內容摘要:物業區域規劃設計是物業區域建設的首要階段,它既影響城市的整體建設,又影響開發商的銷售和后期的管理,好的規劃設計對物業的保值增值有很大作用。本文針對目前物業規劃設計中存在的問題,詳細分析了在規劃設計時要考慮的因素
關鍵詞:規劃設計設備設施以人為本協調
隨著物業管理行業的發展,管理內容的擴大以及管理水平的逐漸提高,人們對所在空間有了更高的要求,從簡單物質量的需求到生理滿足、心理認知、社會歸屬等多層次的追求,尤其對健康、環?？臻g的追求與原來有顯著的不同。同時科技的進步,時代的發展,網絡信息的普及也影晌了人們的意識行為和價值取向,更新了物業規劃觀念。而舊有的物業規劃與社會的發展產生了諸多矛盾,如何對物業區域進行規劃設計,規劃設計對物業管理有什么作用是本文要研究的問題
對物業區域進行規劃設計的必要性
隨著城市建設的加快,政府和個人越來越重視城市的規劃設計,一個城市建設的好壞,關鍵看它的規劃設計是否符合社會發展和人們需求。而城市是由若干不同的物業區域組成,一個物業區域的規劃設計影響整個城市的建設,同時物業區域規劃設計的好壞也會影響物業管理的質量,影響人們生活、工作的舒適度
在房地產綜合開發過程中,規劃設計是使物業區域形成完整、合理、舒適、便利的功能區域的先天性的制約因素。如果房地產開發企業在規劃設計中僅考慮房屋和配套設施的國家技術標準,而對房屋建成后的管理考慮不夠,經常是房屋建成交付使用后,便出現許多問題。如:泊車位不夠,建筑物內的管線布局不利于日后的維護管理,保安防范中的技術設備缺少,以及水、電、煤、通訊、交通等配套方面存在著問題。這些問題大都工程技術性強,非工程技術專業的物業管理公司采用簡單的維修、養護或其他方式,無法及時彌補。而此時,業主卻容易將這些問題的出現以及解決問題的失效歸咎于物業管理公司的業務能力,以致嚴重影響物業管理公司的形象
業界人士常說:“一個項目成敗的70%在于前期策劃”這個前期策劃中,所有關于項目定位、目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等重要的理念,其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資,策劃公司的心血,也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精,是保證項目成功的必備前提
因此,對物業區域進行規劃設計無論是對城市建設,還是房地產營銷以及日后的物業管理都有非常重要的作用
物業區域規劃設計目前存在的問題
(一)規劃設計缺乏對城市發展的總體考慮
物業區域是城市的組成部分,其規劃設計的好壞也反映了整個城市的精神面貌。但開發商在對所開發地塊進行設計時,僅從開發有利于銷售的角度考慮,沒有從整個區域的所體現的特征和發展去思考,使規劃設計出來的物業與周圍環境不協調,千篇一律;缺乏相應的配套設備設施;物業的使用功能與原批復土地時的功能不符;后期管理難度大等,這些不僅影響物業區域功能的發揮,而且制約城市的總體規劃和發展
(二)缺乏相應的配套設備設施
隨著人們生活水平的提高,無論新建或已建小區,對物業區域的設備設施要求越來越高,而大部分小區由于規劃設計階段考慮不周,造成小區內部缺乏相應的設備,如停車場地的規劃,基礎設備的完善等;小區外部缺少相應的服務設施,特別是城市周邊或郊區的物業,教育、衛生、交通、娛樂、購物等都或多或少的存在欠缺。這種基礎和服務設備設施的不配套不僅讓業主感覺不便,而且也影響了物業區域可持續發展。
(三)建筑設計缺乏與使用人的有效溝通
不同的年齡、經濟能力、教育程度和生活居住習慣的人對空間環境的需求各不相同,但規劃設計時卻千篇一律,不適應這種需求。尤其在中國正步入老齡社會,老年人一系列生理和心理上的變化,影響了老年人對環境的感知、判斷和行為,但在設計時沒有參照老年人的特征來設計老年人戶外活動環境和方便子女照顧老人的建筑戶型,使設計缺少人性化。大型建筑或一般的民用住宅使用年限基本在30年以上,若建筑設計不合理,會讓住用人終生都會感覺不舒適,從而使這些建筑無論在銷售或后期管理都會存在很大困難
(四)物業區域規劃設計缺乏超前性
科技的進步,時代的發展,網絡信息的普及影響了人們的意識行為和價值取向,更新了物業規劃觀念。但許多建筑由于涉及成本、觀念、風險、管理、技術方面的原因,在采用新型建筑材料上比較保守,尤其目前的建筑材料對人體健康和節能方面存在很大缺陷;在建筑智能設施方面也突破不大,這與目前信息化的發展格格不入,也與科技的進步、人們生活水平的提高存在很大差距
物業區域規劃設計需要考慮的因素
物業的建造,一般需要較長的時間,物業的使用時間就更長了。我們經?？吹皆诮ㄖI中提到“精心設計,百年大計”這樣的口
號。1993年,建設部會同有關部門共同制定了國家標準《城市居住區規劃設計規范》,該標準自1994年2月1日起施行。20**年3月11日,建設部又發布了對《城市居住區規劃設計規范》進行局部修訂的公告,修訂后的標準自20**年4月1日起施行。該標準對物業區域的規劃設計從總體上做了規定。本文根據前面的問題,綜合《城市居住區規劃設計規范》的規定對物業區域的規劃設計進行了全面的考慮。主要有以下幾點:(一)物業區域規劃設計要與城市總體規劃相一致
