收益歸誰之案例

　　去年我在某小區買了一套房屋,最近發現小區的電梯內、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業管理公司業主能否獲得些收益,物業管理公司說這是物業自己的事情,和業主無關。我想知道小區內做廣告的收益應該歸誰?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來廣告公司盯上了小區這塊風水寶地,許多小區的電梯內、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業主帶來過多干擾的情況下,利用公共設施適當做點廣告,既可以增加小區業主的收入也可以豐富社區文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問津。 根據相關法律的規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理相關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業主是其所有人,根據“誰所有、誰受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應歸全體業主共有,而物業管理公司是小區業主的委托代理人,只不過是代替小區業主行使物權中的收益權。因此,物業管理公司在給小區公共設施帶入廣告前,應當先與業主委員會商量,對裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開支等問題取得共識。同時,必須獲得業主委員會的委托。對這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區管理費用和小區物業維修資金中,或者由業主大會根據業主的實際需要進行處理。

　　綜上所述,利用小區共用部位做廣告的收益并非與業主無關。吳先生可以向業主委員會反映情況,由業主委員會出面與物業管理公司協調,以維護全體業主的合法權益。