1.項目背景
包括項目的基本概況,項目研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。
2.宏觀環境調研
(1)城市經濟發展環境。
A.城市的經濟發展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出水平模式和消費結構狀況。
(2)城市人口環境。
包括城市的人口總量,人口的地理分布狀況,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況,居民的職業特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。
(3)人文環境。
包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。
(4)商業環境。
包括城市零售消費總量;城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特征;城市商業網點的密度及其分布特點;主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。
(5)其他宏觀環境。
包括城市的規劃環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。
3.項目地段環境調研
(1)周邊居民環境。
包括:周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向以及周邊居民環境的風俗習慣等特征。
A.地段交通環境。
B.地段交通道路的性質。
C.地段交通輻射的區域。
D.地段交通車流狀況。
E.項目地塊交通條件狀況。
F.其他對外交通設施。
(2)地段商業環境。
A.地段環境中商業區的類型。
B.地段環境中商業區的經營規模、銷售規模。
C.地段環境中商業區商業構成及業態組合情況。
D.地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。
(3)地段區位特征。
包括地段所在的區域性質、特征以及在城市中的地位等。
(4)地段未來規劃狀況。
包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住區規劃及其他公共設施的規劃狀況等。
(5)項目地段開發條件。
通過對地段的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查,分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。
4.項目商圈調研分析。
(1)項目商圈范圍的確定。
A.預測分析項目的商圈范圍。
B.商圈調查。
C.描繪項目的商圈范圍。
(2)商圈分析。
A.商圈消費者的人口統計特征,包括人口規模與密度、人口的年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B.商圈消費者的社會特征,包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。
C.商圈消費者的心理因素,包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。
(3)經營者調研分析。
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等。
篇2：廣州物業管理市場調研報告
目錄:
1. 夏港街物業管理的基本情況
2 當前夏港街物業管理存在的主要問題及分析
2.1 物業管理中存在的制度問題及分析
2.1.1 相關主體的法律關系不明確
2.1.2 物業管理缺乏市場競爭機制,物業管理體制不完善
2.1.3 物業管理公司缺乏監督,與業主之間缺少明確的權責關系
2.2 物業管理中存在的歷史遺留問題及分析
2.2.1 一些舊的住宅小區基礎設施差,缺乏專項維修基金
2.2.2 物管公司與開發商的職責界定不明確
2.3 物業管理面臨的現實問題及分析
2.3.1 物業管理缺乏規模效應,收費標準偏低,經營困境
2.3.2 物業管理企業的管理水平和從業人員的業務素質較低
2.3.3 物業管理費用收繳難
2.3.4 業主缺乏正確的消費觀念和法制意識
3. 國內外發達地區、城市的物業管理經驗借鑒
3.1 國外發達國家的物業管理經驗
3.1.1 美國的物業管理經驗
3.1.2 新加坡的物業管理
3.2 國內部分城市的物業管理經驗
3.2.1 深圳市的物業管理經驗
3.2.2
4 完善物業管理,創建示范街道的措施
4.1 完善物業管理的法律法規,理順政府、業主與物業管理企業、開發商的關系
4.1.1 加快物業管理的法制化管理的步伐
4.1.2 加快理順政府、業主與物業管理企業、開發商的關系
4.2 廣泛宣傳,積極引導,培育成熟的物業管理消費群體
4.2.1 要通過多種形式的宣傳
4.2.2 要通過多種手段宣傳
4.2.3 要加強引導
4.3 政府、企業與業主共同參與,解決經費不足的狀況
4.3.1 解決物業管理費收繳難問題
4.3.2 統一規范,努力籌集維修基金
4.3.3 物業管理企業應開展多種經營,增加企業效益
4.3.4 社會各方都積極參與投入
4.4 引入競爭機制,努力激活物業管理市場
4.4.1 建立競爭機制,公開招標物業管理公司
4.4.2 加強物業管理的專業化、社會化發展
4.5 加強監督,強化管理,努力促使物業管理公司提高物業管理水平
4.5.1 加快組建業主委員會,加強監督的力度
4.5.2 相關部門應加強對物業管理公司的監管
4.5.3 進一步完善物業管理經營機制
4.5.4 努力促使物業管理企業的提高管理水平
篇3：商場物業市場調研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查,沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤,使項目開發出現選址不準和市場定位不發。
如位于武漢市江岸區某大廈,從它的規模、設計、裝修、設備,到付款方式,這個項目在同一區位中應屬佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,發展商難以實現預期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,::人氣雖旺,但大量是外來人口,收入不高,周邊多家大型國營企業經濟也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環境中,發展商把大廈定位為商業、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經深入市場調查作出的不準確決策。
商場物業成功開發的前提是做好市場調查,否則,就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾,不少開發公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發前期的市場調查方案,每每接到一個項目,總是憑國土、規劃、稅務要求和幾個樓盤的數據就由業務人員憑經驗寫出項目的可行性分析報告?？茖W性、準確性不高。
1、商業物業調研需要了解的內容:
1.1.1對經濟與發展形勢分析
房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響,尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發項目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業,很重要原因是他們看到了gg開放后的中國經濟不斷向前發展,政局和社會環境穩定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實也正是如此。
1.1.2對房地產市場發展態勢分析
對本地區、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態)以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場定位準確。前幾年,武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖,回報率高,紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測,以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況,以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然,也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
1.1.3對房地產政策法規和政府規劃措施
近期,有關房地產的投訴糾紛日益增多,除了購房者法律意識有所加強外,更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事,出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規,遵章守法。否則,稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行,造成不必要的浪費。這方面主要了解的是:土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度,尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴格執行。掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息,就能及時調整房地產開發和銷售策略,有助于項目的成功。
1.1.4對項目周邊居民的調查
無論哪一類物業,要做到市場定位準確,都必須深入了解居民,尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望,可接受的價格,對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如,有的項目所在環境居住情況比較復雜,各類居民雜居,外來人員不少,如果把市場定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。
1.1.5對周邊同類樓盤的調查了解
對周邊同類樓盤的調查了解,有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短,在今后的市場競爭中處于較為有利的位置,制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法(包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等)、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等,同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等,然后制表逐一進行比較分析,以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準確而周詳的第一手資料,發展商既要重點使用本單位專業人員,充分發揮其積極性;也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員,交給他們承擔部分調查工作;還可以委托有關機構進行調查策劃。無率由誰去做這
2、以下三種調查方法可作參考
1.2.1直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問、請教,以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料,當然對這些材料要對比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性,對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員,使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
1.2.4現場"踩點"調查
這是不少發展商、代理商作市場調查常用的方法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調查觀察,從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面,從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查,增大調查結果的可靠程度。