由于我國土地資源緊張,開發商在獲取開發地塊時手續繁瑣,政府對土地的使用性質嚴加控制,因此,在獲取土地的使用權后,首先政府部門按照相關的程序監督開發土地的使用情況;其次建設單位在建造物業之前,在各級政府規劃部門的規劃范圍內,對周邊的服務設施要認真考察,其設施一定要滿足人們的日常需求;另外區域內部設備設施的規劃設計一定要有長遠觀念,不應只考慮短期的利益和銷售情況,而把區域的可持續性發展放在首位;然后邀請有經驗的物業管理企業進行早期介入,由于物業管理企業進行的是物業的后期管理工作,通過物業管理企業的介入,可以在規劃設計時,參照使用人的意見,使規劃設計更合理、更實用,避免一些不必要的返工和維修工程;精心設計,使設計出來的物業既與周圍環境協調,又突出自己的特色。如此我們才能創造一個良好的社會環境,才能與城市的總體規劃一致
(二)物業配套設備設施要與物業區域的使用功能相一致
物業配套設備設施是影響物業發展、使用及后期增值保值的重要因素,尤其對住用人心理感受影響很大。因此,建設單位進行規劃設計時,首先基礎設施和服務設施要滿足業主的基本需要,如水、電、氣、暖等基礎設備,一定要符合城市規劃和要求,在業主入住前要具備正常的使用功能,物業管理企業則重視接管驗收這一環節。相應的服務設施設備,也應隨著業主的入住逐步完善,滿足人們生活、消費、購物、娛樂的需求;其次,物業區域的設備設施應與這個區域的檔次、規蘑數量、經濟消費水平、居住個體相一致。如停車場地的建設,雖目前大部分物業區域都存在停車緊張的問題,但規劃設計時,在滿足若干年的發展要求后就不能一味追求大,而要根據經濟發展速度和區域的消費水平來設計,否則規劃設計出來的場地和設施不僅得不到充分的運用,而且會造成資源的浪費。最后,一些智能化設備設施,要與區域的管理水平和業主的綜合素質相一致,而不能只建不管或管理水平及人們素質達不到,而使這些先進設施得不到充分的發揮和人為的破壞
(三)物業區域規劃設計要以人為本
由于每個區域的居住和使用主體不同,同時經濟消費水平存在很大的差異,在對物業區域規劃設計時,應充分考慮這些條件,使規劃設計出來的環境能滿足大部分主體的需要。而目前的建筑戶型、面積、附屬的設備設施設計相差不大,與住用人的要求存在很大差異,尤其我國正步入老齡社會,尊老愛老是我國的傳統美德,在進行戶型設計時,老人的照顧和情感需求是設計人員必須要考慮的。如我們在進行戶型設計時,可以設計一大一小兩種戶型,根據父母和子女的要求進行設計,既滿足獨立居住的需要,又可以照顧老人;同時,在周圍環境,可以設置一些適合老年人活動的設備,以方便老年人活動溝通的需要。而對于年輕人和孩子較多的區域,也可根據他們的心理特點,進行戶型、面積大小、附屬設備的合理規劃設計。對一些經濟條件好、消費要求高的區域則加大對物業區域硬件設施的投入,保障他們的需求。也就是在對區域進行規劃設計時,我們要“以人為本、因人而異”滿足使用者的生理、心理、物質、精神的需求
(四)物業規劃設計要具有超前性
隨著現代科技的發展,建筑材料越來越多,發展越來越快,對物業的功能要求越來越高。在規劃設計時,我們可以優先使用一些先進、無污染的綠色材料,因為隨著人們生活條件的改善,經濟水平的提高,對家居的污染越來越重視,根據相關報道,家居污染對人體的危害已經嚴重影響了人們的身心健康,另外由于我國資源的短缺和能源的浪費,在規劃設計時,我們盡量使用一些節能環保材料。如現在民用建筑使用量最多的是粘土磚,而粘土磚在能源方面存在極大浪費,一是材料使用粘土,大大影響了我國農業耕地的面積,二是粘土磚熱傳導較快,對于我國這樣的人口大國,不利于能源的節約。另外由于粘土磚是建筑的主要材料,對建筑的自重影響很大,嚴重制約了高層建筑的發展。在規劃設計時可以使用空心磚或其他材料磚
在物業功能方面,我們可以根據經濟水平和人們的要求進行超前設計,因為一座建筑物的建筑周期一般為1-2年;使用周期更長達50年左右。在規劃設計時,要超前設計,如建筑智能的發展,可以根據開發商的經濟實力和使用人的要求,設置一些先進的設備設施,例如目前許多物業區域安全方面存在很大隱患,在設計時可以設置保安監控系統。保安監控系統一般同樓宇設備管理電腦聯網,由雷達、超聲波、紅外線裝置的傳感器觸發報警信號和自動打印,以及監控電視系統進行跟蹤錄像,如此可以有效地提高物業區域的安全性。隨著科學技術和生產力的發展,智能建筑正在我國逐年增加,發展異常迅速,因此規劃設計人員在進行規劃設計時一定要超前設計,才能使建筑具有保值增值性,才能推動物業區域的發展
總之,隨著人們經濟水平的提高,對所居住或使用的周圍環境要求越來越高,物業規劃設計人員應充分了解當前的發展動態,進行可持性的規劃設計,滿足人們日益增長的需求。
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p; 參考文獻:1.朱心意.現代居住區規劃設計.安徽建筑,20**-2
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作者簡介:
許文芬,女,河北省安國市人,現在邯鄲職業技術學院任教,講師,工學碩士,擔任物業管理專業主任,主講《工程識圖》《物業管理概論》《建筑概論》等課程。
篇2：項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引
項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引
1規劃設計評估準備
1.1規劃設計評估需要獲得的資料。
1.1.1報批報建文件
《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。
1.1.2企劃文件
市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。
1.1.3設計文件
總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。
