論住宅小區內地下車庫的所有權與使用權歸屬

　　一、問題的提出

　　開發商歷來將住宅小區的地下車庫單獨出售，但購買者很少有領導產權證的，多年來，人們很少對此進行追問 .今年11月12日南京鼓樓區法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經?，F將該案例簡述如下：

　　星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區，開發商于1998年9月申報該項目時，南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求，其規劃建筑應按機動車0.2車位／戶，非機動車2車位／戶配建停車庫。小區建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。20**年7月南京市國土資源局在發給開發商的國有土地使用權證上明確記載：“使用權面積”和“其中分攤面積”都是7697.6平方米。

　　開發商在銷售時曾承諾：小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業主將開發商訴之法院，要求開發商將地下車庫交還全體業主。開發商則堅持認為其對地下車庫擁有產權。

　　20**年11月，法院開庭審理后認為，根據規范設計要求，車庫應交付建筑物的所有人共同使用。同時，根據地上建筑物與土地使用權不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分攤到全體業主身上，小區的土地使用權即為該小區業主享有，因此，開發商不再享有該土地上建筑物的所有權和支配權。其次，根據《江蘇省商品房價格管理規定》，附屬公共配套設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設施所發生的費用已經計入商品房成本的事實應予認定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次，根據《江蘇省物業管理條例》，配套使用的附屬設施、附屬設備、公用部位屬全體業主所有，且被告也未按規定取得銷售車庫的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分攤給業主而有權另行處分的理由也不能成立。

　　據此，法院當庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業有限公司于判決生效之日起10日內將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業主委員會管理，并由星漢城市花園全體業主享有該地下停車庫的權益。

　　判決告訴大家，車庫并非開發商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒有解決車庫的所有權問題。它用了“管理”和“收益”兩個詞，回避了最敏感的產權問題。

　　二、車庫的法律屬性

　　有人認為小區土地使用權既然為業主享有，開發商就不能再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物（房屋）一并出售、轉移。還有人認為，業主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬于發展商，那么就承認了空間權被發展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區業主了，發展商又依據什么來認定空間權還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬于全體業主享有。

　　上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權并不意味著相關的權利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。再如，購買房屋后在沒有登記辦理好所有權證書這段時間內，購買人仍然可以憑借相關票證來證明其對該房屋享有所有權。更何況該類地下車庫的興建一般都是經過合法審批手續的，并不存在違法行為。

　　三、車庫的種類

　?。ㄒ唬?不得銷售的公共配套設施

　　開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定：“住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批準列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售?！毕筮@種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

　?。ǘ?可以銷售的公共配套設施

　　雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律并沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關系。地下車庫并非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

　?。ㄈ┓亲≌瑓^的配套設施

　　這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應的政策，對此類地下車庫準備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

　?。ㄋ模├萌朔拦こ踢M行改造成的下車庫

　　1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。由于國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

　　如果投資者將人防工程改建為地

下車庫，那么首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。

　　四、如何判斷地下車庫的歸屬

　　綜上所述，我們認為判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：

　　1）開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內；

　　2）開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；

　　3）開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內；

　　4）根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

　　五、地下空間立法的缺位

　　人類對土地的利用取決于生產力的發展水平，特別是建筑技術的發達程度。在工業革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規范和調整的必要。時至今日，城市化導致城市生活環境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑技術的進步，使人類對于土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經朝著立體化發展，地下空間權也已經形成，法律滯后和缺位的問題已經開始凸現。

　　從理論上看，地下建筑物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發中，開發商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建筑物權利，并沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬于政府，如加以利用，必須經過規劃部門等有關部門的審批。地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。更何況，地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。

　　但是，從現行房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進行權屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權。

　　根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經迫在眉睫。

　　六、當前國內對地下空間的立法研究

　　無可否認，空間權是一種現實的權利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內的空間支配權，包括空間所有權和空間利用權?？臻g所有權為土地所有權所包容，空間權利用必須附屬于地表，是土地所有權的題中應有之權，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權；當空間利用為土地所有人之外的人享有時，則不能以“空間所有權”稱之，而只能得以“空間利用權”稱之。