1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。
1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。
2項目評估細則。
2.1總體評估。
2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。
2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。
2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。
2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。
2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。
2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。
2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。
2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。
2.2分類評估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。
d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見2.2.6智能化設備）。
2.2.2消防布局
a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。
b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。
c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。
d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。
2.2.3交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1,另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。
d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。
2.2.4生活配置
a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。
b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。
c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。
2.2.5設備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。
e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。
b)網絡智能化一般
可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。
d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。
2.2.7房屋單體
a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規范。
d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。
e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。
g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。
j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。
k)底層地坪應充分考慮防潮措施。
l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。
2.2.8室內配置
a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。
b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。
c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。
d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。
e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。
f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。
g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。
h)室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。
i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。
j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。
k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。
2.2.9綠化配置
a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。
b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養護，養護成本節約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。
f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。
2.2.10景觀配置
a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。
b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。
c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。
e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。
2.2.11公共空間
a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。
b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。
e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。
h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。
i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
2.2.12生態環保
a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。
b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。
c)住宅區內無各類污染源。
d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。
f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。
h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。
2.2.13管理用房a)物業管理處
管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。
作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：
管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2
位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。
b)業委會、居委會（根據當地政策）
功能：辦公室、資料室、會議室、接待室
面積：根據具體情況而定
位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處
2.2.14新材料、新技術
a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。
b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。
c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。
2.2.15管理成本測算
a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。
b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。
2.2.16與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優勢
d)劣勢
e)改進建議
3規劃設計評估的程序：
3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。
3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。
3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。
3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。
3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。
3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。
3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。
3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。
3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。
4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。
篇3：物業前期介入在房地產規劃設計中發揮作用
物業前期介入在房地產規劃設計中發揮的作用
物業管理在一般人眼中無異“商品的售后服務”，其工作的開展往往是業主人住以后，工作內容則是物業在使用過程中的日常維護和管理?，F在看來，這種觀念已不完全正確了。這種將物業管理等同于“售后服務”的認識，實際上是將物業管理的工作排除在房地產規劃設計和施工之外，在很大程度上使物業管理公司日后在面對自己根本不太熟悉的物業時，要承擔起設計人員、開發商及施工單位在前期工作中留下的種種隱患的責任，這顯然是有損物業管理公司利益的，是不公平的。所以物業管理的介人時機有必要適當提前，即要大力提倡推廣物業管理公司的超前介人，特別是介入房地產規劃設計工作。
1物業管理公司超前介入房地產規劃設計的必要性和可行性
實踐證明，規劃設計是房地產開發建設的源頭，對房地產進行規劃設計，不僅要從建筑物的總體布局、使用功能、環境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業管理的角度來安排”但是一般的規劃設計人員不是專業的物業管理者，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理中可能出現的問題考慮周到、同時由于設計階段與物業的建成存在較長時間間隔，建筑技術以及人們生活水平的提高都可能使設計方案落伍。因此，設計中的不足在所難免，如出現設備安置不合理，增加了投資，降低了使用效率，造成了浪費等問題。
物業管理公司作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題了解比較清楚，由其提出必要的建議，可以避免因設計的失誤而給物業管理帶來的麻煩。同時在規劃設計和施工過程中，雖然工程設計人員和開發商對物業進行了監督，但由于各種主客觀因素的影響會使其做出一些不恰當的抉擇或更可能在無關大局的可松可緊的問題上放棄原則。物業管理公司則不同，因為其不得不在日后繼續與此物業打交道，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程設計人員和開發商的要求更為嚴格，工作更為細致、周密。因此，物業管理公司超前介人房地產規劃設計不僅是必要的，而且也是可行的，它可以完善規劃設計一中的細節，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。
2物業管理公司超前介入房地產規劃設計能夠完善的主要設計問題
所謂物業管理超前介人規劃設計是指在房地產開發的規劃設計階段就要求物業管理公司介人，從物業管理運作的角度對物業的環境布局、功能規劃、配套設施、建筑設計等多方面提供有益的建設性意見，協助開發商把好規劃設計關、以確保物業的設計質量，為物業投人使用后的物業管理創造條件，這是避免日后物業管理混亂的前提和基礎。
2.1建筑物的細部設計
“上帝存在于細節之中”，用這句話來形容細部設計的重要性是再恰當不過的了。規劃設計時，對建筑物各種管線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些被忽略的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如是否每個房間外都預留了放置室外空調機的位置，這些位置是否合理，空調在這些位置上使用時會不會影響周圍住戶，空調洞口離墻面或地面的距離是否合理，大戶型房屋有沒有考慮中央空調的放置問題，配套的空調插座容量夠不夠，位置是否合理，冰箱洗衣機預留位置及下水口是否適當，電路接口是否足夠，位置是否適當等。類似這些細節問題，一般規劃設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，這些細節問題物業管理公司在房屋規劃設計時有義務向設計單位提出，請其注意。仔細完善這些細部設計，體現了房地產開發“精益求精”的開發理念，也只有這樣精雕細刻，設計出的房屋才能獲得消費者的青睞。
2.2配套設施的完善
各類配套設施的完善，是任何物業充分發揮其整體功能的前提，如果配套設施等硬件建設先天不足，日后的物業管理就很難搞好。房地產規劃設計時必須考慮小區居住人口的多少，配備相應的幼兒園、學校、商場、會所、物業管理用房等基本生活配套設施。隨著經濟的發展，停車場的配備尤其顯得重要。例如南京龍江小區高教公寓高層建筑在規劃設計時沒有考慮到要建設地下停車場，現投人使用后，業主機動車無處停放，給物業管理造成了巨大困難。又如南京市現行機動車位規劃設計標準為0.2車位/戶，隨著私家車日益增長，該標準明顯偏低，如仍按此標準進行設計，今后機動車停放又會出現新問題。所以物業管理公司根據以往物業管理的經驗和日后實施物業管理的需要，在上述方面應該實事求是地向開發商和設計人員提出意見和建議。
2.3水、電、氣的供應