　　從用益物權立法角度看，空間權本質上即是一種用益物權，是土地所有權的一種派生的用益物權。但是，它到底是屬于一項單獨用益物權，還是屬于傳統用益物權的某種形式，我國學者之間存在著較大爭議，并形成了“否定說”和“肯定說”兩種見解。

　　以梁慧星教授為首的中國物權法研究課題組對此持“否定說”。在《中國物權法草案建議稿》中，沒有對空間權作出專章規定，而是將其分解成空間基地使用權、空間農地使用權和空間鄰地利用權三種，分別歸入基地使用權、農地使用權和鄰地利用權三章當中予以規定。

　　以王利明教授為首的中國物權法研究課題組對此持“肯定說”。在《中國物權法草案建議稿》中，將“空間利用權”單獨列為一節，作為用益物權一章中的一個單獨的種類，予以專門和系統的規定。

　　從大陸法系國家及臺灣地區學說、判例及立法例情況看，認為空間權中的主要類型——空間地上權就是地上權的一種形式。德國、日本等國民法典，均規定有“空間地上權”條款，并將其直接規定在“地上權”一章中。

　　無論立法采用那種形式，權利的歸位總比缺位好！

篇2：房地產所有權分割協議

　　房地產所有權分割協議

甲方：浙江省z縣土廠

乙方：浙江科技發展有限公司（現改名浙江海）

　　甲乙雙方分別于20**年6月向z縣國土資源局受讓了原z縣七二六廠宗地。甲方出讓合同宗地土地面積21465.295平方米。原z縣七二六廠共有四本房屋所有權證，證號分別為縉房（97）字第749、750、752、751號，其房屋平面示意圖依前一排序自南至北分布建筑物?，F經雙方核實，對各自所有的房產明確具體界線如下：

　　一、前列證第752號中示意圖上有三料倉庫方框，該倉庫南墻墻面以南60公分處平行于南墻砌東西向圍墻。該圍墻以北屬甲方所有，該圍墻以南除特別注明的外屬乙方所有。

　　二、前條特別注明的內容為：縉房（97）字第749號房屋所有權證平面示意圖上前排東面一幢辦公樓屬甲方所有；其四至：東與現圍墻為界，南與公路為界，西與現圍墻為界，北與所砌石坎及石坎東段以北現有廁所東、西、北三面外沿為界均屬甲方所有。

　　三、甲方土地證已辦理過戶，即從原七二六廠過戶到甲方，土地證中面積不足于出讓合同的，系屬規劃用于甲乙雙方西面路道。

　　四、對以上劃分，目前建筑物尚未改變，若日后改變難以辨認的，雙方可另作標志，力避爭執。

　　本協議一式二份，雙方各執一份。若辦證需要的，可復印提交。

　　甲方：

　　乙方：

　　年 月 日

篇3：建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　反訴人（本訴被告）：z總（個人信息 ）

　　住址：**市**區**北三里

　　被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個人信息）

　　住址：**鎮**村

　　反訴請求：

　　1、判令被反訴人將**市**區古龍居住公園*號房產的入戶門退回以房產證為準的歷史入戶門位置；

　　2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀；

　　3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。

　　事實與理由：

　　反訴人系址在**市**區古龍居住公園V號房產（下簡稱為“301室”）的業主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區古龍居住公園V號302室房產（下簡稱為“302室”）的業主。

　　20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經小區物業公司出面調解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業管理單位**華菲物業管理有限公司古龍居住公園服務中心向302室的業主發出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀；次日，**市**區城市管理行政執法局禾山中隊發現302室業主將入戶門向外移動，向302室業主發出單號：0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發生。

　　被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚，其行為已構成侵權，給反訴人造成了損害和妨礙，應承擔相應的法律責任。

　　本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實真相，依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　反訴人：z總

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　　20年 月日