水電氣的供應容量是項目規劃設計時的基本綱領參數。人們生活水平的提高必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。而設計人員在設計時，通常直接使用國家建筑設計標準，而國家建筑設計標準制定的往往是下限，因此規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要充分留有余地，不能硬套國標。例如，現在出現的躍層式大套型房屋，8kw/戶的電容量經常不夠用，如不在設計時注意，住戶剛剛人住不久，就要申請增容，會給物業管理和業主帶來不便和經濟損失。又如在寬帶網流行的今天，有的新建小區因所處位置偏遠，暫時無法接通寬帶網絡，那么在規劃設計時物業管理公司就要提醒設計人員預先設計好寬帶網絡的線路和家庭接口位置，將來一旦開通，業主就可即插即用，從而避免了明線安裝，方便了業主。
2.4建筑材料和主要設備的選用
建筑材料和設備的選用涉及到工程質量、造價、維修管理和房地產銷售。物業管理公司應根據自己在以往所管樓宇中所見建筑材料和設備的使用情況、優缺點，向
設計單位和開發商提交一份各品牌、型號的建筑材料和設備的跟蹤報告，以便設計單位擇優選用。例如高層住宅中電梯型號的決定通常由設計人員根據國家標準（常常取下限）直接選用，然而在高層住宅銷售和使用過程中，電梯是業主非常關心和敏感的問題，事實證明，適當放大電梯尺寸，雖然增加了部分投資，但卻在日后使用過程中更加方便，并能提高整幢建筑物的檔次，對房地產銷售起到意想不到的促進作用。又如部分商業建筑中，在用電容量和專用變壓器的選擇問題上，設計人員由于缺乏市場經驗，時常選擇的變壓器型號過大。物業投入使用后，用電功率因素低于國家標準，每月物業管理公司被罰金額驚人，企業不堪重負。因此規劃設計時，對建筑材料和設備的選用，物業管理公司很有必要根據自己的實踐經驗提出專業化的建議，從而讓建筑材料和設備的選用更加合理、更加科學。2.5景觀、消防、安全保衛等專項設計
景觀設計中，特別是綠化設計應考慮氣候、環境、造型、布局等因素，特別要根據需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹與花草之間要合理搭配。物業管理公司應從設計的綠化必須適合日常養護的角度向設計人員提出建設性的意見，力求做到小區四季常青、鮮花常在。
在建筑設計中，特別是高層建筑，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業管理公司應著眼于消防設計中的薄弱環節和各種消防死角，建議在這些地方配備滅火器，并且要注意消防設計和建筑設計的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墻內，卻因設計時考慮不周，直接安裝在墻面，十分影響美觀。這些問題物業管理公司都應提請設計人員注意。
規劃設計時，對安全保衛系統應給予足夠的重視，一個住宅小區治安秩序的好壞直接影響到住戶的生活安寧和生命財產的安全，現在住宅中程控對講和監控系統被廣泛使用，但是設計人員常常對需要放置監控探頭的具體位置并不一定了解的十分清楚，發生遺漏在所難免。而日后若想完善，改造起來十分困難。因此，物業管理公司如果能夠在設計時提出具體設計要求，將使工程一步到位，從根本上避免了今后不必要的改造工作。
2.6有利于物業管理的優化設計
在規劃設計中，設計人員若能從有利于今后物業管理的角度進行優化設計，將會降低物業運行成本，使物業管理工作變得更加方便和科學。例如一般高層建筑都必須配備配電房、鍋爐房、消防值班室、監控室等附屬用房，這些附屬用房按規定都需要有專業人員二十四小時值班。若在規劃設計時，將功能相近的附屬用房集中設計，或者將各種警報系統并聯。這樣一來，將來物業管理公司完全可以通過設置一至二個二十四小時值班的，精通各種工作的崗位來管理整幢大樓，無形之中即降低了管理成本，又滿足了各種崗位的規范要求。又如現在的許多高層商住樓的共用水電的管線設計，幾乎完全從技術的角度考慮，并沒有從分區使用，便于管理計量的角度進行設計。日后投人使用后物業管理公司根本無法按使用情況進行詳細分攤。而共用水電又涉及到各方業主的切身利益，所以產生的矛盾最終會由物業管理公司來承擔，并且難于解決。因此，物業管理公司完全有必要提醒設計人員在共用水電的管線設計時，考慮按使用情況進行設計，并配齊足夠的水電表，以方便日后的管理工作。
3物業管理公司超前介入房地產規劃設計的方式和意義
物業管理超前介人規劃設計要求在房地產規劃設計階段，設計人員、開發商、監理人員、物業管理人員都要參與其過程。開發商是這個階段的組織核心，其應協調好各類人員的關系，規定好設計討論和設計變更的具體程序，尤其是讓物業管理人員要把握好他們的定位，明確其責任，嚴格按照程序與職權行事，以避免物業管理人員和其他人員產生矛盾及發生推卸責任的現象。物業管理公司在平時物業使用的實踐中，一旦發現了規劃設計上的種種問題和缺陷，要及時記錄和整理，問題積累程度的多收在一定程度上體現了物業管理公司專業水平的高低，最后，在規劃設計階段以咨詢報告的形式提交給設計單位和開發商，供其在設計中糾正和完善。設計人員應充分考慮物業管理公司提供的設計建議，不斷進行設計優化和細化，把開發過程中的“先天不足”及時糾正，以防患于未然。
正是由于物業管理公司超前介人房地產規劃設計，使得物業管理與房地產開發建成不再是順承關系，而是互相滲透。首先業主為了自身舒適生活的追求，不斷對建筑物的品質提出更高的要求，這就迫使開發商與物業管理公司嚴格規范操作；其次，物業管理公司為了使自身工作方便開展，也積極介人房地產規劃設計，從而對開發商和設計人員形成一定約束力；再次，開發商為了促銷也對物業管理公司提出較高的要求，并主動讓其超前介人房地產規劃設計。這種相互制約關系的最終的目的是通過優化設計而建造出高質量的物業來滿足消費者，最終受益的只能是業主。這在一定程度上體現了房地產開發全過程“以人為本”的理念，對房地產開發的健康發展是有利的。